Klage nr:
114/10

Avgjort:
23.09.2010

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om reguleringsmessige forhold

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Skøyen

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 23. september 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en tomt gjennom innklagede. Klagerne ble ikke opplyst om at eiendommen lå i et område der det var påkrevd å søke arkeologisk registrering før byggetillatelse ble gitt, eller at tomten lå i en støysone. Klagerne ble heller ikke opplyst om at de var forpliktet til opparbeidelse av vei, dersom kommunen krevde det. Klagerne hevder å ha lidt et tap på kr 730 142, og krever dette erstattet fra innklagede.

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne inngikk avtale om kjøp av tomt i juni 2008. Tomten ble lagt ut for salg vårparten 2008, sammen med en enebolig. Tomten og boligen kunne kjøpes sammen eller hver for seg. Innklagede håndterte salget.

I boligannonsen ble det vist til taksten, hvor det stod om tomten at den ”fremstår som byggeklar i.h.t. eier”.

Krav om arkeologisk registrering:

Etter at kjøpet var gjennomført og klagerne skulle påbegynne byggeprosessen på tomten, kom det frem opplysninger om krav fra kommunen ved byantikvaren om arkeologisk registrering, jf. kulturminneloven § 9. Dette innebar at det måtte foretas søk etter automatisk fredete kulturminner i form av gjenstander og bosetningsspor. Innklagede hadde ikke opplyst om dette i forbindelse med salget. Som en følge av pålegget, utsatte kommunen byggesaken på ubestemt tid, inntil resultatet av den arkeologiske undersøkelsen forelå.

Hvilke områder som har arkeologisk funnpotensial, og altså er undergitt pålegg om arkeologisk registrering, fremgår av kommunens hjemmesider. Tomten er nevnt på denne listen.

Kostnadene til den arkeologiske registreringen ble belastet klagerne som var tiltakshavere. Klagernes kostnader i forbindelse med den arkeologiske registreringen er totalt kr32943,75, derav faktura fra Byantikvaren på
kr 26 768,75.

I tillegg til kostnadene ved selve registreringen har pålegget medført at byggesaken deres ble utsatt en periode. Klagerne har derfor blitt påført en ekstra rentekostnad i perioden 1. mars 2009 til 30. september 2009.

Det samlete tapet utgjør kr 98 223,34 som følge av pålegget om arkeologisk registrering.

Pålegg om støyskjerming:

For å få byggetillatelse på eiendommen, viste det seg også at det var et krav om støyskjerming. Heller ikke dette forholdet hadde innklagede opplyst om.

Pålegget om støyskjerming fremgår av støysonekart for arealplanlegging fra kommunen ved Helse- og velferdsetaten, samt retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging.

Tomten befinner seg på en gul støysone. Dette innebærer at ny bebyggelse kan oppføres, dersom det kan dokumenteres at avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. For klagerne innebar dette at huskonstruksjonen måtte endres og glasstykkelsen måtte økes. I tillegg måtte det påberegnes betydelige kostnader ved oppføringen av en støyskjerm. Mesta har anslått kostnaden ved dette til i overkant av kr 400 000, basert på at støyskjermen må være 20 meter i lengden og 2,5 meter i høyden, og ut fra en meterpris på kr 16 250 ekskl. mva. Dette tilsvarer kr 20 312,50 inkl. mva.

I forbindelse med salget av tomten ble det ikke gitt opplysninger om pålegget om støyskjerming.

Heftelse på eiendommen:

I tillegg til det overnevnte har det i løpet av byggeprosessen vist seg å foreligge en tinglyst heftelse på eiendommen. Denne gir kommunen rett til å forlange at grunneieren opparbeider vei på tomten for egen regning.

Eiendomsarealet som var satt av til en eventuell opparbeidelse av vei, kan ikke klagerne benytte som forutsatt før kjøpet. Det er her tale om et tomteareal på 43 kvadratmeter- altså 6,3 prosent av tomtens størrelse. Klagerne kan derfor ikke føre opp en dobbeltgarasje på eiendommen. I tillegg kan heftelsen medføre at de mister store deler av tomtens uteareal.

Det ble ikke opplyst om overnevnte ved salget av tomten. Klagerne mener at innklagede var kjent med heftelsen på eiendommen. Kjøperen av en naboeiendom, som var utskilt fra samme hovedbøl som klagernes tomt, har opplyst at han fikk fremlagt erklæringen om heftelsen vedlagt kjøpekontrakten. Innklagede foresto også dette salgsoppdraget.

Beregning av klagernes økonomiske tap:

Rentekostnader (1. mars til 30. september 2009)

kr

65 279

Arkeologisk registrering

kr

26 769

Tillegg for endringer av huskonstruksjon pga. støy

kr

39 375

Tillegg for økt glasstykkelse grunnet støy

kr

7 500

Støyberegninger og støyrapport

kr

22 174

Støyberegninger og støyrapport

kr

9 138

Støyskjerm

kr

406 250

Verdiforringelse som følge av redusert bruksareal

kr

143 185

Diverse tapsposter*

kr

10 472

Til sammen

kr

730 142

*(konsulentbistand byggemeldinger: uttalelser fra byantikvaren i forbindelse med veirett og tilleggsarbeider, innehenting og gjennomgang av informasjon fra Helse- og velferdsetaten og tinglysningsgebyr for veirett)

Innklagedes ansvar:

Klagerne anfører at en som kjøper en tomt med det formål å oppføre en bolig på denne, må kunne forvente å få opplysninger av megleren om eventuelle begrensninger og hindringer knyttet til boligoppføringen. Dette mener klagerne gjelder ikke minst når megleren utvilsomt har vært klar over at dette er formålet med tomtekjøpet.

Eiendomsmeglere vil kunne bli erstatningsansvarlige med grunnlag i det som gjerne omtales som profesjonsansvaret.

Klagerne mener at innklagede har brutt sin opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven§6-7, ved ikke å ha opplyst om at det foreligger offentligrettslige pålegg om arkeologisk registrering, støyskjerming og ved ikke å opplyse om en tinglyst heftelse på eiendommen.

Klagerne anfører at de måtte kunne forvente at innklagede undersøkte og ga opplysninger om særskilte offentligrettslige forhold som kunne få stor betydning for muligheten for å bygge bolig på tomten, og særlig ettersom det her var et tomtesalg, hvor det er forholdsvis begrenset hvilke forundersøkelser innklagede ville trenge å gjøre.

Videre anfører klagerne at opplysningsplikten fremgår av eiendomsmeglingsloven§6-7 annet ledd punkt 3, 5 og 10, om meglers plikt til å gi kjøper opplysning om henholdsvis tinglyste forpliktelser, grunnarealer og forholdet til endelige offentlige planer osv. Klagerne hevder at dette ikke har blitt ivaretatt i salgsoppgaven for den aktuelle tomten.

Innklagede anfører:

Krav om arkeologisk registrering:

Klagerne fikk utlevert reguleringskart i salgsoppgaven, og reguleringskart med bestemmelser før aksept av bud. Det fremkommer også i kjøpekontrakten § 11.

I reguleringskartet kommer det klart frem med et stempel nederst på kartet der det står stemplet med kulturminner med rød firkant rundt. I reguleringsbestemmelsens § 18 står det følgende:

”Før søknad eller melding om tiltak etter plan- og bygningsloven innenfor planområdet kan sendes til byggemyndighetene, må forholdet til automatisk fredete kulturminner være avklart i samsvar med kulturminneloven, jf kulturminneloven §§ 8,9 og 10. Dette innebærer at automatisk fredete kulturminner innenfor planområdet må registreres.”

Innklagede mener derfor at det må kunne forutsettes at det var kjent for klagerne at kommunen kunne stille krav om avklaring av forholdet til automatiske fredete kulturminner før søknaden om bygging kunne sendes inn.

Innklagede mener videre at det faller utenfor meglers plikt å utrede nærmere hvilke betingelser som kan bli stilt før bygging kan igangsettes, og bestrider at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Pålegg om støyskjerming:

Det forelå ikke noe krav om støyskjerm på salgstidspunktet. Dette kom frem etter at klagerne hadde satt i gang med byggesøknaden. Det fremkom både av salgsoppgaven og av taksten at det er en del støy og støvplager fra ringveien. Dette mener innklagede også burde vært kjent for klagerne etter befaring av eiendommen. Klagerne har i flere år selv bodd på en av naboeiendommene, og innklagede mener derfor at de måtte kjenne til problemene vedrørende støy.

I den vedlagte reguleringsplanen, fremgår det av reguleringsbestemmelsene § 15 at:

”Der støyforholdene overstiger laveste grense i de til enhver tid gjeldende retningslinjer for støy, må plan for tiltak som dokumenterer tilfredsstillende støynivå foreligge sammen med tillatelse til tiltak.”

Innklagede mener at basert på disse opplysningene måtte klagerne være forberedt på at det kunne bli aktuelt med støyskjerming.

Heftelse på eiendommen:

Innklagede har hentet ut bekreftet grunnboksutskrift datert 9. april 2008. Denne viser at eiendommen ble registrert i 1969, og hvilken eiendom denne ble skilt ut fra. Det står at ingen heftelser eller servitutter er registrert på denne eiendommen.

Klagerne har påstått at kjøperen av naboeiendommen, som er utskilt fra samme eiendom, fikk en erklæring av 7. juli 1967 vedlagt kjøpekontrakten da han kjøpte eiendommen. Innklagede benekter dette. Innklagede har ikke blitt forelagt denne erklæringen, og det fremkommer heller ikke av grunnboken. Innklagede anfører at kjøperen eventuelt må ha fått forelagt denne av selgeren.

Oppsummering:

Det var ikke gitt pålegg om utgravning eller støyskjerming av eiendommen da tomten ble solgt, og innklagede hadde derfor ikke kjennskap til disse forholdene.

Selv om det gjelder et strengt aktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, er det et visst spillerom før atferd som kan kritiseres må anses som erstatningsbetingende uaktsomt.

En utbygger må alltid påregne at det kan komme offentlige krav og kostnader i forbindelse med bebyggelse av en tomt, enten dette gjelder konkrete krav til byggets størrelse eller utforming, tilknytning til avløp og lignende, eller andre offentligrettslige krav. Dette mener innklagede at en tomtekjøper må være inneforstått med. Klagerne kunne ikke forvente at det skulle være fullstendig kostnadsfritt å sette i gang med bygging som om tomten var byggeklar.

Klagerens ytterligere anførsler:

De konkrete påleggene gis naturlig nok ikke før det foreligger en byggesøknad på den aktuelle eiendommen. Det fremgår imidlertid av kommunens oversikt over adresses med arkeologisk funnpotensial, og støysonekart for arealplanlegging, at tiltakene ville bli påkrevet på eiendommen dersom ny bebyggelse skulle oppføres. Følgelig kunne og burde innklagede gjort seg kjent med disse forholdene i forbindelse med salgsoppdraget.

Selv om klagerne var kjent med at det var en del støy fra ringveien, hadde de ingen kunnskap om at denne støyen var helseskadelig og at det var påkrevd med svært kostbare støyskjermingstiltak før bygging kunne iverksettes på eiendommen. Klagerne kan også opplyse om at ingen andre eiendommer i området har støyskjermingstiltak utover den støyskjermingen som ligger langs ringveien.

Når det gjelder heftelsene på eiendommen, er det klagernes oppfatning at det er av mindre betydning hva innklagede faktisk hadde kunnskap om, så lenge innklagede enkelt kunne ha skaffet seg denne informasjonen. En kjøper må kunne forvente at en profesjonell megler gjør seg kjent med tinglyste heftelser på en eiendom. Når opplysninger om heftelser ikke er gitt, mener klagerne at innklagede er ansvarlig.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers opplysningsplikt om påregnelige offentligrettslige pålegg i forbindelse med byggesøknad og om ikke-tinglyste heftelser.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Innklagede har en generell opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, og en spesifisert opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning skulle innklagede i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 10 ha opplyst om reguleringsbestemmelsene om arkeologisk registrering og støyskjermer. Opplysningene skal fremgå tilstrekkelig tydelig av salgsoppgaven; det er ikke tilstrekkelig at de bare fremgår av vedlegg til salgsoppgaven.

Når det gjelder ikke-tinglyste heftelser på eiendommen følger en eventuell opplysningsplikt av eiendomsmeglingsloven§6-7 første ledd. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at det i denne saken, hvor det er hele 40 år siden fradelingen, foreligger slike særlige forhold som tilsier at innklagede skulle ha undersøkt hovedbølets grunnboksblad.

Det er ikke utarbeidet en selvstendig salgsoppgave for tomten. Det som er oppgitt i salgsoppgaven, er nokså snaut og lite egnet til å oppfylle opplysningsplikten i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-7. Reklamasjonsnemnda har videre merket seg at innklagede under beskrivelsens av eiendommen i salgsoppgaven har sagt at ”Tilstøtende eiendom er en byggeklar tomt … ”, mens det i taksten står er opplyst at tomten ”fremstår som byggeklar i henhold til eier”. Forskjellen i språkbruken kan gi interessenter en forventning om at tomten var byggeklar, noe som ikke tar høyde for begrensningene i reguleringsbestemmelsen vedrørende arkeologisk registrering.

Innklagede har dermed opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og skal dekke klagerens økonomiske tap i den grad dette er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse. Tapet omfatter i hvert fall det som kan føres tilbake til den arkeologiske utgravningen. Reklamasjonsnemnda har for øvrig ikke grunnlag for å ta stilling til omfanget av et eventuelt erstatningsansvar for innklagedes øvrige forsømmelser.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klagerens økonomiske tap i den grad dette er en adekvat følge av innklagedes forsømmelser.