Klage nr:
115/10

Avgjort:
21.10.2010

Saken gjelder:
Mellommannsrollen

Foretakets navn:
Din Boligmegler AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. oktober 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har engasjert innklagede i forbindelse med kjøp av en leilighet. Leiegården hvor klageren bodde i skulle seksjoneres, og klageren hadde derfor en kjøperett. Klageren var redd for at eieren ville forsøke å hindre salget, og ønsket profesjonell hjelp. Det oppstod en tvist mellom klageren og eieren om klageren hadde hevdet kjøperetten i tide. Klageren mener at han mistet sin rett til å kjøpe leiligheten på grunn av innklagedes håndtering av oppdraget.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, og krever erstatning for det tapet han har lidt.

I mars 2009 fikk klageren et brev i posten av Plan- og bygningsetaten om at eiendommen der han bodde skulle seksjoneres. Klageren ble nysgjerrig på hva dette betød for ham i praksis, og tok kontakt med eieren. Klageren ble opplyst om at det var en prosess som kunne ta svært lang tid, opp mot et år. For klageren som leieboer ville det ikke ha noen betydning, annet enn at klageren ville få kjøperett til boligen han bodde i. Eieren uttalte han ikke ønsket at leietakerne benyttet seg av denne retten. Klageren slo seg til ro med dette.

I juni sluttet post å komme til klageren. Han tok kontakt med Posten, som ikke kunne finne journalført noen grunn til dette. Klageren var imidlertid slettet fra listene. Han ble da mistenksom og tok kontakt med de som hadde med seksjoneringen av eiendommen å gjøre for å høre hvordan saken lå an der. Klageren var nervøs for at det hadde skjedd noe i tiden han var uten post, og tok kontakt med eieren. Det viste seg da også å være tilfellet, og kjøpetilbudet hadde blitt sendt ut dagen etter at klagerens post sluttet å komme.

Klageren syntes at prisen var altfor høy. I løpet av sommeren sendte klageren inn krav om ny uavhengig taksnemnd for å få en ny og riktigere takst på leiligheten. Klageren fikk en ny takst, men under samme periode hadde han noen ubehagelige henvendelser fra eieren og hans advokat.

Klageren bestemte seg for å ta kontakt med en som var profesjonell og som kunne sørge for at alt ble gjort formelt og juridisk riktig i forbindelse med at klageren ville kjøpe leiligheten. Klageren stolte ikke på eieren, og ville være på den sikre siden selv om dette ville medføre en merkostnad.

Klageren tok kontakt med innklagede i begynnelsen av desember 2009 og forklarte sakens bakgrunn og at han ønsket bistand ved kjøpet. Han forklarte at eieren ikke ønsket at han skulle kjøpe leiligheten, og ville forsøke å hindre salget dersom klageren gjorde noen feil. Innklagede viste forståelse for dette, og støttet klageren i at det var tryggest å overlate til |profesjonelle å utføre jobben.

Klageren inngikk en kontrakt med innklagede, hvor det stod at den resterende prosessen skulle overlates til innklagede. Klageren spurte også helt konkret om han skulle foreta seg noe overfor innklagede og fikk til svar at innklagede skulle ta kontakt etter at klagefristen på den nye taksten gikk ut 16. desember 2009. Det var ikke et tema hvordan krav om kjøperett skulle formuleres. Klageren tok det for gitt at innklagede ville gi beskjed om klageren måtte foreta seg noe.

Innklagede tok kontakt med eieren rett før juleferien for å komme i gang med oppgjøret. Så vidt klageren vet, fikk innklagede unnvikende svar om at eieren ville komme tilbake til saken. Kontakten var primært muntlig.

Klageren ble nervøs, men innklagede sa at klageren kunne slappe av fordi leiligheten var hans. Videre fortalte innklagede at de måtte vente litt på eieren og at det ikke ville skje noe mer før etter juleferien. Klageren stolte på innklagede, men var ukomfortabel med situasjonen.

I begynnelsen av januar tok klageren på nytt kontakt med innklagede for å høre hvordan saken gikk. Innklagede tok kontakt med eieren dagen etter. Eieren svarte da at klageren ikke hadde gjort gjeldende bruk av kjøperetten innen fristen som var én måned etter endelig takst. Den endelige taksten forelå 2. desember 2009.

Innklagede har opplyst at han forsøkte å få eieren til å begrunne hvorfor han mente at klageren ikke hadde gjort bruk av kjøperetten. Eieren sto på sitt. Innklagde ga klageren beskjed om at han måtte ta kontakt med advokat for å få dom på at han hadde gjort bruk av kjøperetten. Innklagede sa at han ikke kunne være part i saken.

Klageren har hele tiden blitt forsikret muntlig av innklagede om at alt var i orden. Klageren stolte på at innklagede hadde kontroll over situasjonen og etterlyste ikke noe skriftlig før etter at prosessen stoppet opp da eieren viste til at fristen var ute. Korrespondansen mellom innklagede og eierens advokat hvor de argumenterer for hvorvidt kjøperetten ble brukt før fristen, er den første skriftlige korrespondansen som er forelagt klageren. Klageren tok det for gitt at alt hadde foregått formelt riktig.

Klageren mistet rettet til kjøp på grunn av formelle feil, til tross for at han hadde kontaktet profesjonell megler for å unngå nettopp dette. Klageren krever erstatning fra innklagede for det tapet han har lidt ved å miste retten til kjøp av boligen. Klageren måtte kunne forvente at innklagede kjente til regelverket ved bruk av kjøperett i boligsameie, og formidlet til klageren hva han selv måtte gjøre for å gjøre den gjeldende. Klageren opplever det både urimelig og frustrerende å ha mistet denne muligheten fordi innklagede påtok seg et oppdrag han ikke var kompetent til å ta.

Klagerens advokat har tidligere rettet et krav mot innklagede. I denne forbindelse er det også redegjort for klagerens økonomiske tap. Klageren fastholder hovedsakelig dette, men med noen justeringer ettersom det nå har gått lengre tid.

Klageren hevder at han kunne ervervet leiligheten for 80 % av markedsverdien, og at taksten var satt til kr 1 200 000 og kjøperabatten utgjøre kr 240 000.

Videre hevder klageren at det har vært en senere pristigning på tilsvarende leiligheter på 3 %. Dette tilsvarer
kr 36 000.

Dersom kjøperetten var blitt benyttet, ville klagerens plikt til å betale husleie opphørt fra 1. januar 2010. Den månedlige husleien er på kr 7 800. I stedet ville klageren betalt månedlige fellesutgifter på kr 3 000. Differansen per måned utgjør kr 4 800. Fra januar til september 2010 utgjør dette for ni måneder kr 43 200.

Klageren har måttet kontakte advokat for å få bistand i saken. Omkostninger utgjør kr 15 000 inkl. mva.

Klageren hevder at hans tap utgjør kr 334 200 (240 000 + 36 000 + 43 200 + 15 000).

Innklagede anfører:

Klageren tok kontakt med innklagede i begynnelsen av desember 2009. Oppdragsavtale som omfattet oppgjør og rådgivning, ble inngått 11. desember 2009.

Klageren mottok i mai 2009 orientering om kjøperett fra eieren, i anledning seksjonering av gården der leiligheten hans ligger. Klageren ble da orientert om at han som leietaker på tidspunktet for tinglysing av seksjoneringen hadde rett til å kjøpe leiligheten. Tilbudet lød på kr 1 120000, som var fire femtedeler av anslått salgsverdi på seksjonen. Dette ga en kjøpesum stor kr 960 000. Frist for å kreve ny takst var 16. desember 2009.

I henhold til eierseksjonsloven § 17 annet ledd kan ”kjøperetten gjøres gjeldende inntil én måned etter at endelig verdsettelse er meddelt leieren, eller inntil én måned etter at et krav om ny takstnemnd er rettskraftig forkastet”.

Innklagede anfører at fristen på én måned etter ”endelig verdsettelse” løper fra fristen til bemerkninger til takster er ute, det vil si fra 16. desember 2009. Denne tolkningen ble lagt til grunn av innklagede. Innklagede anfører videre at han også har henvendt seg til tingretten, og fått dette bekreftet.

Fristen for å hevde kjøperett for klageren var derfor ikke utløpt da innklagede kontaktet eierens advokat 6. januar 2010 med påfølgende svar fra advokaten 8. januar 2010 om at fristen var utløpt. Dette fremkommer av e-post fra innklagede i perioden 8. til 11. januar 2010. I denne dialogen ble kjøperetten gjort gjeldende på vegne av klageren. Den oppgitte fristen fra eieren ved hans advokat er feil.

Innklagede ba klageren om å kontakte advokat i en e-post 11. januar 2010, nettopp for å sikre at han som megler ikke påtok seg ansvar ut over mellommannsrollen, og sikre klageren den nødvendige juridiske bistanden i anledning mottatte og direkte misvisende opplysninger om fristen for å hevde kjøperetten.

Innklagede mener det ikke er grunnlag for den mottatte klagesaken.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede erkjenner i sitt tilsvar at oppdraget også innebar å gjøre kjøperetten gjeldende på vegne av klageren. Videre har innklagede hevdet at dette ble gjort ved å vise til e-post-korrespondanse mellom innklagede og eierens advokat.

Klageren leser med en viss undring at innklagede har tolket fristen for å gjøre kjøperetten gjeldende til å være 16. januar. I e-postkorrespondansen som han viser til, prøver innklagede derimot å sannsynliggjøre at kjøperetten allerede er gjort gjeldende før 6. januar.

Klageren mener at det uansett er vanskelig å se hvor og når konkret denne kjøperetten ble gjort gjeldende. Ifølge klageren viser dette at innklagede ikke har vært klar over lovverket rundt bruk av kjøperetten i kontakten med eieren.

Klageren gjorde det klart for innklagede ved første møte at eieren sannsynligvis ikke ville være imøtekommende og at det var bakgrunnen for at han ønsket hjelp. Det var nettopp frykten for formelle feil som ville kunne ødelegge for klagerens mulighet til å kjøpe leiligheten.

Hadde innklagede vær klar over formalia i saken, kunne han enkelt ha gjort kjøperetten gjeldende ved sin første henvendelse til eieren eller bedt klageren om å gjøre det.

Eieren har holdt fast ved at de aldri har oppfattet at klageren har gjort kjøperetten gjeldende overfor dem. Dette skriver også eierens advokat til klagerens advokat 22. februar 2010. Det har ikke vært noe tema at denne fristen kunne være 16. januar 2010.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede mener at grunnen til at klageren ikke har fått gjennomført kjøp av leiligheten er de manglende og senere også uriktige opplysningene fra eierens advokat på vegne av eieren. Først og fremsatt gjaldt dette hvilke frister som gjelder for å hevde kjøperetten. Innklagede forholdt seg til den lovtolkningen av eierseksjonsloven § 17 som fremgår av tilsvaret.

Innklagede gjør oppmerksom på at ansvarlig saksbehandler for oppdraget leverte sin oppsigelse 19. desember 2009. I tilsvaret kom fagansvarlig til skade for å bruke formuleringen at innklagede ”hevdet kjøperetten på vegne av” klageren. Dette har senere blitt korrigert av den ansvarlige saksbehandleren.

Han kontaktet eierens advokat 6. januar 2010 for å sikre en best mulig prosess, og informerte da om at klageren ønsket å benytte seg av kjøperetten til taksten som forelå. Dette er også i tråd med oppdragsavtalen, som lyder på oppgjør og rådgivning tilknyttet kjøp. Rådgivningen var begrenset til råd tilknyttet pris og innebar ingen juridisk bistand ut over det som normalt ligger i mellommannsrollen/formidling. Dette har ansvarlig saksbehandler også bekreftet.

Da innklagede forsto at eieren ikke forholdt seg til fristen 16. januar 2010, men tvert imot hevdet at fristen var utløpt, anså han det som at den videre kontakt gikk ut over hans rolle som mellommann.

Innklagede rådet klageren til å kontakte advokat for å ivareta sin videre interesse med å hevde kjøperetten og få erkjennelse for at den ble hevdet innen gjeldende frist, som var den 16. januar 2010. Innklagede ga ikke klageren inntrykk av å ha hevdet kjøperetten på klagerens vegne. Denne prosessen stoppet opp grunnet påstanden om at fristen allerede var ute, med påfølgende anbefaling om advokat.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren registrerer at innklagede har endret sin forklaring.

Det er etter klagerens mening selvmotsigende at innklagede på den ene siden hevder at eieren ikke vil akseptere gjeldende frister som innklagede har fortolket, og på den andre siden hevder at innklagede ikke har hatt noe ansvar for å gjøre kjøperetten gjeldende på vegne av klageren.

Innklagede har videre hevdet at rådgivningen gikk på pris. Pris i denne saken var irrelevant da kjøpsbetingelsene var fastlagt i og med forkjøpsrett ved seksjonering av eiendommen. Dette var også innklagede klar over.

Klageren opprettholder derfor sine tidligere fremsatte krav. I tillegg har klageren også konsultert sin advokat i forbindelse med tilsvar og kommentarer til klagen. Dette utgjør kr1900.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers håndtering av et oppdrag fra en kjøper vedrørende utøvelse av kjøperett til leilighet til seksjonert bolig.

Innklagede har gitt ulike forklaringer på hvordan oppdraget er å forstå. På bakgrunn av oppdragsavtalen, herunder bl.a. omstendighetene i forbindelse med inngåelse av avtalen og
e-post av 8. januar 2010 fra innklagede til eierens advokat, tolker Reklamasjonsnemnda oppdraget slik at det også omfatter utøvelse av forkjøpsretten på vegne av klageren. Innklagede har dermed påtatt seg et oppdrag som ligger utenfor mellommannsrollen.

Innklagedes tolkning av når fristen for å utøve forkjøpsretten etter eierseksjonsloven § 17 annet ledd utløper, er ikke riktig, jf. Ot.prp. nr. 33 (1995-1996) s. 108 og 109, Hagen, Lilleholt og Wyller: Eierseksjonsloven (2. oppl., Oslo 2001) s. 122, Norsk Lovkommentar, kommentarene til eierseksjonsloven § 17 jf. § 16.

Forutsatt at innklagede ikke har utøvet forkjøpsretten slik at klageren er blitt eier av eiendommen, har innklagede utført oppdraget på en måte som er klart erstatningsbetingende. Han blir dermed erstatningsansvarlig for tapet ved at forkjøpsretten ikke er utøvet. I dette tilfellet er også klagerens utgifter til advokat i forbindelse med behandlingen for Reklamasjonsnemnda å oppfatte som en adekvat følge av innklagedes forsømmelser, herunder de ulike forklaringene innklagede har gitt om sin rolle i saken.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende og må erstatte klagerens økonomiske tap.