Klage nr:
142/10

Avgjort:
25.11.2010

Saken gjelder:
Opplysning om parkeringsplass

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Hønefoss

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 25. november 2010. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Cathrine Wæraas Temmerud, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en hyttetomt som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt er undertegnet 20. april 2010. Klageren har i ettertid fremsatt klage på grunn av påstand om feilaktige opplysninger vedrørende parkering.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler

Klageren anfører:

Klageren har kjøpt en tomt gjennom innklagede. Da avtalen ble inngått, var ikke parkeringsplass noe tema. I salgsoppgaven står det at man kan parkere bilen ca 700 meter fra eiendommen. Da eieren viste frem tomten, ble det sagt at ”her kan man parkere”. Klageren gikk derfor ut fra at dette var uproblematisk.

I ettertid viste det seg at det ikke fulgte noen parkeringsrett til tomten. Det området som er beskrevet som bilparkering, eies av en annen grunneier enn den som har skilt ut den aktuelle tomten. I salgsoppgaven står det også at det kan parkeres ved ””[…]””, men ved visning av tomten ble det vist parkering på et annet sted. Klageren visste ikke på dette tidspunktet hvor ”[…]” var.

Selgeren og innklagede har i ettertid prøvd å få til en avtale med eieren av hovedbølet slik at klageren har mulighet til å parkere. I den ene forslaget har eieren forlangt kr 1 000 per år i parkeringsavgift og i det andre forslaget kan han gi vederlagsfri parkering som følger klageren som person og ikke eiendommen. Klageren kan ikke akseptere dette. Han mener denne parkeringsretten ikke vil ha noen verdi om klageren ønsker å selge eiendommen. En årlig leie er heller ikke beskrevet i salgsoppgaven. Klageren vil da bli avhengig av båt, og vil da ikke kunne bruke eiendommen hele året på grunn av is.

Klageren føler seg lurt av selgeren og innklagede. Han mener innklagede har brutt sin undersøkelsesplikt etter eiendomsmeglingsloven ved ikke å undersøke selgerens påstand om tillatelse til privat parkering på annen manns grunn. I følge eieren av hovedbølet har ikke innklagede vært i kontakt med ham om parkeringsrett før tvisten oppsto.

Klageren har vært i kontakt med moren til eieren av hovedbølet før kjøpkontrakten ble underskrevet angående rett til båtplass og fiske. Den eneste dialog vedrørende parkeringsrett var at klageren spurte om det medførte noen økonomiske konsekvenser ved å bruke den omtalte parkeringsplassen i salgsoppgaven. I ettertid viste det seg at den omtalte parkeringsplassen ikke lå på hovedbølets grunn.

Klageren finner det også merkelig at innklagede ikke forstår at en parkeringsrett som følger person og ikke eiendom ikke har samme verdi.

Klageren ønsker fortrinnsvis å heve kjøpet. Sekundært ønsker klageren et prisavslag som står i stil med verdiforringelse de nye opplysningene medfører. Hvis klageren skal beholde tomten, ønsker han et prisavslag på
kr 50 000 med forbehold om at det gis en parkeringsrett som anvist i salgsoppgaven. Denne kostnaden mener klageren at innklagede må dekke.

Innklagede anfører:

I salgsoppgaven står det at det er parkering ved […]. Dette er et lite sted som ligger i nordenden av innsjøen ved hovedveien.

Innklagede står fast ved at det som er beskrevet i salgsoppgaven om at det er ”offentlig vei frem til […] og at parkering skjer her. Herfra må man gå ca 700 meter eller ro tvers over til …odden.”

Innklagede avviser klagerens påstand om brudd på undersøkelsesplikten vedrørende parkering. Innklagede har aldri lovet skriftlig at det foreligger en tinglyst parkeringsrett på grunneierens eiendom.

Innklagede kan ikke kommentere hvorvidt det ble lansert en annen parkering enn den som står i salgsoppgaven. Dette er helt nye opplysninger for innklagede. Klageren har heller ikke nevnt dette under forhandlinger om å skaffe til vei en skriftlig avtale om parkering i ettertid.

Innklagede var ikke til stede på visningen som ble avholdt av selgeren.

Klageren innga bud 15. februar stort kr 230 000 med forbehold om båtrett på begge sider av vannet. Budet hadde ikke skriftlig forbehold om parkeringsrett på samme grunneiers eiendom.

Innklagede ba klageren ta direkte kontakt med grunneieren for å gjøre avtale om båtrett. Selgeren av tomten hadde ingen slike rettigheter å gi. Grunneieren har bekreftet at det ble tilbud parkering, båtplass og fiske til en samlet sum av kr 1 000 per år. Dette tilbudet ble fremsatt før klageren fjernet sitt forbehold i budet, og budet ble akseptert av selgeren.

I e-post fra grunneieren står det:

”om det er slik at parkering skulle ha fulgt hyttetomta, å dette er noe som er påkrevd å gi, har jeg sakt at det sikker lar seg ordne. Men at jeg fremdeles ønsker kr 1 000 for båtplass og fiske.

…[klageren] ønsket at avtalen mellom meg og dem skulle tinglyses, jeg sa meg villig til dette” (gjengitt med skrivefeil)

Forslag til avtale om parkeringsplass mellom grunneieren og klageren ble utarbeidet.

I salgsoppgave går det frem at eiendommen selges som den er, jf avhendingslova § 3-9. Dette betyr i praksis at dersom klageren hadde spesielle planer for eiendommen måtte han selv, som profesjonell i eiendomsbransjen i mange år, sørge for at eiendommen hadde de ”egenskapene” som var nødvendig for hans planer videre.

Med bakgrunn i at det aldri har vært skriftlig lovet tinglyst parkering på grunneierens eiendom, avviser innklagede klagerens krav som direkte urimelig.

Innklagede minner om at han har fremskaffet et skriftlig forslag til avtale som grunneieren har sagt seg villig til å tinglyse. Klageren har avvist dette.

Klagerens ytterligere anførsler

Klageren vil påpeke at det ikke er lovlig å parkere slik det er beskrevet i salgsoppgaven. Klageren synes det kan virke som at innklagede ikke har forstått fakta i saken.

I salgsoppgaven beskrevet parkering på en eiendom tilhørende et annet gårdsnummer enn den tomten er skilt ut fra. Her kan klageren ikke parkere. Klageren har fått tilbud om en parkeringsrett ved ”[…]”. Parkeringsretten følger kun klageren som person og kan ikke brukes ved en eventuell ny eier. Den nye parkeringsplassen klageren er tilbudt ligger ca 1,5 km fra hyttetomten, mens den opprinnelige parkeringsplassen beskrevet i salgsoppgaven ligger ca 700 meter fra tomten.

Klageren mener dette er en så vesentlig mangel at det er grunnlag for heving av kjøpet eller et prisavslag på kr 50 000.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder om innklagede har gitt feil opplysninger om parkering ved salg av en hyttetomt.

Reklamasjonsnemnda vil påpeke at forhold mellom klageren og selgeren ikke vil bli behandlet, og at innklagede ikke er ansvarlig for opplysninger selgeren ga om parkeringsplass på visingen.

Det foreligger ikke holdepunkter verken i salgsoppgaven, budjournalen eller kjøpekontrakten for at klageren har krav på noen annen eller bedre parkeringsrett enn den klageren har fått tilbud om. Riktignok ser Reklamasjonsnemnda at salgsoppgaven burde ha presisert at parkering måtte avtales særskilt, på samme måte som det er presisert at båtplass og rett til fiske måtte avtales.

Ut fra de opplysninger som er fremlagt, kan ikke Reklamasjonsnemnda ta stilling til avstanden mellom mulig parkering og hyttetomten.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klageren har rett til erstatning.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å ha gitt mer spesifikke opplysninger om parkering. For øvrig fører klagen ikke frem.