Klage nr:
147/10

Avgjort:
31.01.10

Saken gjelder:
Meglers krav på vederlag

Foretakets navn:
Heimdal Eiendomsmegling AS

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. januar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har solgt en bolig gjennom innklagede. Ved en feil ble ikke kjøpekontrakt sendt partene i forkant av kontraktsmøtet, men ble gjennomgått grundig med begge parter ved kontraktsmøtet. Innklagede hadde fått oppgitt feil saksnummer av klagerens bank da han skulle gjennomføre oppgjøret, og lån med panteheftelse i feil eiendom ble derfor innfridd. Innklagede mener denne feilen alene skyldes banken. Klageren er misfornøyd med innklagedes gjennomføring av oppdraget, og har krevd nedsettelse av innklagedes vederlag.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren solgte en bolig gjennom innklagede foretak. Oppdragsavtalen ble undertegnet 27. juli 2009 i ett eksemplar. Klageren mottok sitt eksemplar 11. september 2009 etter påkrav.

Klagerens eiendom ble solgt, og kontraktsmøtet ble holdt 10. september 2009 kl. 09.00. Innklagede oppfordret klageren til å gjennomgå kjøpekontrakten 9. september 2009. Klageren hadde imidlertid ikke mottatt denne, fordi han ikke kunne motta e-post. Etter klagerens forslag sendte da innklagede kjøpekontrakten per telefax.

Ved kontraktsmøtet var kjøperen forsinket. Klageren gikk da gjennom sine merknader til kjøpekontrakten med innklagede før møtet startet. Klageren antar at heller ikke kjøperen hadde mottatt kontrakten for gjennomgang, ettersom han studerte denne nøye og ikke hadde noen egne anmerkninger.

Klageren hevder at etter hans erfaring blir eventuelle feil og mangler ved kontrakten rettet under kontraktsmøtet. Dette ble ikke gjort, og ny runde for signering ble avtalt. Klageren etterlyser at fagansvarlig hos innklagede var med i denne prosessen.

Klageren hadde en telefonsamtale med daglig leder hos innklagede vedrørende gjennomføringen av salgsprosessen. Han innrømmet ikke feil ved gjennomføringen av oppdraget, men sendte klageren likevel en kompensasjon på kr 2 000 den 19. oktober 2010. Klageren mener at denne utbetaling må anses som en innrømmelse. Klageren hevder at det i ettertid av utbetalingen ble avdekket flere mangler ved gjennomføringen av salgsoppdraget.

Klageren hadde flere eiendommer som var beheftet med lån fra samme bank, og innklagede hadde slettet feil lån hos banken. Klageren avtalte et møte med fagansvarlig hos innklagede på klagerens kontor 22. april 2010. Innklagede beklaget at klageren hadde vært ”spesielt uheldig” under salgsprosses, og sa at når noe først hadde begynt å ”gå galt” fortsatte det lett i samme spor. Innklagede hadde også med et nytt pantedokument til banken som klageren undertegnet.

Klageren krevde nedsettelse av innklagedes vederlag. I brev av 23. april 2010 avviste innklagede klagerens krav, og anmodet klageren å fremme saken for Reklamasjonsnemnda.

Innklagede har som sitt varemerke ”- Det Lille Ekstra. Alltid! Høy kvalitet i alle ledd”. Klageren mener det er merkelig at innklagede ikke har klart å bringe saken mellom klageren og banken til en avslutning administrativt eller økonomisk. Klageren mener det er tvilsomt at innklagedes markedsføring står i stil med gjennomføringen av oppdraget.

Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda tar stilling til hvorvidt innklagede har krav vederlag i forbindelse med salget.

Klageren ble av Reklamasjonsnemnda bedt om å utdype deler av klagen. Av tilleggsbrev fra klageren fremgår det:

Feil og/eller mangler i kontrakten har ikke ført til noen økonomiske konsekvenser. Klageren mener imidlertid at det heller ikke er utført i henhold til den profesjonalitet som foretaket markedsfører.

Slettingen av feil husbanklån har heller ikke medført noen store økonomiske konsekvenser. Klageren synes imidlertid det er betenkelig at selgeren fortsatt sitter med hjemmel til den boligen han har solgt.

Innklagede anfører:

Innklagede leser klagen slik at det rettes kritikk på tre områder:

1. Klanderverdig gjennomføring av kontraktsmøtet.

2. Feil knyttet til sletting av pant på eiendommen.

3. Villedende utsagn i form av at innklagede ikke holder hva han lover ved markedsføringen.

Innledningsvis vil innklagede si at han er svært lei for at klageren ikke er tilfreds med håndteringen av oppdraget, og vi i det følgende redegjøre for hendelsesforløpet i saken.

Punkt 1: Klanderverdig gjennomføring av kontraktsmøtet

I henhold til innklagedes rutiner skal kontraktsdokumentene, hvis praktisk mulig, sendes ut til gjennomlesning til både kjøper og selger før kontraktsmøtet. I dette tilfellet ble kontraktsdokumentene dessverre ikke sendt ut til partene. Kjøpekontrakten ble etterlyst av klageren, og kontraktsdokumentene ble straks sendt på telefax til klageren.

Innklagede valgte derfor å bruke lang tid på gjennomgangen av kjøpekontrakten med begge parter. Klageren hadde punkter han ønsket å endre i kontrakten. Kontraktsmøtet varte i omtrent to timer. Etter avtale med begge parter valgte innklagede å renskrive kjøpekontrakten senere på kvelden og å reise ut til kjøperen og klageren neste dag for å besørge signatur av kontraktene.

Eiendomsmeglingsloven har ingen bestemmelser om at kjøpekontrakten skal sendes ut til kjøper og selger i forkant av selve kontraktsmøtet. Kjøpekontrakten som ble opprettet, omhandler alle vesentlige vilkår for handelen og er i henhold til eiendomsmeglingsloven

§6-8. Megler brukte lang tid på kontraktsmøtet, og ga partene tid til å tenke grundig gjennom kontraktsinnholdet ved å vente med signering av den endelige kjøpekontrakten til dagen etter. Innklagede mener dermed at det er vist omsorg for begge parter i kontraktsforhandlingene.

Punkt 2: Feil knyttet til sletting av pant på eiendommen:

Ved skriftlig henvendelse til banken om innfrielse av heftelser på eiendommen, fikk innklagedes saksbehandler oppgitt saldo og saksnummer på de lån som heftet på eiendommen. Bankens saksbehandler kom dessverre i skade for å oppgi feil saksnummer. Dette var innklagede uvitende om, og overførte innfrielsessum under forutsetning av at panteheftelser i denne eiendommen, gårds- og bruks- og seksjonsnummer, ble slettet. Banken kontrollerte ikke gårds-, bruks- og seksjonsnummer og innfridde lånet etter saksnummeret til tross for presisering. Dette medførte at klagerens lån knyttet til en annen seksjon ble innfridd, og ikke heftelsen i den solgte seksjonen. Innklagede tok kontakt med banken, og fikk etter gjentatte purringer i stand en løsning som gikk ut på at det ble opprettet et nytt pantedokument for klageren på eiendommen som feilaktig ble innfridd.

Innklagede hadde ingen mulighet for å vite at bankens saksnummer var feil. I tråd med selskapets rutiner ble innfrielsessummen sendt under forutsetning av at heftelsen i den solgte eiendommen ble slettet. Dette fulgte ikke banken opp og slettet feil lån. Dette er en feil som er begått av banken og ikke av innklagede. Forholdet er nå brakt i orden igjen.

Punkt 3: Markedsføring

Innklagede har i møte med klageren beklaget at det ble slettet heftelse i feil eiendom og at det ikke ble sendt ut kjøpekontrakter i forkant av kontraktsmøtet. Innklagede mener at det er åpenbart at partene har forskjellig oppfatning av hvordan denne prosessen har foregått og blitt håndtert. Klagerens opplevelse av service og kvalitet hos innklagede er subjektiv, og innklagede skal ikke begi seg inn på en diskusjon av hans opplevelse.

Spørsmålet er om innklagede driver med villedende markedsføring etter markedsføringsloven. Innklagede er meget tydelige på at selskapet drives i henhold til de regler som gjelder eiendomsmeglingsforetak i Norge. Innklagede mener også at de har utfort oppdraget, og andre oppdrag, i henholdt til den markedsføringen de driver. Det kan av og til hende at også innklagede gjør feil i sitt selskap, som i alle andre eiendomsmeglerforetak i Norge. Innklagede er opptatt av å rette disse når de oppstår, uavhengig av om han har gjort feilen eller ikke. Klageren har insinuert at faglig leder ikke var til stede i selskapet under hans oppdrag. Innklagede vil snarere si at gode rutiner og oppfølging fra fagansvarlig gjorde at innklagede raskt kunne rette på de to forholdene klageren har reklamert på. Klageren og innklagede er nok grunnleggende uenig i hvordan et eiendomsmeglingsforetak skal drives.

Til slutt vil innklagede avvise at han har innrømmet å ha opptråd i strid med god meglerskikk ved å gi klageren en kompensasjon på kr 2 000 som ”plaster på såret”. Innklagede avviser at klageren har krav på nedsettelse av vederlaget.

Klagerens ytterligere anførsler:

Punkt 1: Klanderverdig gjennomføring av kontraktsmøtet

Det var praktisk mulig å sende kontraktsdokumentene tidligere. Selv etter revidering av kjøpekontrakten er ikke riktig hjemmelshaver kommet på plass.

Punkt 2: Feil knyttet til sletting av pant på eiendommen:

Klageren har fortsatt ikke mottatt slettelse av riktig sikringsobligasjon av innklagede. Klageren har blitt belastet av banken kr 6 608 1. desember 2010. I brev av 3. november 2009 lovet innklagede å følge opp banken snarest.

Punkt 3: Markedsføring

Det konstateres at det beklages at det er slettet feil heftelse i eiendommen, så vel som at det ikke ble sendt ut kontrakter i forkant av kontraktsmøtet. Hovedårsaken til at klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede var at de reklamerte med ”service og kvalitet”.

Klageren ber om at innklagede ivaretar ”regnestykket” med banken.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede avstår fra å svare på klagerens punkt 1 og 3.

Klageren eide flere seksjoner i et sameie. Seksjonene hadde samme gårds- og bruksnummer, men ulikt seksjonsnummer. Klageren hadde lån i samme bank for seksjon 2 (den solgte leiligheten) og seksjon 12. Ved en feil oppga banken saldo og saksnummer for seksjon 12, som beskrevet i tilsvaret.

Etter oppfølging av innklagede ble klagerens heftelse i seksjon 2 slettet 11. juni 2010, slik at kjøperne kunne få heftelsesfritt skjøte som avtalt i kjøpekontrakten. Det stemmer at innklagede ikke har sendt melding om at heftelsen på seksjon 2 er slettet. Innklagedes rutine er at pantattest sendes sammen med det tinglyste skjøtet til kjøperen slik at han kan kontrollere at heftelsene er riktig på eiendommen. Långiver har selv som rutine å sende det slettede originaldokumentet i retur til låntager, og innklagede har derfor ikke som rutine og å sende melding om dette til selgeren.

Innklagede synes ikke det er overraskende at klageren i dag betaler renter og avdrag til banken. Han har et lån som helt korrekt skal hefte i seksjon 12. Det er da naturlig at han betjener dette lånet gjennom sin bankforbindelse.

Innklagede kan ikke se at han har gjort noen feil i denne saken, og har gjort det som er i hans makt for å rette bankens inkurie.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klageren mener det er feil at hans betaling gjelder betjening av lån som hefter i seksjon 12. Klageren tør derfor anmode om at innklagede får brakt det formelle i orden.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder nedsettelse av meglers vederlag. Reklamasjonsnemnda presiserer at forholdet til banken ikke vil bli vurdert.

En oppdragsgiver kan kreve nedsettelse av meglers vederlag dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved oppdraget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Feil av bagatellmessig art gir ikke grunnlag for en slik nedsettelse.

Innklagede hadde ved en feiltakelse ikke sendt ut kontraktsdokumentene til partene før kontraktsmøtet. Reklamasjonsnemnda er enig i at det er å anbefale å oversende utkast til kjøpekontrakt til begge parter i forkant av kontraktsmøtet. Da dette ikke ble gjort, ble kjøpekontrakten nøye gjennomgått av partene, og først signert dagen etterpå ved at innklagede reiste hjem til begge parter. Etter Reklamasjonsnemndas syn har begge parters interesser blitt tilstrekkelig ivaretatt, og Reklamasjonsnemnda kan derfor heller ikke se at denne feilen er av noen betydning for klageren. Følgelig har ikke innklagede begått noen type feil som kan medføre en nedsettelse av meglers krav på vederlag.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede kan bebreides for at banken har slettet pant i feil seksjon. Innklagede har tydelig opplyst hvilken seksjon innfrielsen gjelder og har fulgt opp saken i ettertid. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har noe ansvar for å få brakt ytterligere formelle forhold til klagerens bank i orden, og anser dette som et forhold mellom klageren og banken.

Reklamasjonsnemnda vil for øvrig påpeke at det fremgår av grunnboken at klageren står som hjemmelshaver på eiendommen, og at kjøpekontraktens angivelse av hjemmelshaver dermed er korrekt.

Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å uttale seg om klagen over markedsføringen av meglerforetaket.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.