Klage nr:
101/10

Avgjort:
21.10.2010

Saken gjelder:
Gjennomføringen av oppgjør og tinglysning

Foretakets navn:
Hedmark Eiendom AS Hamar

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. oktober 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en eiendom gjennom innklagede. Tomten var under fradeling. Tvisten gjelder spørsmålet om innklagede har brutt kontrakten ved ikke å tinglyse hele skjøtet til klagerne ved utgangen av 2009.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte en eiendom gjennom innklagede. I kontraktsmøtet i oktober 2008, ble klagerne forklart at selgeren ønsket å vente med tinglysing av skjøtet på eiendommen fordi han trengte tid til å skille ut tre tomter. Han ville derfor fortsatt stå som eier av hele eiendommen, mens klagerne ville ha pant i eiendommen tilsvarende kjøpesummen for huset.

Klagerne var usikre på om de burde gå med på dette. Innklagede foreslo da at selgeren fikk frist til utgangen av 2009 for å skille ut tomtene. Dersom dette ikke var gjort da fristen gikk ut, ville innklagede uansett tinglyse skjøtet over på klagerne. Klagerne ville da bli stående som eiere av hele tomten, og selgeren ville ha pant i klagernes eiendom tilsvarende verdien av tomtene han skulle skille ut. Dette ble forklart som en ”snuing av kontrakten”.

Innklagede la frem denne løsningen som en mulig gevinst for klagerne, ettersom klagerne ville få økt kontroll over nabotomtene som eiere (til tross for uråderetten dette medfører). Det ville være til klagernes fordel, og sikre klagerne dersom utskillingen tok tid. Klagerne gikk derfor med på denne avtalen.

Klagerne understreker at de kun gikk med på denne ordningen, fordi ordningen ble presentert som en fordel for dem. Hvorfor skulle klagerne ellers gå med på en slik avtale, hvis det ikke var noe å hente for dem? Selgeren fikk en fordel mot at klagerne fikk en mulig fordel. Uten denne mulige fordelen, ville klagerne forlange umiddelbar utskilling og tinglysning. Klagerne mener at det sier seg selv at enhver huseier ser det som en fordel å ha innflytelse over en uavklart byggeprosess på flere nabotomter. Det var den mulige fordelen innklagede tilbød klagerne for å gå med på kontrakten.

Ved utgangen av 2009 hadde selgeren ikke skilt ut sine tomter. Klagerne forlangte da at innklagede skulle tinglyse skjøtet slik kontrakten slo fast at han skulle gjøre. Innklagede nektet, og utsatte tinglysningen til selgeren hadde skilt ut tomtene. Innklagede insisterte på at han måtte gi selgeren mer tid til å gjennomføre utskillingen av tomtene. Først 26. januar 2010 fikk klagerne skjøtet, og uten tomtene de kontraktsmessig skulle stå som eiere av. Det signerte skjøtet ble kontraktsmessig oppbevart av innklagede frem til tinglysningen.

Klagerne har enda ikke funnet ut hvilken ”mulig gevinst” de gikk glipp av. Da innklagede ble konfrontert med dette, stilte han seg uforstående til at det skulle være noen gevinst for klagerne å stå som eiere av hele tomta. Dette mener klagerne at ikke harmonerer med den iherdige treneringen for å få dette gjennomført. Klagerne har heller ikke fått klarhet i dette når de har forhørt seg andre steder. Klagerne mener at eneste måten de ville funnet det ut, ble fratatt dem av innklagede. Dette hadde ikke innklagede myndighet til.

Klagerne mener at det foreligger et klart kontraktsbrudd, og at de i henhold til kontrakten skulle ha stått som eiere av hele tomta 1. januar 2010, med selgerens interesse som en heftelse.

Klagerne har ikke fått erfare hvilken mulig gevinst de har gått glipp av, men har derimot fått erfart at det har flere ulemper kun å ha pant i en annens mann eiendom. Innklagede forsikret klagerne om at dette ikke ville ha noen praktisk betydning for klagerne, men de har støtt på flere problemer.

Klagerne var midt inne i et kostbart oppussingsprosjekt. Banken ville ikke yte mer lån før klagerne sto som eiere av eiendommen. Klagerne hadde dårlig tid, da de ventet barn i slutten av mars 2009. De så frem til endelig å kunne stå som eiere av eiendommen 2. januar 2010. Innklagede nektet imidlertid å overføre skjøtet.

I tillegg var dette den verste kuldeperioden på mange år, og oppussingen hadde stoppet med innerveggen revet. Dette førte til enorme fyringsutgifter. Klagerne hadde behov for å leie inn snekkerhjelp. Denne ekstra kostnaden krevde klagerne at innklagede skulle dekke, men innklagede avviste kravet.

Innen saken hadde lagt seg, var klagerne nær termin, og måtte legge ned arbeidet til perioden med nattevåk og manglende overskudd var over. Kjøkkenet er fortsatt uferdig og klagernes krav om å få dekket utgifter til snekker i denne perioden opprettholdes.

Klagernes samlete kostnadsoverslag på grunn av forsinkelsen til innklagede er kr 72 000.

Klagerne ønsker primært at kontrakten skal bli gjennomført, dvs. at innklagede tinglyser et skjøte hvor klagerne står som eiere av hele eiendommen inkludert tomtene som selgeren skilte ut. Dersom dette ikke er mulig, krever klagerne at innklagede kompenserer for klagernes tapte innflytelse. Videre krever klagerne at innklagede kompenserer for de tap og utgifter klagerne har hatt på grunn av forsinkelsen.

Klagerne ønsker også en skriftlig beklagelse fra innklagede, som de mener bevisst har feilinformert klagerne gjennom prosessen og dessuten behandlet dem nedlatende.

Innklagede anfører:

Innklagede oppfatter klagen som et krav om erstatning for økonomisk tap som følge av at tinglysing av skjøte skjedde 19 dager etter fristen i forhold til kjøpekontrakten.

Innklagede fastholder de synspunkter han fremsatte i brev til klageren 18. mars 2010. Av brevet fremgår:

Det er korrekt at skjøtet på eiendommen ikke ble tinglyst før i januar 2010. Fradelingsprosessen tok dessverre lang tid. Formelt var reguleringsplanen vedtatt godkjent i midten av desember 2009, uten at innklagede ble informert om dette. Søknadsdokumentene var ikke utarbeidet av innklagede og vedtaket ble derfor sendt til selgeren. Selgeren tok imidlertid ikke kontakt med innklagede umiddelbart. Innklagede fikk først kjennskap til vedtaket i de første dagene av januar 2010.

Kommunen ble deretter umiddelbart kontaktet av innklagede for å få de formelle dokumentene tinglyst. Kommunen ga signaler og løfter om at det kun ville stå om dager før delingsdokumentene kunne tinglyses. Innklagede var derfor i den tro at skjøtet kunne tinglyses innen kort tid, noe som da også viste seg å stemme.

Innklagede mener derfor at uttrykket ”kontraktsbrudd” ikke passer i denne sammenhengen. Klagerne har fått den eiendommen de etter kjøpekontrakten skulle ha, dog med noe større tomt. Både klagerne og selgeren var klar over at godkjennelse av reguleringsplanen kunne ta tid, og partene hadde ingen kontroll over denne prosessen. Klagerne har hatt full bruksrådighet over eiendommen fra 24. oktober 2008 og kunne foreta sine restaureringsarbeider uavhengig av formell hjemmelsovergang.

I forhold til kontrakten ble selve hjemmelen overført kort tid etter den 31. desember 2009. Etter innklagedes syn har ikke kjøperen lidt noe tap som følge av at tinglysningen ble forsinket fra 31. desember 2009 til 19. januar 2010.

I brevet av 23. februar 2010 argumenterte klagerne for at de ikke fikk lån som følge av at hjemmel ikke var overført og at dette medførte store kostnader for klagerne. Innklagede kan ikke se at det er dokumentert at klagerne ble nektet lån. Tvert imot har innklagede fått opplyst at klagerne fikk lån, men med sikkerhet i annen bolig. Innklagede kan ikke se at dette kan ha medført noen merkostnad, men har muligens gjort det mer ”kronglete” å få lån. Innklagede vil påpeke at han ikke har mottatt noen forespørsel fra banken eller klagerne om å utstede en samtykkepåtegning til panteobligasjon. Innklagede mener at han burde blitt varslet i tide, slik at han hadde anledning til å foreta en eventuell opprydding, dersom klagerne hadde til hensikt å kreve erstatning.

Videre av tilsvaret fremgår:

Det er ikke protestert på at forsinkelsen isolert sett representerte et avvik i forhold til kontrakten. Det hele skjedde kun av tekniske og praktiske grunner. Det ble de første dagene av 2010 informert om kommunens godkjennelse av reguleringsplanen som åpnet for fradeling. Innklagede foretok straks etterpå de nødvendige tiltak for å få kommunen til øyeblikkelig å tinglyse matrikkelbrevet slik at formell overskjøting av eiendommen med kontraktsmessig areal kunne foretas.

Det som skiller denne saken fra de ordinære forsinkelsestilfellene, er at klagerne hadde full bruksrådighet over eiendommen fra kontraktsdatoen 24. oktober 2010, jf. kontraktens §8. De sikkerhetsmessige forhold ble ivaretatt ved at selgeren den 31.oktober 2010 tinglyste en pantobligasjon med vanlig tinglysingssperre på kr 2 250 000.

Den solgte eiendommen var noe modernisert, men det var likevel behov for omfattende renoveringsarbeider som ville ta tid.

Innklagede hevder at det ikke har hatt noen betydning for klagerne at selve tinglysingen ble utsatt til 19. januar 2010. Den fysiske rådigheten ble overført per kontraktsdato. I forhold til klagernes finansiering og pant for denne, samtykket selgeren til at klageren fikk tinglyst en panteobligasjon på kr 2 400 000 til banken.

Innklagede kan heller ikke se at det er noe grunnlag for klagernes påstand om at de fikk økonomiske problemer som følge av at hjemmelen ikke ble overført: ”I tillegg førte utsettelsen til økonomisk ulempe for oss siden banken ikke ville gi oss mer lån før vi stod som eiere av eiendommen.”

Innklagede viser til at klagerne ikke har imøtegått innklagedes påstand i hans svarbrev om at klagerne fikk innvilget nødvendige lån. Klagerne har heller ikke dokumentert sine påstander. Innklagede ville selvsagt dessuten kunne bistått med en samtykkeerklæring fra hjemmesinnehaver, dersom han hadde blitt varslet om panteproblemer.

Innklagede kan vanskelig forstå påstandene og argumentene klagerne har fremsatt om at de ble lokket av innklagede med en ”gevinst” dersom hele eiendommen ble overskjøtet på klagerne 31. desember 2009 ved at de fikk økt ”kontroll” over nabotomtene. Innklagede anfører at det ikke var tvil om hva klagerne hadde kjøpt, og at selv om klagerne for en periode skulle vært formelle hjemmelsinnehavere også til tomtene, ville de selvsagt ikke hadde noen rett til å kontrollere eller forføye over annen manns eiendom.

Innklagede mener at klagerne tvert imot i tilfelle ville være forpliktet til å undertegne på skjøter og andre dokumenter som selgeren måtte ha bruk for i forhold til videreutvikling av eiendommen. Klagerne misforsto tydeligvis dette ettersom de skrev at de i tilfelle ville stå som eiere av tomtene.

Klagerne har hevdet at de under kontraktsmøtet fikk beskjed om at selgeren ønsket å vente med tinglysning fordi han trengte tid til å skille ut tre tomter. Allerede i salgsoppgaven og taksten var det gitt klar melding om at eiendommen var under regulering, og at det skulle skilles ut tre tomter. Verken innklagede eller selgeren anså dette som noe stort problem for klagerne ettersom han kunne tiltre eiendommen umiddelbart og foreta pantsettelser og renovering etter eget ønske, som om hjemmelen faktisk var overført.

Innklagede avviser at det foreligger erstatningsgrunnlag.

Innklagede mener dessuten at han ikke kan lastes for at klagerne har fått problemer som følge av kulde og fødselspermisjon. Han synes det er ekstra beklagelig å bli anklaget for å ha påført klagerne sykdom. Innklagede kjenner seg ikke igjen i forhold til alle de bebreidelser klagerne fremsetter, og ber derfor om at klagen ikke tas til følge.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede har skrevet: ”Det hele [forsinkelsen] skjedde kun av tekniske og praktiske grunner. Det ble de første dagene av 2010 informert om kommunens godkjennelse av reguleringsplanen som åpnet for fradeling.”

Det var klagerne som informerte innklagede 4. januar 2010 om dette. Det var ikke klagernes ansvar å holde innklagede informert om prosessen med reguleringsplanen som ble vedtatt 11. november 2009. Dette fritar heller ikke innklagde fra ansvaret om å gjøre nødvendige tiltak for å kunne tinglyse skjøtet innen fristen. Tinglysningen skulle skje innen fristen uavhengig av prosessen med reguleringsplanen. Det var ingen forbehold om dette i kontrakten.

Klagerne hevder videre at innklagede ikke straks foretok nødvendige tiltak for å få tinglyst skjøtet. Derimot ba innklagede klagerne om å vente på selgeren. Han unnlot å gjøre det han kontraktsmessig var forpliktet til å gjøre, nemlig å tinglyse skjøtet for hele eiendommen på klagerne.

Klagerne stiller seg uforstående til at de sikkerhetsmessige forholdene var ivaretatt. Klagerne ble presentert for en ekstrakontrakt i form av en fullmakt som skulle ivareta selgerens interesser dersom kontrakten ble snudd. Klagerne lurer derfor på hvorfor den opprinnelige kontrakten var god nok for klagerne, men ikke for selgeren.

Da klagerne kontaktet banken høsten 2009 for å spørre om mer lån for å fullføre kjøkken og bad, fikk de til svar at det var et problem ettersom de ikke sto som eiere av eiendommen. Klagerne har fremlagt en e-post fra banken som inneholder svaret de fikk på sin låneforespørsel som dokumentasjon for Reklamasjonsnemnda. Som en nødløsning lånte klagerne kr 100 000 med sikkerhet i en usolgt hyttetomt. Det var ikke tilrådelig å låne mer med sikkerhet i denne tomten. Klagerne forstår ikke hvordan innklagede kan vite om det ble innvilget ”nødvendig” lån, ettersom han ikke har innsikt i klagernes private økonomi.

Klagerne tenkte aldri på muligheten til å kontakte innklagede for å få hjelp til å ordne mer lån. Det mener klagerne at de fleste vil ha forståelse for. Videre mener klagerne at det er irrelevant, fordi situasjonen ville vært reddet om de fikk skjøtet på eiendommen innen utgangen av 2009, jf kjøpekontrakten.

Klagerne mener at innklagede i sitt tilsvar gir motsatt beskrivelse av situasjonen rundt den mulige gevinsten innklagede lokket med ved kontraktsmøtet. Dersom det innklagede skriver i sitt tilsvar stemmer, mener klagerne at innklagede ved kontraktsmøtet brøt med ”god meglerskikk”. På kontraktsmøtet ble klagerne presentert for en mulighet for stor innflytelse over det som ville skje på nabotomtene.

Dessuten mener klagerne at de har blitt fratatt retten til å få prøvd rettslig hvilke rettigheter klagerne ville hatt over nabotomtene, dersom de fikk hjemmel. Dette har først og fremst prinsipiell betydning.

Klagerne skjønner ikke hvor i klagen det har blitt fremsatt anklager om at innklagede har påført dem sykdom, men antar at dette kan bero på en misforståelse.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede ønsker å peke på enkelte forhold ved klagernes siste innlegg:

Klagerne har tatt opp tinglysing av sikkerhet for lån som et stort problem og ”dokumenterer” dette ved et utdrag av en e-post med banken. Denne inneholder et noe upresist svar på et spørsmål som er ukjent for både Reklamasjonsnemnda og innklagede. Denne form for dokumentasjon oppfatter innklagede nærmest som dokumentmisbruk fra klagernes side. Innklagede spør om hvorfor ikke hele dokumentet er fremlag? Innklagede kan dessverre ikke få ut hele dokumentet på grunn av bankens taushetsplikt.

E-posten er dessuten datert 30. november 2009. På det tidspunktet var det klart for alle, inkludert klagerne, at pant ikke kunne etableres uten videre (samtykke fra hjemmelsinnehaver). Fristen for å tinglyse skjøtet var som kjent heller ikke gått ut. Innklagede synes klagernes unnskyldning om at de ikke tenkte på å kontakte innklagede for bistand virker mager.

Fullmakten, som klagerne har kalt ”ekstrakontrakt”, ble utferdiget av innklagede for det tilfellet at skjøtet måtte tinglyses i 2010 før fradelingen hadde skjedd. Klagerne nektet å undertegne denne. I kjøpekontrakten § 5 er det en forutsetning for tinglysing til kjøperne før fradelingsdato at man samtidig måtte tinglyse et dokument som heftet på eiendommen og som sikret selgerens rettigheter. Unnlatelse av å sikre selgerens interesser ville vært kontraktsstridig og brudd på all god meglerskikk. Av praktiske årsaker valgte innklagede imidlertid å foreta sikringen ved en bekreftet fullmakt fra kjøperne fordi tidsperspektivet frem til delingsdato da var kjent.

I klagen er det ganske riktig ikke påstått at innklagede har påført klagerne sykdom. Av klagernes ”kravbrev” til innklagede 23. februar 2010 punkt 2. D heter det bl.a.:

”Siden megler ikke utførte jobben sin, men tvert i mot jobbet mot oss, måtte vi bruke både tid og energi som ikke hadde vært nødvendig om skjøtet hadde blitt tinglyst innen 31.12.2010 som avtalt i kontrakten. Dette resulterte i tapt arbeidstid (A-[klager A] og sykemeldingstid (S- [klager B] fram til den 26.01.10, dagen da vi endelig fikk skjøtet i posten.”

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne mener at innklagedes anførsel om hvor handlingslammet de ville ha vært ved en ”snuing” av kontrakten, understreker den urett innklagede gjorde mot klagerne ved kontraktsmøtet. Klagerne ble lokket med økt innflytelse hvis tidsfristen gikk, hvilket var løgn.

Klagerne har forsøkt å få en erklæring fra banken, med da klagerne kontaktet banken var plutselig det gode forholdet borte. Bankens saksbehandler ville ikke uttale seg om noen ting, og sa at henvendelser i saken måtte gå til bankens advokat. Videre var hun svært skuffet over at klagerne hadde brukt ”et utdrag av en e-post” i denne saken. Klagerne forsto at dette var grunnen til hennes nye holdning. På spørsmål om det var innklagede som hadde kontaktet henne ville hun ikke svare.

Klagerne benekter at de har brukt utdrag av en e-post som dokumentasjon i saken. E-posten er lagt ved i sin helhet, og som klagerne tidligere har forklart var dette svar på deres låneforespørsel. De mener derfor at spørsmålet ikke var ukjent.

Klagerne mener at det er et stort problem at innklagede har ringt banken og kommet med falske anklager mot dem. Klagerne krever at innklagedes advokat skriftlig beklager til klagernes bank at han på telefon har anklaget dem for noe de ikke har gjort.

Klagerne stiller seg uforstående til innklagedes bortforklaring vedrørende sykemeldningen til klager B på begynnelsen av året, og kommenterer derfor ikke det.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers ansvar for å tinglyse skjøte i henhold til kontrakt.

Partenes anførsler er vesentlig kortet ned i referatet. Partenes skriftlige innlegg er i sin helhet fremlagt for Reklamasjonsnemnda.

Partene har forklart seg ulikt om hva som ble sagt under kontraktsmøtet. Når partene forklarerer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge større vekt på den ene partens forklaring enn den andres.

Reklamasjonsnemnda må forholde seg til den skriftlige dokumentasjonen som viser hva partene har avtalt. Dette er salgsoppgaven og kjøpekontrakten. Innklagede har anført at det i salgsoppgaven og taksten var gitt ”klar melding” om at eiendommen var under regulering og at det skulle skilles ut tre tomter.

I salgsoppgaven, under punktet om ”Offentlige planer” står det blant annet:

”… Området er under regulering slik at den opprinnelig store tomten vil bli fradelt boligtomter, gjenværende tomteareal som selges vil bli ca 1.500 kvm.”

I takstrapporten som er inntatt i salgsoppgaven står det under ”Eiendomsdata”:

”Tomt: Eiet tomt. Areal 1 500 m2 ca. (etter fradeling)

I kjøpekontrakten § 5 om tinglysing og sikkerhet er det avtalt:

”Selgeren utsteder skjøte til kjøperen samtidig med denne kontrakts underskrift. Skjøtet skal oppbevares av megleren inntil tinglysing finner sted. Tinglysing kan først skje når kjøperen har innbetalt fullt oppgjør, inkludert omkostninger jfr. § 2 og det er gjennomført fradeling og tinglysing av 3 tomter i hht forslag til reguleringsplan som følger som vedlegg til kontrakten. Siste frist for å tinglyse skjøte er i løpet av 2009.

Dersom fradeling av tomten ikke er foretatt ved tinglysing av skjøte skal selgeren fortsatt ha eiendomsretten til det areal som ikke omfattes i denne handel og dette blir tinglyst som heftelse på eiendommen.

All tinglysing av dokumenter på eiendommen skal foretas av megleren. Dokumenter som skal tinglyses må snarest overleveres megleren i undertegnet stand.

Selgeren utsteder en panterett med tinglysingssperre til megler tilsvarende kjøpesum for eiendommen. Tinglysingsgebyret belastes selgeren. Panteretten skal, men er ikke begrenset til, å sikre de til enhver tid innbetalte deler av kjøpesummen, samt det ansvar megler har i forbindelse med utstedlese av eventuell inneståelseserklæring. Megler vil vederlagsfritt besørge sletting av panteretten når skjøtet er tinglyst.”

Av kontraktens ordlyd fremstår det som klart at innklagede hadde plikt til å sende skjøtet til tinglysning senest i slutten av 2009, uansett om eiendommen var fradelt eller ikke. I dette tilfellet var eiendommen ikke blitt fradelt. Da følger det av bestemmelsen at det skal tinglyses som en heftelse på eiendommen at selgeren fortsatt har eiendomsretten til det areal som ikke omfattes i handelen.

Av kjøpekontrakten § 5 annet ledd siste punktum fremgår det at de dokumentene som skal tinglyses, snarest overleveres megleren i undertegnet stand. Klagerne har nektet å undertegne fullmakten til selgeren som skulle tinglyses på eiendommen som en heftelse. Etter Reklamasjonsnemndas syn var det derfor heller ikke mulig å tinglyse skjøtet i henhold til kjøpekontrakten.

Den omstridte e-posten fra banken har blitt et eget klagepunkt. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at denne har noen betydning i den foreliggende sak slik den er fremlagt for nemnda.

Klagerne har akseptert at skjøtet ikke vil bli tinglyst før tomten er fradelt, men senest ved utgangen av 2009. Skjøtet ble tinglyst på klagerne så snart det lot seg gjøre.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold