Klage nr:
137/10

Avgjort:
14.03.2011

Saken gjelder:
Feil opplysninger

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Buskerud Vestfold AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. mars 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en bolig gjennom innklagede. Kjøpekontrakten ble signert 19. april 2010 mens overtakelsen fant sted 28. mai 2010. Badet var ikke i en slik stand som klageren hadde forventet ut fra blant annet opplysninger i salgsoppgaven. Klageren mener innklagede ikke har overholdt sin opplysningsplikt.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne var interessert i en bolig formidlet av innklagede. De bodde på den andre siden av landet, og fikk derfor avtalt en privat visning med selgeren. Salgsoppgaven var allerede utarbeidet, og klagerne fikk en utskrift av denne fra selgeren.

Klagerne studerte salgsoppgaven nøye. Klagerne fikk også tilsendt rapport fra takstmann, og klagerne undersøkte om det var opplyst om mulige ”vesentlige mangler”.

Klagerne innga bud under den klare forutsetning av at boligen hadde de kvalitetene som fremgikk ved visningen og av salgsoppgaven. Det var opplyst blant annet at det var fin innredning, flislagt bad med varmekabler. De ga klart uttrykk overfor innklagede at de hadde meldt sin interesse fordi de kunne flytte rett inn, uten å foreta reparasjoner og oppgraderinger.

Klagerne mener at innklagede ikke har overholdt sin opplysningsplikt da det ble gitt feil opplysning om badet i tredje etasje. Blant annet var det ikke varmekabler på dette badet. Klagerne har kontaktet andre interessenter, og en interessent var blitt opplyst ved visning, både av innklagede og av selgeren, om at det ikke var varmekabler på badet på loftet.

Innklagede har i ettertid skrevet til klagerne: ”… Det er ved en incurie skrevet i salgsoppgaven at badet i loftsetasjen har varmekabel. Men i vedlegg til denne, side 8/11 i ekspertuttalelsen i bolig- salgsrapporten, er varmekabel ikke inkludert i bad i loftsetasjen. Vi beklager denne feilen.”

Klagerne hevder at badet er iskaldt selv om sommeren, og at dette burde blitt formidlet. Videre påpeker klagerne at innklagede har gitt uttrykk for at kjøpere bør granske ”ekspertuttalelsen” for å se om det var gitt feil opplysninger i salgsoppgaven.

I egenerklæringsskjema har selgeren bekreftet at det ikke er noen feil tilknyttet våtrommene. Det siver imidlertid vann fra dusjhjørnet og ut på gulvet.

Klagerne opplevde også vanskeligheter ved overtakelsen, da de ikke fikk overlevert nøkkel til garasje med en gang. Klageren kom langsveis fra og hadde naturlig nok behov for lagringsplass. Dette mener klagerne at de burde vært opplyst om. Dessuten var låsen til boligen treg. Dette ble først opplyst ved overtakelsen

Klagerne mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

I e-post 8. november 2010 har klagerne blant annet anført for Reklamasjonsnemnda:

Det har oppstått en dårlig lukt på badet på grunn av lekkasjen. Klageren har kontaktet et rørleggerfirma som mener at hele badet må totalrenoveres.

I e-post av 16. november 2010 har klagerne blant annet anført for Reklamasjonsnemnda:

Det er etter klagernes syn ikke tvil om at innklagede kjente til at det var skrevet feil i salgsoppgaven vedrørende badet, og synes at det er underlig at innklagede ikke opplyste om denne feilen.

Klagerne kan ikke si om innklagede kjente til at vannet fløt utover baderomsgulvet og flisfugene. Klagerne mener at dette utgjør et vesentlig kontraktsbrudd ved selgerens side.

Klagerne synes det er kritikkverdig at innklagede avfeiet klagernes henvendelse som en ”incurie”, som er et ord mange ikke forstår. Klagerne føler seg latterliggjort.

Innklagede anfører:

Innklagede har innhentet informasjon og videreformidlet dette i henhold til eiendomsmeglingsloven §6-7. Innklagede sendte salgsoppgave til selgeren for gjennomlesning og godkjenning før eiendommen ble lagt ut på det åpne markedet. Selgeren har i en e-post til innklagede påpekt ønskede endringer, men ga ikke beskjed om at opplysningen vedrørende varmekabel på badet i tredje etasje var feil. Innklagede antok på denne bakgrunnen at opplysningene i salgsoppgaven var korrekt.

Klagerne henvendte seg til innklagede da de etter overtakelsen oppdaget at varmekabler manglet. Dette var da ny informasjon for innklagede. Innklagede mener for øvrig det er høyst usannsynlig at han hadde denne informasjonene og kun informerte én budgiver om dette.

Innklagede anbefalte klagerne å sende en reklamasjon til selgerens eierskifteforsikring. Ved første behandling av reklamasjonen avviste eierskifteforsikringen kravet på den bakgrunn at eierskifteforsikringen ikke tok ansvar for skrevne rapporter, herunder salgsoppgaven. Innklagede tok umiddelbart kontakt med eierskifteforsikringen og krevde at de så på saken igjen og fjernet dette vilkåret med fraskrivelse av ansvar. Eierskifteforsikringen godtok dette, og har i ettertid fjernet vilkåret fra sine avtaler.

Klagerens krav ble behandlet av eierskifteforsikringen, men avvist med den begrunnelse at det ikke var vesentlige feil og mangler ettersom badet var fra 2000.

Innklagede mener at det ikke kan være erstatningsbetingende å skrive feil i salgsoppgaven som selgeren ikke selv har rettet, og avviser at han er erstatningspliktig. Innklagede kan heller ikke se at det foreligger noe vesentlig økonomisk tap for klageren, ved at innklagede ved en feil opplyste om at det var varmekabler i gulv på et bad fra 2000.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren mener at det må kunne forventes at en megler går gjennom boligssalgsrapporten før salgsoppgaven skrives.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers opplysningsplikt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Klagernes anførsler er vesentlig kortet ned, men er fremlagt for Reklamasjonsnemnda i sin helhet. Reklamasjonsnemnda vurderer ikke forholdet til selgeren eller takstmann. Klagerens anførsler vedrørende mangler, eierskifteforsikrning og takstmann er ikke referert. Klagernes spekulasjon om mulig motiv er heller ikke referert.

Om badet på loftsetasjen fremgår det i salgsoppgaven under ”standard”:

”… Baderom/wc med dusjhjørne, servant i skapseksjon med speil og sideskap. Ekstra skaprekke langs vegg. varmekabler og fliser på gulv, fliser på vegg.”

Varmekabler er ikke nevnt i taksten. Innklagede betegner feilopplysningen som en ”incurie”. Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi en slik feilopplysning. I klagesak 24/08 uttalte Reklamasjonsnemnda:

”Innklagede har gitt en feilaktig opplysning i salgsoppgaven. At det ikke var varmekabler burde vært avdekket bl.a. fordi det ikke var termostat på veggen. Heller ikke taksten nevner varmekabler. Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som er lidt som følge av innklagedes forsømmelse. På grunn av badets alder, kan ikke klageren kreve dekket alle kostnadene ved å få et nytt badegulv med varmekabler. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan tapet passende settes lik halvparten av gjengs kostnader ved å få installert varmekablene.”

Det er ikke fremlagt noen opplysninger tilsier at innklagede kan ha blitt forledet til å tro at det var varmekabler på badet. Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som er en følge av innklagedes forsømmelse med hensyn til å opplyse om at det var varmekabler på badet. Erstatningsansvaret omfatter hva det ville koste å få installert varmekabler med fradrag for den økte standard og økte levetid mv. som følger av at nytt badegulv legges. Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetning for å si noe om det eksakte erstatningsbeløpet.

I boligsalgsrapporten står det om badet: ”Noe dårlig fall til sluk, motfall fra dørterskel”. Dette er ikke gjengitt i salgsoppgaven. Etter Reklamasjonsnemndas syn er dette en opplysning som kan ha betydning for handelen og som en kjøper må kunne regne med å få, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1). Megler har en selvstendig opplysningsplikt, og det er ikke tilstrekkelig at opplysninger som skal opplyses etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 kun fremgår av vedlegg til salgsoppgaven.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å videreføre informasjonen fra boligsalgsrapporten om dårlig fall til sluk på badet. Denne informasjonen var imidlertid tilgjengelig for klagerne før budgivningen, da den fremgikk av boligsalgsrapporten som var vedlagt salgsoppgaven. Svakhetene ved badet er dermed ikke et tap klagerne kan kreve dekket av innklagede.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsom ved å gi feil opplysninger om loftsbadet og må betale erstatning i henhold til Reklamasjonsnemndas bemerkninger.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk for så vidt gjelder opplysningene fra boligsalgsrapporten. Dette gir imidlertid ikke klageren noe økonomisk krav mot innklagede.