Klage nr:
091/10

Avgjort:
23.09.2010

Saken gjelder:
Forsinkelse av oppgjør

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Skedsmo

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 23. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte bolig gjennom innklagede. Kjøpekontrakten ble undertegnet 19. april 2010. I forbindelse med finansiering av klagerens nye bolig, ble innklagede bedt om å underskrive en transporterklæring 14. mai 2010. Innklagede nektet å underskrive denne før det var tinglyst en sikring i boligen klageren hadde solgt. Innklagede har anført at tinglysing av sikring var blitt forsinket, grunnet stor saksmengde, og at klagerens bank var ansvarlig for å sende transporterklæringen i god tid. Klageren kom i mislighold overfor selgeren av sin nye bolig, og krever at innklagede dekker forsinkelsesrentene.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klagerne solgte sin bolig gjennom innklagede. Kjøpekontrakten ble signert 19. april 2010. Overtakelse var avtalt 25. juni 2010. Deretter kjøpte klagerne ny bolig, med avtalt overtakelse 15. mai 2010. Innklagede ble muntlig orientert om dette i slutten av april. Problemet oppstod da klagerne skulle få utbetalt mellomfinansieringen.

Klagernes bank krevde at innklagede signerte en transporterklæring, før de kunne utbetale mellomfinansiering til klagerne. Denne transporterklæringen ble levert på innklagedes kontor onsdag 12. mai 2010. Ansvarlig saksbehandler for oppdraget var ikke på kontoret, men klageren snakket med ham på telefon. Klagerne fikk beskjed om å legge transporterklæringen på pulten hans, så skulle han ordne det så fort han kom tilbake.

Fredag 14. mai var klagerne på vei til å reise til kommunen der de hadde kjøpt ny bolig. Klagerne tok først en telefon til innklagede og til banken, for å forsikre seg om at alt var i orden. Det var det imidlertid ikke. Innklagede informerte om at bankens transporterklæring ikke var signert, da han ikke hadde tinglyst ”sikkerhet” i boligen. Klagerne ble derfor hjemme, og kunne ikke overta ny bolig som planlagt neste dag.

Innklagede frasa seg alt ansvar i saken, fordi hans rutine var å vente med å tinglyse sikring til nærmere overtakelsesdato. Videre mente innklagede at klagernes bank burde ha ringt minst 14 dager før de sendte transporterklæring, og gitt beskjed om at denne ville komme.

Klagerne brukte fem timer i telefon for å få til en spesialavtale med banken, slik at de selv kunne skrive under på en spesiell transporterklæring, der innklagede også skulle skrive under på at han hadde notert seg dette.

På innklagedes kontor, ble klagerne møtt av en forståelsesfull ansvarlig saksbehandler, men en ”fullstendig umulig” faglig leder. Faglig leder nektet å lese det som stod i brevet, avfeide klagerne, så opp i taket og sa at han hadde lest så mange transporterklæringer at han gadd ikke se på den engang. Klagerne prøvde atter en gang å få ham til å lese hva som faktisk stod, men han sa at han ikke hadde lov å signere før tinglysingen av sikringen var i orden. Dette ville ta opp til 14 dager. Klagerne fikk beskjed om at de måtte vente, og at det var klagernes problem at de ville få forsinkelsesrenter på de pengene de skulle gitt til sin selger.

Konflikten eskalerte, og klageren ble forbannet og høylytt. Faglig leder vendte klageren ryggen, og sa han var ferdig med saken. Klagerne fikk beskjed om at de fikk kontakte advokat. Saksbehandleren kom løpende etter klagerne, tok transporterklæringen, og sa han skulle undersøke med oppgjørsavdelingen sin. Klagerne ringte banken sin, og spurte hva de skulle gjøre. De fikk beskjed om å sende den uten signatur fra innklagede, men syntes at det var merkelig oppførsel.

Pengene ble endelig overført fra klagernes bank til meglers konto 20. mai 2010, etter flere dager med mange telefonsamtaler med både banken og innklagede. Samtidig fikk klagerne et krav om forsinkelsesrenter pålydende kr 3 332.

Klagerne mener at innklagede er ansvarlig for denne utgiften, og skal dekke forsinkelsesrentekravet.

Klagerne ble også nødt til å ta to ekstra fridager, og krever dessuten erstatning for tapt arbeidsfortjeneste av innklagede. Klagerne mener at innklagedes satser er et rimelig beregningsgrunnlag, ettersom klagerne har måttet gjøre mye av innklagedes jobb.

Innklagede anfører:

Innklagede har hatt rutiner ved sitt kontor som innebærer at det blir tinglyst sikkerhet i boligene som blir solgt, ut fra overtakelsesdato. Dvs. at dette blir gjennomført fortløpende etter kontraktsmøtet. I denne perioden som boligen til klagerne ble solgt, hadde innklagede stor pågang, og det tok noe lengre tid å sende inn mappene til oppgjørsavdelingen, samt tinglysing av sikkerhet til Statens kartverk.

Når det er sagt, så kom klagerne til innklagedes kontor én dag før overtakelsen med en transporterklæring som var brennhet og skulle ha signatur på stedet. Dette er for det første noe innklagede ikke gjør da det er en ekstern oppgjørsmegler som tar seg av dette. For det andre mener innklagede at klagernes bank burde ha opplyst klagerne ved signering av lånedokumentet, om at det ville komme en transporterklæring som skulle overleveres til innklagedes oppgjørsavdeling, slik at innklagede var klar over dette lang tid i forveien. Innklagede mener at man ikke kan komme med denne dagen før overtakelse av ny eiendom uten at han er varslet. Innklagede har ikke stått for salget av klagernes nye bolig, og hevder at han heller ikke hadde kjennskap til overtakelsestidspunktet for denne boligen.

Innklagede kan heller ikke påta seg ansvar for klagernes tidsforbruk. Innklagede mener det er bankens oppgave å opplyse innklagede eller eventuelt å sende transporterklæringen i god tid før overtakelsen av bolig.

Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagernes beskrivelse av dramatikken på innklagedes kontor. Klagerne virket ikke villig til å høre på to-tre ulike saksbehandleres mening om saken og hvordan oppgjørsrutiner skal følges, jf. innklagedes forsikringsbeskrivelse.

Innklagede mener at klagerne må rette et eventuelt krav mot egen bank, og ønsker dem lykke til med ny bolig.

Klagernes ytterligere anførsler:

Innklagede har anført at han har som rutine å tinglyse sikkerhet fortløpende etter kontraktsmøte. Dette ble ikke gjort, noe som førte til at klagerne havnet i en vanskelig situasjon. For øvrig stemmer dette heller ikke overens med hva innklagede tidligere har fortalt klagerne, at han pleide å sende inn tinglysing av sikkerhet når overtakelsesdatoen nærmet seg. Klagerne fikk heller ikke beskjed om at det var stor pågang. Klagerne fikk beskjed om at papirene var gitt til en sekretær, som hadde sine rutiner, og at innklagede således ikke hadde gjort noe galt. Klagerne mistenker at innklagede lyver for å slippe ansvar.

Innklagede fikk dessuten beskjed om at klagerne kjøpte ny bolig, og også klar beskjed om når overtakelsen av denne var avtalt. Klagerne hevder at innklagede hadde kunnskap om dette, og nok en gang lyver i sitt tilsvar for å slippe ansvar.

Klagerne lurer dessuten på hvem de to-tre saksbehandlerne han ikke ville høre på var. Det var kun ansvarlig saksbehandler og faglig leder til stede, og ansvarlig saksbehandler forholdt seg taus.

Klagerne mener at innklagede har vist uvanlig praksis i denne saken.

Klagerne har i ettertid fått oversikt over innklagedes timeforbruk i forbindelse med oppdraget, og er sjokkert. Klagerne tror spesifikasjonen er langt høyere enn faktisk medgåtte timer. Klagerne mener at det også er tatt mange skjulte utlegg i forbindelse med oppdraget.

Innklagedes ytterligere anførsler

Transporterklæringen er datert 12. mai 2010. Innklagede antar at dette er dagen før den ble levert inn på innklagedes kontor.

Innklagede solgte klagerens bolig for kr 250 000 over anslått markedspris samt verditakst. Avviket i oppdragsavtalen under punkt 7.1 er naturlig ettersom det er avtalt prosentsats av salgssum inkludert fellesgjeld.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om innklagede er erstatningsansvarlig overfor klageren fordi en transporterklæring ikke kunne signeres 25 dager etter signert kjøpekontrakt. Innklagede nektet å signere transporterklæringen fordi de ikke hadde tinglyst sikkerhet i klagerens bolig.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

I kjøpekontrakten § 5 annet ledd er det avtalt om sikringspant:

”Ved kontraktens underskrift utsteder selger et pantedokument (”sikringspanteretten”) med urådighetspåtegning i Andelen, pålydende hele kjøpesummen, til fordel for megler. Sikringspanteretten registreres i Andelen for selgers regning så snart som mulig etter at kontrakten er undertegnet og tjener som sikkerhet for den til enhver tid utbetalte del av kjøpesummen.”

Kjøpekontrakten regulerer avtalen mellom partene, men innklagede har utformet den. Det fremgår av kjøpekontrakten at sikringspantet skal tinglyses så snart som mulig etter kontraktens underskrift. Dette måtte klageren kunne gå ut fra at ble gjort. Innklagede har anført at dette også er rutine, men at det på grunn av stor arbeidsmengde tok lengre tid enn vanlig. Innklagede har imidlertid ikke varslet klageren om dette.

Reklamasjonsnemnda er ikke enig i at det er klagerens bank som er ansvarlig for å varsle innklagede 14 dager før signering. I henhold til kjøpekontrakten skulle sikkerhet vært tinglyst ”så snart som mulig”, og det er i alminnelighet langt raskere enn 25 dager.

I henhold til vanlig praksis i bransjen, og som innklagede selv har bekreftet, vil tinglysning normalt skje umiddelbart etter kontraktsinngåelse. I praksis er det ikke uvanlig at det også blir tinglyst sikringspant i forbindelse med oppdragsinngåelse.

Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk, og han må dekke klagerens tap på kr 3 332 som er en adekvat følge av innklagedes opptreden. Nemnda har ikke praksis for å tilkjenne erstatning for utgifter til tapt arbeidsfortjeneste.

Klageren har hevdet at han er sjokkert over innklagedes påståtte timeforbruk ved oppdraget. Reklamasjonsnemnda vil ikke vurdere dette spørsmålet da det er avtalt provisjon.

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) nr. 6 skal oppdragsavtalen gi ”et samlet, spesifisert kostnadsoverslag over det totale vederlaget og de samlede utlegg”. Formålet med bestemmelsen er at forbrukeren skal få en klar og relevant prisinformasjon før oppdragsavtale inngås. En oppdragsgiver må således kunne forholde seg til det kostnadsoverslag som fremgår av oppdragsavtalen og eventuelle senere tilleggsavtaler.

Klageren har anført at oppgjørsoppstillingen viser flere skjulte utlegg, som ikke fremgår av oppdragsavtalen. Reklamasjonsnemnda har sammenlignet oppdragsavtalen og oppgjørsoppstillingen og ser at oppdragsavtalen punkt 7.1 og 7.4 er uklare mht vederlag/kostnader. Samlet kostnadsoversikt ved salgssum på kr 2, 5 mill. er i oppdragsavtalen punkt 7.5 estimert til kr 106 083, inkludert utlegg kr 19 603. Klageren har blitt fakturert av innklagede med kr136179. Dette er et avvik på kr 30 096. Innklagede har anført at avviket skyldes at salgssummen var høyere enn estimert. Reklamasjonsnemnda er ikke enig i dette.

Samlet utgjør fakturert vederlag kr 96 756. I oppdragsavtalen punkt 7.5 er vederlaget estimert til kr 86 480 ved salgssum kr 2 500 000. Dette er en differanse på kr 10 276

Provisjonsdelen utgjør ved denne salgssummen 72 475,75 når fellesgjelden er inkludert. Dette er bare et avvik på 2 500,25 i forhold til faktisk provisjon, og forklarer ikke avviket mellom estimert og faktisk vederlag. Innklagedes kostnadsoversikt er mangelfull, men vederlagskravet er for øvrig i henhold til oppdragsavtalens punkt 7.1.

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) nr. 5 at det skal fremgå av oppdragsavtalen ”hva som er avtalt om oppdragstakerens rett til å kreve dekning av utlegg, herunder et overslag over størrelsen på utleggene”. Innklagede har estimert i oppdragsavtalen at utlegg vil komme på kr 19 603. Eierskiftegebyr og eierskifteforsikring fremkommer av oppdragsavtalen punkt 7.4, men er ikke tatt med i kostnadsberegningen. Samlet utgjør disse kr 12 020. Klageren har samlet blitt fakturert for utlegg 39 423.

Følgende utlegg er ikke avtalt i oppdragsavtalen:

• Takst kr 5 000
• Stangfoto kr 2 500
• Pantattest selger kr 1 278

Reklamasjonsnemnda er ikke opplyst om noen av disse utleggene følger annen skriftlig avtale.

Etter Reklamasjonsnemndas syn er innklagedes kostnadsoversikt mangelfull, og ikke egnet til å gi klageren et realistisk bilde av faktisk utgifter i forbindelse med salget. Dette er en forsømmelse som etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tilsier vederlagsreduksjon i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7. Vederlaget bør nedsettes med kr 25 000.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må dekke klagerens forsinkelsesrente samt at vederlaget bør nedsettes med kr 25 000.