Klage nr:
135/10

Avgjort:
31.01.2011

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Alta

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. januar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Oppdraget er undertegnet 12. juni 2009 og senere fornyet 22. desember 2009. Eiendommen ble ikke solgt i oppdragstiden. Klagerne er misfornøyde med innklagedes arbeid med salget og ønsker at alle eller deler av vederlaget ved megleroppdraget skal falle bort.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede har etter klagernes mening generelt vist liten entusiasme for salgsoppdraget.

Innklagede besiktiget ikke eiendommen, noe klagerne undret seg over. Etter en tid oppfordret de ham til å komme på besiktigelse for å øke hans entusiasme for oppdaget. Innklagede kom ikke, men forsikret klagerne om at entusiasmen var på topp. Da innklagede aldri var på befaring, fikk klagerne heller ikke ”Til Salgs”-skiltet til å henge på veggen, som det står i avtalen at de skulle få.

Det alvorligste, og som er bakgrunnen for at klagerne har valgt å sende en klage, er at innklagede påstår at klagerne har opptrådt rasistisk overfor en interessent og at innklagede via e-post, med kopi til interessenten, sa seg enig med henne i at klagerne hadde opptrådt rasistisk og at oppdraget ble sagt opp med øyeblikkelig virkning.

Interessenten var første gang i kontakt med innklagede 16. mars 2010 og ønsket visning. Klagerne vet at familien jobber innenfor reindrift og ba derfor innklagede informere henne om at eiendommen ikke egner seg for næringsvirksomhet, og at boligområdet heller ikke er regulert for slik virksomhet. Andre områder i kommunen er regulert for næringsformål, med større tomter og lignende. Klagerne nektet henne ikke å komme på visning, de ba bare innklagede om å orientere henne. Nesten tre måneder senere, den 7. juni, sendte innlagede en ny e-post med forespørsel om det passet at interessenten kom på visning. Klagerne spurte om han hadde orientert henne om eiendommen og næringsvirksomhet, men heller ikke denne gangen svarte innklagede på dette. Klagerne har to ganger bedt innklagede om å orientere interessenten om eiendommens egnethet, uten å ha fått svar på om eller på hvilken måte dette er blitt gjort. Svaret kom imidlertid 10. juni form av oppsigelse av oppdraget, fordi innklagede sa seg enig i at klagerne hadde opptrådt rasistisk. Til alt overmål med kopi til interessenten.

Etter klagernes syn er dette et alvorlig brudd på tillit og taushetsløfte mellom megler og oppdragsgiver. Resultatet er nå at klagerne opplever offentlig sjikane i de to nærmeste byene. De har fått vite gjennom andre at folk snakker om at klagerne ikke selger sin eiendom til hvem som helst, i hvert fall ikke til folk innenfor reindrift. Klagerne mener at dette gjør et salg av eiendommen vanskeligere. Det er små samfunn det her er snakk om, der alle kjenner alle. Dette er forhold innklagede kanskje burde forstått.

Klagerne har ikke nektet noen å komme på visning slik innklagede uttrykker det. Men de har orientert om hva eiendommen ikke egner seg til. Dersom innklagede hadde tatt seg bryet med å besiktige eiendommen han skulle selge, ville han hatt bedre grunnlag til å vurdere den og informere interessenter ut fra det.

Klagerne kan på ingen måte forstå eller godta at de har opptrådt rasistisk eller drevet med etnisk eller yrkesmessig diskriminering. Kommunen har tomter som er regulert til kombinert bolig- og næringsformål (som oftest for reindriftutøvere). Disse tomtene er på 2-2,5 mål, mens klagernes tomt er på 965 m2 og regulert til boligformål. Den ene av klagerne kommer selv fra en reindriftsfamilie, og ut fra hennes vurderinger er det helt klart at eiendommen ikke egner seg for reindriftsutøvere. Eiendommen er alt for liten for slik virksomhet.

Innklagede anfører:

På grunn av avstanden mellom innlagedes kontor og eiendommens beliggenhet (26 mil tur/retur), ga innklagede uttrykk for at han kunne påta seg oppdraget uten besiktigelse av eiendommen og heller ikke foreta visninger på eiendommen. Han forutsatte imidlertid at det var tatt ny takst og at alt av dokumenter kunne fremskaffes. I salgsoppgaven er det påpekt at innklagede ikke har besiktiget eiendommen, salgsoppgaven er akseptert av klagerne. I innklagedes timetilbud hadde han imidlertid tatt med pris for eventuelt visning med megler til stede, timetilbudet ble ikke akseptert av klagerne.

Det at innklagede ikke besiktiget eiendommen, og heller ikke var med på visning, har aldri vært et diskusjonstema før innklagede den 10. juni 2010 meddelte at han ønsket å si opp oppdraget fordi han følte at interessenten ble diskriminert ved at klagerne ikke ønsket henne på visning og i e-post av 12. april 2010 klart sier fra at eiendommen ikke passer for næringsvirksomhet;

”Hei. I vår gate er det ikke tillatt å drive næringsvirksomhet. Siden […] m/familie driver med reindrift, vil nok ikke vårt hus eller tomt passe for dem. …”

Til tross for at innklagede ved flere anledninger forsøkte å få organisert en visning med interessenten, uten å lykkes, og til tross for at interessenten i e-post av 9. juni 2010 klart sa at hun ønsket å benytte boligen til bolig etter reguleringsplanen, neglisjerte klagerne dette. Innklagedes oppfatning var at visning ble nektet som følge av at interessenten drev virksomhet som reindriftutøver og følgelig så innklagede det nødvendig å si opp oppdraget. Eiendommen har etter avtale med klagerne heller aldri vært markedsført som noe annet enn til boligformål.

I oppdragsavtalen/markedspakken inneholdt den bl.a. annonseringer i lokalavisen i inntil tre måneder. Boligen ble markedsført hver torsdag i boligavisen i over seks måneder uten tillegg i prisen. Dette ble meddelt klagerne, som ifølge innklagede uttrykte stor takknemlighet for det. Innklagede organiserte visninger med ca 10 interessenter, og totalt 15 interessenter var registrert som interessenter. Innklagede mottok i alt syv bud, hvorav det høyeste var på kr
2 400 000. Dette ble ikke akseptert av klagerne. Oppdraget gikk ut den 9. juli 2010 etter å ha vært fornyet en gang. Innklagedes utlegg i forbindelse med fornyelsen er betalt av klagerne, som da ikke hadde noen innvendinger verken til at innklagede ikke besiktiget boligen eller ikke var til sted e på visningen.

Innklagede ga i en senere e-post til klagerne uttrykk for at han kunne være villig til å la oppdraget stå ut oppdragstiden, siden denne var nært forestående, og det ble også gjort.

Innklagede kan vanskelig se at han kan klandres for sin håndtering av oppdraget.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne ønsker å kommentere feil i tilsvaret, og som er den direkte årsaken til at klagerne valgte å bringe saken inn for Reklamasjonsnemnda.

Innklagede skriver at klagerne nektet en interessent å komme på visning. Dette er feil, se e-postkorrespondansen. Derimot ba de om en bekreftelse fra innklagede på at han hadde informert interessenten om eiendommens egnethet som næringseiendom, denne bekreftelsen fikk de aldri. Ikke før de lenge etterpå fikk e-posten med kopi til interessenten, hvor de ble stemplet som rasister og hvor oppdraget ble sagt opp. Samtidig startet det ubehagelige folkesnakket, noe som gikk hardt inn på klagerne. Hva som er kommunisert mellom innklagede og interessenten i perioden mellom første henvendelse og oppsigelsen fra innklagede lenge etterpå, har klagerne ingen formening om, de er ikke informert om det.

Det er korrekt at innklagede tok oppdraget uten besiktigelse. Klagerne fant det noe underlig at innklagede ikke kom den korte vegen for å besiktige eiendommen. Som uerfarne selgere tenkte de at det var vel slik det fungerte. I ettertid har de fått vite at det er bare i helt spesielle tilfeller, hvor en eiendom er vanskelig tilgjengelig, at besiktigelse sløyfes. En time og 45 minutter på en bra veg til nærmeste nabokommune, kan vel knapt sies å være kjøring til en vanskelig tilgjengelig eiendom. Men, klagerne hadde godtatt det i sin avtale. Etter hver da klagerne følte at innlagedes entusiasme ikke var merkbar, oppfordret de innklagede til å komme og besiktige eiendommen. Innklagede sa at de kunne være trygge på at han var entusiastisk i forhold til å selge boligen. I tilsvaret sier innklagede at besiktigelse aldri var et diskusjonstema, dette kan han jo fortsatt hevde siden denne kommunikasjonen foregikk per telefon eller sms.

Klagerne har nå solgt boligen selv, til en høyere pris enn de bud de fikk i den perioden de hadde megler. Kjøperne er for øvrig henholdsvis reindriftsutøver og lærer. Reindriftsutøveren vil ikke ha eiendommen som utgangspunkt i sin næring, det vil han ha hos sine foreldre, fordi eiendommen ikke egner seg til det.

Klagerne har i ettertid kommet til at dersom de skal selge bolig igjen, gjør de det mest sannsynlig uten megler involvert i annet enn selve papirarbeidet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Klagerne skriver at de selv fant kjøperen og solgte boligen. Innklagede anfører at han fikk oppgjørsoppdraget etter at de fant kjøper. Kjøperen var med i budrunden mens innklagede hadde oppdraget, og ga bud stort kr 2 400 000 som den gang ikke ble akseptert av klagerne. Kjøperen fikk vite om eiendommen gjennom innklagede og de tok kontakt første gang med innklagede 11. mai 2010 og ga sitt bud på eiendommen 27. mai 2010.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne anfører at de ikke har sagt at de fant en kjøper, men at de solgte huset selv, ved at de tok kontakt med en interessent som hadde lagt inn bud. De visste at vedkommende var interessert og var villig til å gå høyere i pris enn tidligere bud.

At innklagede fikk oppgjørsoppdraget var vel ikke så unaturlig, siden alle papirer i saken allerede befant seg der. Dette ble også anbefalt av klagernes bankforbindelse.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder misnøye med meglers saksbehandling og ønske om bortfall/reduksjon av vederlag og utlegg ved oppdraget.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Innklagede har krav på dekning av utlegg i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-5. Spørsmålet er om det foreligger grunnlag for nedsettelse av innklagedes vederlag.

Eiendomsmeglingsloven § 7-7 lyder slik:

”Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort.”

Reklamasjonsnemnda må ta stilling til om det foreligger en ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse” fra innklagedes side i forbindelse med oppdraget.

Klagerne var informert om at innklagede ikke ville besiktige eiendommen eller foreta visninger av eiendommen. Dette er slik Reklamasjonsnemnda forstår det avtalt på forhånd og nedfelt i salgsoppgaven. Salgsoppgaven er godkjent av klagerne. Etter Reklamsjonsnemndas syn foreligger det ingen ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse” på dette punktet.

Klagerne anfører at de er misfornøyde med saksbehandlingen og at innklagede hadde liten entusiasme for oppdraget. Reklamasjonsnemnda har ikke tilstrekkelig dokumentasjon til å ta stilling til denne påstanden. Når det gjelder manglende ”Til Salgs” skilt, ser Reklamasjonsnemnda at det var avtalt at et slikt skilt skulle brukes i markedsføringen. Det er ikke dokumentert at klagerne har gjort innklagede oppmerksom på at skiltet manglet. På denne bakgrunn finner Reklamasjonsnemnda at innklagede nok har forsømt sine plikter, men at denne forsømmelsen ikke kan karakteriseres som ”ikke ubetydelig”.

I forbindelse med oppsigelsen av oppdraget har innklagede sendt kopi av oppsigelsen med medfølgende mailveksling til interessenten. Eiendomsmeglers taushetsplikt følger av eiendomsmeglingsloven § 3-6, som lyder slik:

”Foretak og advokater som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, ansatte og tillitsvalgte, samt andre personer med tilknytning til slike virksomheter, skal bevare taushet overfor uvedkommende om det de under utførelsen av sitt arbeid eller verv får vite om noens personlige forhold eller drifts- og forretningsforhold.”

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagende gjennom videreformidlingen av oppsigelsen har brutt sin taushetsplikt. Selv om Reklamasjonsnemnda ser at det kan være grunn til varsomhet med hensyn til å meddele grunnlaget for oppsigelse av oppdraget til interessenter, kan Reklamasjonsnemnda ikke se at innklagede har foretatt en ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse” på dette punktet.

I henhold til eiendomsmeglingsloven § 6-5 (2) kan hver av partene si opp et eiendomsmeglingsoppdrag. Reklamasjonsnemnda ser at det i ettertid kan reises spørsmål om innklagede skulle ha opptrådt på en annen måte i tiden rundt oppsigelsen og at saken kanskje kunne kommet i en annen stilling om oppsigelsen var gitt tidligere. Vurdert ut fra forholdene i tiden rundt oppsigelsen av oppdraget kan Reklamasjonsnemnda imidlertid ikke karakterisere innklagedes opptreden som en ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse”.

Både Norges Eiendomsmeglerforbund og Advokatforeningen har forbud mot diskriminering i sine etiske regler. Reklamasjonsnemnda vil for øvrig bemerke at spørsmål om diskriminering kan behandles av Diskriminerings- og likestillingsombudet.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem.