Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr:
099/10

Avgjort:
15.06.2011

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt.

Foretakets navn:
internet
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 15. juni 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en bolig som ble formidlet av innklagede i august 2005. Det har etter hvert blitt avdekket store mangler ved eiendommen, og at deler av boligen ikke er godkjent. Klagerne mener innklagede ikke har overholdt sin opplysningsplikt og krever erstatning av innklagede.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne mener at innklagede ikke har overholdt sin opplysningsplikt overfor klagerne som kjøpere. Klagerne krever erstatning av innklagede for de manglende/feil opplysningene som ble gitt om eiendommen og for sine advokatutgifter.

Klagerne kjøpte en eiendom som ble formidlet av innklagede i august 2005. Det ble ikke gitt korrekt opplysninger om tilstanden og verdien av huset. Den feilaktige verdivurderingen er også blitt gitt videre til banken. I dag sitter klagerne med et hus som har feil og mangler som starter i grunnmuren og går hele veien opp til takstolene. Klagerne har fått anbefalt å rive huset og bygge det opp på nytt på grunn av disse feilene. I en rapport utarbeidet av en sivilingeniør fremgår det at disse feilene stammer fra før klagerne kjøpte huset i 2005.

Det ble opplyst av innklagede at veien utenfor klagerens bolig var gnr. Y og bnr X, og hørte til eiendommens fellesareal. Dette mener klagerne er feilinformasjon. Bnr. X tilhører mange små fellesområder rundt grenda boligen ligger, men også eiendommer som ligger langt fra boligen og som klagerne ikke har tilgang til eller bruk for. Dette er noe klagerne har betalt kommunale avgifter for de siste fem årene.

Innklagede opplyste ikke om elektriske problemer ved huset og at det var et pålegg fra Eidsiva Energi om at strømmen ble kuttet om ikke feilene ved det elektriske anlegget ble rettet. Dette pålegget var blitt gitt i april 2005 med frist til å rette innen juli 2005. Klagerne overtok boligen i august 2005. Selgerens egenerklæringsskjema er datert i mars 2005, og det fremgår at han ikke kjenner til elektriske feil ved boligen. Egenerklæringen ble aldri oppdatert med nye opplysninger. I september tok klagerne dette opp med innklagede, som svarte at han trodde selgeren hadde opplyst om dette og at klageren måtte ta dette direkte med selgeren.

Av salgsoppgaven fremgår det under punktet byggemåte:

Det er innredet utleieleilighet i U.etg. med eget bad, enkelt te-kjøkken og egen inngang. Utleiedel kan ha inntil 2 soverom og stue, event. 3 soverom. Event. godkjenning for utleie er kjøpers ansvar/risiko. Det er for øvrig lydtett dør innsatt mellom 1. etg og U. etg. Leiligheten er pr. i dag utleid, dog forventes det i dagens marked att leiligheten vil være attraktiv i et utleiemarked.

Klagerne mener at det fremstår som uklart om det er lovlig med utleie eller ikke. Utleieleiligheten er ikke godkjent til utleie i kommunen. Nesten hele underetasjen er ikke godkjente bruksarealer i henhold til kommunens ferdigattest.

Det ble opplyst at boligens bruksareal var 173 kvm. Imidlertid er det kun 99 kvm som er godkjente bruksarealer ved ferdigattest. Videre ble boligen solgt med fem soverom, men kun tre soverom var godkjent. Kun ett av to bad var godkjent, og badstuen, te-kjøkkenet eller inngangen har heller aldri vært godkjent.

Sekretariatet har bedt klageren presisere noen punkter og uttale seg om forholdet til foreldelse. Klageren har i hovedsak anført:

Klagerne oppdaget og klaget på forholdet vedrørende det elektriske anlegget i 2005. Klagerne mener at det viktigste i denne klagen ikke er det elektriske anlegget. Klagerne ble ikke klar over at det var gitt feil/manglende opplysninger om eiendommen før klagerne mottok informasjon fra kommunen i september 2009. Klagerne har flere rapporter av takstmenn og sivilingeniør fra slutten av september og frem til i dag. Klagerne mener feilopplysningene har hatt innvirkning på kjøpet.

Klagerne mener at de i dag maksimalt kan få kr 1 000 000 for sin eiendom. De har et lån med pant i eiendommen på over 2 600 000 og en sak gående mot selgerens eierskifteforsikring. Klagerne føler seg lurt av innklagede, og forstår ikke hvordan prisantydningen kunne settes på kr 2 320 000. Huset hadde en takst på kun 1 500 000 halvannet år tidligere. Klagerne mener at huset ikke er oppgradert på en måte som tilsier en så stor verdistigning. Klagerne mener det ikke er gitt riktige opplysninger om boligen og dens verdi.

Klagerne ønsker å legge til at det ble opplyst at det var rør i rør-system i hele huset med unntak av kjøkkenkroken i underetasjen. Dette stemmer ikke da det kun finnes rør i rør i bad i overetasjen. Det er ikke tilkomstluke til rørene, og arbeidet er ikke utført etter godkjente metoder.

På salgsoppgavens førsteside står det: Velholdt og pen oppusset enebolig med utleiemulighet. Klagerne mener utleiemulighet har stor betydning for en eiendoms verdi, og en må kunne forutsette at utleie er godkjent. I dette tilfellet er utleie ikke godkjent av kommunen. Innklagede har ikke søkt å avklare dette eller andre forhold ved huset med kommunen.

Kommunens ferdigattest er fra 1987, og her fremgår det at arealet er 99 kvm. Klageren forstår ikke hvor innklagede tar 173 kvm fra.

Etter en vurdering fra en sivilingeniør vil det koste 1 600 000 for å heve boligens standard til en slik standard som fremgår av salgspapirene. Han mener også at innklagede burde ha sett mye av de feilene som hefter ved boligen.

Innklagede anfører:

Innklagede anser klagernes påstand om at eiendommens tilstand er holdt skjult som uberettiget. Klagerne har fått de opplysninger som innklagede, etter dagjeldende eiendomsmeglingslov, var pålagt å gi.

Eiendommen ble kjøpt av klagerne i 2005. Det stemmer at innklagede henviste klagerne til eierskifteforsikringsselskapet vedrørende reklamasjoner på eiendommen. Dette er standard rutine.

Klagerne kontaktet innklagede i 2010 med påstand om at de hadde gitt feil opplysninger. Innklagede har følgende kommentarer:

Hele eiendommen inklusive ideelle andeler av fellesarealet er beskrevet i salgsoppgaven, kjøpekontrakten og i tinglyst skjøte.

Selgeren hadde i egenerklæringsskjema krysset av for at han ikke kjente til feil tilknyttet det elektriske anlegget. Ved salgsstart tilskrev innklagede Eidsiva Energi med anmodning om status på El.anlegg. Svaret ble oversendt fra Eidsiva datert 13. april 2005 med informasjon om at det forelå en rapport datert 6. april 2005 som ikke var fulgt opp med utbedring. I forbindelse med kontraktsunderskrift og oversendelse av kontraktsutkast ble selgeren anmodet om utbedring før overtakelse. Dette var selgerens ansvar. Innklagede fikk bekreftet at Eidsiva 21. september 2005 at manglene ikke var utbedret. Tilsynsrapporten ble innhentet og selgeren på nytt anmodet om utbedring.

Vedrørende ordlyden i salgsoppgaven om Evnt. Godkjenning for utleie er kjøpers risiko/ansvar var dette en vanlig formulering som ble brukt på tilsvarende eiendommer på salgstidspunktet. Det ble gitt indikasjoner til kjøper om at utleie ikke var bekreftet godkjent i kommunen.

Innklagede mener oppdraget er utført i henhold til god meglerskikk og aviser klagerens krav.

Klageren har ytterligere anført:

Det er gjort grove forandringer, deriblant avkappet undergurt i takstolen for å få plass til spotlights. Dette er ikke fagmessig gjort. En veranda er omgjort til vindfang av tidligere eier. Den utgjorde imidlertid brannfare og måtte fjernes. Klagerne har skader på i underkant kr.2200 000 og er blitt anbefalt å rive huset.

Ferdigattesten kan bli trukket tilbake fordi det er feil ved grunnmur og pipe fra oppføringen i 1982. Ferdigattesten ble gitt på feil premisser i 1987. Nå kan brukstillatelsen også bli trukket tilbake fordi det foreligger for store skader og mangler. Huset utgjør en helsefare for beboerne.

Innklagede stod også for salg av denne eiendommen i 1998. Klagerne lurer på hvorfor ikke takstrapport fra den tidligere eieren som kjøpte huset i 2003 ble fremlagt for klagerne. I takstrapporten er det gitt en verdivurdering på
kr 1 500 000.

Innklagede har ved flere anledninger sagt at han ikke har noen papirer liggende. Klagerne mener at det er rart at innklagede nå kommer med opplysninger som han tidligere har sagt han ikke hadde.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers opplysningsplikt og reiser spørsmål om foreldelse.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53.

Forholdet vedrørende påstand om tilbakeholdte opplysninger om pålegg om utbedring av det elektriske anlegget ble oppdaget av klagerne i 2005, og forholdet er dermed foreldet jf. foreldelsesloven § 9.

Klagen gjelder i hovedsak meglers opplysningsansvar om skjulte mangler ved boligen og feil opplysninger i forhold til godkjent bruksareal og ferdigattest. Manglene skal ha blitt oppdaget fortløpende, og det er utarbeidet flere rapporter fra tidsrommet 2009-2010. Det er imidlertid ikke fremlagt noen dokumentasjon som kan tilsi at innklagede kjente til de omfattende manglene. En eiendomsmegler er ikke bygningskyndig, og det kan ikke forventes at han kjente til de forholdene som har blitt avdekket gjennom rapportene. Klageren har anført at en takstrapport utarbeidet i 2003 burde vært fremlagt for klageren. En takstrapport har normalt seks måneders gyldighet. Det er ikke vanlig å innhente takstrapporter fra tidligere salg og disse vil uansett ha begrenset verdi. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke se at innklagede kan bebreides for ikke å ha avdekket manglene og videreført opplysninger fra taksten av 2003.

I forhold til manglende godkjennelse og ferdigattest av utleiedelen og deler av boligen, har klageren opplyst at dette først ble oppdaget i september 2009 da de mottok informasjon fra kommunen. Denne informasjonen er ikke fremlagt for Reklamasjonsnemnda. I salgsoppgaven het det imidlertid

Gjennom disse opplysningene i salgsoppgaven har klagerne fått slik kunnskap at kravet må anses som foreldet, jf. foreldelsesloven § 9. Reklamasjonsnemnda vil imidlertid bemerke at teksten på forsiden av salgsoppgaven er misvisende når det heter Enebolig med utleieleilighet. Det er i strid med god meglerskikk å markedsføre eiendommen med utleieleilighet når leiligheten ikke er godkjent for bruk som dette.

Det er ikke fremlagt annen dokumentasjon for påstått arealsvikt enn ferdigattesten fra 1987, hvor netto gulvareal er oppgitt å være 99 kvm. Reklamasjonsnemnda viser til takstrapporten fra 2003 hvor BTA er oppgitt å være 189 kvm. og BOA 168 kvm. I takstrapport av 2010 er bruksareal oppgitt å være 188 kvm mens P-rom er oppgitt å være 168 kvm. I salgsoppgaven er boligarealet oppgitt å være 173 kvm mens bruttoarealet er oppgitt å være 199 kvm. Ut fra de sprikende opplysningene har ikke Reklamasjonsnemnda tilstrekkelig grunnlag til å vurdere om megler har opptrådt uaktsom ved å angi et noe høyt areal.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å benytte uttrykket Enebolig med utleieleilighet. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke grunnlag for å ta stilling til hvorvidt dette har påført klagerne et økonomisk tap og eventuell størrelse på et slikt tap. For øvrig fører klagen ikke frem.