Klage nr:
094/10

Avgjort:
08.12.2010

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
Exact Stabekk

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 8. desember 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en leilighet gjennom innklagede. Leiligheten ble overtatt 1. juni 2008. Høsten 2009 oppdaget klagerne at det ikke fulgte tre reserverte parkeringsplasser med leiligheten. Dette mener de skulle medfølge i henhold til innklagedes opplysninger. Saken reiser spørsmål om bortfall på grunn av passivitet.

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagen gjelder manglende reserverte biloppstillingsplasser og gjesteparkering. Klagerne kjøpte en leilighet gjennom innklagede i mai 2008 for kr 3 500 000.

I salgsoppgaven står parkering omtalt både under punktet beliggenhet og under punktet ”Parkering”.

I taksten side 1 gis følgende beskrivelse:

”I flg. Eier 3 reserverte parkeringsplasser. Gjesteparkering”

Spørsmålet om biloppstillingsplasser og gjesteparkering aktualiserte seg høsten 2009 i forbindelse med familieforøkning. Klagerne vurderte å anskaffe bil nummer to, og undersøkte med de øvrige sameierne. Det ble avklart at det ikke fantes reserverte plasser. En av sameierne gjennomførte dessuten en utbygning på bakkenivå, og i den forbindelse forsvant en parkeringsplass. Etter utbyggingen fantes kun to parkeringsplasser for de to nederste sameieleilighetene, det vil si én parkeringsplass til hver. Disse er ikke reserverte. Klagerne anfører at det mangler minst to reserverte parkeringsplasser samt gjesteparkering.

Klagerne tok kontakt med innklagede ved brev 12. januar 2010. Det ble anført at innklagede ikke kunne ha kontrollert opplysningene i salgsoppgaven ettersom parkeringsplassene ikke eksisterer. Klagerne mente at innklagede ikke overholdt eiendomsmeglingsloven § 6-7 og hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det økonomiske tapet ble skjønnsmessig anslått å utgjøre minst kr 200 000. Det ble fremmet et erstatningskrav for hele beløpet.

Innklagede avviste kravet i sin helhet. Selgeren har i et eget brev anført at det stemmer at det ikke var tre reserverte plasser, men at han og hans kone aldri har opplevd problemer med å parkere sine tre biler på eiendommens fellesareal.

Klageren hevder at beskrivelsen av parkeringssituasjonen som ble gitt av tidligere eier og innklagede, ikke stemmer. Det tidligere eier omtalte som en parkeringsplass ”utenfor seksjonens bod i underetasjen”, var kun en halv parkeringsplass hvor tidligere eier pleide å parkere en elbil. Klageren hevder at det ikke er mulig å parkere en normal bil der.

Klagerne hevder at parkeringen videre nedover veien vil skje på bekostning av de øvrige sameiene. Det er ikke godt med plasser og ikke lett for besøkende å finne plass.

Selgeren har ikke tidligere eksplisitt opplyst om at det ikke fantes reserverte plasser slik det fremgår både av salgsoppgaven og takst. Av taksten fremgår det videre at selgeren er kilden til feilinformasjonen. Klageren vil påpeke at selgeren har ”pyntet” på flere forhold ved salgsobjektet.

Klagerne mener at innklagede burde kontrollert selgerens opplysninger og har opptrådt uaktsomt ved å unnlate dette. Innklagedes uaktsomhet har påført klagerne et økonomisk tap. Klagerne anfører at parkering i området er et knapphetsgode som utgjør en økonomisk verdi, og at erstatningskravet er fastsatt skjønnsmessig ut fra hvordan reserverte plasser ofte blir verdsatt i forbindelse med overdragelse av leiligheter. Dette mener klagerne ligger på 4-5 prosent av leilighetens verdi. Klagerne mener at tilgjengelighet til minst to plasser og reservasjon for tre plasser og gjesteparkering mangler. Klagernes erstatningskrav stort kr
200 000 utgjør 5,71 prosent av kjøpesummen.

Klagerne viser også til at dersom plassene var reserverte, ville man antagelig kunne leie ut plasser man selv ikke har behov for til bedrifter i nærheten. Klagerne mener at dette ikke ville ha medført press på de øvrige plassene i sameiet, og de kan heller ikke forstå at sameiet skulle motsette seg slik utleie dersom plassene først var reservert.

Klagerne undersøkte de juridiske forholdene rundt parkeringen først høsten 2009 på grunn av familieforøkning. De hadde frem til dette tidspunktet benyttet plassene langs veien og ikke tenkt på rettighetene knyttet til parkeringen. I forbindelse med en utbygging da en av parkeringsplassene forsvant, ble denne sameieren henvist til å parkere på de samme plassene som klagerne. Det ble da kun en tilgjengelig parkeringsplass for klagerne. Det var først på dette tidspunktet at klagerne ble klar over at de ikke hadde juridisk rett til tre plasser. Således mener klagerne at de ikke kan anses for å ha akseptert tilstanden. Kravet ble tatt opp i rimelig tid etter at klagerne ble klar over situasjonen.

Innklagede anfører:

Innklagede mener at han ikke kan legges til last. Innklagede bygget på opplysninger fra takstmannen. Taksten var rekvirert direkte av selgeren. Så vel taksten som salgsoppgaven var på vanlig måte gjenomgått og kontrollert av selgeren. Innklagede mener at han måtte kunne bygge på at opplysningen i taksten var korrekt.

Innklagede mener at det uansett er reklamert for sent. Innklagede viser til kjøpekontrakten pkt. 7.1 og pkt. 8.1.

Overtakelse fant sted 1. juni 2008. Det ble først reklamert 12. januar 2010. Klagerne har således hatt rikelig tid til å gjøre seg kjent med forholdene i sameiet og finne ut hvorvidt det faktisk var reserverte plasser. Det synes klart for innklagede at klagerne ikke ba selgeren påvise hvilke parkeringsplasser som skulle være reservert, og det var ikke avmerket noen plasser. Innklagede mener det må legges til grunn at klagerne ikke anså opplyningene om parkeringsplassene for å være vesentlige og aksepterte forholdene. Innklagede mener det uansett er for sent å klage etter 19 måneder.

Atter subsidiært mener innklagede at det er rikelig med parkeringsmuligheter på oversiden av bebyggelsen og videre innover veien, som har god bredde.

Til slutt anfører innklagede at klageren uansett ikke har lidt noe tap, og under ingen omstendighet i nærheten av hva klagerne har krevd. Parkeringsmuligheten i veien medfører at klagerne kan parkere sine biler og at markedet for bortleie av parkeringsplasser er meget begrenset. Strøket synes for innklagede å være ferdig utbygd og villaene på nordsiden av veien har parkering på egen grunn.

De tallene klagerne har vist til mener innklagede må være hentet fra sentrum av byen og ikke for dette området som er et villastrøk. Innklagede mener det er usannsynlig at noen ville være villig til å betale opp mot kr 1 500 for en utendørs biloppstillingsplass her.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne fastholder at det ikke kan være aktsomt å legge selgerens opplysninger til grunn uten noen form for kontroll. I dette tilfellet fremgår det også av taksten at opplysningene i taksten bygget på selgerens opplysninger. I selgerens brev til innklagede har selgeren eksplisitt uttrykt at det ikke var reserverte plasser til noen av seksjonene i møter med takstmann og megler.

Klagerne hevder at det ikke er rikelig med parkeringsplasser på oversiden av bebyggelsen. Disse plassene benyttes av de som bor i de øverste leilighetene og eneboliger tilnyttet samme vei. En og annen gang kan det være en ledig plass langs veien, men dette kan ikke sammenlignes med en reservert plass.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har vanskelig for å tro at det bare er ledig plass langs veien en og annen gang og viser til et kartutsnitt.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi feil opplysninger om parkering. Saken reiser spørsmål om bortfall grunnet passivitet.

Partenes anførsler om selgeren og muligheten til gateparkering er kortet ned i saksfremstillingen. Reklamasjonsnemnda er fremlagt partenes innlegg i sin helhet.

Reklamasjonsnemnda kan ikke behandle forholdet til selgeren eller takstmannen.

Etter Reklamasjonsnemndas syn må den som mener å ha krav på erstatning, reklamere innen rimelig tid etter at forholdet ble eller burde blitt oppdaget. Klageren overtok leiligheten 1. juni 2008. Klagerne har anført at de først ble kjent med at det ikke var reserverte parkeringsplasser høsten 2009. Klagerne har ikke angitt noen nærmere dato. Reklamasjon ble først sendt 12. januar 2010. Uansett er det etter Reklamasjonsnemndas oppfatning reklamert for sent fra mangelen faktisk ble oppdaget. Det er ikke ”rimelig tid” å vente fra høst 2009 til 12. januar 2010, som i denne saken, hvor det allerede hadde gått over et år fra klagerne overtok boligen. Reklamasjonsnemnda vil for øvrig bemerke at klagerne har utvist passivitet ved å vente så lenge før kravet ble tatt opp.

I salgsoppgaven under punktet ”Beliggenhet” fremgår blant annet:

”Fin sjøutsikt og 3 biloppstillingsplasser på eiendommen, gjesteparkering og privat strand tilhørende … sameiet (16 eiere).”

Under punktet ”Parkering” står det:

”3 biloppstillingsplasser og gjesteparkering”

Reklamasjonsnemnda ser at salgsoppgaven med fordel kunne gitt en klarere angivelse av parkering på eiendommen. Etter Reklamasjonsnemndas syn er det imidlertid ikke tilstrekkelig grunnlag for klagernes forståelse om at samtlige plasser hørte til deres leilighet, kan legges til grunn. Ordlyden gir ikke holdepunkter for at biloppstillingsplassene tilhørte klagerne. Parkeringsplassene var heller ikke merket. Reklamasjonsnemnda vil påpeke at ut fra det oversiktsbilde klageren selv har lagt frem for Reklamasjonsnemnda, må ha vært svært godt synlig for klagerne dersom andre andelseiere benyttet de angivelige parkeringsplassene.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.