Klage nr:
130/10

Avgjort:
04.11.2010

Saken gjelder:
Meglers krav på vederlag

Foretakets navn:
Privatmegleren Prestige

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. november 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Innklagede har hatt i oppdrag å selge klagernes bolig. Eiendommen ble ikke solgt, og innklagede sa opp oppdraget før oppdragstiden var ute. Partene er uenige om hva megler har krav på av vederlag.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne føler seg lurt av innklagede. De ønsker at Reklamasjonsnemnda skal vurdere saken.

Klagerne hevder at de ikke snakker godt norsk, og at de ikke har fått tilstrekkelig god informasjon. Klagerne (A og B) er gift og eier to leiligheter sammen. Kun A var til stede da oppdragsavtalen ble underskrevet og egenerklæringsskjema ble fylt ut, og klagerne hevder at A ble bedt om å undertegne for dem begge.

Videre har klagerne anført at innklagede har sagt at han ”kan fikse” verdivurdering på den andre leiligheten klagerne eide på ”så mye han vil”. Like etter mottok klagerne en prisvurdering på leiligheten de leier ut på kr 3 100000. Prisvurderingen var foretatt uten at innklagede hadde vært til stede. Klagerne hadde tidligere kjøpt leiligheten for
kr 2 300 000. Klagerne føler seg lurt til å inngå salgsoppdraget.

Klagerne hadde avtalt med innklagede at de ikke skulle betale noen faktura før leiligheten ble solgt. Klagerne mottok imidlertid faktura rett etter visning på leiligheten. Klagerne ringte og sendte e-post til innklagede. Innklagede sa da opp oppdraget fordi klagerne var ”vanskelige å samarbeide med”, og klagerne mottok en faktura på kr 70 000. Klagerne har betalt tre fakturaer; til takstmann, fotograf og salgsoppgaver.

Klagerne synes dette er altfor høy betaling for oppdraget ettersom leiligheten ikke ble solgt. Klageren fikk et bud på
kr 3 750 000, men før akseptfristen gikk ut, ba klagerne om at visninger skulle utsettes til høsten. Grunnen til dette var at B, som ikke underskrev på oppdraget, nå nektet å selge. Innklagede svarte ja til dette, og informerte ikke om at han uansett hadde krav på fullt vederlag. En måned senere sa innklagede opp oppdraget. Dersom klagerne visste at innklagede hadde hatt krav på fullt vederlag, ville de ha solgt.

I senere fremsatt brev fra klageren fremgår:

Klagerne har mottatt inkasso på faktura fra innklagede. Klagerne sliter økonomisk. A lever på dagpenger mens B ikke har inntekt. Klagerne har tidligere fått beskjed av innklagede om at fakturaen deles i tre eller fire deler. Klagerne fikk sjokk da de mottok faktura på kr 72 881,98.

Innklagede anfører:

Innklagede bekrefter å ha sendt varsel om forliksklage, men opplyser at denne stilles i bero inntil Reklamasjonsnemnda har behandlet saken.

Det som står i oppdragsavtalen, er det samme som har blitt sagt muntlig. Vilkårene som fremgår av oppdragsavtalen, er de samme som de fleste eiendomsmeglere bruker. Klagerne har tidligere gitt uttrykk for å ha kjøpt og solgt eiendom ved flere anledninger og det legges til grunn at dette har skjedd gjennom eiendomsmegler. Dette tilsier, etter innklagedes mening, at klagerne var kjent med hvilke vilkår som gjelder ved salg av fast eiendom og at det ikke burde være grunnlag for misforståelser.

Innklagede mener at klagernes norskkunnskaper ikke er så dårlige som det blir hevdet.

Innklagede vil på det sterkeste tilbakevise at innklagede har gitt oppdragsgiver opplysninger som står i motstrid til oppdragsavtalens innhold samt bidratt eller oppmuntret til dokumentforfalskning. Innklagede har forholdt seg til signert oppdragsavtale og egenerklæringsskjema fra begge hjemmelhavere. Dersom den ene av klagernes underskrift er forfalsket, er det utenfor innklagedes kontroll.

Det er riktig at innklagede avga verdivurdering uten å ha vært på befaring, men basert på opplysninger gitt av klagerne samt informasjon på eiendomsverdi.no. Dette er i strid med foretakets rutiner og er påtalt overfor innklagedes saksbehandler. Det skal aldri gis verdivurdering uten at eiendommen er besiktiget.

Innklagede vil imidlertid understreke at verdivurdering er gitt på et faglig grunnlag, og at det ikke er en ”fikset” eller urealistisk pris i forhold til boligens størrelse, beliggenhet og den opplyste standard. Dette har heller ikke tidligere vært noe tema mellom partene.

Innklagede erkjenner at det er gjort noen formelle feil med gjennomføringen av verdivurderingen, men kan ikke se at dette har påvirket innholdet av denne.

Innklagede er uenige med klagernes fremstilling av faktum og opprettholder sitt krav på vederlag og dekning av utlegg.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne innrømmer at den ektefellen som skrev under oppdragsavtalen, også tegnet underskrift for den andre ektefellen. Klagerne fastholder at dette skjedde i samråd med innklagede.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede fastholder at han ikke har noe med eventuell forfalskning av oppdragsavtalen å gjøre, og mener at det faller fullstendig på sin egen urimelighet at innklagede skal ha oppfordret til lovbrudd.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers krav på vederlag for bud på oppnådd salgssum, når selgeren ikke aksepterer budet.

Klagernes og innklagedes ytterligere anførsler er ikke referert fordi de retter seg mot forhold Reklamasjonsnemnda ikke kan behandle på grunn av krav til bevisførsel. Dette gjelder påstandene om dokumentforfalskning, påvirkning av takstmann og forsøk på å løse konflikten.

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om innklagede har bidratt til at oppdragsavtalen ble forfalsket, om klagerne hadde tilstrekkelig gode norskkunnskaper til å forstå innholdet av oppdragsavtalen og om innklagede ga uriktig informasjon om oppdragsavtalen muntlig. I denne saken kan Reklamasjonsnemnda kun vurdere meglers krav på vederlag ut fra den skriftlige oppdragsavtalen.

Det er uomtvistet at den ene ektefellen har signert oppdragsavtalen. Etter alminnelige avtalerettslige prinsipper anser Reklamasjonsnemnda at i alle fall A er bundet av denne avtalen. Reklamasjonsnemnda vil kun vurdere forholdet til denne ektefellen.

Oppdragsavtalen ble inngått 3. mai 2010. Partene har avtalt provisjon. I oppdragsavtalen på side 4 av 5 står det blant annet:

”Avtale om at megler skal ha vederlag dersom handel ikke er kommet i stand

”… Ved avtale om provisjonsvederlag tilkommer intet honorar hvis boligen ikke blir solgt. (no cure – no pay). Oppdragsgiver skal dog alltid betale de avtalte utlegg, samt vederlag for avholdte visninger og tilrettelegging.

Megler har rett til avtalt vederlag dersom det er oppnådd bud på avtalt prisantydning og oppdragsgiver velger å avslå.”

Videre står det i et annet punkt:

”I tilfelle oppsigelse/ utløp/ tilbakekalling av oppdraget er følgende avtalt

Oppdraget kan sies opp uten varsel av hver av partene. Oppdragsgiver betaler alle påløpte utlegg i henhold til denne avtale enten megler eller oppdragsgiver sier opp avtalen. Dersom oppdragsgiver eller megler sier opp oppdraget, eller oppdraget løper ut på tid betales i tillegg et rimelig honorar stort kr. 9.900,-, tilretteleggingsgebyr, samt vederlag for avholdte visninger… .”

Reklamasjonsnemnda behøver ikke gå inn på tolkningen av kontrakten. Det fremgår av e-post av 1. juni 2010 da klageren avslo budet på prisantydning at innklagede ikke ga noen informasjon om at innklagede likevel hadde opparbeidet seg krav på avtalt vederlag. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning følger det av kravet til god meglerskikk, herunder meglers opplysningsplikt i henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-3 (2) at dette skulle vært opplyst.

Innklagede har dermed bare krav på dekning av ”et rimelig honorar stort kr 9 900,-, tilretteleggingsgebyr, samt vederlag for avholdte visninger”. Innklagede har også krav på dekning av fakturerte utlegg i samsvar med oppdragsavtalen.

Reklamasjonsnemnda vil for øvrig påpeke at bruken av uttrykket ”no cure – no pay” kan virke misvisende i denne oppdragsavtalen.

Det er i strid med god meglerskikk å sende omstridte krav til inkasso.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å sende omstridte krav til inkasso. Innklagede har bare krav på betaling i henhold til Reklamasjonsnemndas bemerkninger.