Klage nr:
095/10

Avgjort:
21.10.2010

Saken gjelder:
Arealsvikt

Foretakets navn:
Nylander Eiendom

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. oktober 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren solgte en eiendom gjennom innklagede som megler. Klageren har etter overtakelsen fått krav fra kjøperen vedrørende arealavvik.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren mener a tinnklagede har handlet uforsvarlig når det gjelder innhenting av opplysninger om leiligheten hennes. Innklagede bør ta ansvar for sine handlinger og betale det beløpet som kjøperen krevde grunnet feil i salgsoppgaven. Beløpet er kr 25 000.

Det er innklagede som megler som er eksperten og har kompetanse i en salgsprosess. Klagerne skrev under på en oppdragsavtale og betalte ca kr 70 000 for at innklagede skulle ta ansvaret for hele salgsprosessen, med blant annet innhenting a informasjon vedrørende boligen. Da innklagede ikke hentet opplysningene fra sikre kilder, mener klageren at han handlet uaktsomt. I dette tilfellet har hans opplysninger vedrørende feil areal ført til en økonomisk belastning for klageren.

Klageren fikk et krav fra kjøperen pålydende ca kr 53 000 på grunn av et avvik på to kvadratmeter i forhold til hva som var oppgitt i salgsoppgaven.

Innklagede har ikke imøtekommet klagerens krav og har fraskrevet seg ethvert ansvar. Innklagede ønsker ikke å betale de kr 25 000 som klageren er belastet i saken. Innklagede bisto klageren i en prosess for å få kjøperen til å gå med på 1 m2 avvik da det sto ca i salgsoppgaven. Det førte til at kjøperen godtok at klageren skulle betale kr 25 000. Innklagede hevder fremdeles at han ikke har noe med dette å gjøre. Klageren krever at innklagede må bistå henne med å ta økonomisk ansvar, da det er innklagede som har innhentet de uriktige opplysningene i salgsdokumentene.

Klageren har betalt beløpet til kjøperen, men krever at dette refunderes fra innklagede.

Innklagede anfører:

Klagen har sitt utspring i en reklamasjon fra kjøperen av klagerens leilighet. Reklamasjonen ble fremmet av forsikringsselskapet på kjøperens vegne. Kjøperen reklamerte på et arealavvik på to kvadratmeter, noe som omregnet til kvadratmeterpris ville bety kr 93 530 i prisreduksjon. Forsikringsselskapet antyder at det i henhold til rettspraksis vil gi 60 % av opprinnelig krav, og kravet er justert til kr 53 118.

Innklagede avtalte med klageren at han skulle forsøke å få til en minnelig ordning med forsikringsselskapet på hennes vegne. Etter forhandlinger med forsikringsselskapet aksepterte klageren kr 25 000 som en kompensasjon til kjøperen. Dette forliket ble inngått med bistand fra innklagede.

Innklagede mener at han har utført oppdraget i henhold til lovverket og god meglerskikk for klageren, både i relasjon til selve salgsoppdraget og også i forhold til reklamasjonen fra kjøperen.

Innklagede er skuffet over at klageren er misfornøyd med innklagedes håndtering av saken. Dette spesielt sett i lys av at klageren ønsket å spare kostnader ved ikke å benytte takstmann og heller ikke eierskifteforsikring. Hun fikk tilbud om begge deler fra innklagede.

Innklagede mener at han ikke kan klandres for at klageren valgte bort disse tilbudene og at han må fritas fra et ansvar som direkte henføres til dette.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede anfører at han har bistått klageren med å få til en ordning med kjøperens forsikringsselskap og at klageren aksepterte et forlik på kr 25 000. Klageren mener at kjøperen på sin side hadde rett til å klage, da det viste seg at det faktisk var et avvik mellom salgsoppgavens arealangivelsen og oppmålingen som ble foretatt av forsikringsselskapet. Klageren på sin side mener det er uvesentlig hvilket beløp som ble ”godkjent2 på dette møtet som kun gjaldt kjøperens rett. Klagen gjelder hvem som har skyld i ”klemmen” og er ansvarlig for å betale disse pengene. Klageren godtok summen for å få en snarlig løsning med kjøperen.

Innklagede skriver videre at klageren ville spare penger og dermed ikke benyttet takstmann eller eierskifteforsikring. Han skriver også at hun fikk tilbud om begge deler. Partneren som har besvart klagen var ikke klagerens megler og var ikke til stede ved avtaleinngåelsen med saksbehandleren. Klagerne har kun vært i kontakt med partneren etter kjøperens krav, da hun ikke fikk kontakt med saksbehandleren. Innklagede fremsto som et billig alternativ for å få oppdraget, da hun allerede hadde vært i kontakt med et annet meglerfirma. Innklagede foreslo en del økonomisparende tiltak som klageren kunne gjøre selv, blant annet å ta bildene selv. Han spurte også om hun ville benytte takstmann. De ble sammen enige om at hun ikke trengte det, da leiligheten var såpass ny og mangelfri. Klageren fikk ingen informasjon om konsekvensene av å ikke bruke takstmann og at dette kunne føre til uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Klagerne tok det derfor som et selvfølge at sikre opplysninger ble innhentet i form av boligens oppmålte tegninger eller fra kommunen. Klageren forventet at saksbehandleren tok det fulle og hele ansvaret og ville kontakte henne dersom det var opplysninger og dokumentasjon han ikke fant på en forsvarlig måte. Klageren mener det står i kontrakten at megleren tar seg av alt som har med opplysninger og innhenting av opplysninger å gjøre og at selgeren vil bli informert dersom det er noe selgeren må ta stilling til.

Da kravet kom fra kjøperen, ba innklagedes saksbehandler henne kontakt innklagedes advokat for juridisk bistand. Etter kun to telefonsamtaler mellom advokaten og klageren, fikk advokaten beskjed fra innklagede om ikke å engasjere seg ytterligere i saken. Advokaten skal da ha poengtert innklagedes økonomiske ansvar i saken.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagedes oppfatning er at hans medvirkning ved forhandlingen med forsikringsselskapet ga et godt resultat.

Innklagede oppfatter det som en feilvurdering når selgeren hevder at kjøperen ikke er part i saken. Det er opplagt at kjøperen og forsikringsselskapet er en part i saken. Ettersom klageren ikke ønsket eierskifteforsikring, oppfattet innklagede saken slik at klageren hadde behov for bistand i dialogen mot forsikringsselskapet.

Innklagede står fast ved at alle relevante tilbud om så vel takstmann som eierskifteforsikring ble fremlagt. Det ble også informert om kostnadene vedrørende dette, noe klageren ifølge innlagede ønsket å ”spare seg”. Innklagede ønsker at ethvert oppdrag skal gjennomføres med så vel takstmann for tilstandsrapport og eierskifteforsikring. Imidlertid er det enkelte oppdragsgivere som ikke ønsker slike tilleggsprodukter. Dette var også tilfellet med klageren. Det er selvsagt fullt mulig å selge bolig uten slike tilleggsprodukter, og innklagede mener at han ikke kan holdes ansvarlig for at selgeren velger bort disse, selv når relevant informasjon er gitt.

Det er riktig at klageren ble bedt om å kontakte navngitt advokat (som aldri har vært innklagedes advokat). Innklagede har aldri hørt noen antydning om at advokaten har påpekt innklagedes ”økonomiske ansvar” i saken, og synes det er rart at klageren ikke har forfulgt saken mot ham med advokatens bistand dersom dette var tilfellet. Innklagede tilbød sin bistand fordi han la til grunn at hans dialog med forsikringsselskapet ville gi klageren et bedre resultat. Dessuten ville han tilby dette som en service, slik at klageren kunne unngå utgifter til advokat. Innklagede understreker at det var klageren som selv avsluttet forholdet til advokaten.

Innklagede mener at klageren ikke har noe grunnlag for sin klage mot ham og tilbakeviser hennes påstand om megleransvar.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder arealavvik og meglerens eventuelle ansvar for feilopplysningen til kjøper.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom selgeren (klageren) og kjøperen. Det er kun forholdet til innklagede meglerforetak som vil bli vurdert.

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr 6 skal megleren før handel sluttes gi kjøperen en skriftlig oppgave om ”bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte”. I boken Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2. utgave (Rosén og Torsteinsen) uttales på s. 275

”… Til tross for samordningen mellom avhendingslova og eiendomsmeglingsloven med den nye bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, har det fremdeles ulike konsekvenser å konstatere mangel etter avhendingslova og brudd på opplysningsplikten i eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 6. Vi antar derfor at meglers kontrollplikter i forhold til tomtens og byggets arealer bare kan anses overtrådt dersom megleren hadde et konkret grunnlag for å reagere på arealmålingen.”

Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester (og den tidligere Klagenemnda) har lagt til grunn at eiendomsmegleren bare kan bli erstatningsansvarlig dersom han har utvist uaktsomhet i forbindelse med oppmålingen av arealet.

I denne konkrete saken synes det som om megleren selv har målt opp arealet og målt feil. Det må kunne forventes at megleren måler korrekt. Hvis han ikke er kompetent til det må han da si fra og få andre til å foreta oppmålingen.

I denne saken er det selgeren som er klager. Nemnda har normalt lagt til grunn at dersom en selger betaler ut en erstatning til kjøperen av boligen, beror denne på at det er en feil eller mangel som er berettiget og som sannsynligvis ville ført til lavere pris dersom forholdet hadde vært opplyst før budgivningen. Nemnda kan derfor ikke se at klageren har lidt noe økonomisk tap ved innklagedes feilopplysning/feilmåling av arealet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å oppgi feil areal på leiligheten. Klageren har ikke krav på noen økonomisk kompensasjon fra innklagede.