Klage nr:
089/10

Avgjort:
25.11.2010

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Jessheim

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. november 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en eiendom ved å utøve forkjøpsrett. Klageren hevder at det er gitt feilaktige/ manglende opplysninger om fremtidig økning av andel fellesgjeld. Innklagede mener at klagen må avvises ettersom klageren har kjøpt leiligheten på forkjøpsrett.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en andelsleilighet 28. januar 2010 gjennom innklagede, ved at han var tilknyttet Obos og utøvde forkjøpsrett.

I salgsoppgaven fremgikk det at andel fellesgjeld 31. desember 2008 var kr 186 753. Det samme fremgikk også av taksten.

Under ”Diverse” fremgikk det at rehabilitering av balkonger ville medføre økning av fellekostnader. Noen økning av fellesgjelden ble ikke nevnt. Den 1. januar 2010 ble fellekostnadene økt med kr 250.

Før klageren kjøpte leiligheten, var han flere ganger i kontakt med innklagede. Klageren gjorde rede for sine planer om ombygging/rehabilitering av leiligheten og fikk innklagedes vurdering av verdiøkningen.

I forbindelse med overtakelsen av leiligheten 20. februar opplyste eieren om at hun hadde hørt andelen fellesgjeld ville stige med minst kr 100 000. Klagerne ringte innklagede, som ikke visste noe om dette.

Klageren tok en telefon til styreleder, som oppklarte det hele. Fra og med januar 2009 var det klart at fellesgjelden ville stige mer rundt kr 100 000 per leilighet.

Klageren reklamerte 6. mars 2010 overfor eierskifteforsikringsselskapet og innklagede, og anførte at han var påført et tap på rundt kr 100 000 ettersom han ikke ble opplyst om en allerede vedtatt økning av fellesgjelden. Klageren trodde at den opplyste andelen fellesgjeld for en stor del relaterte seg til den nevnte balkong- og vindusrehabiliteringen.

Innklagede avviste reklamasjonen, og begrunnet dette med at kjøper har en utvidet undersøkelsesplikt ved bruk av forkjøpsrett, og at loven ikke stiller formkrav om hvordan sentral informasjon skal gis og viste til at det fremgikk av vedlegg til salgsoppgaven om styrets fullmakt til låneopptaket.

Klageren mener at når innklagede ikke hadde fått med seg at fellesgjelden ville øke, er det ”drøyt” å påstå at klageren burde ha skjønt det. Klageren trodde som nevnt at både andel fellesgjeld og økningen av felleskostnadene allerede var gjennomført.

Klageren mener at loven uansett stiller formkrav til hvordan sentral informasjon skal presenteres. Innklagede har forelagt saken for flere meglere som viser til at viktig informasjon som en økning av fellesgjelden skal fremgå av salgsoppgaven, og ikke gjennom vedlegg. Klageren viser til eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Klageren mener også at det er innklagedes anførsel om at det stilles strengere krav til en kjøpers undersøkelsesplikt ved bruk av forkjøpsretten, er uholdbar. Klageren viser til at han også snakket med innklagede flere ganger før kjøpet.

På denne bakgrunn krever klageren at innklagede erstatter hans tap på kr 100 000 som tilsvarer økningen av fellesgjelden.

Klageren ønsker også å klage på at det var opplyst i salgsoppgaven under ”Bebyggelsen” at kommunen ikke sendte ut ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse. Klageren fikk derfor ikke kopi av ferdigattesten under kontraktsmøtet. Klagerens nye megler har måttet innhente denne, noe som også er lovpålagt. Dette har klageren betalt kr 300 for. Denne kostnaden mener klageren at innklagede må dekke.

Innklagede hadde heller ikke innhentet reguleringskart med bestemmelser, eller oversendt dette til klageren til tross for purringer fra klagerens ny megler. Kostnadene til dette er kr 495, og klageren mener at innklagede også må dekke dette.

Innklagede anfører:

Klagen gjelder uriktige/ mangelfulle opplysninger i salgsoppgaven vedrørende økning av andel fellsgjeld. Klageren har blitt opplyst om vedtatte rehabiliteringsarbeider og forventet økning av andel felleskostnader. Klageren har også reklamert til selgeren. Selgeren har tegnet eierskifteforsikring. Saken er ikke ferdig behandlet.

Klageren har ikke kjøpt eiendommen gjennom innklagede megler. Klageren benyttet sin forkjøpsrett som medlem av OBOS. Melding om salg ble sendt OBOS 13. januar 2010 med påfølgende utlysning gjennom OBOS. Bruk av forkjøpsretten ble meddelt innklagede i brev av 27. januar 2010 med kopi av klagerens meldeskjema. Overtakelse ble gjennomført 20. februar 2010.

Klageren hevder at innklagede ikke har innhentet reguleringsplan for eiendommen. Dette er ikke riktig. Vedlagt ligger reguleringsplan innhentet 27. oktober 2009. Reguleringsplan er vedlegg til kontrakten som klageren signerte 28. januar 2010. Ferdigattest er ikke innhentet og det er opplyst hvorfor dette ikke er gjort. Innklagede velger likevel å refundere klagerens utlegg på kr 300 i den anledning og gjør samtidig oppmerksom på at innklagede har endret rutinene på dette område og innhenter ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse på alle eiendommer han har for salg. Innklagede anser denne delen av klagen som avsluttet.

Bruk av forkjøpsrett reguleres ikke av eiendomsmeglingsloven, men av burettslagsloven. Etter innklagedes syn faller dette utenfor Reklamasjonsnemndas mandat, og innklagede anfører at nemndsbehandling må avvises.

Innklagede ber om at Reklamasjonsnemnda vurderer om det er innklagede eller OBOS som har ansvaret opplysninger som gis til de forkjøpsberettigede. Det er OBOS som utlyser eiendommen på forkjøpsrett og gir opplysninger til de forkjøpsberettigede. Opplysningene fra OBOS er grunnlaget for bruk av forkjøpsrett, ikke meglers salgsoppgave. Innklagede mener at klageren må rette sin klage mot OBOS. I dette tilfelle ble forkjøpsretten avklart ved fastpris etter at bud ble akseptert.

OBOS har oppgitt en andel fellesgjeld på kr 156 000 i utlysningen til sine medlemmer. I innklagedes salgsoppgave oppgis andel fellesgjeld å være kr 186 753. Innklagede stiller spørsmålstegn ved at innklagede skal opplyse mer enn OBOS som forretningsfører.

Prinsipalt ber innklagede om at Nemnda avviser klager, eller henviser til OBOS som rette klageinstans.

Klageren er ikke budgiver på eiendommen. Budgivere byr med salgsoppgave som grunnlag, mens den forkjøpsberettigede trer inn i en avtale som er inngått og må sette seg inn i hele avtalen. I brev fra OBOS datert 27. januar 2010 fremgår:

”Kjøper er inneforstått med at han: ”trer inn i allerede inngått kjøpekontrakt/bud ved bruk av sin forkjøpsrett. Han er forpliktet til å sette seg grundig inn i den allerede inngåtte kjøpekontrakts bestemmelser og forholde seg til disse.”

Innklagede hevder at forkjøpsberettigede må sette seg inn i hele kontrakten med alle vedlegg. Den forkjøpsberettigede kan ikke påberope seg at salgsoppgaven er viktigere, eller har større betydning enn de andre vedleggene. Opplysninger fra forretningsfører inneholder opplysninger om styrets fullmakt til å oppta lån, opplysningene er vedlegg i kontrakten og en del av salgsoppgaven.

Innklagede tilbakeviser at det ble gitt uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Oppgitt fellesgjeld 31. desember 2008 er riktig og følger av informasjonsskriv fra forretningsfører. Spørsmålet er derfor om salgsoppgaven mangler opplysninger.

Etter innklagedes mening inneholder salgsoppgaven de samme opplysninger som ble gitt av forretningsføreren. Det er informert i salgsoppgaven om at borettslaget skal rehabilitere og at felleskostnadene vil øke med kr 250 per mnd. Videre er informasjonsbrevet fra forretningsfører lagt med som en del av salgsoppgaven. Dette var for å gi utfyllende informasjon om saken og hvor det fremkommer at styret gis fullmakt til opplåning. Under salgsoppgavens punkt ”vedlegg” er det presisert at salgsoppgaven er ufullstendig uten alle vedlegg.

Klagerens opplysning om at han trodde fellesgjelden allerede hadde økt, viser at han forsto at den planlagte fellesgjelden ville påvirke andel fellesgjeld. Innklagede stiller seg uforstående til at han trodde økningen var gjennomført. I taksten var det oppgitt planlagt oppstart i januar 2010. Andel fellesgjeld var oppgitt 31. desember 2008. Innklagede mener det er høyst uvanlig å ta opp lån to år før byggearbeidene starter. Selgeren har i anledning reklamasjonssak mot klageren bekreftet at hun muntlig opplyste om fremtidig økning av andel fellesgjeld.

Krav om erstatning forutsetter at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og at klageren har lidd et økonomisk tap som skyldes innklagedes opptreden.

Innklagede kan ikke se at det er dokumentert økonomisk tap. Klageren har fått opplyst faktisk økonomisk belastning per måned som følge av økt fellesgjeld og pågående rehabilitering.

Økning av andel fellesgjeld er ikke ensbetydende med økonomisk tap. For det første tilføres eiendommen en økt verdi i form av større/ nyere balkonger. For det andre vil den månedlige økonomiske belastningen i form av felleskostnader ha vel så stor betydning for salgsprisen som andel fellesgjeld. Det var flere interessenter til eiendommen og to budgivere i tillegg til klageren. Det faktum at to interessenter var interessert i å betale kjøpesummen indikerer at økt andel fellesgjeld ikke ville påvirke kjøpesummen.

Innklagede ber subsidiært om at innklagedes frifinnes. Dersom Nemnda likevel kommer frem til at innklagede har gjort feil, mener innklagede at det likevel ikke er dokumentert økonomisk tap som er grunnlag for erstatning.

Klagerens ytterligere anførsler

Innklagede har hevdet at reguleringskart med bestemmelser var vedlagt kontrakten som vedlegg 6. Klageren hevder at alle sakens dokumenter, herunder kontrakt med vedlegg, ble levert til megler som skulle selge leiligheten etter at den var renovert. Han kommenterte umiddelbart at reguleringskart med bestemmelser ikke var vedlagt og rettet to skriftlige og en muntlig henvendelse til innklagede om dette uten at dette ble sendt til ham.

Klageren mener det er uholdbart å hevde at innklagede ikke er rette vedkommende i klagesaken fordi leiligheten ble kjøpt etter reglene om forkjøpsrett.

En av begrensningene ved bruk at forkjøpsrett er at kjøper må tre inn i kontrakten på samme vilkår som den opprinnelige kjøper. Salgsoppgave legges da til grunn, og OBOS rekvirerer da også dette til en egen visning som avholdes for OBOS- medlemmer for å avklare forkjøpsretten. Dette ble også gjort i dette tilfellet.

Klageren mener at innklagede måtte være kjent med at salgsoppgaven dannet grunnlaget for om forkjøpsberettigede ville benytte seg av forkjøpsretten. Klageren mener at det er velkjent for meglerbransjen at forkjøpsretten bygger på salgsoppgaven.

Innklagede hevder fortsatt at salgsoppgaven er fullstendig, alle vedlegg fra fremlagt, og at klageren derfor burde oppdaget at fellesgjelden ville øke drøyt kr 100 000. Klageren mener at dette er i strid med eiendomsmeglingsloven § 6-7 (3) nr 5. Klageren mener det er åpenbart at det måtte opplyses om en fremtidig økning av fellesgjelden.

På grunn av kravene til markedsføring hvor prisantydning og fellesgjeld angis som en totalpris, mener klageren at andel fellesgjeld er synliggjort, og at økningen utgjør et direkte tap for klageren. Bankene tar ved utlån utgangspunkt i totalpris ved beregning av lån.

Klageren mener at det er korrekt at fellekostnadene ikke ville øke som følge av at fellesgjelden ville øke, men klageren mener at dette er irrelevant ved et salg. Dessuten mener klageren at felleskostnadene vil øke mer enn normalt dersom det generelle rentenivået øker.

Klageren opprettholder sitt krav om erstatning på kr 100 000. I tillegg krever klageren erstattet utlegg til advokat stort kr 4 000,-, som klageren var nødt til å kontakte i forbindelse med klagen og tilsvaret.

Innklagedes ytterligere bemerkninger:

Innklagede mener at klageren må forholde seg til det faktum at han trer inn i en eksisterende avtale når han velger å benytte seg av sin forkjøpsrett. Innklagede mener at det ikke er relevant at klageren anser dette som en begrensning.

Innklagedes salgsoppgave blir brukt av OBOS overfor deres medlemmer. Dette mener innklagede at ikke må forveksles med opplysningsansvaret. Hvilken opplysningsform OBOS velger overfor forkjøpsberettigede kan ikke brukes som grunnlag for å holde megler ansvarlig.

Innklagede fastholder sine tidligere anførsler vedrørende avvisningsspørsmålet.

Klageren har hevdet at selgeren først opplyste om økning av fellesgjeld umiddelbart før overtakelsen. Innklagede tilbakeviser denne påstanden, og viser til vedlegg der selgeren har bekreftet at dette ble tatt opp på visning.

Innklagede kan ikke se at det er dokumentert noe økonomisk tap. Derimot er eiendommen videresolgt for kr 2 850 000 drøyt seks måneder etter at eiendommen ble kjøpt. Dette innebærer en brutto gevinst på kr 650 000. At det i en slik situasjon kan argumenteres med et tap, finner innklagede underlig, selv om det er flere faktorer som påvirker ny salgspris.

Innklagede tilbakeviser klagerens krav om dekning av advokatutgifter. Innklagede kan ikke se at det er lidt noe tap eller at det har vært nødvendig å benytte seg av advokat i denne saken.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om meglers ansvar for å gi fullstendige og korrekte opplysninger også gjelder overfor en kjøper som ikke overfor megleren har lagt inn bud på eiendommen, men utøvd forkjøpsrett.

Reklamasjonsnemnda vurderer ikke forholdet til OBOS som forretningsføreren, og om deres eventuelle opplysningsplikt ved utlysning av forkjøpsretten.

Innklagede har begjært at klagen avvises fordi den faller utenfor Reklamasjonsnemndas mandat. Reklamasjonsnemnda mener at klagen faller inn under Nemndas kompetanse, og det foreligger heller ingen avvisningsgrunn. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan kjøper som har kjøpt på grunnlag av forkjøpsrett, gjøre gjeldende kjøperens krav mot eiendomsmegleren, jf. også burettslagslova § 4-17 (1). Uansett kan kjøper som har kjøpt på grunnlag av forkjøpsrett, fremme krav med hjemmel i ulovfestede regler. Klagen tas derfor til behandling.

Spørsmålet er om innklagede har opptrådt på en måte som kan utløse ansvar.

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7, har eiendomsmegleren en langtrekkende opplysningsplikt om eiendommer som er for salg. Problemet i denne saken er om opplysningen om økning av fellesgjeld burde vært gitt i salgsoppgaven i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1).

I salgsoppgaven står det oppgitt fellesgjeld kr186 753 per 31. desember 2008. Salgsoppgaven som kjøpekontrakten bygger på, er datert 2. november 2009. Kjøpekontrakten mellom klageren og selgeren er inngått 28. januar 2010. Klageren hevder at han først ble kjent med økning av andel fellesgjeld 20. februar 2010. To steder i salgsoppgaven, under punktene ”Borettslag” og ”Diverse” står det imidlertid:

”NB; Det har blitt vedtatt at alle balkonger skal ble rehabilirtert. Dette vil medføre økning i fellekostnader.” (gjengitt med skrivefeil.)

Etter Reklamasjonsnemndas syn er det da gitt opplysninger om at felleskostnadene vil øke i fremtiden, og det må være klart at dette er på grunn av finansiering av balkongene.

Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede overholdt sin opplysningsplikt.

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om reguleringskartet faktisk var vedlagt kjøpekontrakten. Dette punktet avvises.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.