Klage nr:
104/10
Avgjort:
04.11.2010
Saken gjelder:
Budgivning 24-timersregelen
Foretakets navn:
A-meglerne – Vestfold Eiendomsmegling as
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. november 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren var interessent til en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Eiendommen ble solgt til en annen interessent.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
For å finne ut om innklagede har fulgt 24-timersregelen, har klageren gjentatte ganger bedt om å få informasjon om denne, men har blitt avfeid med at innklagede har fulgt norsk lov. Utover å få denne informasjonen ønsker klageren å få vite hvorvidt kjøperen er en bekjent av innklagede.
Det var visning på eiendommen torsdag 10. juni 2010 kl 1730. Eiendommen ble solgt 11. juni kl 1600. Klageren mener at megleren ikke har lov til å formidle bud før det er gått 24 timer.
Klageren var på en privat visning av eiendommen onsdag 9. juni, hvor han møtte selgeren. Etter annonsert visning torsdag 10. juni spurte klageren innklagedes saksbehandler om status, og han fikk beskjed om at det ville komme inn bud senere samme kveld. Kl 1816 ringte innklagede for å informere om bud med akseptfrist den 11. juni kl 1730. Den 11. juni kl 1356 fikk klageren beskjed om et nytt bud på eiendommen med ny frist 11. juni kl 1600. Dette er ikke 24 timer etter visning. Klageren har ikke fått svar på sine spørsmål.
Klageren hadde fire samtaler med innklagede mellom kl 1430 og frem til siste samtale kl 1554, hvor klageren informerte saksbehandleren om at han måtte kontakte sin samboer før han ga bud, da han antok at fristen var kl 1730, men at han gjerne ønsket å gi bud på eiendommen og spurte igjen saksbehandleren om dette var siste frist (kl 1600).
Dette var ikke et tvangssalg, men et frivillig salg.
Innklagede anfører:
Det ble avholdt visning i eiendommen torsdag 10. juni fra kl 1630 til 1730. Etter visningen ble det mottatt bud med akseptfrist neste dag kl 1730. Budet ble meddelt alle interessenter, også klageren.
Salget gjaldt en overbeheftet eiendom, og det ble gjennomført etter avtale med selgerens bankforbindelse. Banken ønsket å bli kontaktet før bud ble akseptert, og det ble avtalt at selgerens bankforbindelse og en panthaver som ikke ville slette sitt pant uten full innfrielse, skulle kontaktes før kl 1600. På grunn av dette forholdet kontaktet innklagede klageren og samtlige interessenter. Interessentene ble opplyst om dette forholdet og at bud måtte legges inn med akseptfrist innen kl 1600 (bankens stengetid). Klageren ble kontaktet på lik linje med alle andre interessenter. Klageren ga ifølge innklagede uttrykk for at han forsto forholdet i telefonsamtalen.
Første bud med akseptfrist kl 1600 ble mottatt ca kl 1200 og budrunden fortsatte utover dagen med akseptfrist kl 1600. Klagerne ble hele tiden informert om alle budforhøyelser og la selv inn et bud på eiendommen med frist 11. juni. Det ble ikke påført klokkeslett, noe som indikerer at budet sto til arbeidsdagens slutt kl 1600.
Da klageren ble informert om nye bud, opplyste han at det mest sannsynlig ville komme nytt bud fra ham. Innklagede ringte ham gjentatte ganger, men det kom ikke bud. Klageren opplyste da at han ikke kunne legge inn bud før han fikk konferert med sin samboer. Dette informerte han innklagede om først kl 1554. Innklagede informerte da klageren om at eiendommen ville bli solgt da både selgeren og hans bankforbindelse ønsket at mottatt bud, som lå kr 110 000 over prisantydning, skulle aksepteres.
Klageren sier at han ikke fikk budreglene forklart av innklagede. Innklagede informerte klageren per telefon om hvorfor det måtte settes en akseptfrist til kl 1600. Han informerte videre at 24-timersregelen var under endring nettopp på bakgrunn av at reglene hadde svært uheldige virkninger, bl.a. at salg ble gjennomført etter bankenes stengetid. Det er derfor ikke riktig at klageren ikke fikk informasjon fra innklagede. Innklagede opplyste videre at saksbehandleren tok opp akseptfristen internt med fagansvarlig og daglig leder ved kontoret. Så lenge interessentene ikke ville by med frist til etterfølgende mandag, så innklagede ingen annen mulighet enn at budgiverne fikk by med frist satt til kl 1600.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder budgivning og 24-timersfristen fra siste annonserte visning.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.
Når det gjelder klagerens antydning om at kjøperen var en bekjent av innklagedes saksbehandler, er dette forholdet ikke utdypet nærmere og kan derfor ikke vurderes av Reklamasjonsnemnda. Forbudet mot egenhandel følger av lov om eiendomsmegling § 5-3.
Primo juni 2010, da det foregikk budgivning på denne eiendommen, lød forskrift om eiendomsmegling av 23. november 2007 nr 1318 § 6-3 tredje ledd slik:
I forbrukerforhold skal megler ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer regnet fra siste annonserte visning.
Bestemmelsen innebærer at alle bud som ble formidlet til selgeren, øvrige budgivere eller selgerens bank, måtte ha en akseptfrist som utløp minst 24 timer etter siste annonserte visning. En slik frist var ikke til hinder for at bud kunne aksepteres før fristen var utløpt.
Innklagede har i denne saken opptrådt i strid med forskriftens § 6-3 tredje ledd. Spørsmålet er om dette kan gi klageren et krav mot innklagede. Reklamasjonsnemnda henviser her til Nemndas uttalelse i sak RfE 2009053, hvor det sies:
Formidlingsforbudet har imidlertid ingen betydning for om bindende avtale er inngått, jf. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2. utg., Oslo 2008) s. 334. Klagerne har heller ikke lidt noe tap som er en adekvat følge av at innklagede har formidlet et bud i strid med eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 tredje ledd, og kan derfor ikke kreve erstatning på dette grunnlaget.
I tråd med dette har klageren ikke noe krav mot innklagede til tross for at han har brutt 24 timers-regelen.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å oppfordre til å gi bud med kortere frist enn 24-timersreglen tilsa og videreformidle disse budene til øvrige interessenter, selger og bank. Klageren har imidlertid ikke noe økonomisk krav mot innklagede.