Klage nr:
100-2/10

Avgjort:
21.02.2011

Saken gjelder:
Meglers krav på dekning av utlegg

Foretakets navn:
Meglergaarden AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. januar og 21. februar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saken har tidligere blitt behandlet på Reklamasjonsnemndas møte 23. september 2010. Avgjørelsen lyder som følger:

”Saksfremstilling:

Klageren har forsøkt å selge en hytte gjennom innklagede. Klageren er misfornøyd med innklagedes gjennomføring av oppdraget, blant annet håndtering av budrunden. Klageren krever at innklagede frafaller sitt krav på dekning av utlegg for annonsepakke.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren ”hyret inn” innklagede for salg av en hytteeiendom i begynnelsen av april 2009. Oppdragsavtalen ble først underskrevet 7. mai, og hytta ble så annonsert. Klageren mener at e-post fra innklagede 30. april 2009 viser sommel fra innklagedes side; det var ikke innhentet bilder, opplysninger om størrelse etc.

Klageren mistet de gode månedene på grunn av sommel hos innklagede. Først 2. juni ble hytta lagt ut på Finn.no. Innklagede anså oppdraget som avsluttet 18. desember 2009. Klageren mener at oppdraget feilet på grunn av innklagedes passive opptreden.

Allerede i juli 2006 ga innklagede prisvurdering av hytta til kr 3 200 000. I november 2008 ble det gitt prisvurdering til kr 3 500 000. Markedet har vært litt nede i 2009, og klageren har

valgt å ikke bruke index, men å legge eiendommen ut for kr 3 250 000. Dette var teknisk takst i 2009.

Innklagede mottok bud på kr 1 700 000 og kr 1 800 000. Innklagede gjorde ikke budgiverne oppmerksom på at dette ”er forsøk på ran”. Etter klagerens mening har innklagede opptrådt passivt, og latt budgiverne leve i den tro at her er det muligheter for et ”røverkjøp”.

En av interessentene ble med opp til kr 2 400 000. Klageren la inn et motbud på kr2500000. Klageren anfører at han var nødt til å gjøre dette trekket, fordi innklagede ikke opptrådte aktivt.

Innklagede dro på ferie, og ble erstattet av en annen som forsvant etter noen dager. Klageren måtte da forholde seg til daglig leder. Det ble en del ”vent og se”, og etter klagerens mening lite aktiv opptreden.

Etter at oppdraget ble avsluttet, har klageren hatt kontakt med en av budgiverne. Han virker villig til å gi i underkant av kr 3 000 000. Klageren anfører at en mer aktiv opptreden fra innklagede, ville medført at det ble et automatisk hopp fra kr 1 800 000 til 2 400 000. Klageren ville ha sagt at minimum for kontakt er kr 2 800 000. Hytta er per dags dato ikke til salgs, men interessenten har gitt klageren beskjed om at han er med på budrunde, når klageren legger den ut for kr 3 250 000 eller mer.

Klageren mener at det har vært et usedvanlig slit å få innklagede til å opptre seriøs, snakke med kunder rundt kr 3 000 000 eller i underkant. Klageren har brukt mye tid på dette.

Klageren har mottatt en regning på kr 31 350 for annonsering i DN og Aftenposten. Klageren gikk med på å betale kr 10 000 av dette. Innklagede sendte restkravet på kr 21 350 til inkasso. Klageren mener at han har et motkrav om innklagede på kr 9 150. Klageren har foreslått å betale innklagede kr 10 000 for å avslutte saken. Klageren synes likevel ikke det er urimelig, ut fra realitetene at Reklamasjonsnemnda anbefaler at innklagede nøyer seg med de kr 10 000 som klageren har betalt.

”No cure, no pay” prinsippet gjaldt for en bestemt pakke, men klageren mener at denne bør utvides til annonsekostnadene i de to eksterne avisene. Klageren viser til at han selv fikk inn et anstendig bud etter å ha kvittet seg med innklagede.

Klageren anfører at kravet på kr 31 000 uansett er ugyldig ettersom det ikke foreligger noen spesifikasjon med kravet, men godtar de kr 10 000 han allerede har betalt.

Innklagede anfører:

Det er ikke korrekt at klageren ”hyret inn” innklagede 1. april 2010. Det er heller ikke korrekt at det var grunnet innklagedes sommel, at hytta ikke var salgsklar. Det sto oppvask, generelt rot m.m. på eiendommen, noe som gjorde det mulig å ta bilder av den.

Innklagede avviser at han har vært passiv, og viser til omfattende e-post korrespondanse med klageren, uten å kommentere dette ytterligere.

Innklagede avstår fra å kommentere klagerens anførsel om at videreformidling av innkommende bud er ran. Innklagede mener at dette viser at klageren ikke har forstått en meglers rolle.

Innklagede mener at salgsprosessen har vært ryddig og effektiv, og viser igjen til e-postkorreogshy;spondansen med klageren. Det høyeste budet innklagede mottok var kr 2 550 000. Dette avslo klageren. Interessentene var ikke villig til å øke sine bud ut over dette, og ingen andre ønsket å by høyere.

Innklagede mener at han vanskelig kan klandres for at markedet ikke var villig til å gi mer for eiendommen. Innklagede synes det er vanskelig å forholde seg til den massive kritikken, da klageren tidligere har gitt skryt for store deler av utførelsen av arbeidet, og ønsket å fornye avtalen med innklagede.

Innklagedes utestående dreier seg ikke om vederlag til innklagede. Det er ikke fakturert en krone for utført arbeid. Det fremgår klart i oppdragsskjemaet at annonser i Aftenposten og DN ikke omfattes av ”no cure-no pay” og må betales av selger, uansett utfall.

Innklagede tilbakeviser at klageren ikke har fått spesifikasjon av kravet, og viser til dokumentasjon klageren selv har sendt inn. Dette gjelder de nevnte annonseutgifter. Alle andre kostnader ved salget er blitt dekket av innklagede.

Innklagede opprettholder kravet i sin helhet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har kommet med ytterligere bemerkninger, og også tatt opp rollefordelingen innad i meglerforetaket. Klageren mener blant annet at det er uheldig at saksbehandler og faglig leder hos innklagede er i nært slektskap.

Klageren har anført at det ikke var vesentlig rot på eiendommen, og at eiendommen kunne blitt vist frem slik den sto. Klageren mener at innklagede kunne ha forklart mulige kjøpere at han bodde på den andre siden av landet. Klageren mener at totaliteten i området uansett gir et godt inntrykk.

Klageren mener at hans har krav på erstatning på kr 20 000 og at innklagede må tilbakebetale kr 10 000 som klageren allerede har innbetalt. Han begrunner det med at formalitetene innad i meglerforetaket ikke er i orden, og at dette er bakgrunnen for innklagedes passivitet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers krav på dekning av utlegg.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Klagerens anførsler er kortet ned i referatet. Alle klagerens innlegg er fremlagt for innklagede og Reklamasjonsnemnda i sin helhet.

Det er ikke noe forbud mot slektskap mellom saksbehandler og faglig leder hos i meglerforetak.

Partene har avtalt ”no cure – no pay” med unntak av annonse til DN og Aftenposten. Avtalegrunnlaget for disse annonsene er ikke fremlagt for Reklamasjonsnemnda, men det fremgår av korrespondansen mellom partene at annonsering i DN og Aftenposten var avtalt.

Dette er utlegg, som innklagede har krav på å få dekket jf. eiendomsmeglingsloven§7-5.

Reklamasjonsnemnda ser ingen grunn til å kritisere innklagede for å formidle innkommende bud. Det er heller ikke dokumentert at innklagede har forholdt seg passiv i forhold til oppdraget. En slik forsømmelse ville kunnet ha betydning for meglers krav på vederlag. I dette tilfellet er det ikke fremsatt noe krav om vederlag, og Reklamasjonsnemnda ser ikke grunn til å gå nærmere inn på dette spørsmålet.

Etter Reklamasjonsnemndas syn er det klart at innklagede ikke har opptrådt erstatningsbetingende overfor klageren. Klageren må betale de avtalte utlegg.

Innklagede har sendt kravet til inkasso. Det er imidlertid i strid med kravet til god inkassoskikk å sende omstridte krav til inkasso. Her er det dessuten forsøkt innkreving av hele beløpet på kr 31 350, uten hensyn til delbetalingen kr 10 000 som klageren allerede hadde foretatt. På dette punktet har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk. Det gir imidlertid ikke klageren noe krav mot innklagede.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å sende et omstridt krav til inkasso og unnlatt å ta høyde for innbetalt beløp. Dette gir ikke klageren noe krav mot innklagede.

For øvrig fører klagen ikke frem.”

Innklagede har ved brev av 13. desember 2010 sagt seg uenig i Reklamasjonsnemndas konklusjon. Han er klar over at fristen for slik tilbakemelding var utløpt. Klageren avsluttet sitt salgsoppdrag hos innklagede 18. desember 2009. Faktura på utlegg (kun annonser, ingen andre utlegg eller honorar) ble sendt 19. januar med forfall 29. januar 2010. Det ble ikke betalt noe, og inkassovarsel ble sendt 3. mai med frist 13. mai 2010. Delbetaling ble foretatt med kr 10 000 den 5. mai 2010. Den 27. mai 2010 ble saken sendt Alektum Inkasso for inndrivelse. Inkassobyrået ble gjort oppmerksom på at klageren hadde innbetalt kr 10 000 og at kravet måtte reduseres tilsvarende.

Klageren har sendt Reklamasjonsnemnda følgende e-post 17. januar 2011:

”Her må en snarlig intervensjon til. [Innklagede] tolker avgjørelse 2010100 feil.

Som kjent sendte jeg før helgen brev til [innklagede] med kopi til relevante instanser, som følge av at Alektum kommer med trusler.

Svaret foreligger i to vedlegg her.

Konklusjonen i vedtaket må 2010100 presiseres, slik at [innklagede] forstår det.”

I e-post senere samme dag til innklagede og Reklamasjonsnemnda har klageren anført at innklagede er dømt for uetisk forretningsskikk og hevder at dette gjentas i og med at innklagede er oppdragsgiver for nytt krav fra inkassobyrået. Innklagede erkjenner ifølge klageren at ”torpedovirksomhet er legalt der i huset – normal forretningsførsel å benytte truende byråer”.

Det var uenighet om et beløp på ca kr 21 000, innklagede krever ifølge klageren 26 000 uhjemlet. Han hevder at dette er både trussel og særlig uetisk meglerskikk. Klageren har bedt Nemnda klargjøre avgjørelsen. Han mener uansett at innklagede er klart erstatningsberettiget (erstatningspliktig?) ved denne siste metoden, som klageren mener er særlig alvorlig.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Det fremgår av bemerkningene ved første gangs behandling at innklagede har krav på dekning av utlegg. Det fremgår videre at innklagede ikke har opptrådt erstatningsbetingende overfor klageren. Klageren må betale de avtalte utlegg til rest med kr 21 350 med tillegg av renter.

Et spørsmål er om klageren også må dekke utlegg til inkasso. Det følger av inkassoloven § 17 annet ledd at innklagede ikke kan kreve erstattet utgifter til inndrivelse gjennom inkasso, ”dersom skyldneren hadde innsigelser som det var rimelig grunn til å få vurdert før inndrivingen ble satt i verk”.

For at det skal foreligge ”innsigelser”, må det dreie seg om ”reelle innvendinger som skyldneren har mot krav som fordringshaveren har fremmet, og som man må kunne forvente at en fordringshaver skal vurde før han eventuelt bestemmer seg for å iverksette inkasso”, jf Moe (red.): Inkassoloven Kommentarutgave (Oslo 2006) s. 115. Ifølge NOU 1983:8 s. 97 skal det ved ”avgjørelsen av om innsigelsene er av en slik art at skylderen har rimelig grunn til å få dem vurdert har bl a følgende momenter vekt: – hvor god grunn hadde skylderen til å tro at innsigelsene var eller kunne være holdbare? – hvor uholdbar var i seg selv innsigelsen? – hvilken mulighet hadde skyldneren til å avklare spørsmålet selv, eller selv sørge for at det ble avklart?” I juridisk teori har det videre vært lagt til grunn ”At skyldneren bestrider kravets eksistens eller størrelse, eller at det på forhånd ikke er tilstrekkelig til at kravet kan sies å være tvilsomt i inkassolovens forstand”, jf. Moe: Praktisk tvangsfullbyrdelse (Oslo 1999) s. 30.

Reklamasjonsnemnda har i sin avgjørelse av 23. september 2010 kommet til at innklagede hadde krav på dekning av sine utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-5. Avtalen om ”no cure, no pay” omfattet ikke annonseringen i DN og Aftenposten. Klageren har ikke angitt noen rimelig grunn til at denne avtalen ikke skulle holdes. Praksis fra Inkassoklagenemnda er at den som anfører å ha en avtale, har bevisbyrden for avtalens eksistens, noe som innebærer at vedkommende må gjøre det overveiende sannsynlig (mer enn 50 prosent sannsynlig) at avtale er inngått, jf. f.eks. Inkassoklagenemnda vedtak i sak 93-2010. Klageren har ikke sannsynliggjort noen avtale i denne saken. Reklamasjonsnemnda har videre ikke funnet noen grunn til å kritisere innklagede for å formidle innkomne bud, og Nemnda har funnet det ”klart” at innklagede ikke hadde opptrådt erstatningsbetingende overfor klageren. På denne bakgrunn finner Reklamasjonsnemnda at klageren ikke hadde ”innsigelser som det var rimelig grunn til å få vurdert før inndrivingen ble satt i verk”, jf. inkassoloven § 17 annet ledd.

Nemnda ser også, ved fornyet behandling og innhenting av bankbilag for overførsel av kr
10 000 til innklagede fra klageren, at dette skjedde etter at purringen/inkassovarselet ble sendt 3. mai 2010. Innklagede er således heller ikke å kritisere på dette punktet.

Konklusjon:

Anken har ikke ført frem. Innklagede har krav på dekning av sitt tilgodehavende, jf bemerkningene ovenfor.

Innklagede har ikke handlet i strid med god meglerskikk ved å sende restkravet til inkasso 27. mai 2010.