Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester

Klage nr:
106/10

Avgjort:
04.11.2010

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Trygg, Skien

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. november 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt bolig gjennom innklagede. Hun ble ikke opplyst om at eiendommen hadde to bruksnummer. Innklagede trodde det ene bruksnummeret var tomt. I ettertid har det vist seg å være vanskelig å slette bruksnummeret. Bruksnummeret er beheftet med en servitutt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren inngikk kjøpsavtale 25. september 2009 med gnr X og bnr A og B med tilhørende festeavtale i henhold til salgsoppgave. I ettertid har det kommet frem at selgeren ikke hadde hjemmel til bnr. B.

Klagerne har i dag hjemmel til bnr. A og har fått tilbud om å løse inn denne.

Saken er kompleks da bnr. A og B har forskjellige grunneiere. De opprinnelige grunneierne er døde, og det er forskjellige arvinger som sitter som hjemmelshavere. Klagerens påstand er at denne eiendommen aldri skulle vært ute på markedet før hjemmelsforholdet var brakt i orden, og at innklagede har forsømt seg ved ikke å lese de tilsendte dokumentene.

Klageren hevder at det er streket ut bruksnummer på skjøtet uten at det ble anmerket hvem som hadde gjort det. Klageren ble ikke varslet og penger ble ikke holdt tilbake overfor selgeren. Dette mener klageren er graverende. Klageren ante ingenting om forholdet før hun forsøkte å innløse tomten.

Klageren fikk inkassokrav for manglende betaling av kommunale avgifter fra tidligere eiers forhold. Dette føyer seg inn i rekken av tabber fra innklagedes side. Dette er nå brakt i orden fra innklagedes side.

Klageren har blitt påført et stort problem som hun ennå ikke vet konsekvensen av. Klageren mener hun må holdes helt skadesløs i denne saken og få overført den eiendommen hun har blitt lovet. Klageren er svært nervøs og utilpass med situasjonen og føler at hun ikke har fått et klart svar på hva som må gjøres for å få avklart saken. Klageren ønsker derfor saken behandlet av Reklamasjonsnemnda.

I et nytt brev fremsatt til Reklamasjonsnemnda anfører klageren ytterligere:

Det har dukket opp et nytt moment i saken. Nabohuset, som står helt i grenselinjen til denne eiendommen, har fått tinglyst diverse rettigheter. Dette dokumentet har aldri blitt fremlag for klageren.

Det skulle vært opplyst i salgsoppgaven hvilke rettigheter naboen hadde over eiendommen. Klageren mener at det ville ha virket inn på prisen dersom dette tidligere var kjent.

Klageren ble først kjent med rettigheten da hun måtte lage ny trapp inn i huset. Fra tidligere var det kun et provisorisk tretrinn. Da trappen kom på plass, var det nesten umulig å kjøre inn i garasjen. Dette medførte at hun måtte utvide veien.

Innklagede anfører:

Ved forberedelse til salg innhentet innklagede rutinemessig de tilgjengelige opplysninger om eiendommen fra kommunene. Ut fra eiendommens situasjonskart så innklagede at det forelå to bruksnummer som skulle selges. Megler kontaktet i den anledning kommunen per telefon for å avklare forholdet rundt de to bruksnumrene. Kommunen bekreftet overfor innklagede at det var gjort feil ved oppmålingen i 1975 da bnr. B reelt og formelt skulle vært innmålt i bnr. A. Kommunens oppfatning fremgår også av interne e-poster av 27. og 28. august 2009.

I samsvar med kommunens tilbakemelding anså innklagede etter dette bnr. B som et tomt bruksnummer som reelt, men ikke formelt hadde blitt innmålt i bnr A ved oppmålingen i 1975. Bnr B er oppført med 0 i areal, og den eiendommen som er bnrA er oppført med hele arealet.

Under kontraktsmøtet brakte innklagede for ordens skyld forholdet rundt det tomme bnr B opp for partene. For at overtakelse, oppgjør og tinglysing av skjøte ikke skulle bli forsinket, ble det i forståelse med partene besluttet å stryke det tomme bruksnummeret som innklagede opprinnelig hadde påført skjøtet.

I etterkant av overtakelse og hjemmelsoverføring av eiendommen ble det klart at bnr B likevel ikke er tomt, da det hvilte en heftelse på skjøtet. Innklagede hadde ikke avdekket servitutten ved det salgsforberedende arbeidet, idet kommunens opplysninger om eiendommen slik den reelt fremsto, ble lagt til grunn. Den aktuelle heftelsen er heller ikke avmerket på eiendommens grunnboksblad.

Den aktuelle tinglyste servitutten innebærer at byggegrensen mot naboeiendommer er 5 meter samt at naboen har tilgang til klagerens eiendom ved behov for vedlikehold av egen eiendom. Betydningen av førstnevnte del av servitutten var allerede synlig for klageren, idet garasjens plassering på eiendommen er gjort i tråd med bestemmelsen i nevnte servitutt. Denne delen av servitutten kan således ikke ha noen betydning for eiendommen. Med hensyn til betydningen av servituttens annen del, er innklagede uenig i at et slikt forhold kan være en belastning eller ha betydning for prissettingen av eiendommen.

Innklagede hevder at forholdet rundt de to bruksnumrene er å anse som en formalfeil som det har vist seg at det tar tid å få ryddet opp i. Innklagede har påtatt seg oppgaven med å få brakt forholdet rundt de to bruksnumrene i orden og har gjort ulike forsøk på å få overført eiendommen til klageren i kontraktsmessig stand.

Ved brev av 5. oktober 2009 ble Statens kartverk anmodet om sletting av bnr B etter tinglysningsloven § 38a. Statens kartverk besvarte nevnte brev ved brev av 5. november 2009.

Etter råd fra advokat rettet meglerforetaket en henvendelse til kommunen ved brev av 4. januar 2010 som ble besvart 3. februar 2010. Det ble gitt en noe annen forklaring på situasjonen enn det innklagede fikk opplyst forut for salget.

Innklagede har forsøkt å bringe saken i orden, og har så langt ikke lykkes. Uavhengig av innklagedes vurdering av et rettslig ansvarsgrunnlag for innklagede, vil han fortsette arbeidet for å løse situasjonen med Statens kartverk og/eller kommunen.

Spørsmålet saken reiser er hvorvidt innklagede ved sin håndtering av megleroppdraget har opptrådt i strid med reglene i eiendomsmeglingsloven eller i strid med god meglerskikk for øvrig.

Klageren synes å knytte sin kritikk av innklagede til at han ikke kan ha lest de mottatte dokumentene fra kommunen. Dette medfører ikke riktighet. Innklagede har lest og sett at det forelå to bruksnummer og undersøkt forholdet med kommunen.

Innklagede mener at det neppe kan fremstå som graverende at det ene bnr ble overstreket. Dette ble valgt som løsning på situasjonen med to bruksnummer hvorav ett var angitt av kommunen som tomt.

Spørsmålet er om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å forholde seg til de opplysningene kommunen ga om eiendommen forut for salget, eller om han skulle gjort ytterligere undersøkelser før eiendommen ble lagt ut for salg.

Det er innklagedes oppfatning at innklagede må kunne forholde seg til de opplysningene som en kommune gir om en eiendom. Innklagede oppfattet et mulig problem med to bruksnummer, men slo seg til ro med kommunens tilbakemelding om de reelle forholdene og at det var ren formalia at bnr B ikke inngikk i bnr A ved oppmåling av eiendommen i 1975.

Ved markedsføringen av eiendommen og ved kontraktsmøte verken kunne eller burde innklagede hatt kjennskap til heftelsen som forelå på bnr B. Ut fra de opplysningene innklagede forholdt seg til var alt innhold i bnr B overført/ innmålt til bnr A i 1975. Undersøkelser av grunnboken for det bruksnummer som skulle selges, ga ingen opplysninger om heftelsen, og det er innklagedes oppfatning han ved dette tidspunktet heller ikke hadde noen oppfordring eller foranledning for å gå videre med sine undersøkelser.

Innklagede hevder at han har opptråd i tråd med kravene om god meglerskikk og under enhver omstendighet ikke på en måte som kan ansees som erstatningsbetingende. Innklagede kan ikke se at han på noen måte har opptrådt kvalifisert klanderverdig verken i forhold til lovpålagte plikter eller i forhold til god meglerskikk for øvrig.

Det er etter innklagedes syn beklagelig dersom klageren opplever at informasjonen rundt saken og prosessen som har pågått, har vært for dårlig fra innklagedes sine. Det er imidlertid vanskelig å se hvilke økonomiske konsekvenser eller betydning denne nødvendige prosessen skal ha for klageren. Innklagede viser til at klagerens bank fullt ut er informert om situasjonen og uten forbehold har akseptert pant i bnr A.

Hva gjelder betingelsene for økonomisk tap og årsakssammenheng, anser innklagede at det ikke er nødvendig å gå inn på disse emnene på det nåværende tidspunkt.

Innklagede mener at saken ikke er egnet for en skriftlig klagebehandling ved Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, blant annet fordi det er en rekke uenigheter om faktum, samt at forholdene til økonomisk tap og årsakssammenheng ikke er klarlagt. Dette krever en umiddelbar bevisføring. Videre peker innklagede på at hans fortsatte intensjon er å bringe forholdet i orden for egen regning.

Etter innklagedes oppfatning bør saken derfor avvises. Dersom saken tas til behandling er innklagedes anførsel at klagen ikke kan føre frem.

Klagerens ytterligere anførsler:

Etter å ha lest tilsvaret har klageren mener klageren at innklagedes handling er enda mer uforståelig.

Når innklagede visste at det var gjort feil fra kommunen, hvorfor har han da ikke ordnet opp i dette før eiendommen ble lagt ut for salg?
Når innklagede bevisst valgte ikke å gjøre dette, hvorfor ble ikke problemene nevnt i salgsoppgaven?

Klagerne viser til eiendomsmeglingsloven § 6-7. Kravene til opplysnings- og undersøkelsesplikten kan ikke være oppfylt. Salgsoppgaven mangler opplysninger om eiendommens heftelser/ servitutter. Ikke med et ord fremkommer bnr B og de tinglyste heftelsene.

Klageren var ikke til stede på kontraktsmøtet og har aldri hørt at eiendommen hadde to bruksnumre før hun hadde begjært festekontrakten på bnr A innløst. Da fortalte innklagede at det var problemer med tomten.

På kontraktsmøtet deltok en venn av klageren. Han er rystet over påstanden fra innklagede. Han har forklart at hvis noe slikt hadde fremkommet på kontraktsmøtet, ville han ha ringt klageren og spurt om det var greit at det ene bruksnummeret ble strøket. Hans fullmakt omfattet på ingen måte en slik avgjørelse.

Innklagede har anført at løsningen ble valgt for å unngå forsinkelse. Klageren mener at det er kritikkverdig av innklagede å gjennomføre en handel med fullt oppgjør før det var ordnet opp i problemene. Klageren kunne ikke få den eiendommen hun hadde kjøpt og innklagede måtte se at det var et problem at det var to forskjellige rettighetshavere til festekontrakten.

Den neste påstanden er at servitutten har vært synlig for klageren ved at hun har sett garasjen. Det er ingen som har bestridt at klageren har sett garasjen. Det var imidlertid nødvendig å bygge et inngangsparti, men med overbygg var det ikke mulig å komme inn i garasjen. Klageren ønsket å flytte garasjen mot naboeiendommen da dette ikke var særlig kostbart. Etter en rutinemessig samtale med kommunen kom det frem at det ikke var mulig å flytte garasjen på grunn av naboens servitutt. Dette var helt nye opplysninger for klageren.

Klageren opprettholder sin påstand om at innklagede har opptrådt i strid med gjeldende lovverk og kravene til god meglerskikk.

Videre er klageren påført store problemer med den dårlige saksbehandlingen som er utført av innklagede og sendrektigheten i forhold til å ordne opp i saken. Det er etter klagerens mening overveiende sannsynlig at hun vil lide et tap dersom hun må selge eiendommen og må opplyse om de problemer/heftelser som er ved eiendommen. I tillegg er det en psykisk belastning ved ikke å vite hvordan dette går

I tillegg til kjøpesummen har klageren gjort store påkostninger på eiendommen samt hatt uforutsette utgifter ved å måtte anlegge ny vei for å kunne benytte garasjen. Klageren er redd for å bli sittende med svarteper.

Spørsmålet om erstatning/ prisavslag vil bli tatt etter at det er avklart om problemet vedrørende tomten vil bli løst eller er uløselig.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede mener at klagen i sin fulle bredde ikke er egnet for skriftlig klagebehandling. Det er mange aktører involvert utover partene selv, og det fremsettes anklager og kritikk mot innklagede som ikke bør behandles på basis av skriftlighet av hensyn til kontradiksjon. Det Reklamasjonsnemnda eventuelt kan ta stilling til er hvorvidt innklagede skulle foretatt ytterligere undersøkelser, jf tilsvaret.

Innklagede gjentar at han fortsatt har til hensikt å få saken løst, uavhengig av om Reklamasjonsnemnda mener at det foreligger kritikkverdige forhold.

Sendrektigheten med hensyn til sakens løsning beror på at en stor del av arbeidet med å avlyse/slette det tomme bruksnummeret viste seg å være mer omfattende enn antatt. Innklagede mener videre at det sier seg selv at saken vedrørende av avlysning/ sletting tar lengre tid når innklagede må bruke mye tid på å håndtere en omfattende klagesak for Reklamasjonsnemnda.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers undersøkelses- og opplysningsplikt om et tomt bruksnummer.

Det første spørsmålet Reklamasjonsnemnda vil ta stilling til er om innklagede har overholdt sin opplysningsplikt, jf eiendomsmeglingsloven§6-7 (2) nr. 1, 2 og 3.

Salgsoppgaven skal minst inneholde opplysninger om eiendommens registerbetegnelse og adresse, eierforhold og tinglyste forpliktelser. I salgsoppgaven er det kun gitt opplysninger om bnr A.

Innklagede har vist til at han på bakgrunn av telefonsamtale med kommunen trodde bnr B var tomt og kun en formell feil gjort av kommunen. Innklagede har vist til kommunens interne e-poster, hvor det bl.a. fremgår:

Her må du bruke målebrevet på[ x/A] da det ser ut som at [x/B] er innmålt i denne eiendomm protokoll 70-33 (gjengitt med skrivefeil).

Innholdet i denne interne e-posten gir ingen klare holdepunkter for at kommunen har gitt bekreftelse på at bnr B var tomt. Reklamasjonsnemnda kjenner ikke innholdet av telefonsamtalene med kommunen.

Det fremgår av dokumentasjonen at grunnboksutskriften for begge bruksnumre ble innhentet 11. august 2009. Dokumentasjonen viser at innklagede måtte være klar over det såkalt tomme bruksnummer hadde en tinglyst servitutt om bebyggelse. Innklagede kunne derfor ikke ha vært i aktsom god tro med hensyn til at bruksnummeret var tomt.

Reklamasjonsnemnda stiller seg undrende til at innklagede inntok heftelsen registrert på det tomme bruksnummeret i kjøpekontrakten, og ikke heftelsen av 13.oktober1915 FESTEKONTRAKT VILKÅR som hvilte på bnr A.

Kjøpekontrakten tar for øvrig ikke høyde for at det spesielle forholdet at selgeren manglet formell hjemmel til det ene bruksnummeret. Klagerens eventuelle rettigheter ble ikke sikret ved kontrakten. Klageren ble heller ikke rådet i forhold til eventuell rett til å holde tilbake deler av kjøpesummen inntil forholdet var klarert.

I denne saken er det dokumentert at innklagede har foretatt rettelser på skjøtet. Isteden skulle det vært utstedt et nytt skjøte med korrekte opplysninger, eventuelt et vedlegg til skjøtet med begge parters underskrift. Det er i strid med god meglerskikk å foreta slike rettelser på allerede signerte dokumenter.

Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å overholde undersøkelsesplikten og ved ikke å utvise tilstrekkelig omsorg for klageren ved utformingen av kjøpekontrakt. Han blir derfor erstatningsansvarlig for klagerens økonomiske tap dersom det står i adekvat årsakssammenheng med innklagedes forsømmelse.

Reklamasjonsnemnda er ikke bedt om å vurdere om det foreligger økonomisk tap for klageren.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Reklamasjonsnemnda tar ikke stilling til om øvrige erstatningsvilkår er oppfylt.