Klage nr:
118/10

Avgjort:
04.11.2010

Saken gjelder:
Nybygg, misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
Notar Ålesund

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. november 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren underskrev på en midlertidig kjøpekontrakt vedrørende en prosjektert leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klageren hevder i ettertid at hun mente at hun kun reserverte leiligheten og at hun ikke hadde forpliktet seg til å kjøpe denne.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren anfører at det i forbindelse med at hun reserverte leilighet A-101 i prosjektet foreligger brudd på god meglerskikk, og at hun må anses ubundet av en midlertidig kjøpekontrakt.

I slutten av november 2009 fant klageren et tilsynelatende spennende prosjekt på Finn.no. Hun ønsket å komme tidlig inn i prosjektet og få reservert en leilighet med fin beliggenhet. Hun tok derfor kontakt med innklagede i desember 2009. Den 3. desember 2009 ble det holdt et møte mellom innklagede og klageren. På møtet ga klageren uttrykkelig beskjed om at hun bare ønsket å reservere en leilighet i prosjektet uten noen bindende kontrakt. Bakgrunnen for dette var at klageren var usikker på om det var aktuelt for henne å gjennomføre et formelt kjøp av en leilighet. Innklagede fant frem tegningene over leilighetene og klageren fant å ville reservere leilighet A-101 som kostet kr 1 890 000.

Innklagede ga ifølge klageren i klare ordelag uttrykk for at klageren kunne reservere leiligheten uten at dette var juridisk bindende for henne. Hun ble da bedt om å signere en reservasjon av leiligheten. Klageren fikk da overlevert et dokument fra innklagede som ikke var utfylt med opplysninger. Med bakgrunn i at det sto ”midlertidig kjøpekontrakt” på dokumentet, forespurte klageren om hennes underskrift ville medføre at hun ble juridisk bundet av et ”kjøp” av leiligheten. Innklagede skal ha forsikret henne om at hennes underskrift ikke medførte et kjøp, men kun en reservasjon som ikke var juridisk bindende for klageren og at hun kunne trekke seg fra avtalen dersom et kjøp likevel ikke ble aktuelt. Klageren signerte da på det hun trodde var en reservasjon av leiligheten.

Da klageren gikk fra innklagedes kontor, var det kun hennes navn som sto håndskrevet på dokumentet. Verken innklagedes/selgerens underskrift eller andre opplysninger var utfylt på kontrakten. Klagerne fikk ikke med seg salgsoppgave, leveransebeskrivelse eller kopi av den midlertidige kjøpekontrakten fra innklagede. Hun fikk oversendt kopi av den midlertidige kjøpekontrakten etter flere henvendelser til innklagede.

Klageren ønsket ikke å kjøpe leiligheten likevel. Hun tok derfor kontakt med innklagede i slutten av januar 2010 for å trekke tilbake sin reservasjon. Innklagede var da ifølge klageren svært amper, og informerte henne om at hun ikke kunne trekke tilbake ”kjøpet” av leiligheten. Kontrakten hun hadde underskrevet på var juridisk bindende for henne og kjøpet kunne derfor ikke heves. Klagerne ble svært forundret over dette, da det var direkte i strid med de opplysninger hun fikk på møtet 3. desember 2009. Klageren fikk tilfeldigvis vite av sin personlige kunderådgiver i banken at innklagede hadde kontaktet vedkommende med forespørsel om lånetilsagn for finansiering av leiligheten. Kunderådgiveren ble overrasket over denne henvendelsen da klageren selv ikke hadde kontaktet sin bank for et lånetilsagn. Klageren ble kontaktet av innklagede igjen per e-post 11. februar 2010. Innklagede opprettholdt sitt synspunkt om at den midlertidige kjøpekontrakten var bindende for klageren. Klageren ble 18. mars 2010 invitert til kontraktsmøte for undertegnelse av en formell kjøpekontrakt. Da klageren ikke møtte frem på kontraktsmøtet, fikk hun oversendt en kontrakt som hun ble bedt om å signere, noe hun nektet. Selgeren hevder at klageren er bundet av kjøpekontrakten og krever fullt oppgjør. Innklagede avviser å ha et ansvar i saken. Etter at klageren engasjerte advokat, har det vært en del korrespondanse mellom innklagede, selgeren og kjøperen, uten at partene har kommet til enighet.

Klageren anfører at innklagede på en utilbørlig måte har fått klageren til å underskrive en midlertidig kjøpekontrakt, til tross for at hun bare hadde et ønske om å reservere en leilighet i prosjektet. Klageren hevder at innklagede har brutt sin omsorgsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 3-1 ved at hun ikke fikk informasjon om prosjektet på en tilstrekkelig måte før underskift av den midlertidige kjøpekontrakten. Dersom klageren hadde fått opplyst at kontrakten var bindende for henne, ville hun selvsagt gjennomgått salgsoppgaven og kontrakten og fått tilsagn om lån før hun skrev under på kontrakten. Klageren viser til opplysningsplikten i § 6-7 første og tredje ledd. Dette er svært viktige opplysninger som klageren ikke ble gjort kjent med før hun undertegnet midlertidig kjøpekontrakt. Ved at disse opplysningene ikke ble gitt til klageren før avtalen ble signert, er lovens bestemmelser om god meglerskikk overtrådt.

Det mest graverende forholder et at klageren fikk direkte feilinformasjon ved at hun ikke fikk opplyst at hun faktisk underskrev en bindende kontrakt. Normen om god meglerskikk, krever at megleren opptrer på en sann og rettvisende måte og ikke utilbørlig tilbakeholder viktige opplysninger eller bevisst villeder kjøperen med feilopplysninger. Klageren anfører også at innklagede gjennom korrespondansen i saken viser til at han har hatt en egeninteresse i saken, idet han har tilbudt seg å ta på seg et oppdrag fra klagerne om å selge leiligheten videre før ferdigstillelse. Dersom klageren hadde gått med på innklagedes forslag, kunne innklagede således ha inntjent to salg med full provisjon på leilighet A-101.

Ut fra de foreliggende opplysningene anføres det at innklagede samlet sett har opptrådt utilbørlig og i strid med ”god meglerskikk” og at eiendomsmeglingslovens § 3-1 således er overtrådt. Dersom det foreligger brudd på god meglerskikk, vil det stride mot redelighet og god tro å gjøre den midlertidige kjøpekontrakten gjeldende mellom partene, jf avtaleloven § 33. Avtalen må således ifølge klagere betegnes som ugyldig. Klageren presiserer at det var innklagede som utarbeidet den midlertidige kontrakten og at han burde ha sørget for at alle forhold var tilstrekkelig avklart med kjøperen før hun undertegnet kontrakten. Klageren bemerker videre at hun etter bustadoppføringslova har adgang til å heve kontrakten mot å betale vederlag til selgeren. Hevingsgrunnlaget er grunnet i brudd på god meglerskikk. Klagerne anfører at hun således kostnadsfritt har rett til å heve den midlertidige kjøpekontrakten.

Klageren anfører videre at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og derfor må dekke klagerens advokatkostnader i forbindelse med klagen. Det vises i den forbindelse til arbeidsgivers ansvar etter skadeserstatningsloven § 2-1.

Reklamasjonsnemnda bes gi klageren medhold i at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og at klageren har krav på å heve den midlertidige kjøpekontrakten, samt har krav på erstatning for advokatutgifter med kr 12 768 + mva.

Innklagede anfører:

Klagerens fremstilling av faktum er tendensiøs og fremstår stedvis som direkte usann.

Det aktuelle prosjektet ble lagt ut for salg 12. november 2009. Salgsoppgave og prosjektets hjemmeside ble presentert for potensielle kjøpere fra samme tidspunkt. Ca en uke etter lanseringen av prosjektet, mottok innklagede henvendelse fra klageren. Klageren hadde sett prosjektet på finn.no og ba om å få tilsendt prospekt per post. Innklagede sendte klageren prospekt vedlagt byggebeskrivelse, midlertidig kjøpekontrakt og prisoversikt på de ulike leilighetene. Innklagede understreker at bilag 1 til klagen ikke er prosjektets salgsoppgave, men kun annonsen på finn.no. Klageren fikk tilsendt komplett salgsoppgave som inntatt som bilag 1 til tilsvaret.

Klageren og innklagede hadde flere samtaler om prosjektet, så vel som klagerens egen bolig, på denne tiden. Klageren ga uttrykk for at hun ikke trivdes i egen bolig, og det ble diskutert hvilket tidspunkt som var optimalt med tanke på salg av denne. Innklagede beroliget henne med å vise til at prosjektet ikke ville stå ferdig før årsskiftet 2010/11, slik at hun ville ha nok tid til å avhende egen bolig før eventuell overtakelse.

Kort tid etter at klageren hadde mottatt prospektet m.m. som nevnt ovenfor, kontaktet hun innklagede og ga uttrykkelig beskjed om at hun ønsket å kjøpe en leilighet i prosjektet. Verken på dette tidspunktet eller på senere møte, var det tale om at leiligheten skulle reserveres. Klagerne og innklagede avtalte å møtes i innklagedes lokaler 3. desember 2009. De faktiske og juridiske forholdene rundt den midlertidige kjøpekontrakten ble grundig gjennomgått. Innklagede presiserte at avtaleinngåelsen var bindende, bl.a. ved å vise til at det ikke var noen forskjell på et slikt erverv og et ordinært erverv av en brukt bolig, og klageren bekreftet ifølge innklagede at hun ønsket å kjøpe den spesifikke boligen i prosjektet. Det ble ellers gjort rede for at klageren senere ville bli innkalt for å signere en utfyllende kjøpekontrakt.

Først ultimo januar 2010 tok klageren kontakt og gjorde gjeldende at hun på grunn av en oppstått familiær situasjon ønsket å trekke seg fra handelen. Klagerne nevnte ikke på dette tidspunktet at hun opprinnelig kun hadde hatt til intensjon å reservere leiligheten. Innklagede forklarte at det i utgangspunktet ikke er adgang til å trekke seg fra kjøpekontrakten, men at dette eventuelt kunne tas opp direkte med selgeren. Selgeren var imidlertid avvisende til å akseptere klagerens ønske. Noen dager senere tok klageren igjen kontakt med innklagede på telefon. Denne gangen hevdet hun, for første gang at hennes hensikt med å signere på avtalen utelukkende var å reservere leiligheten, og ikke å forplikte seg. Innklagede har forsøkt å hjelpe klageren med situasjonen, blant annet ved å tilby henne å stå for resalg av leiligheten og i samtaler med utbyggeren hvor ulike løsningsforslag har vært diskutert.

Klageren anfører at innklagede ikke har overholdt eiendomsmeglingslovens § 3-1. I klagen vises det til at det er bustadoppføringslova som regulerer avtaleforholdet og at det ikke var tilstrekkelig opplyst at kontrakten var bindende for klageren. I prospektet står det klart at det er bustadoppføringslova som regulerer avtaleforholdet. Når det gjelder anførselen om at det ikke på tilstrekkelig måte var orientert om kontraktens bindende virkning, vises det til midlertidig kjøpekontrakt av 3. desember 2009, hvor det bl.a. står følgende:

”Denne avtale er juridisk bindende … Avtalen forplikter til å undertegne endelig kjøpekontrakt, samt å overta leiligheten til avtalte betingelser.

…

Kjøper har fått seg forelagt følgende dokumenter før signering: Salgsoppgave, leveransebeskrivelse, plan- og prosjekttegninger.”

Kontrakten fastslår dessuten at kjøpesummen er kr 1 890 000 og at kjøpet skal finansieres ved klagerens bankforbindelse og kontaktperson der. Flere av kontraktens siterte passuser sier eksplisitt og utvetydig at kontrakten ikke er ment å innebære en opsjon for klageren, slik hun synes å forutsette. Klageren har ikke blitt presset til å signere avtalen. Det må kunne forventes at man innser hvilke rettslige implikasjoner ordlyden som nevnt over har. Uavhengig av om det er tale om nybygg eller bruktbolig inngås det daglig en mengde lignende avtaler, hvor man som kjøper er innforstått med at det ikke foreligger noen mulighet for retrett. Klageren ønsket ifølge innklagede verken å drøfte avtalens innhold med utenforstående eller å ta forbehold i forhold til avtalens ordlyd før signering, og det må derfor legges til grunn at klageren har forpliktet seg til å erverve boligen slik kontrakten bestemmer.

Klagerens ønske om å løses fra avtalen har sammenheng med familiære forhold, og hun sier i e-post av 22. februar 2010 at ”livssituasjonen min gjør at kjøp av ny leilighet er helt uaktuelt”. Dette synes ifølge innklagede å være et forhold som har oppstått etter signatur av midlertidig kjøpekontrakt. Sett i denne sammenhengen synes påstandene om at avtalesignaturen kun var for å sikre en opsjon å være et rent påskudd for å komme seg ut av kjøpet. Klagerens situasjon kan muligens vurderes som et tilfelle av re integra, men det er ikke eiendomsmeglerens oppgave å opptre som boligkjøperens advokat. Det vises til at klageren kunne avbestille etter bustadoppføringslova kapittel VI, noe selgeren har sagt seg villig til å diskutere. Klageren har imidlertid ikke benyttet seg av denne muligheten.

Klagerens henvisning til eiendomsmeglingsloven § 6-7 har ifølge innklagede ingen relevans for saken. De relevante opplysningene fremgikk av prospektet som klageren mottok i god tid før underskrift av kjøpekontrakten.

Klageren har anført at innklagede har hatt egeninteresse i saken, ved at han har tilbudt seg å reselge leiligheten. Spørsmål om egeninteresse i forbindelse med eiendomsmeglings-virksomhet er noe som foreligger før et salg gjennomføres. I denne saken har innklagede forsøkt å hjelpe klageren ut av situasjonen hun selv har satt seg i, ikke for å pleie egne interesser, men for å støtte klagerne i det hun beskrev som et familiært problem. Innklagede var villig til å ta oppdraget med resalget til en sterkt rabattert pris, for at klagerens tap skulle bli lavest mulig.

Når det gjelder klagerens henvisning til avtaleloven § 33 og skadeserstatningsloven § 2-1, viser klageren til hva som er anført ovenfor.

Innklagede har gitt adekvat informasjon til kjøperen forut for kontraktssigneringen og er således ikke erstatningsansvarlig. Klagen bes ikke tatt til følge.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren fastholder at hun ikke har fått tilsendt komplett salgsoppgave eller midlertidig kjøpekontrakt per post. Den midlertidige kjøpekontrakten var ikke lagt ut på internett og alt klageren hadde å forholde seg til var de opplysningene som var lagt ut på finn.no. På møtet 3. desember 2009 fikk klageren ingen kopi av kontrakten etter at møtet var over. Det komplette prospektet var det klageren selv som hentet hos innklagede, der det sto i hyllen sammen med andre prospekt. Etter flere henvendelser fikk klageren en kopi av den midlertidige kontrakten, det var ifølge innklagede ikke vanlig å få kopi av denne.

Klageren anfører at det ikke har vært avholdt flere samtaler angående salg av hennes bolig slik innklagede påstår. Klageren gjentok flere ganger at hun kun ville reservere den spesielle leiligheten i tilfelle hun ønsket å kjøpe den. I tilsvaret står det også at klageren kort tid etter å ha mottatt prospektet kontaktet innklagede og gav ham uttrykkelig beskjed om at hun ønsket å kjøpe. Dette medfører ikke riktighet.

Klageren kontaktet innklagede i januar 2010 for å informere om at hun ønsket å trekke sin reservasjon. Hun ble da informert om at kontrakten var bindende, men innklagede foreslo at han kunne reselge den for henne.

Klageren fikk oversendt endelig kjøpekontrakt som ved en feil tilhørte en annen kjøper.

Innklagede opplyser at det ble gitt adekvat informasjon til kjøperen, men det er overhodet ikke tilfellet. Klageren anfører at hun ble forledet bevisst av innklagede, ved at hun fikk forelagt en kjøpekontrakt som hun aldri burde ha signert. Klageren føler seg misbrukt i et spill for å få satt i gang et byggeprosjekt. Ut fra annonseringen har det vært vanskelig å få solgt nok leiligheter for å kunne finansiere prosjektet, noe som tydelig har medført at det har vært brukt en utradisjonell fremgangsmåte som bryter med prinsippet om god meglerskikk.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klageren har fastholdt at hun ikke fikk tilsendt prospektet per post. Dette er ikke riktig. Det er svært få som ber om å få tilsendt prospekt per post, og innklagedes saksbehandler husker derfor godt at han sendte salgsoppgaven per post til klageren. Dette er uansett ikke relevant, idet det er kjøperens eget ansvar å sette seg inn i foreliggende opplysninger om et salgsobjekt før bud inngis eller forpliktende avtale inngås.

Klageren hevder at midlertidig kjøpekontrakt ikke kunne lastes ned fra finn.no. Dette er riktig. I annonsen på finn.no sto det imidlertid at komplett salgsoppgave med tilhørende dokumenter, herunder midlertidig kjøpekontrakt, var å finne på prosjektets hjemmeside. Annonsen på finn.no og nettsiden var begge tilgjengelige fra 12. november 2009, i god tid før klageren signerte kjøpekontrakten. Det kan heller ikke sees hvilken relevans dette har i forhold til klagen. Både salgsoppgave og midlertidig kjøpekontrakt, og de juridiske implikasjonene ved å inngå midlertidig kjøpekontrakt, ble gjennomgått med klageren 3. desember 2009. Klageren bekreftet ved sin signatur på denne at hun hadde blitt forelagt salgsoppgave m.v.

Klagerne hevder videre at det ikke ble diskutert salg av hennes bolig. Dette er ikke korrekt. I flere telefonsamtaler før klageren signerte kjøpekontrakt, ble det diskutert muligheter for salg av hennes bolig.

Klageren hevder at hun ønsket å reservere boligen. Innklagede viser til tilsvaret og presiserer at ingen har fått reservere leiligheter i dette prosjektet. Under henvisning til ordlyden i kjøpekontrakten har dette åpenbart heller ikke vært intensjonen til kontraktsmotpartene.

Klageren hevder til slutt at hun ble misbrukt for at prosjektet skulle realiseres. Klageren var en av de første kjøperne i prosjektet, og utbyggeren var på det stadiet fremdeles langt unna det antall salg som måtte til for å realisere prosjektet.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder kjøp av leilighet i prosjektert bolig og misnøye med meglerens saksbehandling.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Innledningsvis vil Reklamasjonsnemnda påpeke at lov om eiendomsmegling § 3-1 omhandler plikten til å føre journaler, mens § 6-3 omhandler omsorgsplikten. Klagerens advokat har vist til § 3-1 i sine anførsler.

Før klagesaksbehandlingen ble igangsatt, er klageren informert om at krav om heving av kjøpekontrakten og ugyldighet må rettes mot selgeren som kontraktsmotpart, og at Reklamasjonsnemnda kun tar stilling til forholdet mellom klageren og innklagede. Reklamasjonsnemndas saksbehandling er skriftlig og det tas kun stilling til påstander som kan dokumenteres.

Reklamasjonsnemnda har ingen mulighet ved sin skriftlige behandling til å gå inn på i hvilken grad klageren ble gjort kjent med at hun underskrev en bindende avtale og ikke en reservering av leilighet. Den midlertidige kjøpekontrakten slår imidlertid fast at

”Denne avtalen er juridisk bindende mellom partene. Avtalen forplikter til å undertegne endelig kjøpekontrakt, samt å overta leiligheten til avtalte betingelser.”

Den midlertidige kjøpekontrakten består av en side med lite tekst, og dette innleder kontrakten etter heading hvor prosjektets navn, utbyggers navn og leilighetsnummer fremkommer. Teksten er således ikke på noe vis skjult eller vanskelig tilgjengelig. Kjøpekontrakten er underskrevet av klageren. Klageren kan etter dette ikke høres med at hun ikke fikk tilstrekkelig informasjon om at hun underskrev en bindende avtale.

Reklamasjonsnemnda har ingen mulighet til å vurdere hvordan eller når klageren fikk seg forelagt salgsoppgaven, men merker seg at klageren har skrevet under på følgende:

”Kjøper har fått seg forelagt følgende dokumenter før signering: Salgsoppgave, leveransebeskrivelse, plan- og prosjekttegninger.”

Spørsmålet om hvorvidt innklagede har påført teksten i den midlertidige kjøpekontrakten i ettertid som antydet av klageren, er ikke egnet til behandling av Reklamasjonsnemnda, jf Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester punkt 2.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.