Klage nr:
146/10
Avgjort:
08.12.2010
Saken gjelder:
Tilbakehold av klientmidler
Foretakets navn:
Eie eiendomsmegling Ãkonomi
Behandlet av Reklamasjonsnemnda den 8. desember 2010. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Valentina Beqiri, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Overtakelse var 19. mars 2009.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som klageren.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren mener innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og har brutt forskriftsbestemmelsene om oppbevaring og forvaltning av klientmidler.
Klageren kjøpte en bolig gjennom innklagede. I forbindelse med overtakelse 19. mars 2009 betalte klageren et samlet beløp på kr 7 866 222,50 til innklagede. Av kjøpesummen ble kr1259 750 sperret til sikkerhet for påberopte feil og mangler som fremkom under overtakelsesforretningen.
Etter overtakelsen 1. april 2009 ble klageren presentert for et krav på kr 242 627 som var knyttet til tilvalg (vannbasert gulvvarme). Klageren ba om sammenlignbar spesifikasjon knyttet til kravet, slik at han kunne vurdere dette opp mot tilbudt løsning hvor vannbasert gulvvarme var integrert med balansert ventilasjon. Klageren mottok aldri slik sammenlignbar spesifikasjon og klageren aksepterte aldri kravet knyttet til tilvalg.
Det hadde vært kommunikasjon mellom selgeren og klageren i forbindelse med det aktuelle tilvalget over en lang periode fordi selgeren opprinnelig hadde tilbudt en løsning han ikke var i stand til å levere. Klagerens valgrett falt bort som en følge av dette og han måtte velge den løsningen han minst foretrakk. Innklagede har vært løpende kjent med dette.
Det tilbakeholdte beløpet var basert på konkrete mangler og forsinkelse som angitt i overtakelsesprotokollen. Det tilbakeholdte beløpet har ingen sammenheng med selgerens eventuelle krav knyttet til tilvalg. Ved overtakelse la klageren til grunn at det tilbakeholdte beløpet ikke skulle disponeres før det var enighet mellom partene om dette eller det forelå en endelig rettslig avklaring. I september 2009 foretok innklagede en utbetaling til selgeren og kjøperen, basert på nettopp en slik avtale.
Klageren fikk den 12. april 2010 kjennskap til at det sto kr 242 627 mindre på innklagedes klientkonto enn det han hadde instruert innklagede om å sperre. Dette beløpet var utbetalt selgeren uten klagerens viten eller godkjennelse. Klageren sendte den 22. april 2010 et krav til innklagede om at beløpet skulle tilbakeføres til klientkontoen.
Innklagede svarte ikke på klageren krav, men påpekte i stedet en del forhold som ikke vedrørte faktum. Innklagede opplyste også at saken var oversendt hans forsikringsselskap. Et par dager senere kontaktet klageren forsikringsselskapet og ba om tilbakeføring av beløpet.
Den 29. april 2010 ble selgeren slått konkurs. Konkursboet besluttet å abandonere innestående midler på klientkontoen fordi boligkjøpernes krav mot selgeren oversteg det beløpet de hadde holdt tilbake.
Innklagedes forsikringsselskap svarte på klagerens henvendelse 20. mai 2010. Kravet ble avvist under henvisning til at det ikke var sannsynliggjort at klageren hadde lidt et økonomisk tap pålydende det utbetalte beløpet til selgeren.
Den 8. juni 2010 ble klageren orientert om at innestående beløp på klientkonto var frigitt. Alle boligkjøperne fikk dermed utbetalt hele beløpet som sto på deres klientkonto. I svarbrev til innklagedes forsikringsselskap opprettholdt klageren kravet om tilbakebetaling. Han viste til at det nå var sannsynliggjort et økonomisk tap ettersom innestående klientmidler ble frigitt boligkjøperne og at utbetalingen til klageren ville vært tilsvarende større dersom innklagede ikke uberettiget hadde disponert over kr 242 627. Klagerens krav ble nok engang avvist. Deretter prøvde klageren flere ganger å påklage avvisningen, men forsikringsselskapet opprettholdt sitt standpunkt. Saken ble da brakt inn for Reklamasjonsnemnda.
Klageren anfører at kr 242 617 ble utbetalt urettmessig til selgeren. Dette er i strid med forskrift om eiendomsmegling § 3-9 annet ledd. Klageren anfører at tilbakeholdte midler ikke kan disponeres av noen av partene ensidig og desto mindre av innklagede på selvstendig grunnlag. Klageren mener at det foreligger ansvarsgrunnlag og et økonomisk tap. Samtlige kjøpere har fått utbetalt beløp på tilbakeholdte midler i forbindelse med overtakelse av eiendommen. Dette var en generell beslutning uavhengig av på hvilket grunnlag det ble fremsatt.
Innklagede anfører:
Overtakelsen ble avholdt 19. mars 2009. Eiendommen ble overskjøtet med tinglysningsdato 1. april 2009,
Klageren ble varslet om innbetaling i forbindelse med overtakelsen ved e-post 17. mars. E-posten inneholdt en oppstilling over selgerens tilgodehavende. Klageren bekreftet at innbetalingen skulle skje og at han var kjent med tilvalgene. Det fremkommer videre at klageren fikk klar beskjed om at eventuelle krav mot selgeren måtte tas på overtakelsesforretningen og eventuelt noteres i overtakelsesprotokollen. Det er notert i protokollen at selgeren ikke aksepterte alle punktene som ble nedskrevet.
Det er ikke korrekt at klageren først etter overtakelsen ble presentert for krav knyttet til tilvalg. Klageren har selv kommentert tilvalget per e-post før overtakelsen.
På overtakelsestidspunktet hadde klageren ikke innbetalt full kjøpesum i henhold til selgerens krav. Heller ikke ved overskjøtingsdato var fullt oppgjør overført innklagedes klientkonto i henhold til kontrakt. Det er ikke notert uenighet om tilvalget i overtakelsesprotokollen.
På denne bakgrunn ble klagerens tilbakeholdte beløp tilsvarende redusert. Innklagede håndterte saken som en manglende innbetaling. Oppgjør med selgerens bank ble foretatt 1.april 2009. Den 17. april ble oppgjørsoppstillingen send kjøperen med melding om manglende innbetaling.
Differansen mellom manglende innbetaling på kr 242 627 og skyldig beløp i oppstillingen på kr 189 296 omfattet opptjente renter av innbetalte beløp frem til overskjøtingsdato.
Klageren har fått utbetalt dagbøter inkludert ulempetillegg og forsinkelsesrenter etter avtale med selgeren med kr 627 152. Videre er sperret beløp med til sammen kr 406 943 samt renter av innbetalte beløp utbetalt klageren. Klageren frigjorde kr 50 000 av det tilbakeholdte beløpet til selgeren i september 2009.
Innlagede bestrider å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved håndteringen av oppdraget. Innklagede mener at det uansett ikke er sannsynliggjort noe økonomisk tap som følge av hans opptreden. I den forbindelse viser innklagede til sitt svarbrev av 30. august 2010 hvor det blant annet fremgår:
Innklagede kan ikke se at det er sannsynliggjort at innklagede har opptrådt i strid med gjeldende rett hva gjelder hans håndtering av oppgjøret. Innklagede har en plikt til å besørge oppgjør etter prinsippet ytelse mot ytelse. Begge partenes interesser skal ivaretas. Klageren var kjent med at full kjøpesum i henhold til beregning fra selgeren måtte foreligge før overtakelsen. I det full kjøpesum likevel ikke ble innbetalt, fikk det følger for totalt innestående på klientkontoen.
Videre mener innklagede at det ikke er sannsynliggjort noe økonomisk tap. Ved overtakelsen eller før tinglysning av skjøte ble det påberopt feil eller mangler som oversteg det beløp som var tilbakeholdt på klientkontoen. Eventuell uenighet om leveranse eller mangler kan innklagede ikke holdes ansvarlig for. Innklagede kan ikke se at den senere inntrådte konkursen og abandoneringen av midlene i selgerens selskap, skal ha noen betydning for denne vurderingen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers ansvar for utbetaling av tilbakeholdte klientmidler uten kjøpers samtykke.
Klageren overtok bruken av boligen mot innbetalt kjøpesum. Det ble tilbakeholdt kr1259750.
Innklagede har anført at det ved innbetaling av kjøpesummen manglet kr 242 627 og at dette ble håndtert som en manglende innbetaling. Reklamasjonsnemnda er enig i at det følger av prinsippet om ytelse mot ytelse at full innbetaling på klientkonto bør finne sted før overtakelsen. Videre bør ikke skjøtet tinglyses før full innbetaling er foretatt. Det er imidlertid meglerens oppgave å påse at full innbetaling er foretatt før overtakelsen. Det følger av meglers omsorgsplikt at han bør fraråde selgeren å la en kjøper overta bruken før dette er gjort.
Selgeren har akseptert å la klageren overta bruken av boligen mot den innbetalingen som ble foretatt samt tilbakehold av deler av kjøpesummen. Klageren har anført at kr 242 627 ikke ble innbetalt fordi dette var et omstridt beløp vedrørende et tilleggsarbeid. Reklamasjonsnemnda vil ikke vurdere forholdet mellom selgeren og klageren.
Etter Reklamasjonsnemndas syn kan ikke en eventuelt manglende innbetaling gi innklagede rett til å utbetale tilbakeholdte klientmidler. Innklagede hadde ikke rett til å utbetale kr
242 627 uten klagerens samtykke eller en rettskraftig avgjørelse. Etter Reklamasjonsnemndas syn er innklagede ansvarlig for at klagerens klientmidler ble urettmessig utbetalt og må da erstatte beløpet. Beløpet utgjør kr 242 627 med tillegg av renter av beløpet på klientkonto fra utbetalingen fant sted og til beløpet skulle blitt frigitt klageren 8.juni 2010.
Boets eventuelle rett til å kreve restkjøpesummen av klageren er et forhold mellom klageren og selgeren som Reklamasjonsnemnda ikke tar stilling til.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klagerens tap i henhold til bemerkningene.