Klage nr:
112/10

Avgjort:
25.11.2010

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
Røisland ogamp; Co Prosjektsalg AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. november 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har kjøpt en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt ble underskrevet 20. oktober 2009. Klagen gjelder påstand om manglende opplysninger om reguleringsplaner og innlevert planinitiativ. Klageren har inngått forlik med selgeren, men ønsker ved klagen å få erstattet forliket på kr 100 000 med tillegg av egne saksomkostninger.

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Kjøpekontrakt ble signert 20. oktober 2009. Det ble rettet klage mot innklagede 12. mars 2010.

Klageren har inngått et forlik med selgeren og ønsker erstattet forliket på kr 100 000 med tillegg av egne saksomkostninger. Saksomkostningene gjelder prosesskrift og forhandlinger, samt rettsgebyr i forbindelse med hevingssaken.

Da klageren kjøpte leiligheten var den oppført, men prosjektet var ikke ferdigstilt. Leiligheten ligger på et område X10 som kun består av denne bygningen. Naboeiendommene syd mot sjøen er felt X1, X4 og X5.

Klageren har basert sitt kjøp ut fra prospektet og salgsargumenter om fantastisk utsikt mot havnen. En slik fantastisk utsikt fremgår av prosjektets nettside.

På kjøpstidspunktet forelå det et planinitiativ som ville kunne redusere utsikten vesentlig dersom planinitiativet ender i en gjeldende regulering. Planinitiativet gjaldt X1, X4 og X5 og var utarbeidet av en av de store grunneierne i området. I tillegg var det på kjøpstidspunktet en plan om et nytt museum på X4 eller X5 som ville gi en økning av reguleringshøyde på 20-40 meter høyere enn gjeldende regulering avhengig om man plasserte bygget på X4 eller X5. Verken planinitiativet eller nytt museum var nevnt i noen salgsdokumentasjon eller meddelt på visning.

Klageren rettet hevingskrav mot selgeren på grunn av dette, og partene har inngått forlik i saken.

Innklagede har ikke fremlagt kart- og reguleringsbestemmelser for eiendommen. Innklagede har kun skriftlig oppfordret interessenter og kjøpere til å følge med i presse og hos plan- og bygningsetaten for å gjøre seg kjent med områdets regulering og planer.

Klageren mener at det forelå så mange usikkerhetsmomenter omkring naboeiendommens regulering at utsikten aldri skulle vært fremhevet som et salgsargument. Klageren anfører at det var overveiende sannsynlig at reguleringshøyden på naboeiendommene ville bli opp mot kote +57, dvs. hele 20 meter høyere enn gulvhøyden i den kjøpte leiligheten og hele 25 meter høyere enn gjeldende reguleringsplaner og det klageren var forespeilet. Dette var klart omtrent 6 måneder før klageren kjøpte sin bolig.

Dersom innklagede hadde innhentet lett tilgjengelig materiell fra kommunen og andre statlige og kommunale selskaper kunne dette hindret at klageren kom opp i denne situasjonen.

Klageren hevder at det forekommer stadig oftere at hver eiendom får en egen reguleringsplan. Tidligere søkte utbyggerne om dispensasjon i forhold til gjeldende planer. Etter hver som dispensasjonsadgangen ble skjerpet i forhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, resulterte dette i at utbyggere heller omregulerte den aktuelle eiendommen med en egen plan.

Klageren mener derfor at det er relevant for meglere å innhente både selve eiendommens vedtatte planer og eventuelle naboeiendommers planer dersom planene er forskjellige. I denne saken forekommer det en hovedplan og flere underliggende planer. Innklagede burde hatt informasjon om alle planene i området. I tillegg burde innklagede ha utlevert reguleringskartet hvor kotehøydene fremkommer.

På visningen ble det reklamert med at leiligheten klageren var interessert i hadde kote +37 (10. etg) og at naboeiendommen hadde kote +32. Klageren mener at det ble gitt klart uttrykk for at leiligheten ville ha fantastisk god utsikt mot fjorden. Dette er også fremhevet i prospektet og er sammenfallende med reklame vist på internett.

Hovedreguleringsplanen, som innklagede for øvrig aldri leverte ut, viste dessuten at felt X4 hadde en reguleringshøyde på kote +25 og felt X5 hadde en reguleringshøyde på kote +18. Ut fra den vedtatte reguleringsplanen ville byggene gå i ”trappetrinn” fra den kjøpte boligen og ned mot sjøen.

De gjeldende kotehøydene fremkommer på det gjeldende reguleringskartet.

Allerede 27. mars 2009 vant et arkitektfirma konkurranse om forslag til nytt museum og nye blokker. På dette tidspunktet var det klart at dersom forslaget skulle plasseres inn i X4 og X5 området måtte det bli en ny underreguleringsplan (detaljregulering) for dette området. X5-området lå på samme reguleringsplan som den solgte eiendommen.

I april 2009 la Plan- og bygningsetaten et meget stort notat om hvordan man anså at området vil bli. Notatet innehold en del tekst og 3D bilder. Det fremgikk av notatet at naboeiendommen X1, som innklagede hadde reklamert med ville ha kote +32 ville få en høyde på +50,5. I tillegg viste feltene X4 og X5 kote +35 som skulle erstatte kote +25 og +18. Dette mener klageren er en vesentlig økning av høyden. I tillegg hadde museet kote +57. Det er i dag usikkert om museet skal plasseres på X4 eller X5.

Den 16. juni 2009 vedtok byrådet at utbyggingskonseptet skulle legges til grunn for den videre utviklingen av et nytt museum. Gjeldende kotehøyde var i byrådsbehandlingen +57.

Den 26. august 2009 vedtok bystyret at skisse og forprosjekt skulle starte umiddelbart etter bystyrets vedtak. Kotehøyden forble +57.

Den 18. september 2009 sendte grunneier et uferdig forslag til planprogram for Plan- og bygningsetaten.

Den 1. oktober 2009 sendte grunneieren inn et 63 siders planinitiativ til området hvor det fremgikk at X1 og X4 vil bli høyere enn dagens regulering.

Hele utviklingsprosessen gikk i en retning; høyere og større bygninger. Innklagede oppdaterte ikke sin informasjon og undersøkte ikke forholdene.

Innklagde henviste i stedet sine kunder til selv å undersøke forholdene rundt utbygginger. Klageren mener at det er vanskelig for en forbruker å forstå koter, høyder, planinitiativ etc. Klageren mener det ville være meget vanskelig, kanskje umulig, for en forbruker å forstå reguleringsutviklingen i saken og se hvilke konsekvenser dette ville får for hver enkelt bolig i forhold til lys, luft og andre forhold. Klageren anfører at hensynet bak informasjonsplikten til megler nettopp er styrkeforholdet mellom forbruker og den profesjonelle part, som har evne til å forstå og gi korrekte opplysninger.

Innklagede mener at det skulle vært innhentet reguleringsplan for felt X10, X11 og den generelle planen for hele området jf eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det er lovbestemt at megler skal innhente alle relevante planer som kan tenkes å ha innvirkninger på eller står i et forhold til den aktuelle eiendommen.

Klageren mener at når det gjelder meglers plikt til å innhente, kontrollere og formidle ikke vedtatte planer, vil det i et utviklingsområde automatisk være av interesse for en kjøper. Klageren mener at det er klart at innklagede før aksept skulle gitt informasjon om pågående planinitiativ og fortalt at det med stor sannsynlighet ville medføre at reguleringshøyden på eiendommene i nærheten ville kunne ta utsikt fra den kjøpte boligen.

Klageren mener at det ville vært meget enkelt for innklagede å innhente opplysninger om forholdet. De respektive vedtatte planene er hos plan- og bygningsetaten og forslaget er lett tilgjengelig på internett.

Klageren mener at det ikke finnes noen fritaksgrunner for innklagede unnlatelser.

Klageren mener innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og viser til profesjonsansvaret. Dette tapet utgjør kr 100 000, med tillegg av saksomkostninger kr 96 685 og forsinkelsesrenter inntil betaling finner sted.

Innklagede anfører:

Innklagede stilte klagen i bero inntil saken mot selgeren var avklart.

Innklagede mener klagerens fremstilling av faktum er unøyaktig og det foreligger feilopplysninger. Innklagede vil derfor presisere og korrigere noen forhold til klagerens fremstilling.

De pågående bygningsprosessene i området er av de største vi har hatt i Norge etter 2. verdenskrig. Det er hovedsakelig to grunneiere i området.

Bystyret besluttet å benytte seg av sin opsjon til å kjøpe to tomter for bygging av museum og bibliotek ved vedtak 26. august 2009. Det ble i vedtaket gitt føringer for at utbyggingskonseptet for de to vinnerprosjektene skulle legges til grunn for den videre utviklingen av henholdsvis nytt museum og bibliotek. Utbygningskonseptet omfatter i tillegg en betydelig bygningsmasse i felt X1 og X4.

For reguleringssitasjonen i forhold til klagerens leilighet medførte dette vedtaket at museet og biblioteket sannsynligvis ville bli bygget høyere enn den gjeldende reguleringsplanen skulle tilsi.

Den 1. oktober 2009 sendte grunneieren inn et privat planinitiativ som gjelder omregulering av detaljregulering av eiendommene som omfattes av bystyrevedtaket. Det fremgikk av initiativet at det primære formålet var å videreføre bystyrevedtaket vedrørende vinnerprosjektene.

Innklagede anfører at det ikke på noen tydelig måte fremgikk av det innsendte planinitiativet noen eksakt utforming av bebyggelsen som skulle oppføres på felt X1 og X4. Nevnte felt må være med i planprosessen fordi de ligger innenfor samme reguleringsområde som tomtene for museet og biblioteket. Det er ikke gitt noen konkrete føringer for disse tomtene.

Innklagede hevder at det ikke fremkommer av de innsendte planinitiativ om det skal søkes om bygging i tråd med det underliggende utbyggingskonseptet for de nevnte feltene. Derimot fremkom det av de beskrevne intensjonene for initiativet at det skulle bygges i henhold til reguleringsplan, Det er tilføyd i planinitiativet: ”Av kommersielle arealer med formål og utnyttelse iht. …[reguleringsplanen].”

Innklagede mener at man ut fra planinitiativet kan anta at grunneieren hadde som intensjon å bygge i henhold til gjeldende regulering for området hva gjelder X1 og X4.

Innklagede viser for øvrig til Plan- og bygningsetatens notat fra oppstartsmøte 12. november 2009 på side 2, hvor det under punktet ”Etatens foreløpige føringer for området” fremgikk det at felt X1 og X2 måtte utvikles ”med nytt byplanskonsept med redusert utnyttelse og økt boligandel, og med byggehøyder mot …[klagerens gate] tilsvarende gjeldende plan…”

Naboeiendommene ble først varslet om planinitiativet 12. november 2009. Grunneieren sendte først inn varselet om oppstart av detaljregulering med konsekvensutredning til offentlig ettersyn 4. februar 2010, med tilhørende forslag til planprogram. I følge planprogrammet er det flere alternative bygningsforslag innenfor felt X1 og X4, inkludert byggestrukturer med alternative høyder til konkurranseforslaget. I etterkant av dette planforslaget har Plan- og bygningsetaten krevd videre utredning av de forskjellige alternativene og stilt seg kritisk til planlagte høyder. Innklagede mener det er svært usikkert hvilken høyde på byggene det vil søkes om og som til slutt gis tillatelse.

Innklagedes oppdrag omfattet salgstrinn 1 av totalt 53 leiligheter fra 9. til 18. etasje. Klagerens leilighet ligger i byggets 10. etasje. 14. september ble prosjektet lansert med komplett salgsinformasjon. Denne informasjonen ble sendt ut til alle registrerte interessenter samme dag.

Alle kjøpere fikk gjennom salgsprospektet under punktet ”GENERELT/FORBEHOLD” en klar opplysning om at endringer i området ville skje, og en oppfordring om selv å foreta undersøkelser i forhold til de kjøpsforutsetningene den enkelte kjøperen måtte ha.

I visningslokalet hos innklagede har det siden august 2009 stått utstilt en modell over utbyggingen. Den viser gjeldende regulering for hele området. For ubebygde bygg eller kvartaler er modellen illustrert som regulerte volumer, med to viktige unntak; museet og biblioteket.

Det var fast prosedyre å begynne ethvert møte eller visning med interessenter med en generell orientering rundt nevnte modell. Innklagede mener at denne modellen ivaretar opplysninger om reguleringsstatus for området på en bedre måte enn å fremlegge reguleringsplaner i papirversjon.

Innklagede har blitt spurt av kjøpere og interessenter om nabobyggene, og svart at gjeldende regulering sier byggehøyde +29 for 8. etasje og kote +32 for inntrukket 9. etasje. Det har blitt vist til at det i prosessen rundt museet kan endres i området slik at det fremstår som usikkert nøyaktig hvordan dette blir.

Klageren hadde i tråd med prospektet full anledning til å hente reguleringsplanen fra innklagede. Innklagede mener det ikke er noe mangelfullt eller uaktsomt ved en slik oppfordring. Ved gjennomgang av den nevnte modellen har klageren blitt gjort kjent med gjeldende reguleringsplan for hele området hvor det er antatt noen sikre endringer.

Det er korrekt at det ikke ble informert om planinitiativet før klageren kjøpte eiendommen. Innklagede hevder at hverken innklagede eller selgeren hadde oversikt over at dette forelå og eventuelt hvilke konkrete følger dette ville ha for området. Naboeiendommene ble først varslet om planinitiativet ved første oppstartsmøte 12. november 2009.

Innklagede hevder at klagerens bolig, uavhengig av utbygging av museet og biblioteket vil ha ”fantastisk utsikt”. Det er ikke markedsført panoramautsikt eller tilsvarende. Innklagede mener at det heller ikke er ”overveiende sannsynlig” at de øvrige bygningene på naboeiendommene blir av en høyde som vil være til hinder for en fantastisk utsikt.

Klageren har anført at det foreligger så mange usikkerhetsmomenter ved naboeiendommens regulering at utsikten aldri skulle vært fremhevet som et salgsargument. Innklagde mener at det på tidspunktet for klagerens kjøp ikke var aktuelt å konkludere med at utsikten på noen måte ville forsvinne eller bli vesentlig redusert. Innklagede mener at det heller ikke i dag er rom for en slik konklusjon.

Notatet klageren har vist til fra bystyret i forbindelse med behandlingen av kommunens kjøp av tomtene er et internt notat. Innklagede mener at det er uklart hva som er ”nytt” i forhold til modellen av området som klageren ble gjort kjent med.

I salgsmaterialet er det gitt utrykkelige opplysninger om endringer og oppfordring om egne undersøkelser i forhold til kommunen.

Innklagede anfører at megler under visse omstendigheter kan ha en plikt til å gi opplysninger om ikke-bindende planer også på tilliggende eiendommer. Spørsmålet er om det kan forventes at megleren til enhver tid er forpliktet til å holde seg oppdatert om planer på naboeiendomogshy;mene og eventuelt hvor ofte han må sørge for å oppdatere seg i forhold til nye planer.

Innklagede mener at eiendomsmeglingsloven § 6-7 ikke innebærer at megleren til enhver tid frem til endelig bud er nødt til å være oppdatert i forhold til nye planer på de tilliggende eiendommene. Innklagede mener at megleren normalt innhenter disse opplysningene før salgsoppgaven utarbeides.

Innklagede mener at en kjøper av en bolig i et så komplekst område generelt påtar seg en større risiko for endringer enn det som ville være typisk ved andre boligtransaksjoner.

Innklagede mener det ikke er korrekt at klageren ikke har fått opplysninger om følgen av bystyrets vedtak vedrørende museum og bibliotek. Innklagede hevder at det ikke foreligger brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd for så vidt gjelder denne anførselen.

Det private planforslaget ble innsendt 10 dager før klagerens bud ble inngitt. Naboene ble først varslet 12. november 2009.

Innklagede mener at han har gitt alle tilgjengelige opplysninger som på tidspunktet forut for avtaleinngåelsen forelå og som etter innklagedes vurdering kunne ha betydning for kjøperen.

Innklagede mener at klageren hadde en selvstendig plikt til å undersøke eiendommen og vurdere hvilken kalkulerte risiko hun var villig til å ta.

Innklagede mener at han ikke kan bebreides for ikke å ha foretatt ytterligere undersøkelser overfor plan- og bygningsetaten i forhold til endelige offentlige planer.

Innklagede mener at det ikke er dokumentert noe økonomisk tap eller årsakssammenheng som Reklamasjonsnemnda kan ta stilling til. Innklagede vil påpeke at forliket med selger ikke gir grunnlag for erstatning fra innklagede.

Innklagede mener saken er meget kompleks, og reiser krav til umiddelbar og muntlig bevisførsel, ettersom det er uenighet vedrørende faktum. Innklagede ber om at saken avvises fra behandling. Dersom saken ikke avvises mener innklagede at klagen ikke kan føre frem.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener at saken ikke bør avvises. Klageren mener problemstillingen er sentral i forhold til nyere prosjekter hvor hvert bygg har en særskilt reguleringsplan.

Klageren mener det er et paradoks at innklagede mener at forbrukere skal innhente informasjon om området selv, men at saken er kompleks. Dersom man henviser forbrukere til å innhente planer, vedtatte og ikke vedtatte, skal da en forbruker vite hva et planinitiativ er og gjøre saklig og god fundamentert vurdering av dette opp mot kjøp av bolig i det omtalte prosjektet? Hvem er nærmest til å bære reguleringsrisiko?

Klageren hevder at områdets reguleringsstatus og planstatus ville vært et ”tastetrykk unna” ved å søke på kommunens nettside ”saksinnsyn”. Klageren mener det er meget enkelt å utføre for megler på en daglig bases hvis ønskelig. Dette kan utføres på 1-2 minutter. Innklagede utførte salg kun knyttet til dette bygget, og klageren mener at et slikt søk ville ligge innenfor kontorets virkeområde.

Klageren mener innhenting av denne informasjonen verken ville være vanskelig, komplekst eller tid- og ressurskrevende.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede er for så vidt enig i klagerens synspunkt, at vurderingen om hvem som skal bære risikoen for eventuelle reguleringsendringer er interessant og kan være egnet for skriftlig behandling.

Innklagede mener at det i denne saken er nødvendig med umiddelbare forklaringer for å få saken tilstrekkelig opplyst. Det er i denne sammenheng innklagede har anført at saken er kompleks.

Innklagede mener det fremstår som noe uklart hva klageren mener med at områdets reguleringsstatus og planstatus ville være et ”tastetrykk unna”. Innklagede mener dette er typisk et eksempel på bevistema som krever en annen behandling enn skriftlig utveksling av påstander.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers opplysningsplikt om naboeiendommer.

Partenes anførsler vesentlig kortet ned. Partenes fremstilling og dokumentasjon er fremlagt for Reklamasjonsnemnda i sin helhet.

Saken egner seg ikke for behandling i Reklamasjonsnemnda og avvises i henhold til Avtale om reklamasjonsnemnd punkt 2.

Konklusjon:

Klagen avvises.