Klage nr:
148/10

Avgjort:
14.03.2011

Saken gjelder:
Partisk virksomhet

Foretakets navn:
Nylander Eiendom

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. januar og 14. mars 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Dato for aksept av bud var 11.mars 2010 og dato for overtakelse var 15. april 2010.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne ønsker erstatning fra innklagede. Klagerne klager over ”framgangsmåte når det gjelder § 2 i megler lovens etiske retningsregler”. Klagerne har ikke utformet noen formell klage til Reklamasjonsnemnda utover dette. Det fremgår imidlertid følgende av vedlegg til klagen:

Klagerne har vært i kontakt med innklagede flere ganger hvor de muntlig klaget på en av saksbehandlerne hos innklagede. Klagerne mente at saksbehandleren gikk bak deres rygg. Det var ifølge klagerne enighet om at innklagede skulle ringe tilbake når han hadde fått tak i saksbehandleren og diskutert saken. Innklagede tok ikke kontakt.

Innklagede ble engasjert for å gi takst på en leilighet klagerne ønsket å kjøpe. I forbindelse med utførelsen av oppdraget, fremmes det en klage på det som klagerne oppfatter som brudd på avtalen.

Bakgrunnen for klagen er at klagerne mener seg uriktig behandlet av saksbehandleren og at innklagede har brutt etiske regler og god meglerskikk. Klagerne tok kontakt med innklagede den 24. januar 2010 for å få en takst på leiligheten de vurderte å kjøpe. Det hadde ingen betydning for innklagede at selgeren ikke var til stede. Taksten skulle ikke koste noe.

Klagerne snakket med selgeren av leiligheten 8. og 16. desember for å vise sin interesse for kjøp av leiligheten. Selgeren sa at klagerne skulle kontakte ham i januar. Klagerne tok kontakt i januar og selgerne ønsket da at de skulle få se leiligheten for deretter å gi et bud. Slik klagerne forsto det, ønsket selgeren å selge leiligheten privat, da han mente det var for dyrt å bruke megler. Klagerne skulle se leiligheten tirsdag 26. januar 2010 sammen med selgerens kontakt der i byen, da selgeren selv bor utenbys. Klagerne tok dessverre kontakt med innklagede da de ønsket å gi selgeren en riktig pris for leiligheten i forhold til markedet.

På befaringen var selgerens ”opplåsningsansvarlige”, innklagedes saksbehandler og den ene av klagerne til stede. Saksbehandleren sa plutselig under møtet at dersom han skulle gi klageren en takst, måtte han også kontakte selgeren for å gi den samme taksten, noe han ikke hadde informert om tidligere. Selgerens ”opplåsningsansvarlige” forsikret seg om at innklagede ikke skulle ta kontakt med selgeren før hun hadde ringt ham på kvelden og fortalt at klagerne hadde sett leiligheten og ville komme med et bud. Selgerens ”opplåsningsansvarlige” sa til klagerne rett etter møtet at selgeren mest sannsynlig ikke ønsket kontakt med megler i det hele tatt og klagerne ringte da umiddelbar etter møtet til innklagedes saksbehandler og sa at hun ikke ønsket takst fra innklagede likevel og ba innstendig om at han ikke skulle kontakte selgeren. Han hadde heller ikke noen grunn til det når klagerne likevel ikke skulle få en takst fra ham. Klagerne tilbød seg å betale ham for oppmøtet, men det trengte de ikke.

Grunnen til at klagerne var villige til å være med på et privat kjøp, er at Forbrukerrådet går ut med en oppfordring til boligkjøpere/selgere om å foreta privat salg/kjøp for å spare store beløp i meglerhonorar. Klagerne har lest om dette og har funnet ut at dette var en trygg måte for dem å kjøpe leiligheten på, da de kjente tilstanden til leiligheten godt og at de visste at dette var et oppussingsobjekt. Etter nøye overveielser og undersøkelser per telefon med andre meglerforetak, ble klagernes bud til selgerne kr 920 000. Leiligheten er en ettroms med sovealkove, 46 m2. Klagerne anså kr 920 000 som et generøst bud da de antok at oppussingen ville komme på mellom kr 300 000 og 400 000. Til klagernes overraskelse var budet ifølge selgeren nå alt for lite. Klagerne spurte ham flere ganger hvor mye han ønsket for leiligheten, men det ville han ikke si for nå hadde han vært i kontakt med en megler, så nå skulle det bli store budrunder. Han foreslo at klagerne skulle være med på budrunden. Noen måtte ha inspirert ham til disse uttalelsene. Klagerne forsto at saksbehandleren likevel hadde kontaktet selgeren. Innklagedes saksbehandler hadde allerede kort tid etter møtet i leiligheten tatt kontakt med selgeren.

Det er dette som klagerne mener er brudd på god meglerskikk. Det er ikke riktig å tilegne seg megleroppdrag på denne måten. Med ”løgn og bedrag til godtroende mennesker”. Først lurte han klagerne som oppdragsgivere med uriktige opplysninger til å gi fra seg navnet på selgeren, for så å gå bak ryggen på dem og kontakte selgeren når to personer innstendig ba ham om å la være.

Kjøperne tjente ikke på dette. De fikk etter en lengre ventetid kjøpt leiligheten på forkjøpsretten til prisantydning på kr 980 000. Heller ikke selgeren tjente på dette, da han måtte tape ganske mye når meglerhonoraret og husleie/strøm frem til 15. april 2010 ble trukket fra. Innklagede var den eneste som tjente på dette salget. Måten innklagede skaffet seg en kunde på er både uærlig og uetisk, noe alle burde holde seg for god til. Klagerne anfører at de har tapt masse tid og en god del penger på dette. De hevder å ha lidt et tap på kr 60 000. Klagerne anfører videre at selgeren når meglerhonorar og husleie for tre måneder, samt strøm, var trukket fra ikke fikk noe mer enn klagernes opprinnelige bud.

Etter klagernes kunnskap skal eiendomsmegleren være en nøytral mellommann og ivareta både selgerens og kjøperens interesser. Eiendomsmegleren skal utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk. Megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser. Det er ikke gjort i dette tilfellet. Klagerne mener at innklagedes saksbehandler ikke har opptrådt korrekt i forhold til gjeldende regler og det som var forventet av ham. Klagerne vil i forbindelse med utførelsen av oppdraget klage på det de oppfatter som brudd på den inngåtte avtalen. Klagerne krever en erstatning stor kr 60 000 for det tapet de har lidt som følge av avtalebruddet.

Innklagede anfører:

Innklagede avviser innholdet i klagerens brev i sin helhet og har følgende kommentarer i den anledning.

1. Innklagede ble kontaktet av klagerne for å foreta en befaring og verdivurdering av en andelsleilighet. Befaringen ble avtalt med oppdragsansvarlig A (ovenfor kalt saksbehandler)
2. På befaringen deltok klagerne, som oppga at de representerte selgeren. Det ble ikke fremlagt noen fullmakt, men klagerne påsto at selgerne, som selv ikke bodde i leiligheten, ville selge denne. De ga også uttrykk for at de ønsket å kjøpe leiligheten for en bestemt pris.
3. Innklagede fant situasjonen merkelig og oppfattet også den oppgitte prisen som lavere enn markedsprisen.
4. Etter endt befaring fant innklagede det riktig å kontrollere klagernes informasjon med eieren av leiligheten. Det fremkom i denne samtalen at klagerne ved flere anledninger hadde tilbudt å kjøpe leiligheten for kr 820 000. Innklagede oppfattet dette som et forsøk på å erverve leiligheten lagt under markedspris og informerte eieren om at leiligheten sannsynligvis var verdt mellom kr 100000 og 150 000 mer.
5. Selgeren hadde vist tillit til klagerne ved å gi dem tilgang til leiligheten og engasjere innklagede til å gi en takst. Innklagede hadde en klar formening om at klagerne ønsket å påvirke innklagedes vurdering og selgeren ble naturligvis opprørt over dette tillitsbruddet fra klagernes side.
6. Selgeren ba deretter om innklagedes bistand til salg av leiligheten, og oppdraget ble gjennomført på ordinær måte i henhold til relevant lovverk.
7. Innklagede fikk en klar forståelse av at klagerne var ute etter å handle direkte med selgeren for å unngå å betale gjeldende markedspris. Klagerne bor selv i samme borettslag og er vel kjent med prisnivået. Da innklagede antydet at den foreslåtte kjøpesummen lå langt under gjeldende prisnivå, ble klagerne meget stresset og det gikk telefoner fram og tilbake. Innklagede var allerede involvert i saken, og opplevde det som svært vanskelig ikke å kontakte selgerne. Selgerne hadde jo bedt om en uttalelse fra innklagede i den anledning og det var på denne bakgrunn klagerne hadde fått tilgang til leiligheten nettopp for å få en vurdering som partene kunne enes om.

Såfremt klagerne hadde funnet prosessen uakseptabel, kunne de latt være å benytte seg av forkjøpsretten. Klagerne har akseptert prisnivået som gjenspeiler markedsprisen, og har ingen sak i den anledning.

I realiteten er det selgeren som har vært innklagedes oppdragsgiver fra første kontakt, idet klagerne fremholdt at de kontaktet innklagede på vegne av selgerne. Selgerne var svært godt fornøyd med innklagede bistand i saken. Han er ifølge innklagede vel kjent med klagernes syn på saken, men er takknemlig for at han unngikk å bli forledet til å akseptere en kjøpesum langt under markedsverdi.

Klagerens ytterligere anførsler:

1. Det er ikke korrekt som anført av innklagede at det var den ene av klagerne (mannen) som kontaktet ham og var til stede i leiligheten. Det var den andre klageren og selgerens ”opplåsningsansvarlige” som var til stede. Den ”opplåsningsansvarlige” møtte for å låse opp. Det var den andre klageren (kona) som kontaktet innklagede.
2. Ingen av de fremmøtte oppga at de representerte selgeren. Innklagede spurte aldri etter fullmakt. Grunnen til at klagerne tok kontakt med innklagede var at de ikke hadde noen formening om markedspris og de ønsket å gi en riktig pris.
3. Klagerne oppga aldri en bestemt sum eller et antatt bud til innklagede. Budet ble først lagt frem for selgeren samme kveld per telefon og lød på kr 920 000.
4. Klagerne har aldri kontaktet selgeren med et bud på kr 820 000. De har kun tidligere spurt hva selgerne ønsket for leiligheten.
5. Innklagede hadde ikke hatt kontakt med selgeren før befaringen. Selgeren var ikke klar over at klagerne ville ta kontakt med innklagede. De spør også hvordan man kan påvirke en verdivurdering fra en seriøs megler.
6. Ingen kommentarer.
7. Selgeren ba aldri klagerne om å kontakte megler eller om uttalelse fra megler. Klagerne unnlater for øvrig å kommentere punkt 7 og avslutningen av tilsvaret fra innklagede, da de mener det faller på sin egen urimelighet.

Klagerne ser i tilsvaret en arroganse som det er vanskelig for dem å forholde seg til, med usannheter og virkelighetsfordreininger i et forsøk på å oppnå troverdighet. Selgerens ”opplåsningsansvarlige” var til stede under befaringen i leiligheten og har bekreftet hendelsesforløpet.

Innklagedes ytterligere anførsler:

1. Det er korrekt som anført av klagerne at det var den andre klageren (kona) som kontaktet innklagede og at det var hun og selgerens ”opplåsningsansvarlige” som var til stede på befaringen. Innklagede beklager feilen.
2. Innklagede oppfattet den ”opplåsningsansvarlige” som selgerens representant. Det ble ikke fremlagt noen fullmakt og derfor ønsket innklagede å kontakte selgeren. Innklagede fikk navn og telefonnummer til selgeren, men det ble gitt uttrykk for at han ikke ønsket kontakt med megler. Innklagede fant dette besynderlig, spesielt fordi det ble sagt at han var en eldre mann som det ikke var så enkelt å ha med å gjøre.
3. Selgeren har bekreftet overfor innklagede at klagerne har gitt muntlig bud stort kr
   820 000 ved to anledninger.
4. –
5. Innklagede kontaktet selgeren på vei til kontoret etter befaringen
6. –
7. Selgeren oppfattet klagernes bud som for lavt og han ønsket en høyere salgssum. Han fremsto som klar og tydelig i sine vurderinger og landet på at han ønsket en meglers bistand ved salget. Selgeren bodde et annet sted og hadde ikke mulighet for å være aktiv i salgsprosessen.

Klagerne hevder seg berettiget til en erstatning på kr 60 000 for avtalebrudd. De har selv gitt uttrykk for at de ønsket å handle privat for å spare ”store utgifter” til megler. Innklagedes oppfatning er en helt annet; klagerne ønsket innklagedes medvirkningen til å sette en takst på en leilighet til en pris under markedsverdi. Dette er ifølge innklagede en langt mer alvorlig sak enn den som er diskutert fra klagerne.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

1. –
2. Når det gjelder punkt 2, har innklagede skiftet forklaring fra å si at klagerne oppga å være representanter for selgeren, til at han oppfattet dem til å være slike representanter. Dette forholdet kunne innklagedes megler ha oppklart ved å snakke med klagerne, så dette kan ikke være relevant. Det synes som om innklagede forandrer sin forklaring ettersom det passer standpunktet i saken. Det betyr også at innklagede aldri kunne ha sett på selgeren som sin oppdragsgiver fra starten av. Innklagede hevder videre at klagerne ønsket å kjøpe leiligheten til en bestemt pris, dersom dette var tilfellet hadde de ikke hatt behov for å oppsøke eiendomsmegler. Klagerne gjorde det for å finne en riktig pris, slik at handelen kunne komme hurtig i stand. Klagerne ønsket også å betale for befaringen. Klagerne finner det merkelig at med den oppfatning innklagede hevder å ha hatt av klagerne som kjøpere, at han ikke tok opp dette med dem direkte, dette i motsetning til å bryte en avtale. Det var ikke mulig for innklagede å ta feil av innholdet i denne avtalen.
4. Den summen innklagede nevner har aldri blitt fremlagt som bud overfor selgeren. Klagerne har kun lagt inn bud på kr 920 000.
5. Innklagede bekrefter her avtalebruddet.
7. Klagerne gjentar igjen at de kontaktet innklagede på eget initiativ, dette hadde ikke noe med selgeren å gjøre. Det er selgeren som betaler meglerhonoraret, ikke kjøperen. Klagerne kunne ikke la avtalebruddet fra innklagedes side stoppe dem fra å kjøpe leiligheten de ønsket seg til hvilken som helst pris, da de trives godt der de bor, men ønsket større plass. Innklagede synes å ha fortalt dette til selgeren, der han hevdet det ville bli store budrunder, men innklagede må tydeligvis ha glemt å fortelle om forkjøpsretten.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Den ene av klagerne ble informert på befaring om at innklagede ønsket kontakt med selger/eier. Innklagede gjennomførte befaringen og tok kontakt med selger/eier etter dette.

Selger/eier har bekreftet overfor innklagede at klagerne ved minst to anledninger har budt kr 820 000 for leiligheten. Innklagede har ingen grunn til å bestride dette, og selgerne vil kunne bekrefte dette overfor Nemnda om nødvendig.

Innklagede har ikke brutt noen avtale med klagerne.

Selgeren har informert den ene av klagerne om at hun kunne kjøpe leiligheten dersom hun ønsket det, men at dette måtte skje til markedspris. Klagerne ønsket at handelen skulle skje ”privat” slik at leiligheten kunne kjøpes til en pris under markedspris.

Når klagerne hevder at de ønsket å kjøpe leiligheten til ”nesten hvilken som helst pris”, synes innklagede grunnlaget for en klage er svært tynt. Leiligheten er omsatt til en pris som reflekterer markedspris, både i forhold til borettslaget spesielt og også kvadratmeterpris i byen generelt. Klagerne har fått mulighet til å vurdere kjøpet, ved at de har kunnet benytte sin forkjøpsrett gjennom borettslaget. At de selv velger å kjøpe leiligheten, for så å hevde sin reklamasjon blir feil.

Innklagede avviser klagernes påstander.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om at innklagede har gått bak klagernes rygg og inngått oppdrag med selgeren.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Avtale om Reklamasjonsnemnd punkt 2 lyder slik:

Reklamasjonsnemndas formann, Tore Bråthen, mener at klagen bør avvises i henhold til avtalens punkt 2.

Reklamasjonsnemndas flertall, Kåre Mæland og Kristin Søhagen Madsen, er ikke enig i at klagen skal avvises.

Flertallet ser slik på saken:

Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere om selgeren ville akseptert et lavere bud fra klagerne, og heller ikke om klagerne har gitt et bud på kr 820 000. Reklamasjonsnemnda baserer seg på hva som kan dokumenteres skriftlig. Klagerne er i brev av 12. oktober 2010 fra sekretariatet gjort spesielt oppmerksom på at Reklamasjonsnemnda kun kan ta stilling til påstander som kan dokumenteres skriftlig dersom partene forklarer seg ulikt.

Spørsmålet er om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å inngå et eiendomsmeglingsoppdrag med selgeren. Ifølge eiendomsmeglingsloven § 6-3 (1) skal eiendomsmegler ”i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk”. Eiendomsmegler ”må ikke opptre på noen måte som er egnet til å svekke tilliten til oppdragstakerens integritet og uavhengighet”.

Kravet til god meglerskikk gjelder også ved inngåelse av oppdrag på taksering/kjøpsoppdrag. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning er det i strid med dette kravet først å påta seg takseringen av eiendommen på vegne av klagerne og deretter henvende seg til selgeren. Når innklagede hadde påtatt seg å taksere leiligheten på vegne av klagerne, hadde klagerne grunn til å forvente at innklagede opptrådte lojalt og ikke straks henvendte seg til selgeren for å få et oppdrag fra ham. Dette gjelder selv om innklagede foretok takseringen uten vederlag.

Innklagede kan ikke kritiseres for at klagerne frivillig har inngitt bud på leiligheten, noe de ikke hadde behøvd fordi de hadde forkjøpsrett og kunne trådt inn i høyeste/akseptert bud. Det er for øvrig ingen dokumentasjon for at klagerne ville fått eiendommen til en lavere pris.

Flertallet kan ikke se at det er dokumentert at innklagedes opptreden har medført et økonomisk tap som innklagede er ansvarlig for.

Konklusjon i henhold til flertallets syn:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved aktivt å påta seg et eiendomsmeglingsoppdrag for selgeren.