Klage nr:
129/10

Avgjort:
25.11.2010

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
Rønes ogamp; Engemobakken AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. november 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin fritidseiendom på fjellet. Klageren mener at innklagede ikke fulgte opp en interessent i budgivningsfasen. Klageren krever nedsettelse av innklagedes vederlag.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Prisforlangende for eiendommen var kr 950 000, som var lik taksten. Eiendommen ble solgt for kr 920 000. Kravet om nedsettelse av innklagedes vederlag er basert på manglende informasjon/varsling til en interessent (A) om at det var kommet inn bud med akseptfrist kl 1000 tirsdag 10. august 2010. Budet ble protokollert kl 1545 mandag 9. august. Klageren ble først informert kl 0915 dagen etter, 45 minutter før utløpet av akseptfristen.

As bankforbindelse sendte en klage til innklagede. A hadde gitt beskjed om at hun var svært interessert i å kjøpe hytta og hun hadde avtalt finansieringsmøte med sin bank dagen etter. Hun hadde avtalt med innklagede at hun skulle bli orientert om innkommende bud. Da hun ringte innklagede tirsdag kl 1030 for å varsle om at hun ville sende inn et bud på kr 950000, fikk hun beskjed om at hytta var solgt for kr 920 000 med akseptfrist kl 1000. Det hadde derfor ingen hensikt å legge inn budet. Dette er bevitnet av interessentens bankforbindelse.

Klageren anfører at innklagede ikke har utført meglertjenesten slik som klageren hadde grunn til å forvente. Klageren viser i den forbindelse til vedlagt dokumentasjon samt forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Innklagede har ikke benektet at A ikke ble varslet. Innklagede varslet ikke A til tross for at klageren ba om at alle interessenter måtte varsles. Det var en svært oversiktlig budsituasjon med én budgiver og én relevant interessent. Innklagede hadde god tid til å informere interessenten A og det var god tid til å informere klageren før utløpet av akseptfristen. Det var ikke noe incitament for innklagede til å anstrenge seg for å øke salgsprisen da den i dette tilfellet ikke ville påvirke honoraret (3,1 % av salgssum minimum 35 000). Klageren ble ikke informert om at det var en seriøs interessent som hadde avtalt time med sin bank.

Klageren har følgende kommentarer til innklagedes svar av 24. august:

Klageren har ikke klaget på, eller lagt til grunn for kravet, at innklagede ikke har avholdt visninger. I klagerens brev er dette nevnt generelt som en beskrivelse av faktiske forhold.

Klagerens bankforbindelse har i ettertid opplyst at A har god økonomi og at hun nå har kjøpt annen hytte i samme område. Innklagede skulle ringt og varslet henne om budet på kr 920 000 som hun lovet klageren 45 minutter før akseptfristens utløp. Klageren har ikke sagt at han var fornøyd med kr 920 000, han sa at bud under kr 920 000 ikke ville bli vurdert. Når det gjelder innklagedes svar om at han hadde forsøkt å ringe før stengetid på mandag, tas dette til etterretning, men dette er ikke registrert på klagerens mobil eller fasttelefon. Klageren hevder at dette synes merkelig og bemerker at innklagede ikke la igjen beskjed på telefonsvarer eller sendte beskjed per SMS. Beskjed på mobilsvar ble først lagt inn kl 0821 tirsdag morgen. Klageren er også forbauset dersom eiendomsmeglere bare formidler bud i kontortiden. Det klageren anser som tilstrekkelig tid, er om megleren har tid nok til å varsle alle interessenter. Det ble ikke gjort i dette tilfellet.

Innklagede anfører:

Klageren ble forsøkt kontaktet umiddelbart etter mottakelsen av siste bud (kr 920 000) om ettermiddagen mandag den 9. august, og det ble også gjort flere forsøk tirsdag før klageren ble tilgjengelig kl 0915. At selgeren ikke er tilgjengelig, kan ikke megleren holdes ansvarlig for, og det er innklagedes oppfatning at det heller ikke var hans ansvar å formidle bud på kveldstid utover normal arbeidstid så lenge akseptfristen var kl 1000 neste dag. Innklagede registrerer at klageren hevder at han fikk for kort betenkningstid, men at han valgte å akseptere budet selv om han hadde ytterligere en halv time til på seg før akseptfristen gikk ut.

Klageren ble informert mandag 9. august i forbindelse med innkommet bud om at det var ytterligere to interessenter til hytta. Han ble da presentert for den problemstilling at A hadde sagt seg interessert, men at hun ennå ikke hadde ordnet med finansiering og skulle i banken dagen etter. Klageren hadde således fått denne informasjonen da han tirsdag 10. august måtte ta stilling til om han skulle akseptere bud på kr 920 000, og han ga da uttrykk for at det ville være å gamble for mye dersom han skulle vente på denne avklaringen eller på en tredje interessent som hadde avtale om å låne nøkkel til hytta samme dag.

A ble varslet mandag 9. august om at det var kommet bud på eiendommen med frist samme dag, men at budet sannsynligvis var for lavt. Hun burde dermed forstått at det var risiko for at det kunne komme flere bud eller forhøyning av budet med andre/korte frister. At en kundebehandler i banken i ettertid har hevdet at A har god økonomi og at finansiering ikke var noe problem, anser innklagede som irrelevant i denne sammenhengen. I så fall kunne A fått nødvendig finansieringsbekreftelse og lagt inn bud allerede mandag 9. august. Innklagede har også registrert at A aldri kom med noe bud, selv ikke etter at hun fikk beskjed om at det forelå et bud på kr 920 000 som innklagedes medarbeider ikke visste om var akseptert.

På denne bakgrunn, samt tidligere korrespondanse i saken, avviser innklagede på nytt klagerens krav om nedsettelse av vederlag, idet han mener at det ikke foreligger noen forsømmelse fra innklagedes side i saken. Innklagede hevder at klageren både har fått informasjon om de aktuelle interessentene, og at han hadde tilstrekkelig med tid (45 minutter) til å bestemme seg for om han ville akseptere det aktuelle budet eller ikke. Innklagede påpeker i den forbindelse at han allerede dagen før hadde sagt hvilken pris han kunne vurdere å selge for. Innklagede hevder også at A ikke var noen reell budgiver på det tidspunktet akseptfristen for budet gikk ut, idet hun ikke hadde sin finansiering i orden. Hun hadde fortsatt ikke lagt inn bud da hun snakket med innklagede 1 ½ time etter at fristen var gått ut, til tross for at hun hadde fått beskjed om mottatt bud – ikke aksept – en time tidligere.

Klagerens ytterligere anførsler:

I klagen er anført at budet på kr 920 000 ble protokollert kl 1545. Det riktige er imidlertid at dette er tidspunktet for budgiverens signatur i budskjemaet. Av budjournalen som er vedlagt tilsvaret, fremkommer det at både tidligere bud på kr 890 000 og siste bud på kr 920 000 er protokollført kl 1611, og at innklagede har hatt kontakt med klageren på dette tidspunktet uten å informere om siste bud på kr 920 000. Dette finner klageren merkelig, men han anfører at det jo kan skyldes feilnotering.

Korrespondansen viser at det er uomtvistelig at innklagede ikke har kontaktet en interessent som har varslet stor interesse for eiendommen. Innklagede forventet isteden at interessenten skulle ta kontakt med ham. Interessenten (A) hevder at hun hadde en avtale om at innklagede skulle informere henne om mottatte bud. Klageren hevder at innklagede ble bedt om å varsle alle interessenter om det siste budet på kr 920 000. Klageren hevder også at innklagede hadde god tid til å kontakte ham på et tidligere tidspunkt, tlf, sms, telefonsvarer, e-post etc.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder budgivning.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Megler skal gjennomføre budgivningen i henhold til god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

I dette tilfellet måtte det forventes at innklagede utviste større aktivitet overfor interessent A enn det han hevder å ha gjort. Innklagede burde også gjort fremstøt for å få utsatt akseptfristen for budet slik at A fikk kontaktet sin bank først.

Innklagede burde også meddelt klageren budet raskere enn han gjorde.

Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede opptrådt på en slik måte at vederlaget skal settes ned med kr 15 000 i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må nedsette sitt vederlagskrav med kr 15 000.