Klage nr:
144/10

Avgjort:
21.02.2011

Saken gjelder:
Meglers utlegg/vederlag

Foretakets navn:
Torgallmenningen Eiendomsmegling AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. februar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig. Oppdragsavtalen er undertegnet av partene. Av oppdragsavtalen punkt 4B fremgår at den ble undertegnet 5. mai (årstall mangler). Klageren er misfornøyd med innklagedes saksbehandling og krever nedsettelse av vederlaget med kr 20 000.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Innklagede var svært dyktig til å selge seg selv. Han sa ifølge klageren at det ikke skulle være noe problem å oppnå en pris lik takst på kr 1,3 mill. Innklagede var muligens noe dyrere enn andre, men dette ble kompensert med høyere pris enn hos andre meglere. Meglerhonoraret var på ca kr 90 000. Salgssummen ble kr 1 220 000. Det tok ca tre måneder før dette budet kom, og klageren hadde ikke annet valg enn å selge til denne prisen da han ikke hadde likviditet til å vente lenger.

I tillegg var han nødt til selv å stille på flere visninger, da innklagede ikke hadde folk på vakt på sommeren. Klageren ønsket på slutten egentlig å si opp oppdraget hos innklagede og selge selv, men hadde ikke råd til å sitte på leiligheten lenger. Han skjønner ikke at den jobben innklagede skal ha gjort her kan være verdt kr 90000. Klagerne ønsker å få redusert pris til kr 70 000.

Innklagede anfører:

Det var avtalt en totalpris for oppdraget på kr 85 000. Klageren er gitt salgsgaranti, hvoretter innklagede ikke hadde kunnet gjøre gjeldende krav av noen art dersom oppdraget hadde løpt ut eller blitt sagt opp av klageren.

Av oppgjørsoppstillingen fremgår at innklagede har belastet oppgjøret med kr 85 000 i samsvar med det avtalte. Det understrekes av innklagede at premie for eierskifteforsikring ikke er en del av meglerens vederlag.

Videre presiserer han at oppdragsavtalen innebærer at innklagede har inngått avtale med klagerne om provisjon i samsvar med foretakets minimumsprovisjon (kr 49 900) og at det i tillegg var avtalt redusert pris for markedsføring
(kr 5 000 mot normalpris kr 10 000). For øvrig ble det avtalt at vederlag for gjennomføring av visning var begrenset til én visning, noe som avviker fra foretakets normale praksis og prisliste, om at vederlag skal beregnes per visning.

Det gjennomførte oppgjøret er i samsvar med det avtalte.

Ansvarlig for salget var foretakets daglige leder, som er en erfaren megler.

Det fremgår av korrespondansen at det ikke på noe tidspunkt er blitt lovet klageren en pris stor kr 1 300 000. Derimot har innklagede og oppdragsgiveren (klageren) håpet og trodd på en pris høyere enn salgsprisen (kr 1 220 000). Klagerne har i sin e-post datert 9. august 2010 gjort gjeldende at han nærmest ble lovet å oppnå takst. Uttalelsen synliggjør og underbygger klart innklagedes syn, herunder at det ikke under noen omstendighet er gitt en form for garanti for salgsprisen fra innklagede. Det er imidlertid klart at innklagede har uttrykt forhåpning om at takstverdien kunne oppnås, noe som er naturlig hensett til at verditakst normalt må forventes å uttrykke antatt markedsverdi.

Innklagede presiserer at uttrykt forhåpning om å oppnå den verdivurdering som følger av verditaksten naturligvis ikke innebærer en lovnad fra innklagedes side. Som innklagede har redegjort for, er det markedet som bestemmer hvilken pris et objekt kan oppnå. Megleren kan selvsagt ikke holdes ansvarlig for at objektet ikke oppnådde den prisen selgerne ønsket seg.

Innklagede bemerker videre at salgsprosessen og antallet visninger i seg selv taler for at markedsprisen er oppnådd, og det er i alle tilfeller ingen indikasjon i saken for at innklagede har gjennomført oppdraget på en utilfredsstillende måte.

Innklagede har gjennomført samtlige fellesvisninger, og bidratt til å gjennomføre privatvisninger. Det er enighet om at innklagede ikke har stilt på samtlige privatvisninger, all den tid han ikke har hatt anledning til på ethvert tidspunkt å håndtere private visninger på kort varsel. Det kan i denne sammenheng stilles spørsmål ved om det ligger til meglerens plikter til enhver tid å være tilgjengelig for private visninger. Etter innklagedes oppfatning er dette en service som med fordel kan ytes, men det kan ikke oppstilles krav om at megleren til enhver tid er tilgjengelig for å gjennomføre private visninger.

Klageren har inngått avtale om eiendomsmeglingstjenester mot totalpris for vederlag og utlegg stor kr 85 000. Det faktum at han i etterkant finner å stille spørsmål ved om den jobben innklagede har gjort er verdt prisen, er i prinsippet uten betydning så lenge det ikke fremsettes en konkret reklamasjon og herunder tilkjennegis på hvilken måte megleren har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Innklagede gjør gjeldende at det ikke hefter mangler ved utførelsen av oppdraget. I alle tilfeller gjør han gjeldende at det ikke har funnet sted en ikke utbetydelig pliktforsømmelse. Innklagede gjør på denne bakgrunn gjeldende at klagen ikke tas til følge.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om nedsettelse av meglers vederlag.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda har kun skriftlig saksbehandling. Når det gjelder påstanden om at innklagede skal ha uttalt at det ikke var noe problem å oppnå takst på kr 1,3 millioner, er dette imøtegått av innklagede. Der hvor partene uttaler seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan Reklamasjonsnemnda ikke tillegge den ene partens uttalelse større vekt enn den andres. Saken må derfor avvises på dette punktet.

Det er opp til partene å avtale størrelsen på meglerens vederlag. I denne saken er det i oppdragsavtalen avtalt et vederlag på 3,9 % eller minimumsprovisjon kr 49 900 ved salgssum under kr 1 280 000. Det skal bare betales vederlag for én visning uavhengig av antall visninger som megler avholder. At andre foretak har en lavere provisjonssats eller minimumsprovisjon, gir ikke grunnlag for nedsettelse av vederlaget. .

Lov om eiendomsmegling § 7-7 lyder slik:

”Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakerens side, kan oppdragsgiveren kreve at vederlaget settes ned eller faller bort.”

Det er ikke dokumentert at innklagede har påtatt seg å delta på alle privatvisninger.

Det foreligger derfor ingen pliktforsømmelse som kan medføre nedsettelse av innklagedes vederlag.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.