Klage nr:
136/10

Avgjort:
25.11.2010

Saken gjelder:
Arealsvikt

Foretakets navn:
Garanti Eiendomsmegling Kristiansand

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. november 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt er datert 7. mai 2010. Klagerne har etter overtakelsen oppdaget at leiligheten var mindre enn angitt og ønsker erstatning og/eller vedtak om at innklagede har brutt god meglerskikk.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

På finn.no var det opplyst at P-rom og boligareal i leiligheten var 64 m2. Visning ble holdt 29.april 2010. Klagerne så på leiligheten og merket seg at balkongen var relativt stor. De undersøkte derfor salgsoppgaven, der balkongen ikke var inkludert, idet det sto følgende:

Størrelse:

BRA 6 kvm, P-Rom 62 kvm.

P-rom: Entre, bad/wc, kjøkken, stue og 1 soverom.”

Klagerne gikk derfor ut fra at balkongen kom i tillegg til P-rom på 62 m2. De la inn bud med utgangspunkt i at leiligheten var på 62 m2 uten at balkongen var medregnet. Klagerne vant budrunden med et bud stort kr 1 620 000.

En tid etter kontraktssigneringen ble klagerne oppmerksomme på at leiligheten måtte være mindre enn oppgitt. De undersøkte salgsoppgaven og kom frem til samme svar som på visning. Dessuten leste de i finn-annonsen at leiligheten hadde et P-rom på 63 m2. De undersøkte da tilstandsrapporten hvor det ble opplyst i en liten setning at balkongen var medregnet som P-rom selv om den ikke tilfredsstilte krav til oppholdsrom. Leiligheten var 52 m2 uten balkong. Dette kom i tillegg til at finn-annonsen opplyste om en feilaktig størrelse.

Klagerne kontaktet innklagede per telefon for å informere om at det var gitt uriktige opplysningene i salgsoppgaven. Innklagede skal ha gitt uttrykk for at dette ikke var noen vesentlig mangel. Klagerne mente at opplysningene i markedsføringen var feilaktige og mangelfulle og de sendte derfor et brev til fagansvarlig hos innklagede.

Klagerne ble innkalt til et møte med fagansvarlig, samt daglig leder, for å diskutere hva som var skjedd. De fremmet et krav om erstatning da de mente opplysningene om leiligheten ikke samsvarte med de faktiske forhold, i tillegg til at de mente de risikerer et økonomisk tap ved et fremtidig salg som følge av denne villedende markedsføringen. Klagerne fikk senere skriftlig tilbakemelding fra innklagede. Innklagede mente at de ikke hadde lidt noe økonomisk tap, men tilbød likevel kr 5 000 for å avslutte saken og fordi innklagede ønsket fornøyde kunder. Klagerne aksepterte ikke dette tilbudet.

Kort tid etter dette la innklagede ut nøyaktig lik leilighet i samme borettslag hvor han i finn- annonsen og i salgsoppgaven opplyste at leiligheten var på 53 m2 pluss balkong på 9 m2. Dette mener klagerne tyder på at han selv mener det er den riktige måte å gjøre det på.

Innklagede anfører:

Innklagede erkjenner å ha oppgitt feil areal for P-rom i salgsoppgaven ved en feiltakelse. Uten å erkjenne at klagerne har krav på erstatning, har innklagede, i et forsøk på å forlike saken, tilbudt klagerne et engangsbeløp under forutsetning av at saken mot innklagede ble avsluttet. Klagerne har avslått dette. Innklagede ønsker fortsatt å forlike saken uten nemndsbehandling og tilbudet står derfor ved lag, forutsatt at saken trekkes og avsluttes mot innklagede og selger.

I salgsmaterialet som klagerne mottok før bud ble gitt, fremgår både korrekt P-rom av boligsalgsrapporten og feil oppgitt areal P-rom i salgsoppgaven. Klagerne var derfor gjort kjent med hva som var korrekt areal på P-rom før budgivningen. På kontraktsmøtet bekreftet klagerne overfor innlagede at disse opplysningene var kjent før avtale ble inngått. Klagerne besiktiget leiligheten før bud ble gitt.

Innklagede mener at det må være av avgjørende betydning at klagerne, i tillegg til å ha besiktiget boligen, gjennom boligsalgsrapporten var kjent med korrekt areal før budgivningen.

Under enhver omstendighet vil innklagede avvise at feilen i salgsoppgaven har påført klagerne noe økonomisk tap. Det kan dokumenteres at tilsvarende objekter i samme tidsrom er omsatt for en høyere pris. Den leiligheten klagerne kjøpte er solgt 21. mai 2010 og ligger i 4. etasje i motsetning til de andre. Markedsprisen på leilighetene stiger jo høyere opp i bygget de ligger.

Dersom klagerne fortsatt avslår innklagedes tilbud, og saken tas til behandling i Reklamasjonsnemnda, ber innklagede om at Nemnda kommer til at megler kan kritiseres for ikke å ha utført tilstrekkelig kontroll før videreformidling av opplysninger i salgsoppgave, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1), men at erstatning ikke tilkjennes som følge av at klagerne ikke kan dokumentere å ha lidt noe økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder arealsvikt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda behandler ikke forholdet mellom klagerne som kjøpere og deres selger, da dette ligger utenfor Nemndas mandat. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke slutte seg til innklagedes uttalelse om at det ikke foreligger noen vesentlig mangel. Videre går Reklamasjonsnemnda ikke inn på forholdet til takstmannen. Det er kun forholdet mellom klagerne og innklagede meglerforetak som vil bli vurdert.

Eiendomsmegleren har i henhold til lov om eiendomsmegling § 6-7 (2) nr 6 en plikt til før handel sluttes å gi kjøperen opplysninger om bebyggelsens arealer m.m. Det må kunne forventes at disse opplysningene er korrekte. I denne saken fremgikk det også av tilstandsrapporten at balkongen var medtatt i det oppgitte arealet, uten at dette er videreført i salgsoppgaven. I henhold til veileder til NS 3940 skal det fremgå hvilke rom som er medtatt i P-rom. I dette tilfellet har innklagede ført opp alle rom unntatt balkongen. Når takstmannen har tatt med balkongen i P-rom er det blitt et arealavvik på 9 m2.

Reklamasjonsnemnda finner det kritikkverdig av innklagede å oppgi feil areal på boligen.

For at klagerne skal ha krav på erstatning, må det imidlertid foreligge et dokumentert økonomisk tap. Et slikt tap er ikke dokumentert for Reklamasjonsnemnda, og Nemnda kan derfor ikke tilkjenne noen erstatning.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å gi feil opplysninger vedrørende areal. Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om klagerne har krav på økonomisk kompensasjon fra innklagede.