Klage nr:
109/10

Avgjort:
23.09.2010

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt.

Foretakets navn:
Meglerhuset Leinæs AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 23. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en bolig på tvangssalg gjennom innklagede som medhjelper. Klageren mener at innklagede kjente til, men unnlot å opplyse om, en to år gammel lekkasjeskade på verandaen. Klageren krever erstatning for kostnadene til å utbedre skaden.

Innklagede har vært bistått ved advokat. I den videre fremstillingen vil innklagede og hans advokat bli betegnet som ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en leilighet på tvangssalg gjennom innklagede, som ifølge klageren holdt tilbake opplysninger vedrørende en to år gammel lekkasje.

Klageren var på visning i begynnelsen av november 2009. Innklagede var til stede. Han informerte om tilstanden på leiligheten, og klageren mottok boligsalgsrapport, samt informasjonsskriv vedrørende salg av leilighet på tvangssalg. Klageren studerte dette nøye før hun la inn bud på leiligheten 25. november 2009. Den 12. januar 2010 mottok klageren en bekreftelse fra tingretten om stadfestelse av bud. Innklagede videresendte en e-post 29. januar, som han hadde mottatt av naboen i leiligheten under. Han beskrev en to år gammel lekkasje på verandaen mot nord/vest, og forklarte at han har forsøkt å få den tidligere eieren til å utbedre skaden, uten at dette ble gjort.

Klagerens svarte at hun stilte seg uforstående til henvendelsen, og mente at det var tidligere eiers ansvar å få rettet opp. Innklagede lovet å få en takstmann til å se på skaden.

I mellomtiden snakket klageren med naboen, som fortalte at han før første visning, da han leste boligsalgsrapporten, reagerte på at denne lekkasjen ikke var nevnt i rapporten. På denne bakgrunnen tok han direkte kontakt per telefon til innklagede, der han informerte om lekkasjen.

Klageren anfører derfor at innklagede var vel vitende om lekkasjen, men at han av ukjente årsaker valgte å tilbakeholde denne.

Før overtakelsen 8. mars snakket klageren med innklagede på telefon, og krevde at lekkasjen på verandaen mot nord/vest måtte bli utbedret på en forsvarlig måte før overtakelsen. Hun varslet at hun ville tilbakeholde kjøpesummen med mindre dette ble gjort. Innklagede oppfordret klageren til å innbetale kjøpesummen, og bekreftet ifølge klageren at skadet ville bli utbedret før overtakelsen.

På overtakelsen signerte klageren kjøpekontrakten, men la inn et forbehold om at lekkasjen var blitt forskriftsmessig utbedret.

Lekkasjen er fortsatt ikke utbedret. Klageren sendte en reklamasjon til innklagede, der bakgrunn for klagen var brudd på opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven§6-7 første ledd. Kravet ble i sin helhet avvist av innklagede.

Innklagede anfører:

Salgsobjektet ble markedsført høsten 2009 med annonsering og visninger i perioden 12. til 28. november 2009.

Klageren var på visning med egen bygningskyndig før hun avga sitt første bud med frist 25. november 2009. Etter konkurrerende budgivning ble høyeste bud fra klageren, stort kr1450000, oversendt saksøkerne ved tvangssalget 3. desember 2009 med anbefaling om å begjære stadfestelse. Etter at begge saksøkerne hadde akseptert budet, skrev innklagede 14. desember 2009 til tingretten med begjæring om stadfestelse. Budet ble stadfestet av retten 7. januar 2010.

Innklagede hevder at lekkasjeskaden ikke var kjent under salgsprosessen, slik klageren har anført. Den aktuelle lekkasjen var ikke omhandlet i den innhentede boligsalgsrapporten, og den var heller ikke opplyst av selgeren.

Naboen tok først kontakt med innklagede vedrørende dette forholdet medio desember 2009, da han snakket med innklagede per telefon og sendte en e-post med nærmere beskrivelse av lekkasjen 16. desember. Dette var lenge etter visning og budgivning, og etter at klagerens bud var oversendt til retten for stadfestelse. Naboens opplysninger gjaldt en lekkasje som hadde inntruffet to år tidligere fra en terrasse, og som naboen mente ikke var utbedret.

Innklagede fulgte opp saken, ved å rekvirere takstmann for å besiktige terrassen. På grunn av julehøytiden og sykdom hos takstmannen, tok det tid å få gjennomført befaringen. Takstmannen konkluderte med at det trolig var lekkasje i en hjørnekasse. Utbedringskostogshy;nader ble estimert til mellom kr 15 000 og kr 20 000. Naboen opplyste at lekkasjen hadde oppstått ved kraftig regnvær og vind. Takstmannen ga sin vurdering muntlig til innklagede. Klageren ble informert av innklagede og oppfordret til å ringe takstmannen, men hun ønsket ikke selv å ta nærmere kontakt.

Tingretten var 4. mars 2010 i telefonisk kontakt med innklagedes kontor. Dommeren informerte om at selgeren var oppfordret til å foreta utbedring, og at manglende utbedring eventuelt kunne medføre prisavslagskrav fra kjøperen og tilbakeholdelse av penger.

Overtakelse av leiligheten ble gjennomført 8. mars 2010 med selgeren, klageren og innklagede til stede. Selgeren opplyste at skaden på verandaen var utbedret. Klageren aksepterte dette, og fremsatte ikke krav om noen nærmere undersøkelser eller at noen del av kjøpesummen ble holdt tilbake.

I overtakelsesprotokollen skrev klageren: ”Fått bekreftet av selger om at skaden på veranda er utbedret av …[ X X] 8/3-10” Resterende anmerkninger er skrevet av innklagede.

På dette grunnlaget ble overskjøting og oppgjør gjennomført. Skjøte til klageren ble tinglyst 9. mars 2010.

Innklagede har forstått det slik at lekkasje fra samme terrasse oppsto på ny i slutten av mars 2010, og at det er denne klageren krever utbedret av innklagede. Innklagede avviser på det sterkeste å ha brutt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven§6-7. Innklagede mener klagen er basert på feil ansvarsgrunnlag så vel som uriktig faktum

Innklagede ble først oppmerksom på forholdet vedrørende lekkasjen etter at klagerens bud var oversendt retten for stadfestelse. På dette tidspunktet var budet fortsatt bindende. Da det dreier seg om tvangssalg, gjaldt særlige regler for handelen med hensyn til blant annet budgivning, feil og mangler. Dette var klageren gjort kjent med.

Innklagede mener at han ivaretok klagerens interesser, etter at lekkasjen ble et tema. Han rekvirerte takstmann for nærmere undersøkelser og avklaring av skaden. Klageren ble holdt orientert om lekkasjeskaden, og gjort kjent med sine rettigheter. Innklagede kan ikke på noe tidspunkt anses for å ha misligholdt sin opplysningsplikt eller på annen måte opptrådt erstatningsbetingende overfor klageren.

Klagerens krav fremstår, etter innklagedes mening, som rettet mot feil adressat. Utbedringskravet skulle eventuelt vært rettet mot selgeren som et prisavslagskrav.

Innklagede mener at klagen bør avvises som åpenbar grunnløs, eller subsidiært ikke gis medhold.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener at innklagede har gitt uriktige påstander i sitt tilsvar, og ønsker å kommentere dette.

Det stemmer at klageren hadde med seg bygningskyndig på visning. Dette var for å sjekke lekkasje på badet og kjøkkenet, som var nevnt i boligsalgsrapporten.

Videre hevder klageren at det ikke var korrekt at naboen først tok kontakt med innklagede medio desember 2009. Naboen var til stede under første visning, for å få boligsalgsrapporten på leiligheten og således undersøke om den omklagede lekkasjen var nevnt. Han var overrasket over at den ikke var nevnt i rapporten, og tok kontakt med innklagede for å informere om skaden. Etter gjentatte forsøk på å få snakket med innklagede, hvorpå han ved hvert forsøk informerte og beskrev lekkasjen per telefon, ble han til slutt oppfordret til å sende innklagede en e-post. Den sendte han 16. desember 2009. Påstanden om at naboen først tok kontakt på dette tidspunktet er feil.

Klageren anfører at innklagede var kjent med lekkasjen i god tid før klageren la inn bud på leiligheten.

Klageren hevder at hun aldri har blitt opplyst om at utbedringskostnadene ville beløpe seg på mellom kr 15 000 – kr 20 000, slik innklagede har påstått.

Grunnet gjentatte oppfordringer til innklagede om å sende en takstmann, og dette ikke ble gjort, truet klageren innklagede med tilbakehold av kjøpesummen dersom skaden ikke ble utbedret innen overtakelsen. Klageren ble på det sterkeste oppfordret til å betale, da skaden skulle bli utbedret før overtakelsen.

Videre hevder klageren at det aldri oppstod noen ny lekkasje, men at det var den sammen lekkasjen som har vært der i over to år. Det rant på nytt fordi selgeren hadde fjernet en presenning som dekket verandagulvet. Denne var også fjernet ved visning.

Klageren fastholder sitt krav.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede hørte først om lekkasjen 14. desember 2009. Naboen ringte innklagedes kontor og snakket med innklagedes koordinator, som igjen ga beskjed til fagansvarlig om å ringe naboen. Dette kan dokumenteres ved en håndskrevet beskjed/ notat datert 14. desember 2009.

Av notatet fremgår det at koordinatoren ber fagansvarlig om å ringe naboen. På samme lapp skrev fagansvarlig: ”Lekkasje på terrasse må gjennomgås?? – Han skriver en mail på dette”.

Innklagede har lagt ved notatet som dokumentasjon på klagen, samt et notat som ble skrevet etter at takstmannen hadde vært på befaring.

Innklagedes tidligere påstand i saken opprettholdes.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren legger ved en erklæring fra naboen som viser at naboen har vært i kontakt med innklagede kort tid etter første visning.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers opplysningsplikt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Det foreligger ikke tilstrekkelig dokumentasjon til at Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til om innklagede kjente til opplysningene før klageren innga sitt bud. Reklamasjonsnemnda avviser derfor spørsmålet om innklagede har overholdt sin opplystningsplikt etter eiendomsmeglingsloven§6-7 første ledd.

Reklamasjonsnemnda ser imidlertid at klageren har blitt informert om skaden før overtakelsen, og kunne ivaretatt sine rettigheter ved å holde tilbake deler av kjøpesummen og ved å kreve prisavslag. Disse rettighetene var klageren også kjent med.

Det fremgår videre av overtakelsesprotokollen at klageren fikk bekreftet av selgeren at skaden på verandaen var utbedret, og godtok dette. Når klageren selv har godtatt selgerens opplysning om at skaden var utbedret ved en felles overtakelse, kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede hadde en videre forpliktelse til å undersøke dette nærmere.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.