Klage nr:
125/10

Avgjort:
04.11.2010

Saken gjelder:
Meglers utlegg og vederlag

Foretakets navn:
Privatmegleren Drøbak

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. november 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig. Oppdragsavtalen er underskrevet 30. april 2010. Klageren er misfornøyd med innklagedes saksbehandling. Klageren bestrider innklagedes krav mottatt etter at salgsoppdraget ble trukket.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Oppdragsavtale ble inngått. Innklagede skulle skaffe takstmann og fotograf. Takst ble foretatt og i denne fremkom det et stort antall ordfeil, feilopplysninger og taksten var svært negativt formulert. Innklagede tok kontakt med innklagede og ønsket ny takst av en annen takstmann. Dette skal han også ha blitt rådet til på det sterkeste. Klageren ga da skriftlig beskjed til innklagede om at han ønsket en ny takst og ville skaffe takstmann selv. Han ga beskjed om at prosessen skulle holdes tilbake til ny takst var ferdig. Dette ble også meddelt per telefon.

Helgen etter var klageren på reise og mottok søndag ettermiddag telefon fra en bekjent som ville vite om klageren hadde lagt ut eiendommen sin for salg. Han sto på torget og så en vindusplakat med klagerens eiendom til salgs for kr 5,3 mill (ny takst var kr 6,8 mill).

Klageren møtte på innklagedes kontor mandag formiddag og avklarte at dette så han på som et kontraktsbrudd. Han meddelte det samme per e-post. Klagerne sa seg samtidig villig til å betale for bilder og takst, og presiserte at han ville ha spesifisert regning med underbilag. Klageren anfører at han på daværende tidspunkt ikke hadde mottatt signert oppdragsavtale fra innklagede. Kontrakt ble sendt i posten 7. juli 2010, hele 99 dager etter at klageren signerte den, til tross for at den var etterspurt flere ganger.

Den 8. juli mottok klageren faktura på kr 21 603. Klagerne skrev da umiddelbart tilbake til innklagede at han ikke godtok dette og ba samtidig om spesifisert regning. Begge de involverte meglere var da på ferie og 13. august 2010 mottok klageren spesifikasjonen.

Klageren poengterer følgende:

1. Innklagede poengterte i sitt svar til klageren at han kun krever direkte utlegg, samt et oppsigelsesgebyr som ifølge avtalen er på kr 9 900. I spesifikasjonen er dette endret til salgstilrettelegging kr 9 900.
2. Salgsoppgave kr 4 294. Det synes uetisk å kreve betaling for produksjon da det eneste som er brukt er vindusplakat som ble hengt opp i strid med hva som var avtalt.
3. Klagerne kan ikke se at han skal betale mer enn de direkte utlegg innklagede har hatt og som han kan benytte videre i salgsprosessen. På grunn av dette er salgsprosessen forlenget med 1,5 til 2 måneder.

Klagerne mener at innklagede har gjort en alvorlig feil da han la ut klagerens eiendom uten klagerens samtykke og til en ikke-avtalt pris. Klageren anfører at dette er brudd på avtalen og han bestrider derfor innklagedes krav om betaling for salgstilrettelegging og andre indirekte kostnader. Klageren anser det som rimelig å betale for de tjenester han fortsatt kan gjøre bruk av i salgsprosessen. Konkret er dette kr 5 625 som er utlegg for mottatt bildemateriell.

Klageren mottok inkassovarsel fra Saga services 18. august 2010.

Innklagede anfører:

Ved mottakelse av takstdokumentet som ble oversendt direkte fra takstmannen til klageren for korrektur, viste det seg at klageren ikke var fornøyd med en god del beskrivelser og formuleringer i dokumentet. Klageren kommenterte også dette overfor innklagede. Innklagede tok kontakt med takstmannen og sørget for at han gjennomgikk dokumentet en gang til, all den tid det inneholdt noen feilaktige beskrivelser og rene skrivefeil. Klageren var også svært misfornøyd med verdien takstmannen hadde kommet frem til. Da klageren ville ta en ny takst, forklarte innklagede at han i dette tilfellet ville måtte fremlegge begge takstene fordi innklagede ikke kan unndra en takst som er innkommet til innklagede, basert på klagerens (selgerens) utilfredshet med verdiansettelsen og at den ikke var ”selgende” i sin beskrivelse. Det ville etter innklagedes skjønn være helt feil å innhente flere takster med ulike beskrivelser og forskjellige verdiansettelser, for dermed å velge den beste.

Basert på at klageren vurderte frem og tilbake om han skulle innhente en ny takst, oppsto det en del usikkerhet og kommunikasjonssvikt på kontoret hvorvidt han skulle legge ut boligen. Markedsføringstidspunktet (at eiendommen legges på nett, salgsoppgave trykkes, henges i vindusutstillingen etc.) var allerede bestemt i god tid forut for klagerens nye vurderinger om han nå skulle ha ny takst. Beklageligvis ble eiendommen markedsført i salgsvindu (A3-ark med beskrivelser) dokumentert ved bilde. Da klageren ringte innklagede den aktuelle søndagen dette ble oppdaget, dro innklagede ned i løpet av 15 minutter og fjernet umiddelbart eiendommen fra vindusutstillingen. Forholdet ble beklaget overfor klageren. Ingen annen markedsføring av eiendommen ble gjort.

I e-post 21. juni 2010 dokumentert av klageren, sa han opp oppdraget med umiddelbar virkning. Ansvarlig megler forsøkte å føre en samtale med klageren om det oppståtte og det faktum at eiendommen og salgsprosessen i svært liten grad hadde tatt uopprettelig skade av at den ble markedsført i innklagedes vindusutstilling den aktuelle helgen. Til tross for innklagedes iherdige forsøk og beklagelser, samt forslag om bytte av saksbehandler internt hos innklagede, ville klageren si opp oppdraget. Han ba om at bilder som innklagede hadde bestilt og betalt skulle sendes ham. Oppsigelsen ble bekreftet skriftlig av innklagede i e-post av 2. juli 2010. Oppsigelsen ble bekreftet skriftlig av innklagede per e-post 2. juli 2010.

I oppdragsavtalen fremgår det på side 4 at oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene. Oppdragsgiveren betaler alle påløpte utlegg + eventuelle tillegg i henhold til avtalen, enten innklagede eller oppdragsgiveren sier opp avtalen. Det står videre at dersom oppdragsgiveren (klageren) sier opp oppdraget, skal det betales i tillegg et rimelig honorar stort kr 9 900.

Faktura ble varslet i innklagedes e-post av 2. juli 2010. I klagerens e-post av 5. juli 2010 skriver klageren at faktura vil bli betalt ved oversendelse av bilder og underlag, men han skriver også at han var ubundet av oppdragsavtale av 30. april 2010. I innklagedes e-post samme dag, bestred innklagede at klageren var ubundet av oppdragsavtalen og at klageren ville bli fakturert kun i henhold til oppdragsavtalen. Innklagede skrev videre at det er vanlig at man får dekket sine utlegg før bilder etc. overleveres nytt meglerkontor. Uansett valgte innklagede å oversende bildene før betaling var mottatt fra klageren, slik at klageren kunne fortsette prosessen med salg av huset hos annen megler uten unødig opphold. Det var en forutsetning at klageren ville oppfylle det han allerede hadde bekreftet skriftlig, nemlig at han skulle betale fakturaen. Faktura ble følgelig oversendt. Fakturaen ble bestridt av klageren i e-post av 16. juli 2010. Han ville ikke betale fakturaen før den ble spesifisert og sluttvederlaget ville ikke bli honorert.

Spesifisert faktura ble oversendt 6. august 2010, etter ferieavvikling.

Innklagede har dokumentert at de utleggene klageren er belastet, samt oppsigelsesgebyret, er kostnader innklagede har krav på og som han selv har lagt ut for. Alt er i henhold til oppdragsavtalen. Innklagede anfører at han har vist all mulig smidighet for at klageren skulle kunne fortsette prosessen med salg av boligen gjennom annen megler.

Innklagede har innrømmet og beklaget skriftlig overfor klageren feilen som er gjort. Det betyr imidlertid ikke at innklagede ikke har sine krav i behold etter inngåtte avtaler. Feilen som snarlig ble oppdaget og umiddelbart rettet, kan ikke sies å ha vært av såpass betydelig karakter at det skulle ha påført klageren et faktisk tap. Boligen er nå solgt og innklagede kan om ønskelig dokumentere at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers krav på dekning av utlegg og honorar for salgstilrettelegging.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom megleren og innklagede meglerforetak. Forholdet til takstmannen vil ikke bli vurdert, da det ligger utenfor Nemndas virkeområde.

Reklamasjonsnemnda har i denne saken ikke grunnlag for å kritisere innklagede for at han ga uttrykk for at han ikke kunne unnlate å opplyse om at det forelå en annen takst, selv om denne inneholdt feil og hadde for lav markedsverdi.

Oppdragstakeren har i utgangspunket krav på å få dekket de utlegg og det honorar som er nedfelt i oppdragsavtalen. Eiendomsmeglingsloven § 7-7 sier at vederlaget kan settes ned eller falle bort dersom det foreligger ”en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side”.

Det er beklagelig at innklagede i strid med klagerens instruks satte eiendommen i sin vindusutstilling. Denne ble imidlertid fjernet raskt. Det er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda at klageren har lidt noe økonomisk tap på grunn av denne feilen.

Spørsmålet vil så være om innklagedes feil er av en slik art at den kan føre til at vederlaget skal settes ned eller falle bort, jfr. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at denne feilen kan karakteriseres som en ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse”. Vederlaget kan således ikke kreves satt ned.

Reklamasjonsnemnda ser at innklagede i sin oppdragsavtale har en samlepost som heter ”Tillegg* til vederlag samlet (jfr. Pristilbud.) kr 10 589,00”. Også pristilbudet er underskrevet av klageren. Nemnda anbefaler likevel at alle utlegg som er avtalt, kommer tydelig frem i selve oppdragsavtalen og ikke bare gjennom en henvisning til andre dokumenter.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.