Klage nr:
111-2/10
Avgjort:
31.01.2011
Saken gjelder:
Feil manglende opplysninger
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Kristiansand
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. januar 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Saken har tidligere vært behandlet av Reklamasjonsnemnda på møte 21. oktober 2011. Saken har blitt tatt til fornyet behandling etter at klageren påklaget Nemndas begrunnelse, fordi alle klagerens spørsmål ikke var vurdert og dette kunne hatt innvirkning på avgjørelsen. Innklagede er informert om klagerens henvendelse og har fått anledning til å besvare denne.
Reklamasjonsnemndas avgjørelse av 21. oktober 2011 lyder slik:
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt ble undertegnet 15. april 2008.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
I forbindelse med kjøp av eiendommen gjennom innklagede er det i etterkant avdekket uriktige opplysninger formidlet i salgsprosessen. I salgsoppgaven utarbeidet av innklagede, som også inneholder boligsalgsrapport, fremkommer det i boligsalgsrapporten følgende tekst: Litt av adkomsten ligger på naboeiendommen. Dette punktet ble tatt opp spesifikt med innklagede i forkant av kontraktsmøtet, i kontraktsmøtet og også i etterkant av kontraktsmøtet. Det ble i disse samtalene tatt opp med innklagede om det var inngått avtale om at det var ok at man kunne kjøre på naboens eiendom og at plassering av innkjørsel og mur på naboens eiendom dermed ikke skulle medføre noen som helst problemer for klageren som kjøper av naboeiendommen. Innklagede bekreftet ifølge klageren at han hadde hatt samtaler med selgeren og det skal ha blitt bekreftet derfra at det var inngått muntlig avtale om at man kunne benytte adkomstveien slik den var anlagt. Videre ble det bekreftet at det var inngått avtale om at muren som var etablert på naboens eiendom var ok.
Kort tid etter innflytting, fremholdt klagerne overfor naboen at han ønsket å sette opp et gjerde på muren, da muren er 1,5 m høy på det laveste fra bakkenivå. Naboen sa da at klagerne ikke kunne sette opp gjerde på hans eiendom, og klageren måtte dermed ifølge naboen sette gjerdet midt i innkjøringen på sin egen eiendom dersom gjerde skulle settes opp.
Klageren fremholdt straks overfor innklagede at han var blitt feilinformert ut i fra at avtale om innkjøring og muren åpenbart ikke var ok. Klagerne viste til teknisk forskrift § 7-42 hvor dette var en mangel ved eiendommen og at det var krav til gjerde for å sikre farlig skrent. For å komme til en løsning innledet klageren samtaler med naboen for å komme frem til en avtale i denne forbindelse. Klagerne ble tilbud å kjøpe arealet i innkjøringen for kr 28 000 (14 m2), noe klagerne valgte å akseptere for ikke å legge seg ut med naboen etter kun tre måneders naboskap.
Klageren kontaktet innklagede i denne forbindelse, men innklagede var ifølge klageren av den oppfatning at han ikke hadde brutt god meglerskikk da han kun hadde informert om hva selgeren hadde sagt i denne forbindelse.
I etterkant er det avdekket ytterligere tekniske konstruksjonsfeil og mangler på eiendommen/huset. Krav er sendt til selgerens eierskifteforsikringsselskap. I forbindelse med avdekking av disse feilene, har klageren fra takstmannen mottatt kopi av egenerklæringsskjemaet som ble utarbeidet av selgeren i forkant av utarbeidelsen av boligsalgsrapporten. Dette skjemaet har klageren ikke mottatt tidligere. Av dette fremgår at selgerne har krysset av på at han ikke visste om det var inngått avtaler utover de tinglyste og at han ikke visste om det var inngått avtaler om veiretter/gangretter på eiendommen. At klagerne da har fått bekreftet fra innklagede at muntlig avtale er inngått, og at avtale om muren er ok, er ut fra selgerens egenerklæringsskjema feil. Her bekreftes det i skjemaet at han ikke vet om det er inngått noen avtale.
Klageren tok 18. mai 2010 kontakt med Nito Takst As vedrørende spørsmål omkring utarbeidelse og videreformidling av informasjon som fremkommer i egenerklæringsskjemaet i forbindelse med boligsalgsrapporter. Ifølge muntlig tilbakemelding skal egenerklæringsskjemaet følge boligsalgsrapporten, da dette skjemaet inneholder tilleggsopplysninger om eiendommen ut over har som fremkommer i boligsalgsrapporten. Dersom dette skjemaet ikke følger rapporten, er konsekvensen at informasjon avgitt fra selgerne holdes tilbake.
Slik klageren ser det, er det takstmannens ansvar å videreformidle skjemaet sammen med rapporten til selgeren og at selgeren så videreformidler egenerklæringsskjemaet og boligsalgsrapporten til eiendomsmegleren. I mange tilfeller sendes takstrapporten direkte til megleren fra takstmannen av tidshensyn. Dersom ikke megleren mottar egenerklæringsskjemaet enten direkte fra takstmannen eller fra selgerne, må han etter klagerens oppfatning etterspørre dette, slik at denne informasjonen videreformidles sammen med boligsalgsrapporten i salgsoppgaven eller som et vedlegg. Det er ikke gjort i denne saken. Dette er av betydning for å få en så korrekt salgsoppgave som mulig, samt at den kommunikasjon som gjennomføres mellom eiendomsmegleren og kjøperen blir i henhold til hva selgeren har formidlet av informasjon. Dersom megleren ikke innhenter dette skjemaet i tilfeller hvor han ikke har mottatt det sammen med boligsalgsrapporten, holder han tilbake informasjon som han vet er utarbeidet, ifølge klagerne.
I denne saken hevder takstmannen ifølge klageren at hun har videreformidlet egenerklæringsskjemaet til selgeren, men ifølge innklagede har han ikke mottatt dette. Innklagede hevder derfor å ikke være kjent med at selgeren har krysset av for at han ikke vet. Klageren anfører at det ifølge saksbehandleren hos innklagede er usikkerhet om hvordan egenerklæringsskjemaet som utarbeides i forkant av rapporten skal videreformidles. En erfaren megler burde ifølge klagerne være kjent med at dette skjemaet skal følge rapporten ut i fra at boligsalgsrapporter fra Nito Takst har vært benyttet i lengre tid.
Klageren viser til eiendomsmeglingsloven § 6-3, 7. Han hevder at innklagede har brutt bestemmelsens første ledd og annet ledd punkt 4.
Reklamasjonsnemnda bes vurdere følgende:
– er det brudd på god meglerskikk å ikke innhente utarbeidet informasjon om eiendommen/boligen som man som megler vet er utarbeidet?
– er det brudd på god meglerskikk at innklagede ikke innhentet egenerklæringsskjemaet ut i fra at innklagede helt klart burde kjenne til at de punktene som klageren tok opp i forkant av handelen er punkter som omtales i egenerklæringsskjemaet til boligsalgsrapporten?
– er det brudd på god meglerskikk å ikke gi kjøperen en skriftlig oppgave som omhandler de tilliggende rettighetene som kjøperen har tatt opp med innklagede i forkant av handelen?
Innklagede anfører:
Klagerens bud ble akseptert 9. april 2008 og overtakelsesdato var 20. mai 2008. Innklagede besiktiget eiendommen 10. juli 2007. På det tidspunktet ble det ikke gitt spesielle opplysninger om at deler av innkjørselen var på naboens grunn. Ved innhenting av eiendomskartet samt opplysninger gitt i boligsalgsrapporten kom det frem at en liten del av tomten ved innkjørselen lå på naboens grunn. Innklagede rettet en forespørsel om dette til selgeren, og han opplyste at det var naboen som hadde anlagt muren. Dette ble gjort for at eieren av denne eiendommen ønsket å utnytte sin tomt mest mulig. I tillegg trodde selgeren at dette måtte gjøres for at naboen skulle få noe masse over stikkledningene inn til sitt hus. Selgerne opplyste ifølge innklagede at det ikke forelå noen skriftlige avtaler om dette. Klageren ble gjort kjent med at det kun var en muntlig avtale, før tilbud ble innlevert.
Budet ble akseptert 9. april og allerede dagen etter ble kontraktsmøtet berammet. Selgeren ble forhindret grunnet trafikkork, men klageren møtte og innklagede hadde en samtale med ham. Klageren lurte da på om det var ok med muren som var oppført. Innklagede var i telefonisk kontakt med selgerne, som bekreftet at det var ok å benytte innkjørselen slik den fremsto. Dette ble notert i saksmappen, noe klageren er gjort kjent med.
I forbindelse med oppdragsinngåelsen rådet innklagede selgeren til å få eiendommen belyst av en takstmann. Selgeren bestilte boligsalgsrapport som anbefalt. Innklagede mottok rapporten og innarbeidet den som en naturlig del av salgsoppgaven. Innklagede opplyser at han aldri har mottatt noen egenerklæring som rekvirenten skal ha besvart på oppfordring fra takstmannen. Slik innklagede kjenner disse egenerklæringene er rette dokumenter som takstmannen innhenter av rekvirenten og som danner grunnlag for utarbeidelsen av selve boligsalgsrapporten. Det fremgår av boligsalgsrapporten hvem som er rekvirent. Faktura ble sendt direkte til rekvirenten fra takstmannen.
Det fremstår som meget tydelig for innklagede hvilken kutyme som gjør seg gjeldende i meglerbransjen på dette området. I de salgsoppgaver innklagede har sett fra ulike aktører og ulike landsdeler, har det ikke lyktes ham å finne en eneste boligsalgsrapport hvor selgerens egenerklæring er publisert i salgsoppgaven eller som et vedlegg til selve boligsalgsrapporten. Når det gjelder selgerens egenerklæring i forbindelse med etablering av eierskifteforsikring opplyser innklagede at denne var vedlegg til salgsoppgaven.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder feilaktige/mangelfulle opplysninger.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2010 nr 73.
Reklamasjonsnemnda behandler bare klager mot eiendomsmegler. Forholdet til takstmannen eller selgeren blir således ikke vurdert.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har begått noen feil i denne saken.
Konklusjon:
Klageren gis ikke medhold.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Etter eiendomsmeglingsloven§6-7 (1) skal megleren før handel sluttes gi kjøperen opplysninger som han har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for handelen. Etter Reklamasjonsnemndas syn er det ikke vanlig at egenerklæring til bruk for takstmann legges ved i salgsmaterialet. Egenerklæringen i forbindelse med eierskifteforsikring blir derimot lagt ved informasjonen i salgsoppgaven. Det er heller ikke dokumentert at innklagede var kjent med at det var utarbeidet en egenerklæring til bruk for takstmannen, og at opplysningene i denne ikke var videreført i taksten. Etter Reklamasjonsnemndas syn er det derfor ikke kritikkverdig at egenerklæringen til bruk for takstmann ikke var lagt ved i salgsmaterialet.
Det fremgår av boligsalgsrapporten på side 3 under punktet andre opplysninger, at litt av adkomstveien lå på naboeiendommen. Det er uklart om klageren muntlig fikk beskjed om dette før bud ble inngitt. Det er imidlertid enighet om at klageren hadde opplysninger om adkomstveien da kontrakt ble inngått uten at det da ble noe tema. Etter Reklamasjonsnemndas syn skal en slik opplysning om adkomstvei fremgå av den skriftlige salgsoppgaven, jf. eiendomsmeglingsloven§6-7 (1). Innklagede har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk. Denne forsømmelsen gir imidlertid ikke klageren krav på noe erstatning da det ikke er adekvat årsakssammenheng mellom innklagedes forsømmelse og klagerens påståtte økonomiske tap.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å opplyse om at deler av atkomsten lå på naboeiendommen. For øvrig fører klagen ikke frem.