Klage nr:
096/10
Avgjort:
23.09.2010
Saken gjelder:
Budgivning
Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Bodø
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 23. september 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Innklagede har vært med i budrunden på en bolig som ble solgt gjennom innklagede. Innklagede benyttet SMS til å kommunisere innkommende bud til interessentene. På budskjema hadde klageren oppgitt feil mobilnummer, og hun mottok ikke SMS om andre innkommende bud og var i den tro at hun hadde det høyeste budet. Klageren mener at innklagede ikke har gjennomført budrunden etter bransjens regler for budgivning.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren deltok i en budrunde. Innklagede brukte SMS som kommunikasjonsmiddel i budrunden, uten å si fra om dette på forhånd, og uten å sørge for at han fikk tilbakemelding fra klageren som budgiver, om at hun hadde avsluttet.
Eiendommen ble lagt ut for salg like etter påsken 2010. Det ble først lagt inn bud av en annen budgiver 20. april 2010 på kr 700 000. Budet ble avvist.
Klageren la inn et bud 14. mai 2010, hvor hun bød kr 800 000 med et tillegg om at hun kunne overta eiendommen uten at selgeren behøvde å rydde og vaske. Akseptfristen ble satt til tirsdag 18. mai kl. 10.00. Tirsdag morgen fikk klageren telefon fra innklagede om at det var kommet inn et bud på kr 825 000. Etter å ha tenkt seg om, høynet klageren budet til kr830000, med samme tillegg som før. Klageren ønsket å sette akseptfristen på slutten av tirsdagen, og spurte innklagede om når kontoret stengte. Innklagede sa at klageren burde sette akseptfristen til neste morgen kl. 09.00, fordi han hadde problemer med å få tak i eierne. Klageren fulgte hans råd. Innklagede sa også i telefonene at selgerne i en e-post hadde takket ja til klagerens bud på kr 800 000 med tillegg om opprydding og vasking av eiendommen.
Klageren fikk ikke melding om nye bud, og gikk glad til sengs. Da klokken var 09.00 neste morgen hadde klageren enda ikke hørt noe fra innklagede. Klageren følte seg trygg på at hun var kjøper av eiendommen, og tok kontakt med innklagede kl. 09.40 på SMS. Klageren gikk ut fra at innklagede var opptatt med å kontakte de fire selgerne, og ventet derfor så lenge.
Innklagede ringte klageren etter noen få minutter, og fortalte at han hadde sendt SMS om nye bud til klageren og antatt at hun hadde gitt seg da han ikke hørte noe fra henne. Klageren hadde ikke mottatt en eneste SMS fra innklagede. Innklagede sa at det hadde vært hans faste praksis å bruke SMS i flere år, og at han kunne bevise og ha sendt den til klageren. Klageren fastholt at hun ikke hadde mottatt noen SMS.
Innklagede informerte om at det hadde innkommet flere bud, og at budet nå lå på kr 950 000. Han sa at akseptfristen gikk ut om få minutter, til tross for at han snakket med klageren en god stund. Klageren ble sjokkert og la på, for å summe seg. Da hun ringte tilbake kl. 10.07 var huset solgt.
Klageren hevder at innklagede aldri sørget for å få bekreftelse for at klageren hadde mottatt SMSer om nye bud, og dermed gjennomførte en budrunde som klageren ikke fikk være med på.
Klageren innrømmer at hun hadde signalisert ved første bud at hun ikke kom til å by mer enn kr 800 000, fordi oppfatningen blant folk i kommunen var at taksten var for høy sammenliknet med andre boliger til salgs. Klageren mener at dette var til en viss grad taktikk, og at ved allerede å ha høynet eget bud hadde gitt signal at hun var villig til å gå høyere.
Klageren innrømmer også at hun hadde skrevet feil på budskjemaet. Hun hadde byttet om to tall. Mobilnummeret var imidlertid riktig på e-posten der budskjemaet lå ved som billedfil. Klageren ringte dessuten fra sin mobiltelefon da hun la inn det neste budet.
Klageren har ikke fått svar på sine gjentatte henvendelser i anledning saken, til innklagede. Klageren synes at innklagede har oppført seg respektløst og klanderverdig, uten å overholde bransjens regler for budgivning.
Innklagede anfører:
Klageren la inn sitt første bud på eiendommen 14. mai 2010, og akseptfristen var satt til kl 12.00, og ikke kl. 10.00, slik klageren har hevdet.
Det stemmer heller ikke at det her ble formidlet en aksept på budet på kr 800 000, slik klageren har hevdet. Innklagede uttalte at dersom det ikke skulle komme inn flere bud på eiendommen ville selgeren akseptere budet med forutsetninger som nevnt i e-post fra selgeren 17. mai 2010. Det fremkommer også av e-post fra selgeren 19. mai 2010 kl. 09.55 at han ville akseptere høyeste bud over kr 800 000 med nevnte forutsetninger.
Innklagede aktivitetslogg viser at klageren fortløpende ble varslet om innkommende bud via SMS på det oppgitte mobilnummeret. Innklagede hadde ikke grunn til å tro at det oppgitte mobilnummeret ikke var korrekt. Det kom for eksempel ikke tilbakemelding fra mottaker av SMS, om at det måtte være sendt feil.
Det fremkommer av forbrukerinformasjon om budgivning punkt 7 at [m]egler vil så langt det er nødvendig og mulig holde budgiverne orientert om nye og høyere bud og eventuelle forbehold.. Dette gir etter innklagedes mening, også budgiverne en indikasjon på at de også selv må forsikre seg om å holde seg oppdatert.
Det stemmer at klageren tok kontakt med innklagede via SMS 19. mai 2010 kl. 09.40, hvor på innklagede ringte henne opp. Innklagede ble forundret over at hun ikke hadde mottatt alle tekstmeldingene om budvarsel som var sendt, og klageren bekreftet at hun ikke hadde mottatt noe varsel. Innklagede bekreftet å ha sendt SMS på mobilnummeret klageren hadde oppgitt, og opplyste om at det høyeste budet nå var kr 950 000 og at det enda var tid til å legge inn bud. Klageren reagerte med å bli svært sint og poengterte til innklagede at dette ville hun ikke være med på videre og la på telefonen. Innklagede rakk ikke å få meddelt henne akseptfristen for budet, da han ikke kom til ordet før hun avbrøt samtalen. Telefonsamtalen varte i noen minutter, men klageren brukte store deler av tiden på å kritisere innklagedes håndtering av budvarslingen via SMS. Innklagede fikk således ikke sagt mye i løpet av samtalen.
Innklagede mener at klageren har misoppfattet informasjonen som fremkommer av forbrukerinformasjon om budgivning. Klageren har tidligere vist til punkt 5, som omtaler budgiverens endringer av bud til megler, og ikke meglers håndtering av budformidling. Innklagede anfører at det er høyst vanlig at bud formidles via SMS. Dette har også EmProf lagt opp til.
Det ble avgitt fem bud fra to ulike budgivere 19. mai 2010 i tidsrommet fra kl. 08.59 til kl.09.54. Innklagede mener at det sier seg selv at det i sluttfasen av en budprosess blir satt kortere og kortere akseptfrister. Det skjedde også i dette tilfellet. Dersom klageren hadde oppgitt korrekt mobilnummer, vil også hun ha vært godt orientert om budgivningen som hadde foregått.
Innklagede mener at han ikke kan lastes for at klageren oppga feil mobilnummer. Klageren hadde dessuten mulighet til å legge inn et høyere bud da akseptfristen ennå ikke var utløpt, etter at hun fikk kjennskap til budet på kr 950 000. Innklagede var også ut fra den siste telefonsamtalen av den oppfatning av at klageren ikke var interessert i å være med være med videre i budrunden. Da klageren tok kontakt med innklagede, etter at selgeren hadde gitt sin aksept til en annen budgiver, var det for sent å legge inn ytterligere bud.
Innklagede kan ikke se at innklagede har opptrådt uaktsomt eller i strid med god meglerskikk, slik at dette skulle medføre noe erstatningsansvar på innklagedes side.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder klage på SMS som kommunikasjonsmiddel ved budgivning.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Klageren ønsket opprinnelig ved innsendelse av klagen, at innklagede skulle tilby en løsning der det ble betalt differansen mellom klagerens og den siste budgiverens sum, og at klageren ble den rettmessige kjøperen. Klageren er informert om at Reklamasjonsnemnda ikke kan oppheve en avtale inngått mellom selgeren av kjøperen av boligen. Partenes anførsler om dette er ikke referert, men er fremlagt for Reklamasjonsnemnda i sin helhet.
Ved behandling av klagen vil Reklamasjonsnemnda kun ta stilling til hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved gjennomføring av budrunden.
Det fremgår at forskriften til eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd tredje punktum at megleren skal så langt det er mulig og nødvendig orientere oppdragsgiver, budgivere og øvrige interessenter om bud og forbehold. Et varsel på SMS er etter Reklamasjonsnemndas oppfatning en adekvat måte å holde budgivere orientert på ettersom dette gjør at alle budgivere er kjent med utviklingen i budrunden.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det imidlertid viktig at megler forsikrer seg om at alle budgivere har fått beskjed om høyere bud før aksept, enten ved at det settes en frist som det skal svares innenfor, eller at megler faktisk får en bekreftelse på at budgiver trekker seg. På dette punktet har innklagede ikke opptrådt i tråd med god meglerskikk.
I denne saken fikk klageren opplyst om nytt bud på kr 950 000, og hun hadde tid til å områ seg. At klageren da ble sint og la på røret, kan helt klart tolkes som at klager dermed hadde trukket seg fra budgivningen. Denne adferden må klageren selv ta konsekvensen av. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke se at innklagede i denne saken har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet, da det faktisk var kontakt mellom innklagede og klager før aksept. Klageren må selv bære risikoen for at feil telefonnummer var oppgitt og klageren burde ha gitt beskjed til innklagede umiddelbart dersom hun fortsatt var interessert i eiendommen.
Konklusjon:
Innklagede har ikke opptrådt i tråd med god meglerskikk for så vidt gjelder oppfølging av budgivningen. For øvrig fører klageren ikke frem.