Klage nr:
105/10

Avgjort:
25.11.2010

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
Fokus Krogsveen AS avd Oppsal

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. november 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt eierseksjon gjennom innklagede. Kjøpekontrakten er signert 23. juni 2004. Klagen gjelder spørsmålet om innklagede hadde plikt til å opplyse om at deler av hagen på fellesarealet var regulert friareal og lå på kommunens grunn. Saken reiser videre spørsmål om foreldelse.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en eiendom gjennom innklagede, og kjøpekontrakt ble signert 23. juni 2004. Klageren har tidligere klaget på innklagede. Klagen ble avvist 24. september 2009, delvis begrunnet med foreldelse.

Foreldelse:

Klageren anfører at det i rettspraksis har vært lagt til grunn at rådgivnings- og profesjonsansvar reguleres av foreldelsesloven § 9. Erstatningskrav utenfor kontraktsforhold foreldes etter 3 år, men regnet fra den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg kunnskap om skaden, jf § 9.

For at foreldelsesfristen skal begynne å løpe, må det faktiske resultat av den skadevoldende handling ha inntrådt, og tilstanden må ha manifestert seg på en slik måte at skadelidte objektivt sett hadde grunnlag for- og oppfordring til å fremme erstatningskrav mot den ansvarlige.

Verken innklagede eller selgeren opplyste om at det forelå sterkt begrensede vedtekter i forhold til seksjonen i sameiet. Kunnskap om de manglende opplysningene om vedtekter samt de feilaktige opplysningene om eiendommens grenser fikk klageren først våren 2009.

Det ble ikke gjort spesielt oppmerksom på at deler av hagen og vesentlig del av terrassearealet med utepeis lå på et friareal på et gårds- og bruksnummer tilhørende kommunen.

Innklagede har hevdet at kartgrunnlaget for seksjoneringen var dekkende for meglers opplysningsplikt i forhold til dette. Dette mener klageren ikke kan medføre riktighet. Oppdelingsbegjæringen var et eget dokument som skulle tilkjennegi bruksretten og eierbrøken for seksjonen, men dokumentet er dårlig egnet til å gi tilstrekkelig informasjon om eiendommens totale begrensning.

Sakens faktiske side:

Eiendommen er en enebolig med tilhørende ideell halvpart av eiendommens areal på 1129kvm. Boligen er seksjon 1, mens seksjon 2 er en låve tinglyst som næringsseksjon. I tillegg er det tinglyst bestemmelser om tilleggsareal for seksjonene. Seksjon 1 har bruksrett til areal rundt egen seksjon med tillegg av trappesats mot det tilleggsarealet seksjon 2 har bruksrett til. Seksjon 2 har bruksrett parkeringsplass og dels låve.

På visningen ble det utdelt salgsoppgave og oppdelingsbegjæring. På kopien av oppdelingsbegjæringen fremkommer bruksretten til arealet. Tomtegrensens SOS-kode er vanskelig å skille fra kotene. Det er etter klagerens syn derfor unaturlig å tro at eiendomsgrensen ikke går langs kotegrensen. Reguleringskartet ble først utdelt sammen med kontraktspermen på kontraktsmøtet. Reguleringsplanen ble ikke gjennomgått på kontraktsmøtet.

Vedtektene ble ikke innhentet verken fra selgeren eller kommunen. Disse ble heller ikke utlevert på visning. Innklagede har erkjent dette. Klageren hadde ingen forutsetninger for å spørre om det forelå vedtekter. I meglers salgsoppgave fremgikk følgende:

”eiendommen er nylig seksjonert (se vedlegg). Formålet var å skille ut stallen fra denne eiendommen. Selger ønsker fram i tid å innlemme stallen og deler av fellesarealet i arealet til gården. Dette forutsetter en fremtidig avtale mellom selger og kjøper om deling av fellesarealet, se vedlagte seksjoneringsbegjæring.”

Klageren henvendte seg flere ganger til selgeren om å lage en slik avtale, men en slik avtale ble aldri utferdiget. Klageren henvendte seg til advokat i 2009 hvor det ble anbefalt å innhente vedtekter for sameiet. Klageren fikk vedtekter fra Plan- og bygningsetaten 28. juli 2009.

Vedtektene viste store forskyvninger i rettigheter i forhold til en normalfordeling. I vedtektenes § 18 fremkom det:

”Seksjon 2 kan på hvilket som helst tidspunkt forlange sameiet oppløst og eiendommen delt mellom seksjonene i henhold til innvilget delingstillatelse fra bygningsmyndighetene, jfr plan- og bygningsloven § 93h. Deling skal i så fall skje etter de delingslinjer som fremgår av seksjoneringstillatelsen. Det avsatte fellesareal i øst for seksjon 2 skal tilfalle seksjon 2 uten vederlag fra seksjon 1. Seksjon 1 må i så fall anlegge parkering på egen grunn. Dersom det tidligere anlegges parkering på seksjons 1s grunn skal arealet som er avsattes til fellesareal tillegges seksjon 2 gjennom en reseksjonering. Frem til reseksjonering gjennomføres har seksjon 2 eksklusiv rett til bruk avarealet fra det tidspunkt det anlegges nye parkeringsplasser for seksjon 1.

Eier av seksjon 1 forplikter seg til å akseptere dette og medvirke til at slik delingstillatelse kan bli gitt. Eier av seksjon 1 kan ikke motsette seg eller protestere på en søknad om deling av eiendommen, heller ikke på nødvendige dispensasjonssøknader i den forbindelse. Seksjon 1 kan heller ikke påklage en gitt delingstillatelse.”

Vedtektene viste klart at dette var en vesentlig opplysning for kjøper av seksjon 1.

Meglers opplysning i salgsoppgave om at ”dette forutsetter en fremtidig avtale mellom selger og kjøper om deling av fellesarealet … ” er derfor stikk i strid med vedtektenes § 18. Vedtektsbestemmelsen gjelder ca 284 kvm tomt.

Innklagede har hevdet at klageren har fått kunnskap om at deler av tomten og terrassen lå på friareal. Dette mener klageren er feil. Videre mener klageren at det ikke kan være riktig at det er lov å benytte friarealet, slik innklagede har hevdet. Arealet er regulert friareal tilhørende kommunen. Noen bruksrett over dette arealet er ikke tinglyst på klagerens eiendom.

Rettslige anførsler:

Innklagede har ikke gjort oppmerksom på at eiendommens helt unike og merkverdige vedtekter. Klageren mener at vedtektene klart avviker fra det normale.

Innklagede utførte ikke sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven § 3-7. Etter denne bestemmelsen skal megleren ”så langt det synes rimelig” innhente og kontrollere nødvendige opplysninger om eiendommen. Dersom dette ikke blir gjort skal kjøperen gis skriftlig orientering om grunnen. Opplysningsplikten omfatter blant annet ”tilliggende rettigheter” jf § 3-6 (1) nr 4. (Sekretariatet antar han mener nr 4 og ikke nr 3 som det står i klagen.)

Innklagede har kun innhentet oppdelingsbegjæring fra selgeren uten å foreta ytterligere undersøkelser og kontroll av hvorvidt det var flere dokumenter som var tilhørende seksjoneringen. Dersom innklagede hadde henvendt seg til Plan- og bygningsetaten og forespurt om oppdelingsbegjæringen, ville han mottatt kopi av en fullstendig innsendt oppdelingsbegjæring inkludert vedtekter.

Klageren mener innklagede ikke har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og handlet i strid med kravet om god meglerskikk.

Det er heller ikke opplyst at deler av skiferbelagt terrasse med utepeis samt del av hagen ikke er en del av sameiets areal. En slik uklarhet og manglende opplysning fra innklagede, mener klageren er i strid med god meglerskikk. Klageren hevder at det ikke finnes noen bruksrettigheter til arealet på naboeiendommen. Den er regulert friareal og tilhører kommunen.

Klageren anfører at det må fremgå klart av innklagedes dokumenter hvorvidt tomtens areal ikke samstemmer med hagens naturlige arrondering. Når både skiferbelagt terrasse og utepeis og deler av hagen ligger på naboeiendommen, mener klageren at innklagede måtte gjøre skriftlig oppmerksom på dette. Klageren mener at det ikke kan være tilstrekkelig å henvise til en dårlig kopi på et minimert kartgrunnlag som var til kommunens bruk i forbindelse med seksjoneringen.

Opplysningene om eiendommen og eventuell bruksrett kunne vært fremskaffet relativt enkelt ved å kontrollere reguleringskart og søke på grunnboken hvorvidt en slik rett fantes på eiendommen. Innklagede var kjent med at det var uklart hvor eiendommens grenser gikk. Da måtte han gjøre interessentene oppmerksom på denne uklarheten på en dokumenterbar måte, jf klagesak 010/09 i Reklamasjonsnemnda. Eventuelle omstridte arealer må opplyses spesielt til interessenter, jf klagesak nr 58/08 i Reklamasjonsnemnda.

Klageren mener innklagedes påstand om at det foreligger bruksrett på naboeiendommen, dvs friarealet, bekrefter at han har omstridt i strid med god meglerskikk.

Klageren mener derfor at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk når det gjelder manglende informasjon om eiendommens grenser og manglende informasjon om sameiets vedtekter.

Innklagede anfører:

Klagen gjelder hvorvidt innklagede opptrådte i strid med god meglerskikk ved håndteringen av oppdraget.

Saken gjelder påstand om mangelfull og misvisende markedsføring ved salg av en eiendom. Oppdraget ble inngått i 2003 og handelen kom i stand 14. juni 2004, Etter foreldelsesloven § 9 regnes foreldelsesfristen fra den dag skadelidte utenfor kontraktsforhold fikk eller byrde skaffet seg kunnskap om skadet. Den 2. februar 2005 avholdt innklagede et møte på meglerkontoret med kjøpers mann, vedrørende spørsmål om fellesareal. Problemene rundt fordelingen/ bruk av fellesarealet hadde allerede da åpenbart seg for klageren.

Innklagede er derfor overasket over at klageren har påberopt seg at de ikke kjente til forholdet før i 2009. Innklagede mener at det er mulig at klageren ikke fikk forelagt vedtektene før dette tidspunktet, men mener at klageren hadde grunn til å reagere og undersøke nærmere på et langt tidligere tidspunkt.

Innklagede mener primært at det er reklamert for sent.

Klagen sier ikke noe om hvor saken står mellom klageren og selgeren. Innklagede er kjent med at klageren har anlagt sak mot selgeren vedrørende de samme forhold. Etter nærmere undersøkelse har det vist seg at saken endelig ble løst ved et rettslig forlik 6. juli 2010.

Når det gjelder innklagedes håndtering av oppdraget, erkjenner innklagede at vedtekter normalt skal innhentes. Slik han ser saken har selgeren hatt en egeninteresse i å tilbakeholde disse, da de viste seg å være utformet særs fordelaktig for ham selv. Innklagede mener at det kan stilles spørsmål til lovligheten av disse forhold til eierseksjonsloven § 32 om urimelige fordeler, men da § 18 i vedtektene nå er fraveket jf rettsforliket ansees dette som et tilbakelagt punkt.

Det som fremkommer at salgsoppgaven er at selgeren i fremtiden ønsker å innlemme stallen og deler av fellesarealet til gården. Det fremkommer videre at dette krever avtale mellom kjøper og selger. Selgeren har verken ønsket å fremlegge vedtektene han selv har laget eller korrigere salgsoppgaven på dette punktet. Innklagede var ikke klar over vedtektenes urimelige vilkår på salgstidspunktet.

Innklagede innrømmer at det burde ha kommet tydeligere frem og vært inntatt i salgsoppogshy;gaven at utepeisen lå like utenfor tomtegrensen. Det er kommunen som eier skråningen hvor utepeisen er plassert, og innklagede er ikke kjent med at det har kommet innvendinger til bruken de siste 40 årene. Innklagede informerte om grensen på visningen, men ser at dette av notoritetshensyn også skulle vært gjort skriftlig.

Klagerens ytterligere anførsler

Klageren snakket flere ganger med innklagede vedrørende tomteareal, og etterspurt underbilag til hvordan innklagede har kommet frem til tallet 750 kvm som det ble opplyst på Finn.no. Innklagede hadde ikke bilagsmateriale på dette da det ble slettet på Finn.no. Klageren fikk aldri dokumentasjon på at arealet var 750 kvm.

Innklagede henviste til plan- og bygningsetaten ved saksbehandleren som hadde ordnet med seksjoneringer. De hadde et møte med henne vedrørende størrelse på tomt, men fikk ingen ny informasjon. Klageren sendte tilfeldigvis en e-post til finn.no den 18. juni 2009 og etterspurte annonsen fra juni 2004. Dagen etter fikk klagerne en kopi av denne. Der sto det at tomten var 750 kvm.

Klageren tok kontakt med advokat på grunn av at de oppfattet selgerens håndtering av saken som en bevisst trenering. Klagerens advokat nevnte vedtekter, og ba klageren fremskaffe dem.

Den 28. juli 2009 var klageren på Plan- og bygningsetaten og etterspurte vedtektene under henvisning til seksjoneringen. Etter flere forsøk fant saksbehandleren vedtektene.

Selgeren hadde et ønske om at oppføring av garasje på fellesarealet ble utsatt til hans mor var gått bort. Hans mor døde 19. mars 2007. Mot slutten av året hadde klageren samtaler med selgeren vedrørende delelinje/ garasjegjerde og eget gårds- og bruksnummer. Selgeren trakk ut tiden. Klageren prøvde å snakke med selgeren gjennom hele 2008. I mars 2009 skrev klageren et brev til selgeren, og ble da henvist til hans advokat. Advokatens tilbakemelding på de fire brevene var mangelfulle, og klageren oppfattet det som uthaling av tiden. Klageren måtte da engasjere advokat. Det var derfor i siste liten, og innenfor 5 år, at klageren fant vedtektene.

Ved rettsforliket har klageren fått fjernet vedtektenes § 18 og selgeren har akseptert deling av fellesareal og oppføring av gjerde i delelinjen samt oppføring av garasje, hvis byantikvaren aksepterer dette. Muligheten for oppføring av garasje er liten, grunnet verneplanen for […]gårdene.

Saken har kostet klageren penger til advokat, takster, tapt arbeidsfortjeneste og mye tid. Saken har stått stille i over seks år uten at klageren kunne oppføre garasje.

Innklagede har skrevet at saken er ”endelig løst”, men klageren mener faktum er at de har kjøpt ”katta i sekken” på grunn av dårlig utført arbeid av innklagede. Hun ville aldri kjøpt eiendommen hadde de visst om disse vedtektene. Det beste klageren kunne oppnå var å løse saken ved et rettslig forlik.

Klageren var på visning lørdag og søndag i juni 2004. Det ble ikke opplyst at utepeis og hellelagt terrasse lå utenfor tomtegrensen.

Innklagede har ytterligere anført:

Kravet foreldes etter foreldelsesloven § 9, og treårsfristen begynte å løpe da klageren fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige. Det er i den sammenheng tilstrekkelig at klageren oppdaget eller burde ha oppdaget de omstendigheter som gir grunnlag for skaden. Innklagede mener derfor at det ikke er avgjørende når klageren faktisk ble kjent med vedtektene, men når problemet åpenbarte seg for klageren. Innklagede mener at klageren burde reagert før og at treårsfristen er utløpt.

Innklagede mener at det er klart at ved en eventuell beregning av klagerens økonomiske tap må det tas hensyn til hvilken løsning klageren har inngått med sin kontraktsmotpart underveis. Det er klagerens reelle tap som eventuelt skal erstattes. Forliket får da betydning for utmålingen. Innklagede ble ikke gjort kjent med forliket før han selv undersøkte hvor saken mellom klageren og selgeren sto.

Innklagede mener klagerens vedlegg, hvor det fremgår at en interessent ble opplyst av innklagede på visningen om at utepeis sto utenfor tomten, taler for at klageren også fikk tilsvarende informasjon.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren mener at kravet åpenbart ikke er foreldet, uansett om foreldelsesreglene i eller utenfor kontrakt kommer til anvendelse.

Friststarten etter foreldelsesloven § 9 beror på klagerens subjektive kriterium; det vil si den dagen skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden.

Klageren mener at det er helt klart at hun var uvitende om forholdene inntil reklamasjon skjedde 14. august 2009. Det foreligger ingen holdepunkter for at klageren skulle ha ”sett” at plenene og terrassen gikk over på kommunens grunn, eller at klageren skulle oppdaget vedtektene tidligere.

Klageren mener derfor at fristutgangspunktet for foreldelse

• om informasjon om vedtektene var 28. juli 2009
• om tomtegrunnen var tidligst 13. juli 2009

Fristavbruddet etter foreldelsesloven § 16 skjedde 17. juni 2010 som var dato for innsendelse av klage til Reklamasjonsnemnda. Det har derfor gått 11 måneder og 26 dager mellom første fristutgangspunkt og fristavbruddstidspunktet.

Klageren mener at det ikke finnes holdepunkter for at han skulle funnet ut at det fantes vedtekter tilknyttet eiendommen ”rett ut av intet”.

Dersom fristen skulle begynne å løpe før klageren faktisk oppdaget mangelen, må det være en dato eller tidsangivelse for når klageren burde oppdaget mangelen. Dette er ikke gitt av innklagede. For at klageren burde ha oppdaget at det fantes vedtekter er det etter klagerens syn klart at det måtte være noe eller noen som foranlediget en slik oppdagelse. I dette tilfellet foreligger det ingen indikasjoner på at klageren burde ha oppdaget forholdet.

Klageren mener at kjøpere av seksjonerte eiendommer ikke kan forventes å ha kunnskap om at det er et krav til vedtekter i eierseksjonsloven § 28. Det var ikke noe slikt krav ut fra 1983-loven eller for seksjonering før 1977. Klageren anfører at en rekke sameier er uten vedtekter, og at dette således ikke er unormalt. Innklagede har ikke redegjort for hvorfor klageren burde ha oppdaget vedtektene.

Klageren mener at det ville være urimelig å tillegge et større aktsomhetsansvar på en forbruker enn en profesjonell megler for hva som ”burde” oppdages, og i strid med foreldelseslovens prinsipper.

Klageren bestrider ikke at andre kan ha blitt orientert om at utepeisen og deler av terrassen lå på kommunens grunn. Imidlertid har ikke klageren fått en slik informasjon verken i salgsoppgave eller på visning.

Klageren synes det er merkverdig at en slik informasjon bare skulle gis muntlig, og at det er lite troverdig at innklagede bare ga denne viktige informasjonen muntlig.

Klageren mener at det må legges til grunn at det ikke har vært noe som har foranlediget klageren til å innhente tegninger på eiendommen, utover det faktum at klageren ønsket å legge til rette for eksklusiv bruksrett for utearealer. Klageren mener at hun ikke kan klandres for å ikke ha kontrollert eiendommens grenser for å se om kart og terreng samstemmer på et tidligere tidspunkt.

Innklagede (mener klageren?) ble kjent med at deler av hagen og terrassen lå på kommunal grunn ved oppmåling 13. juli 2009. Tegningen var ment som grunnlag for en deling av fellesområdene for seksjon 1 og 2. Klageren mener at foreldelsesfristen tidligst begynte å løpe ved mottakelse av tegningene.

Klageren har inngått forlik med selgeren i tvistesaken. Det er klagerens reelle tap som søkes dekket. Dette er tap klageren har hatt til juridisk bistand, utlegg til rettsgebyr, utlegg i forhold til PBE samt utlegg for detaljmåling. I tillegg krever klageren dekket forsinkelsesrenter av alle forhold inntil betaling finner sted.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt om vedtekter og tomtegrense. Saken reiser spørsmål om foreldelse.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Kjøpekontrakt ble undertegnet 14. juni 2004. Overtakelsesdato er ikke opplyst for Reklamasjonsnemnda.

Innklagede har anført at et eventuelt erstatningskrav er foreldet. Foreldelsesloven § 9 regulerer foreldelse av erstatningskrav utenfor kontrakt. Første ledd lyder:

”Krav på skadeserstatning eller oppreising foreldes 3 år etter den dag da skadelidte fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige.”

Ut fra den fremlagte dokumentasjon har ikke Reklamasjonsnemnda grunnlag for å ta stilling til foreldelsesspørsmålet. Saken må derfor avvises.

Konklusjon:

Saken avvises.