Klage nr:
145/10

Avgjort:
04.04.2011

Saken gjelder:
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt

Foretakets navn:
Ring Eiendomsmegling Jessheim

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. mars og 4. april 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet.

Saksfremstilling:

Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt

Klageren har kjøpt en bolig formidlet av innklagede. Klageren mener det er gitt feil opplysninger i salgsoppgaven om garasjeplass og felleskostnader. Klageren anfører videre at takstmannen og innklagede har forskjellige opplysninger om fellesgjeldens størrelse. Kjøpekontrakten er undertegnet 4. august 2010 med overtakelse 1. september 2010.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klagerne har kjøpt en bolig som ble formidlet gjennom innklagede.

I salgsoppgaven sto det at det var parkering i garasje, men dette stemmer ikke. Videre fremgår det at kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene, men vann og kloakk kommer i tillegg. Innklagede og takstmann har gitt ulik opplysning om fellesgjeld. Klagerne mener at det er en del ”rare ting” i taksten, og mistenker at det samarbeides.

Da klagerne skulle legge inn bud, sa innklagede at budet var kr 20 000 – 30 000 for lavt. Klagerne mente at de selv bestemmer budets størrelse, og bestemte seg da for ikke å legge inn noe bud. Et par uker senere la klagerne inn et bud som var kr 10 000 høyere enn hva de først hadde tenkt. Selgeren godtok budet. Klagerne tror de kunne ha spart
kr 10 000 dersom de hadde fått legge inn sitt første bud.

Innklagede besvarer ikke klagernes henvendelser. Klageren lurer på hvorfor.

Innklagede anfører:

Klageren sendte en klage til innklagedes kjedes hovedkontor vedrørende salgsoppdraget 24. august 2010. Denne ble besvart av kvalitetssjefen, som underrettet klageren om at den ble videresendt til innklagedes avdeling. Klagen ble så besvart av fagansvarlig 25. august 2010 med kopi til ansvarlig saksbehandler for oppdraget. Innklagede opplyste at klagen ville bli besvart så snart som mulig etter at fagansvarlig hadde satt seg nærmere inn i saken og innhentet nødvendig informasjon om oppdraget.

Daglig leder tok telefonisk kontakt med klageren, og besvarte de påstandene som var fremsatt i klagebrevet. Innklagede gjorde oppmerksom på at han ikke delte klagerens oppfatning hva gjaldt innklagedes utførelse av oppdraget.

Innklagede sa under telefonsamtalen blant annet:

1. Når det gjelder opplysningene i salgsoppgaven om ”parkering i garasjeanlegg”, var dette en skriftlig opplysning innklagede hadde mottatt av forretningsfører under innhentingen av eiendomsopplysningene for andelen. Det ble imidlertid raskt klart at opplysningen ikke stemte. Klageren ble uttrykkelig informert om dette ved visningen. Innklagede mener at klageren kjente til at det ikke fulgte med garasje da han innga bud.
2. Innklagede mener at det i utgangspunktet er korrekt at kommunale avgifter er inkludert i felleskostnadene. Vann og kloakk dekkes likevel ikke. Dette ble dessverre ikke oppdaget av innklagede før salgsoppgaven ble produsert.
3. Innklagede mener at det ikke er korrekt at klageren ble nektet å legge inn bud på visningen. Selgeren hadde gitt innklagede anvisning på at bud under en viss sum ikke ville bli akseptert. Dette ble videreformidlet til klagerne, og det ble sagt at det ikke ville ha noen særlig hensikt å inngi et bud som likevel ikke ville bli vurdert av selgeren.

Innklagede la etter telefonsamtalen til grunn at saken var ute av verden. Innklagede mottok heller ingen henvendelse fra klagerne i ettertid om at det var ytterligere forhold som han ikke hadde fått svar på.

Innklagede anfører at det dessverre hender fra tid til annen at det gis upresise og også objektivt gale opplysninger i salgsoppgaver og verdi- og lånetakster. Innklagede forsøker å kvalitetssikre disse ved at selgeren leser korrektur og godkjenner salgsoppgave og takst.

Innklagede mener at det ikke er korrekt at det er tette bånd mellom innklagede og takstmann. Innklagede foreslår ofte en takstmann, fordi selgere flest ikke kjenner noen overhodet og fordi det er viktig å benytte en som er lokalkjent i området boligen ligger. Takstmannen skal nettopp være en uhildet fagmann som skal foreta helt objektiv verdsettelse av boligen.

—

Reklamasjonsnemnda har bedt innklagede fremlegge kopi av ”boligopplysninger fra forretningsfører”, og har bedt opplyst om dette er de samme det er vist til i kjøpekontraktens § 13. Videre er det bedt opplyst om på hvilket tidspunkt det ble oppdaget at vann og kloakk ikke var inkludert i felleskostnadene, samt hvordan informasjonen om hva felleskostnadene inkluderte ble innhentet og kontrollert.

Innklagedes anførsler:

Når det gjelder vann og kloakk, ble dette dobbeltsjekket med kommunen, og kommunen har ifølge innklagede sagt at det var inkludert i husleien. Etter hvert forsto innklagde det på selgeren at dette ikke var tilfellet. Han sa seg villig til å sjekke opplysningen med kommunen. Dette var ikke så farlig siden klagerne kjente borettslaget godt og var 110 % sikre på at vann og kloakk kom i tillegg, dessuten var de ikke sikre på om de ville kjøpe boligen. De har tatt personlig kontakt med styrelederen i borettslaget og der har de fått det bekreftet at vann og kloakk ikke var inkludert i husleien.

Klagerens anførsler:

Det innklagede svarer er bare svada, klagerne kunne vel ikke si at de kjente borettslaget godt, de har jo aldri bodd i […] før. For 10 år siden bodde klagerne ett år i et borettslag i en annen kommune, så de kjente ikke til dette borettslaget eller kommunens regler. Det er helt utrolig å gjøre så mye rart for å få skylden over på andre. Selgerne klaget også på innklagede. Men etter det klagerne forsto, hadde selgerne bare fått brev om at innklagede ikke hadde gjort noen feil og de fulgte ikke opp klagen. Det koster så mye å selge og bruke megler, og man burde kunne stole på dem. Hva skal megleren gjøre dersom kjøperen må dobbeltsjekke alle opplysninger?

I dette tilfellet gjelder det både innklagede og taksten. Det var også feil her som det ikke ble opplyst om, noe som kostet klagerne kr 60000 – 70 000 ekstra, penger de ikke hadde regnet med. Dersom innklagede hadde lagt like mye energi i salget som i å finne på unnskyldninger, hadde det sikkert gått bra. Dersom klagerne hadde fått vite om den feilen som ble holdt skjult, hadde de aldri kjøpt denne eiendommen.

Klagerne spør også om hvorfor innklagede ikke svarte på deres henvendelser. Da innklagede ringte borettslaget angående vannavgiften, oppga han også klagerens navn og adresse. Det normale ville etter klagernes vurdering være å spørre om vann og kloakk var inkludert når det gjaldt denne eiendommen.

Klagerens kommentarer til tilsvaret til advokatforeningen:

Innklagede anfører at feilen vedrørende garasje hadde blitt oppdaget ganske raskt og at klagerne ble uttrykkelig informert om det. Dette er ikke korrekt. Dersom feilen ble oppdaget raskt, burde innklagede strøket det i salgsoppgaven. Klagerne var ikke på visning der før seks – sju måneder etter at eiendommen var lagt ut for salg. Det er da merkelig at innklagede kjørte alle visninger i seks måneder med samme feil som skulle være oppdaget raskt.

Det samme sier innklagede vedrørende vann og kloakk; der også ble det ”kjørt” med feil i seks måneder, selv om innklagede oppdaget dette raskt.

Bare disse to tingene sier vel ifølge klagerne at det er noe som ikke stemmer, og burde ikke innklagede strøket over garasje og skrevet på ”+ vann og kloakk”?

Klagerne spør om innklagedes fagansvarlige var til stede ettersom han sier at det ikke stemmer at saksbehandleren hadde motsatt seg å ta i mot bud på visningen. Klagerne har forstått at innklagedes saksbehandler ringte selgerne og sa at klagerne ville legge inn bud på kr 820000 – 830 000. Klagerne ble ikke informert om at de ikke ville ha bud under kr
800 000. Klagerne ble informert om at det var lagt inn et bud på kr 670 000 som ble avslått.

Innklagede sier i punkt 5 at han i frustrasjon over at klagerne ikke ville bestemme seg kan ha ytret en karakteristikk av klagerne. Klagerne spør om dette er mulig. Klagerne var på to visninger, og dette var et vrak av et hus. Klagerne spør om innklagede mener at de skulle bestemme seg på ti minutter for å kjøpe et hus innklagede ikke hadde klart å selge til noen andre på seks – åtte måneder.

Når det gjelder tilsvarets punkt 6, og innklagedes svar på klagernes spørsmål, mener klagerne at innklagede burde vite det meste om huset etter å ha arbeidet så lang tid med salget. At klagerne skulle ringe borettslaget selv, gjaldt vinduene, da de så at alle vinduer var fra byggeåret og de ønsket å vite om det var planlagt utskifting av disse. Klagerne ønsket ikke å bruke kr 50 000 på nye vinduer dersom borettslaget hadde tenkt å bytte disse om ett år.

Innklagede skriver at det er et dødsbo-salg. Klagerne mener at selgerne ikke bør ”gjemme seg” bak dette, da det er voksne barn som er oppvokst i huset der også den ene har bodd sammen med moren til hun døde. Hun har også bodd der en god stund etter dette. Innhenting av opplysninger burde derfor ikke vært noe problem her.

Klagerne skjønner heller ikke når innklagede sier at de har fått svar fra daglig leder. Daglig leder ringte klagerne en gang, noe som skyldtes at selgeren klaget på innklagede. I den forbindelse ble klagerne kontaktet for at de skulle si at det ikke stemte at de ikke fikk legge inn bud. Klagerne anfører også at de er ganske sikker på at de i e-post til innklagede skrev at alt skulle foregå skriftlig, men nå kommer innklagede og påstår at det er oppnådd enighet per telefon.

I siste punkt sier innklagede at det ikke er korrekt at klagerne ikke har fått svar. De spør hvorfor de da sendte flere purringer per e-post. De fikk ikke svar på noen av dem.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede anfører at klagerne har bekreftet overfor ham at de har vært medlemmer av boligbyggelaget lenge og at de kjente til borettslaget. I tillegg til dette har de selv tatt kontakt med styrelederen og fått bekreftet det de lurte på. Da den ene av klagerne kom til innklagedes kontor for å legge inn bud, spurte innklagede rett ut om de hadde fått svar på det de lurte på. Hun skal ha svart at de hadde tatt kontakt med styrelederen og fått bekreftet det de lurte på.

At det er feil og mangler ved leiligheten som ikke er synlige på visninger, kan innklagede ikke noe for. Klagerne selv kunne heller ikke se dette etter å ha vært innom leiligheten minst to ganger på visning. I tillegg til dette ble leiligheten annonsert på finn.no som et oppussingsobjekt, da må man regne med å investere litt penger for å få en viss standard. Klagerne har aldri sendt innklagedes saksbehandler noen e-post direkte til e-postadressen. Det har blitt sendt til kjeden sentralt og den har blitt besvart, i tillegg til at det ble sendt en e-post til fagansvarlige som er advokat og som også har svart klagerne tilbake.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers opplysningsplikt samt håndtering av budrunden.

Tilsvaret er adressert til advokatforeningen, fordi samme forhold ble klaget inn der. Det ble ikke utformet noe tilsvar spesielt for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester. Advokatforeningen har avvist klagen fra behandling.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

I salgsoppgaven fremgår det under punktet om parkering: ”Felles garasjeanlegg”. Det var imidlertid klart før visningen at det ikke fulgte med parkering i garasjeanlegg, og at opplysningen således var feil. Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk ved å formidle uriktige opplysninger om parkering i salgsoppgaven uten at det ble rettet på en betryggende måte.

Innklagede har hevdet at dette ble rettet muntlig ved visning. Partene synes å være uenige om dette punkt. Av klagerens e-post til innklagede 24. august 2010 fremgår:

”… det står at det er garasje med, da jeg ringte styreleder i borettslaget om hvem av garasjene som tilhører 29, bare lo han. For det er ikke garasje her, hva gjøres med det …”

Det fremgår imidlertid av Boligopplysninger under punktet ”Fasiliteter og andre enhetsopplysninger: Parkeringstype: ”Felles garasjeanlegg”. Etter Reklamasjonsnemndas syn har ikke innklagede rettet feilopplysningene på en tilfredsstillende måte. Reklamasjonsnemnda har i tidligere avgjørelser som bl.a. RfE 112/07 og 024/08 uttalt at retting må skje skriftlig. Reklamasjonsnemnda vil påpeke at det i den foreliggende saken heller ikke fremgår av kjøpekontrakten eller på annen måte at salgsoppgaven fravikes. Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og må dekke klagerens økonomiske tap som følge av feilopplysningen.

Det er gitt feil opplysninger om felleskostnadene i salgsoppgaven. Det er opplyst at felleskostnadene inkluderer kommunale avgifter. Vann- og kloakk er likevel ikke inkludert i felleskostnadene. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det i den mottatte dokumentasjonen ”Boligopplysninger” kjørt ut 3. mars 2010 fremgår at vann- og kloakk var inkludert i felleskostnadene. Reklamasjonsnemnda har hatt som praksis å tilkjenne differansen mellom opplyste og faktiske felleskostnader i fem år fremover, med fradrag for neddiskontering. Resultatet må bli det samme i denne saken.

Reklamasjonsnemnda kan for øvrig ikke se at det er grunnlag for påstander om for nært samarbeid mellom innklagede og takstmann.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er kritikkverdig at innklagede ga opplysning om at bud under en visst beløp ikke ville bli akseptert av selgeren.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å gi feil opplysninger om garasje og kommunale avgifter og må erstatte klagerens tap i henhold til bemerkningene ovenfor.