Klage nr:
128/10

Avgjort:
31.01.2011

Saken gjelder:
Manglende opplysninger om tvist mellom selger og nabo

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS avdeling Ullevål
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. januar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en andelsleilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kontrakt ble undertegnet 2. september 2009 med overtakelse 1. oktober 2009.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Leiligheten ble totalrenovert i 2008 og areal fra kjelleren ble innlemmet i boligarealet. I forbindelse med rehabiliteringen ble varmtvannstanken til leiligheten med tilhørende sanitærutstyr lagt til naboens kjellerbod. Videre ble stoppekran for flere leiligheter innlemmet i aktuelle andel og vannuttak for hagevann flyttet fra gavlvegg (leilighetens yttervegg) til bakgård via naboens bod. Det ble bygget en dobbel utebod som deles med den aktuelle naboen, der klagerne disponerer 2/3 av boden. Tidligere eier bodde selv i leiligheten i ett år før salg.

Før andelen ble solgt videre, pådro selgeren seg en tvist med nabo og boligselskapet der det avtalemessige grunnlaget for plassering av sanitærutstyr i kjellerboden bestrides. Styret i boligselskapet har besluttet at sanitærutstyret skal tilbakeføres til aktuell leilighet, hagevannet skal tilbakeføres (via klagernes leilighet) og felles stoppekran skal flyttes fra klagernes boareal til fellesarealet. Videre skal uteboden likedeles med naboen. Tvisten er per klagedato ikke løst.

Innklagede ble informert om konflikten mellom selgeren og naboen, samt boligselskapet, forut for salget i september 2009. Denne informasjonen ble ikke videreformidlet verken fra tidligere eier eller innklagede til klagerne som kjøpere. På visning ble de muntlig informert om skjevdelt utebod som skulle likedeles. Det ble på en senere visning fastholdt at bodarealet ikke skulle endres og at dette var akseptert av boligselskapet.

Klagerne ble gjort kjent med konflikten via nabo etter innflytting, og gjennom ”en seanse” der representanter fra boligselskapet med advokat, samt selger med advokat, uanmeldt dukket opp for befaring av utebod og forhold i naboens kjellerbod. I god tid etter innflytting videresendte innklagede en velkomstmappe fra boligselskapet, der boligselskapet tok forbehold om den beskrevne tvisten.

Klagerne hevder at innklagede har utvist dårlig meglerskikk idet innklagede burde skjønt at informasjonen han hadde om andelen er en heftelse ved leiligheten som ville få betydning for salget, både pristilbud og avtaleinngåelse. Dersom klagerne hadde blitt gjort oppmerksom på konflikten og dens omfang, ville de avstått fra kjøp i denne prisklassen.

Det fremgår av klagernes brev av 3. januar 2011 at konflikten var et faktum i god tid før salget. Klagerne viser til styrevedtak 16. juni 2009 og brev fra selskapets advokat til selgernes advokat datert 6. januar 2009. Innklagede ble informert om konflikten og dennes betydning for leiligheten i et brev fra boligselskapet av 16. juni 2009.

Klagerne fastholder at de ikke ble informert om heftelsene ved boligen forut for kontraktsinngåelse, verken skriftlig eller muntlig, av innklagede eller selgeren. Slik informasjon fikk klagerne fra innklagede etter innflytting.

Klagerne krever en kompensasjon for medgått tid på til sammen kr 15 000.

Innklagede anfører:

Innklagede bestrider klagernes påstand om at innklagede ikke har opptrådt i henhold til god meglerskikk.

Klagerne mener de ikke mottok informasjon om uenighet med naboen og styret i borettslaget vedrørende utebod, stoppekran og noen rør i boden. De hevder at dersom disse opplysningene hadde vært gitt, ville de ikke kjøpt leiligheten.

Innklagede har fått skriftlig bekreftet, både fra selgerne og saksbehandleren, at den aktuelle informasjonen er gitt på visning både av innklagedes saksbehandler og av selgerne. Ifølge selgerne kan også moren til den ene selgeren (heretter kalt A) bekrefte at slik informasjon ble gitt da hun holdt noen av visningene hvor klagerne var til stede. Selgerne har videre opplyst at konflikten ble tatt opp på kontraktsmøtet i oktober 2009.

Innklagede bestrider også kravet på kr 15 000 som ble mottatt 4. januar 2011, angivelig for klagernes medgåtte tid blant annet til å fremme klagen. At Reklamasjonsnemnda har anledning til å idømme megleren et slikt ansvar, er en hittil ukjent praksis for innklagede.

Den fremlagte verdiuttalelsen fra et annet meglerkontor, bygger så vidt innklagede kan se på feil forutsetninger, spesielt dersom den nevnte tvisten nå finner sin endelige løsning. Innklagede viser til e-post fra selgerne hvor det bl.a. står følgende:

”Vi merker oss også at taksten fra […], datert 30.08.10, altså for over 4 mnd siden, først er presentert nå. Likeledes merker vi oss at takstmannen ikke ser ut til å ha hatt adgang til salgstaksten, hvor begrepet ”disponible rom” forekommer, en ganske vanlig betegnelse i […] når utbygging i den verneverdige bebyggelsen ikke alltid fullt ut kan tilfredsstille dagens nybyggerkrav, men likevel fungerer meget godt som bolig. [gjengitt med skrivefeil]

1. Plassering av varmtvannsbeholder i naboens bod er regulert av en privatrettslig avtale med naboen, som for øvrig også omfatter utebodplassen. Det har aldri vært tale om en flytting av beholderen.

Varmtvannsbeholdere plassert i naboens bod er ikke uvanlig i […] slik var det også i vår forrige bolig der, i […] da vi flyttet dit. Vi er kjent med at [innklagede] fortalte oss at ved et nylig eierbytte forlange Styret i […] at varmtvannsbeholder for 2. etasje skulle plasseres i naboens bod i kjeller. Forskjellen er at vi betalte naboen en meget stor sum for denne plasseringen. At det ikke er snakk om noen flytting har [klagerne] vært klar over hele tiden.

Det har derfor ikke vært snakk om tap av noe soverom. Dette vet [klagerne] meget vel. Forholdet er ikke omtvistet.

2. Flytting av husets hovedstoppekran har de vært gjort oppmerksom på hele veien. Kostnader til dette bæres av rørleggerfirmaet, som ved en glipp ikke flyttet denne under utbyggingen. Naboen, som sitter i valgkomiteen for Styret, har motsatt seg at føringen for fellesrørene til stoppekranen går gjennom hennes bod hvor de knapt vil synes bak en bokshylle, til tross for at Styret har gitt sin godkjenning til dette, og borettslaget har rett til slik føring. Der har man stått i over to år …. Styret bruker ikke sin styringsrett her. Men dette blir løst nå meget snart.”

Innklagede vil på nytt avvise klagernes påstand og har for øvrig mottatt ovennevnte informasjon fra selgerne om at saken nå vil finne sin løsning. Dette kunne også bekreftes av borettslaget.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne presiserer at det synes å falle på sin egen urimelighet at de skulle ha fremmet denne saken dersom de hadde fått den omdiskuterte informasjonen forut for kjøpet. Klagernes hovedanliggende er å få vurdert spørsmålet om brudd på god meglerskikk. De øvrige krav i tilknytning til kjøpet rettes gjennom eierskifteforsikringen.

Når det gjelder anførslene om at informasjon skal være gitt på visning, stiller klagerne seg undrende til dette. Klagernes første møte med A var ved overtakelse av leiligheten. Hun ga da uttrykk for at hun ikke var så kjent med de arbeidene som var gjort, en informasjon som står i skarp kontrast til informasjonen klagerne i ettertid har fått fra håndverkerne som var involvert i renoveringen. Klagernes andre møte med A var da hun sammen med en av selgerne og hans advokat møtte på befaring i klagernes hage for å se på skilleveggen i uteboden, sammen med naboen og representanter fra styret. Dette var etter at klagerne hadde flyttet inn,. De ble kontaktet av A, den ene av selgerne og hans advokat, med forsikring om at dette kunne de ta med stor ro. Det ville ikke bli aktuelt lå flytte noen vegg. Det var først etter dette og etter at klagerne mottok kopi av brev datert 22. september 2009 fra boligselskapet til innklagede, at de ble klar over konflikten. Klagerne møtte ikke A på visning.

Heller ikke selgeren ga noen informasjon på visningen. Ved en anledning på direkte spørsmål om inspeksjonsluken plassert i boligarealet i kjelleren, skal han ha svart at han ikke var sikker på hva det var. At luken skjulte en stoppekran var ikke oppsiktsvekkende. Det faktum at dette var en stoppekran for hele bygget, og at den var en del av den pågående konflikten var åpenbart noe selgeren var kjent med og som han skulle ha informert klagerne om.

Innklagede nevnte tidlig i prosessen at det var snakk om å flytte veggen i boden. Forut for siste budgivning gjorde han klagerne oppmerksomme på at de nå kunne se bort fra dette. Ifølge innklagede hadde boligselskapet godtatt skjevdeling av boden, idet den i sin helhet var oppført i klagernes have, i motsetning til andre dobbeltboder som er oppført i skillet mellom haveparseller. Han nevnte aldri at det var anlagt en hovedstoppekran i leiligheten som måtte flyttes. Innklagede nevnte ikke på noe tidspunkt forut for kjøpet at det var en omfattende konflikt mellom selgerne, boligselskapet og naboen.

Det fremgår ikke av salgsoppgaven eller kontrakten at det skulle foreligge feil, skader, påbud, heftelser eller andre krav som vedrører eiendommen. Snarere tvert om. I egenerklæringsskjemaet svarte selgerne nei på punkt 13, hvor spørsmålet nettopp er om selgerne hadde slik kunnskap. Klagerne forklarer at dette er en forenkling av saken, idet boligselskapets vedtak i saken kan få betydning for klagerne. De viser til brev av 3. juni 2010 fra boligselskapets advokat hvor det blant annet sies:

”Oppnås ikke noen slik enighet innen ovennevnte frist ser imidlertid ikke [boligselskapet] annen løsning enn å fjerne de ulovlige installasjonene og bringe disse i samsvar med borettslagets vedtak så langt som mulig. En slik fjerning vil naturligvis ha betydelige konsekvenser for bruken av […]s tidligere leilighet.”

Det er således ikke riktig som innklagede sier at det ”aldri har vært på tale om en flytting av beholderen”.

Hva gjelder spørsmålet om hvorvidt boligarealet i kjelleren er å anse som soverom eller disponible rom, er klagerne overrasket over at innklagede åpenlyst tilkjennegir villedende markedsføring ved å vise til at begrepet disponible rom forekommer i borettslaget ”når utbygging i den verneverdige bebyggelsen ikke alltid fullt ut kan tilfredsstille dagens nybyggerkrav, men likevel fungerer meget godt som bolig.” Det fremgår av salgsoppgaven at leiligheten er markedsført som en 5-roms med have, og at det i underetasjen er tre soverom og et kontor. I nettannonsen er det vist til at det er fire soverom. Når innklagede er kjent med at de offentligrettslige krav ikke er tilfredsstilt kan det ikke benyttes begrepet soverom i markedsføringen. Dette må være et alvorlig brudd på god meglerskikk.

Det er ukjent for klagerne at konflikten skal være nær ved å finne sin endelige løsning.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om manglende opplysninger om pågående konflikt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klagerne og meglerforetaket. Forholdet til selgerne, eierskifteforsikringsselskap og borettslaget vil ikke bli vurdert.

Når det gjelder innklagedes undersøkelses- og opplysningsplikt, følger denne av eiendomsmeglingsloven § 6- 7, hvor det fremgår at oppdragstakeren før handel sluttes skal sørge for at kjøperen får opplysninger han har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen.

I denne saken har innklagede opplyst at salgsobjektet var en ”Lekker 5-roms med hage”. Det er lagt ved salgsoppgaven en ferdigattest som viser at det har vært ”vesentlig endring/reparasjon”. Det fremgår ikke av denne hva endringene består i. Spørsmålet er da om innklagede hadde en oppfordring til å undersøke nærmere hva endringene besto i og om han burde ha skjønt at det faktisk var bare en 4-roms han solgte. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å si at han burde forstått dette og undersøkt nærmere.

Klagerne har dokumentert at innklagede før handel ble sluttet var informert om krav fra borettslaget vedrørende tilbakestillelse av vannkran ute, at dobbeltbod skulle deles likt og naboens kjellerbod og bruk av denne til bl.a. tekniske installasjoner. Innklagede fikk disse opplysningene ved brev av 7. juni 2009 ved innhenting av ”megleropplysninger”. Denne type opplysninger er opplysninger som kan være av stor betydning for en interessent eller kjøper. Det er kritikkverdig og i strid med god meglerskikk ikke å gi slike opplysninger på en tydelig og dokumenterbar måte. Innklagede har anført at klagerne har fått slike opplysninger både fra selgerne, fra den ene selgerens mor og fra innklagede. Dette er imidlertid ikke dokumentert.

Klagerne har krevd en kompensasjon for egen medgått tid stor kr 15 000. Denne type krav kan bare kreves dekket i den grad det følger av alminnelige erstatningsrettslige regler. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert at de alminnelige vilkår for erstatning for dette kravet er oppfylt.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å unnlate å gi klagerne opplysninger av betydning for handelen, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7.