Klage nr:
116/10

Avgjort:
21.10.2010

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Hedmark Eiendom AS Hamar

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. oktober 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig. Oppdragsavtalen er datert 24. september 2009. Klagerne er misfornøyde med innklagedes saksbehandling, herunder markedsføring av eiendommen.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker svar på hvorfor eiendommen ikke ble annonsert i januar/februar som avtalt. Videre mener klagerne at de har lidt et økonomisk tap og at erstatning vil være aktuelt.

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede etter samtale med flere eiendomsmeglere i byen og studier av deres brosjyremateriell om salgsprosesser, trygghet, garantier osv. Det ble muntlig avtalt, senere skriftlig, at annonsering skulle skje på internett i januar/februar 2010 for å teste markedet. To uker senere skulle det annonseres i lokalaviser. Innklagede fikk samtidig beskjed om at eiendommen skulle selges før ny bolig ble kjøpt.

Klagernes vurdering av salgsbeløpet var ca 5,5 millioner. Innklagedes vurdering var 4,6 – 4,75 millioner. Innklagede kontaktet klagerne via e-post 18. januar for å planlegge markedsføringen i januar/februar. Det ble sendt per e-post vinter- og sommerbilder av eiendommen i salgsoppgaven. Innklagede ba om korrekturlesing, godkjenning av bilder og avisannonsen før møtet neste dag. Klagerne hadde møte hos innklagede 19. februar hvor salgsoppgaven ble korrigert og annonsen godkjent. Egenerklæringsskjema og eierskifteforsikring ble samtidig undertegnet. Innklagede ga samtidig tilbud om å benytte gratisannonse i lokalavisens boligmagasin i slutten av februar. Dette ble akseptert av klagerne, som samtidig presiserte at innleggelsen på internett måtte skje straks og annonsering i lokalavisene måtte skje samtidig med gratisannonsen.

Klagerne ble kontaktet av en eiendomsmegler som fortalte om en interessert kjøper av eiendommen. Klagerne ga beskjed om at innklagede hadde oppdraget. Innklagede kontaktet klagerne om en interessent som ønsket visning, klagerne avtalte visning 27. februar. Etter visningen var det ønske om videre samtaler vedrørende kjøp. Innklagede fikk en orientering og ble samtidig informert om at annonsen på internett ikke var på plass.

Innklagede kontaktet klagerne om at interessenten ønsket å kjøpe eiendommen for takst kr 4,9 millioner og ikke mer. Samtidig fikk innklagede beskjed om en interessert kjøper i Oslo. Det ble ordnet en visning søndag 7. mars. Igjen fikk innklagede beskjed om at salgsbrosjyren fortsatt ikke var lagt inn på internett, samt annonsen i lokalavisene. Innklagede kontaktet klagerne 4. mars om at samme interessent hadde sendt skriftlig om overtakelse av eiendommen etter takst uten vilkår. Innklagede ringte 5. mars og meldte om nytt skriftlig bud fra sin interessent og med følgende vilkår: ”Tilbud om kjøp etter takst gjelder en uke og ingen annonsering av eiendommen.” I ettertid ser klagerne i avtalen og brosjyrer om innklagede at han har rett til å avvise bud som har til hensikt å utestenge andre budgivere eller interessenter og at bud via e-post eller sms ikke er tillatt.

Klagerne oppdaget for sent at salgsprosessen med innklagede ikke var etter deres intensjoner. Etter møtet 19. februar 2010 skjedde det ingen ting med markedsføring av eiendommen. Det var kun interessenten til det andre meglerforetaket. Interessenten fra Oslo mente at 3 – 4 dager var for kort tid til å bestemme seg for å vurdere salg av bolig i Oslo, og kjøp og etablering der hvor eiendommen ligger. Det heter videre i klagen at ”14 dager senere kjøpte interessenten med oppdragsgivers sønn en bolig i samme strøk som [klagernes eiendom]”. Avtalen med innklagede om salg av boligen før kjøp av ny leilighet, medførte aktivt søk etter leilighet i distriktet. Klagerne var den 6. mars på omvisning i en terrasseleilighet. Etter visningen var klagerne med på budrunden den 8. mars, noe som kunne medføre kjøp av leiligheten før egen eiendom var annonsert. Klagerne spør hva som har skjedd. Klagerne kontaktet innklagede om aksept av bud grunnet usikre vurderinger av økonomisk risiko.

Eiendomsmegleren for terrasseleiligheten skaffet fem interessenter som var med på budrunden. Under budrunden ble utfallet for oppdragsgiveren kr 750 000 over ”selgers salgspris”. Klagerne anfører at det var en dyktig selger.

Klagerne anfører at dersom innklagede hadde fulgt avtalen med dem, ville alle annonser vært på plass i slutten av januar/februar og situasjonen ville vært annerledes. Kanskje flere interessenter hadde meldt seg til anbudsrunde i tillegg til to som normalt skulle ha vært med. Innklagede har ifølge klagerne sviktet grovt i sine forpliktelser.

Av klagernes brev av 23. juli fremgår:

Innklagede sendte forslag til salgsoppgave og annonse per e-post den 18. januar 2010 for korrekturlesing. Forslaget ble returnert noen dager senere med flere bemerkninger i salgsoppgaven. Mest alvorlig var en side som manglet og feil postnummer. Det ble avtalt at innklagede skulle kontakte klagerne snarest når rettelsene var foretatt. Etter purring ble ferdig revidert salgsoppgave sendt klagerne per e-post i februar. Samtidig ble avtalt et møte den 19. februar for endelig godkjenning. På møtet ble salgsoppgaven godkjent for innleggelse omgående på internett.

Tilbud om gratis annonse i boligavisen til lokalavisen ble ikke fremsatt telefonisk den 18. januar, men på møtet 19. februar 2010. Ifølge en ansatt hos innklagede ville en gratis annonse medføre en forsinkelse på en måned. Korrekt svar ifølge klagerne: ”Gratis annonse må derfor bero til senere, da det nå haster med innleggelse av salgsprospektet på Internett.” Klagerne hevder at kontakten med saksbehandleren ble mer og mer forvirrende med flere usikre faktorer for dem.

Når det gjelder fremstillingen i brev fra innklagede om at en familie (A) kunne være interessert i å diskutere en avtale med pris rundt taksten for eiendommen, er dette nye opplysninger for klagerne. Innklagede har aldri nevnt for dem om familiens respons var kr 5,1 mill før lansering, men ville avvente til visningen var over for familien fra Oslo, en familie som innklagede ikke engasjerte seg med under salgsprosessen.

Angående tilbudene om kjøp fra familien A har innklagede ifølge klagerne bekreftet følgende per telefon:

– ”Bud uten krav er mottatt skriftlig 4. mars 2010. Aksepterer taksten 4,9 millioner, men ikke mer

– Bud med krav som ikke er mottatt skriftlig? den 6. mars? 2010. Aksepterer taksten 4,9 millioner, men gjelder kun 1 uke uten annonsering”

Klagerne ønsket under hele salgsprosessen å holde seg til egne oppsatte planer sammen med sin saksbehandler. Dessuten ønsket de å følge alle regler og lovnader fra brosjyremateriell og dokumenter ra innklagede.

Oslo-familien (B) var meget interessert i å gi bud på eiendommen. Om innklagedes saksbehandler på dette tidspunktet hadde fulgt opp med gode salgsargumenter for interessenten, vet klagerne i ettertid at salget av eiendommen ville vært over takst.

Innklagede anfører:

Slik klagerne fremstiller saken påstås det at disse har lidt tap fordi innklagede, i strid med avtale, har unnlatt å avertere eiendommen. Klagerne hevder med andre ord at de på grunn av dette gikk glipp av en betydelig merpris, fordi mange flere interessenter da hadde blitt oppmerksom på boligen og med høyere bud som resultat.

Dette er en stor og spesiell bolig med god beliggenhet, oppført 1971, og med en viss oppgradering de siste 10 år ifølge salgsoppgaven. Normalt vil en kjøper av en tilsvarende bolig med samme alder legge inn et betydelig beløp for oppgraderinger. Kjøperen av denne eiendommen har uttalt til innklagede at han regnet med å bruke innpå et par millioner på restaurering.

Før innklagede kom inn i bildet, foretok den andre eiendomsmegleren en verdivurdering av eiendommen i størrelsesorden kr 4,4 – 4,5 mill. Det er mulig at klagerne var misfornøyd med dette idet den andre eiendomsmegleren ikke fikk oppdraget. På anmodning fra klagerne foretok innklagede en verdivurdering i august 09 som munnet ut i et anslag på kr 4,6 – 4,750 mill +/- 10 %. Innklagede presiserte viktigheten av å legge eiendommen ut i markedet. Takstmannen hadde opprinnelig et anslag på omkring kr 4,6 mill. Ved nærmere vurdering kom innklagede til at man kanskje burde forsøke den psykologiske summen på kr 4,9 mill og nevnte dette for takstmannen. Ettersom takstmannen ikke hadde funnet noen graverende feil ved eiendommen og i tillegg var bevisst på de plussverdier som denne hadde, mente han det var forsvarlig å legge seg på en normal salgsverdi på kr 4,9 mill. Ved utarbeidelsen av salgsoppgaven godkjente klagerne denne prisantydningen, men ga uttrykk for at de hadde en høyere forventning.

Innklagede nevner at kr 4,9 mill for en enebolig med restaureringsbehov er en svært høy salgsverdi i området. Dette er en bolig i det øvre prissjikt, med en meget begrenset etterspørsel.

Klagerne tilkjennega klart ved oppdragets inngåelse at de ikke hadde noe tidspress i forhold til salg. Det tok over en måned etter at tilbudsbrevet var sendt klagerne til oppdrag ble inngått. Det ble bl.a. opplyst om en vannledning som måtte repareres før igangsettelse. Tiden gikk og det skjedde ikke noe særlig annet enn at ledningen ble reparert og innklagede sørget for å innhente lovbestemte opplysninger hos de forskjellige etater og foretak. Det fremkom ingen pågang overfor innklagede i forhold til å få boligen avertert. Tvert i mot ga klagerne klart uttrykk for at det ikke hastet når innklagede brakte temaet på bane. I januar 2010, under arbeidet med salgsoppgaven, forespurte klagerne om taksten kunne settes opp noe ettersom det hadde gått noen måneder etter at den ble utarbeidet. Innklagede tok dette opp med takstmannen som ikke fant det forsvarlig å kunne operere med høyere verdier.

Salgsoppgaven og boligsalgsrapporten ble ferdig den 18. februar og oversendt klagerne for korrektur. Tilbakemelding fra disse ble gitt 25. februar. Samtidig dukket familien A opp på banen. Disse hadde fått nyss om at eiendommen var for salg og denne henvendelsen ble kanalisert via annen eiendomsmegler A ønsket visning og innklagede tok kontakt med klagerne for nærmere avtale. Detaljene videre i tid dokumenteres via aktivitetsloggen (bilag 2). Her fremgår det blant annet at innklagede, uavhengig av visningen, den 1. mars utarbeidet og oversendte forslag til annonse.

Etter visningen sa familien A at de kunne være interessert i å diskutere et bud på prisantydning. De ga beskjed om at prisforlangende var vel høyt, men at de likevel kunne gi et bud på dette nivået med frist før annonsering og visning. Samtidig ble det sagt at dersom dette budet ble avslått og annonseringer og visninger ble gjennomført, ville de komme tilbake med et nytt bud som lå noen hundre tusen lavere. Innklagede informerte klagerne om As synspunkter og han fikk samtidig beskjed om at det skulle komme en ikke-navngitt familie fra Oslo den kommende helgen (7. – 8. mars) for å se på eiendommen. Annonsering ble derfor utsatt inntil videre.

På bakgrunn av de opplysningene om ny visningsdeltaker ble det til at A i samråd med innklagede, godtok å sette en akseptfrist som utløp etter at de nye interessentene hadde sett på eiendommen. I utgangspunktet ønsket A å sette en kortere frist. Da det skriftlige budet kom til innklagede 4. mars 2010 inneholdt dette ikke noen forbehold og akseptfristen var satt til mandag 8. mars kl 1200. Budgiverne var svært fleksible med hensyn til overtakelsen, blant annet fordi innklagede hadde underrettet dem om at selgerne (klagerne) ikke hadde funnet noen ny bolig ennå. Budet ble på vanlig måte meddelt klagerne.

Etter mottakelsen av budet hadde klagerne på vanlig måte valget mellom å akseptere eller å avslå, med de konsekvenser valget måtte innebære. Klagerne valgte med åpne øyne å akseptere budet. Innklagede registrerer at det ikke er påstått fra klagernes side at de på noen som helst måte ble presset av innklagede. At budet var svært bra var det objektivt ingen tvil om, verken da eller i ettertid. Et annet forhold av interesse er at klagerne den samme helgen som den nye familien hadde visning, selv deltok på en visning og falt for en leilighet som de la inn bud på umiddelbart. Slik sett satte de seg selv i en mer presset situasjon i forhold til avklaring på eget hus.

Av innklagedes brev til klagerne av 19. juli 2010 fremgår at det hele tiden har vært klagerne som har styrt fremdriften med hensyn til markedsføring. Kopi av e-postkorrespondansen viser at partene så sent som 10. februar 2010 var i dialog om detaljer i forbindelse med salgsoppgave og diverse arbeid synes fortsatt å gjenstå. Klagerne rettet ingen kritikk mot innklagede grunnet mulig forsinkelse. Før bud ble mottatt, hadde innklagede utarbeidet forslag til annonsetekst og sendt klagerne. Det kom imidlertid ingen instruks fra disse om å sette i gang. En påstand om at innklagede ikke har gjort jobben sin faller ifølge innklagede også på sin egen urimelighet. Alle meglerfirmaer vil, også med tanke på egen markedsføring, være genuint opptatt av å få eiendommene markedsført raskt og i så stor grad som mulig. Det er imidlertid alltid selgerne som har det avgjørende ordet når det gjelder tidspunkt og presentasjon. Klagerne ønsket ikke fellesvisninger, men derimot individuelle visninger, jf salgsoppgaven. Dette skjedde mot innklagedes råd. Muligheten for å få til en konkurransepreget budrunde svekkes betydelig i slike tilfeller.

Kontraktsmøte ble avholdt og overtakelse fant sted 11. mai 2010 uten at innklagede mottok noen signaler på at salget hadde skjedd på en utilfredsstillende måte. Først ved klagernes brev av 20. mai, to og en halv måned etter budaksept, kom det en reaksjon. Like forunderlig er det at innklagede, etter budaksepten, ble gjort oppmerksom på at den ikke-navngitte familien fra Oslo som ifølge klagerne var meget seriøse, viste seg å være klagernes sønn med familie. Dette har klagerne selv underrettet innklagede om i ettertid. Familien kjøpte senere en bolig i området i en helt annen prisklasse.

Innklagede har notert seg at det ikke fines noen dokumentasjon som kan sannsynliggjøre en påstand om at markedsføring hadde gitt høyere pris. Tvert i mot ser man i praksis tilfeller der kjøperen er villig til å strekke seg langt for å få et tilslag der og da, uten å delta i budrunder. Økonomisk er det i slike tilfeller også en sjanse for at budgiveren lurer seg selv. Etterspørselen i denne eiendommens prisklasse er uansett mager og tilfeldig.

Klagerne har som mange andre i en lignende situasjon valgt å takke ja til et kurant bud. De sparte også ca kr 16 000 til markedspakke. Innklagede antar at klagerne i bunn og grunn var vel tilfreds med et godt bud og fleksibel overtakelse. I tillegg slapp de å vise frem eiendommen til mer eller mindre seriøse folk i tide og utide. Et forhold som kan tyde på at klagerne ikke hadde spesielt hastverk med å annonsere i januar/februar 2010 var at det var rekordkulde i denne perioden, med temperaturer på minus 30 grader og lavere. I tillegg var det store mengder snø.

Innklagede kan ved gjennomgåelse av saken ikke se at han har utført sitt arbeid i strid med lover og regler eller god meglerskikk. Tvert i mot tyder den foreliggende dokumentasjon på at innklagede har håndtert oppdraget på en svært samvittighetsfull måte. Den prisen som ble oppnådd synes i ettertid å ha vært svært god. Klagerne har uansett ikke kunnet tilveiebringe noen dokumentasjon som viser til at boligen ble solgt for billig i forhold til andre sammenlignbare eiendommer.

Innklagedes påstand er at Reklamasjonsnemnda ikke tar klagen til følge.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne fulgte aktivt med i media og internett i forbindelse med boligtakster i området. De benyttet seg også av portaler hvor verdisetting av eiendommer var mulig etter spørreskjema. Sammenlignet med andre eiendommer i samme område ble verditaksten i 2009/2010 for eiendommen vurdert fra kr 5,2 til 5,5 millioner. Resultatene fra verdisettingen ble ofte referert til innklagede og takstmannen, men klagerne har aldri klaget skriftlig eller muntlig med noen negative innvendinger vedrørende taksten på kr 4,9 millioner.

Oppdraget ble inngått med innklagede 24. september 2009 (ikke 2010). Det var ingen tidspress i 2009 med annonsering av eiendommen. Innklagede hadde god planlegningstid fra høsten 2009 med utarbeidelse av salgsoppgaver og fotografering med innleggelse av bilder. Dessverre ble vinterbilde uteglemt og resultatet ble ytterligere forsinkelser i 2010. Når det gjelder gratisannonse i boligavisen og internettannonsering, viser klageren til aktivitetsrapporten datert 22. januar 2010.

Når det gjelder annonsering, heter det hos:

”Møte hos [innklagede] 19.2.2010 skulle prospektet noen dager før blitt oversendt oss for godkjenning. kjent for oss når det gjelder vår tilbakemelding den 25.2.?

Videre er det ukjent for meg og min kone angående utarbeidet og oversendt sommerbilde (bilag 5) av eiendommen for annonsering 1.mars 2010? Når aktivitetsloggen til [innklagede] viser tilsendelse av salgsoppgave/annonse, bør det kanskje foreligge noe skriftlig fra [innklagede]. Sommer og vinterbildene ble godkjent av oss den 18. januar 2010, men ikke prospektet (salgsoppgaven). Dette var grunnen for den store forsinkelsen. Neste møte ble 19.2.2010.”

Skriftlig bud som kom til innklagede 4. mars 2010 fra familien A, mener klagerne er det samme skriftlige budet som innklagede mottok muntlig før oppgitt dato. Uansett husker klagerne at siste bud var kr 4,9 millioner med ingen annonsering og akseptfrist en uke.

Det er feil at ”Ikke navngitt familie fra Oslo” hadde omvisning 7-8.03, de hadde omvisning 7. mars. Ikke navngitt familie fra Oslo var seriøs interessert kjøper med egen bolig i Oslo.

Klagerne mener at dersom innklagede sammen med dem hadde fulgt planen om utarbeidelse av salgsoppgave med ferdig annonse i primo januar 2010, ville lanseringen av eiendommen gitt to budgivere, kanskje flere i medio februar.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Når det gjelder eieres antakelser av verdi på egen eiendom, er det en kjent sak at denne gjerne er vesentlig høyere enn hva markedspris senere ender opp med. Eier har normalt problemer med å vurdere sin eiendoms kvaliteter på en objektiv måte, slik den fremstår for en utenforstående interessent.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne hadde minst en gang før 10. februar 2010 etterlyst salgsoppgaven som ble presentert 18. januar 2010, men som hadde store mangler.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med markedsføring av eiendommen.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda baserer seg bare på hva som kan dokumenteres skriftlig. Hvor det er påstand mot påstand som i denne saken, kan ikke Reklamasjonsnemnda tillegge den ene partens saksfremstilling større vekt enn den andres. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at innklagede ikke har utført oppdraget i henhold til avtalen med oppdragsgiveren og har heller ikke grunnlag for å ta stilling det påståtte tidspunktet for avtale om annonseringen.

Konklusjon:

Klagen avvises.