Klage nr:
132/10
Avgjort:
25.11.2011
Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt
Foretakets navn:
Folk i Husan Eiendomsmegling Lofoten AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. november 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren har kjøpt en borettslagsleilighet gjennom innklagede. Klagerens bud ble akseptert 22.juli 2010. Klageren har krevet erstatning av innklagede for fremtidige maleutgifter for utsiden av leiligheten.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren var på visning i juni 2010. Som enslig mor ønsket klageren en bolig hvor hun ikke selv måtte stå for utvendig vedlikehold som maling. Klageren spurte innklagede spesielt om det krevdes egeninnsats på maling av hus og annet utvendig vedlikehold. Innklagede svarte at det trengte hun ikke tenke på, men at alt ytre vedlikehold og arbeid i forhold til det ble dekket av felleskostnadene i borettslaget.
Det fremkom heller ikke annet av salgsoppgaven eller borettslagets forskrifter. Klageren følte derfor at dette var en bolig som passet hennes situasjon.
Klageren fikk tilslaget som eneste budgiver på kr 755 000. Da klageren og selgeren møttes for å undertegne kjøpekontrakt, ble hun fortalt at hun selv måtte male utvendig. Selve malingen ble dekket, men klageren måtte selv besørge arbeidet. Klageren ble så overrasket at signeringen ble avsluttet.
Klageren kontaktet innklagede neste dag, og ga uttrykk for at hun følte seg lurt. Klageren hevder at hun ikke ville by på boligen dersom denne opplysningen hadde kommet frem tidligere i prosessen. Innklagede virket lite samarbeidsvillig og løsningsorientert. Klageren fikk beskjed at hun ikke kunne trekke seg fra kjøpet. Klageren ønsket da en kompensasjon for fremtidige malingsutgifter.
Leiligheten ligger i annen etasje, og klageren mener at hun ikke er kompetent til å utføre en malejobb selv og derfor må leie inn fagfolk. Innklagede ga et tilbud om kr 3 000 på telefon. Klageren svarte nei til dette.
Klageren kontaktet et malerfirma som anslo prosjektet til ca kr 15 000. Klageren tok igjen kontakt med innklagede og foreslo å holde tilbake kr 15 000 av kjøpesummen. Hun fikk et negativt svar, og ble fortalt at det snart ville løpe strafferente dersom hun ikke overførte avtalt beløp og signerte kjøpekontrakten.
Etter mange telefoner og samtaler med daglig leder følte klageren seg maktesløs. Klageren føler at kundebehandlingen har vært dårlig og at hun er den eneste som har ønsket å løse saken. Klageren har brukt et stort antall timer og telefoner for å rydde opp i saken.
Til slutt gikk innklagede med på at kr 15 000 ble holdt tilbake på klientkonto inntil partene kom til enighet. Klageren følte seg nødt til å godta dette da det ble ytret at strafferente snart ville inntre. Daglig leder forespeilet også at partene nok snart skulle komme til enighet i saken.
Innklagedes advokat skulle se på saken. Det fremkom av brev fra innklagede at de ikke kunne se at det var grunnlag for avslag på prisen, og at de mente at de ikke kunne se at de selv eller selgeren hadde opptrådt klanderverdig. Innklagede minnet også om ekstrabeløp ved forsinket frigivelse av pengene. Klageren stiller seg spørrende til lovligheten av dette.
Klageren vil påpeke at hun ikke klandrer selgeren. Innklagde har av ukjente årsaker gitt uriktige opplysninger om boligen. Klageren anser innklagedes tidligere tilbud om kr 3 000 per telefon som en innrømmelse for at han hadde gjort en mangelfull jobb.
Klageren føler seg nødt til å frigi beløpet ettersom hun ikke ønsker straffeutgifter slik det trues med.
Klageren ønsker erstatning for fremtidige utgifter for maling som hun hevder hun har blitt påført på grunn av meglers feilinformasjon. Tilbud på maleoppdrag er på kr 15 875.
Innklagede anfører:
Innklagede mener at det ikke foreligger grunnlag for å ta klagen til følge.
Saken gjelder salg av en leilighet. Salgsoppgaven ble godkjent av selgeren 10. mai 2010, og eiendommen ble umiddelbart lagt ut for salg. Åpen visning ble avholdt 26. mai 2010. Klageren møtte på den åpne visningen sammen med flere andre interessenter. I tillegg hadde klageren en separat visning sammen med et familiemedlem som bor i samme borettslag. Den 22. juli 2010 innleverte klageren et bud på leiligheten med akseptfrist samme dag, og med ønske om overtakelse snarest. Det forelå på dette tidspunktet ingen andre bud på leiligheten, og det kom heller ingen bud fra øvrige interessenter. Klageren forhøyet sitt bud tre ganger, senest til kr 755 000. Dette ble akseptert av selgeren samme dag.
Klageren ringte 23. juli 2010 og sa hun syntes det hadde vært en heftig budrunde og ville tenke over kjøpet til over helgen. Innklagede orienterte da om at budet var akseptert av selgeren og at dette ikke kunne gjøres om. Klageren ringte igjen 26. juli 2010 og sa hun nok ikke kunne stå ved kjøpet da hun slet med finansieringen. Innklagede opplyste da klageren om at finansieringen allerede var bekreftet OK av klagerens bank. På forespørsel fra innklagede innrømmet da klageren at hun angret på kjøpet, men at hun skulle vurdere enten å selge videre eller leie ut eiendommen.
I forbindelse med signering av kjøpekontrakt påsto klageren at hun hadde blitt informert av selgeren at hun selv måtte forestå utvendig maling av boligen. Hun påsto at hun på den åpne visningen spurte innklagede spesielt om akkurat dette, og at innklagede svarte ifølge klageren at det trengte hun ikke tenke på og at alt av ytre vedlikehold og arbeid ble dekket av felleskostnadene i borettslaget. Innklagede kan ikke erindre verken å ha blitt spurt eller å ha svart om dette.
Kontrakt og øvrige papirer ble signert og leiligheten overtatt av klageren 5. august 2010 under forutsetning av at kr 15 000 ble holdt tilbake på oppgjøret.
Innklagede presiserte i brev av 19. august 2010 at han verken kunne se grunnlag for innvendinger mot innklagede eller selgeren i saken. Innklagede la til grunn at en alle eiendommer trenger vedlikehold, og i henhold til borettslagsloven § 5-12 og § 5-17 skal alt utvendig vedlikehold utføres av borettslaget. Videre kan borettslaget bestemme annet i vedtektene. I dette borettslagets vedtekter er det ikke inntatt noen endringer av lovens normalordning. Heller ikke under husordensreglene under punktet Dugnad står det noe om at utvendig maling skal gjøres på dugnad. Innklagede oppfatter da at dette er et fellesanliggende for borettslaget.
Innklagde har ikke opplysninger om at det er noe påtrengende behov for utvendig vedlikehold av boligen. Derimot har styret i notene og årsberetningen til regnskapet for 2009 skrevet at de mener det er gjennomført vedlikehold som er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene. For øvrig viser regnskapet for borettslaget at det både i 2008 og 2009 var et betydelig overskudd, slik at behovet for løpende vedlikehold skal være dekket av den løpende husleien den enkelte andelseier betaler.
Innklagede er kjent med at borettslaget tidligere har praktisert en ordning hvor andelseierne selv har besørget maling av sin andel, mens borettslaget sto for innkjøp av maling. Dette fremgår imidlertid ikke av den innhentede dokumentasjonen fra forretningsføreren. Innklagede hevder at klageren var kjent med dette før hun innleverte sitt første bud, og da innklagede konfronterte henne om dette benektet hun det ikke.
Innklagede bekrefter at han muntlig har tilbud klageren en utbetling på kr 5 000 for å løse saken i forhold til de tilbakeholdte klientmidlene. Dette er ikke en innrømmelse av skyld eller ansvar.
Innklagede kan ikke se at han har opptrådt i strid med god meglerskikk eller at opplysnings- og undersøkelsesplikten er forsømt.
Innklagede kan heller ikke se at det er grunnlag for tilbakehold. Pengene står stadig på klientkonto i påvente av en løsning.
Klagerens ytterligere anførsler
Klageren mener det er hennes private sak hvordan hun velger å disponere leiligheten. Klageren mener innklagedes anførsler om dette gir feil fokus i saken.
Klageren uttrykte for innklagede hvorfor det var viktig for henne at hun ikke måtte utføre ytre vedlikehold med leiligheten. Innklagede var meget forståelsesfull og betrygget klageren om dette ikke var noe hun behøvde å tenke på.
Klageren bekrefter at hun informerte innklagede om at hun ønsket å tenke over salget. Klageren mener at det ikke stemmer at hun ringte samme og sa at hun ikke hadde finansieringen i orden. Klageren ringte og fortalte innklagede at hun selvfølgelig skulle gjennomføre kjøpet.
Innklagede har uttrykt at de ga klageren beskjed om at borettslaget fra år til år kan bestemme hvordan vedlikehold skal utføres. Klageren hevder at dette aldri har vært samtaleemne og er direkte løgn.
Etter samtale med malerfirma kom det frem at han anbefalte utvendig maling innen to år. Det var også nødvendig med en god del skraping først. Klageren mener innklagede må erstatte kostnadene til dette.
Klageren har brukt 14 dager av sin ferie til konstant jobbing med saken. Klageren har brukt mye tid på å forsøke å få tak i innklagede per telefon eller vente på svar. Innklagede var frekk i telefonen og lite behjelpelige.
Klageren mener innklagede prøver å sette henne i et dårlig lys.
Innklagedes ytterligere anførsler
Innklagede viser til tidligere anførsler om innhentede opplysninger og fastholder at innklagede ikke kan erindre og ha svart klageren på spørsmål om ytre vedlikehold. Sett i lys av den relevante salgsdokumentasjonen anser innklagede under enhver omstendighet at den informasjon som er gitt ikke er uriktig.
Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens fremstilling herunder at hun klart har gitt uttrykk for sine forutsetninger for interesse for eiendommen knyttet til vedlikehold.
Det er korrekt at klageren har blitt orientert om risikoen for forsinkelsesrenter og omkostninger ved rettslig tvist, både av ansvarlig megler per telefon og av innklagede i brev datert 19. august 2010. Innklagede mener dette er saklig og nødvendig informasjon om mulige konsekvenser, der slike standpunkt inntas under gjennomføring av kontraktsforhold.
Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagerens påstander om at innklagede ikke har vært tilgjengelige, men har forståelse for at klageren har opplevd at det har tatt tid å få konkrete tilbakemeldinger.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers opplysning om ytre vedlikehold av en borettslagsleilighet.
Klageren og innklagede er uenige om det ble fortalt på visningen at klageren ikke behøvde å stå for ytre maling av leiligheten. Når partene har forklart seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge større vekt på den ene partens forklaring enn den andres.
Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt kritikkverdig ved sin rådgivning vedrørende tilbakehold av kjøpesummen. Klageren har selv anført at hun ikke ønsker å rette et krav mot selgeren, men har likevel valgt å holde tilbake kr 15 000. Dersom dette tilbakeholdte pengebeløpet er urettmessig tilbakeholdt, risikerer hun at selgeren krever forsinkelsesrenter. Det ligger innenfor meglers rådgivnings- og omsorgsplikt å gjøre partene kjent dette.
Konklusjon:
Klageren avvises for så vidt gjelder spørsmålet om informasjon om utvendig vedlikehold. For øvrig fører klagen ikke frem.