Klage nr:
149/10

Avgjort:
31.01.2011

Saken gjelder:
Aksept av bud

Foretakets navn:
Eie eiendomsmegling avd Frogner

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. januar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har solgt en felles bolig gjennom innklagede. Partene er uenige i om innklagede hadde fullmakt til å akseptere bud på vegne av klagerne på grunnlag av en SMS. Klagerne krever at innklagedes vederlag settes ned.

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klagerne (A og B) solgte felles bolig gjennom innklagede. Det oppsto tvist om det var inngått avtale om kjøp/salg av den aktuelle eiendommen.

Klagerne hadde i samtaler med innklagede snakket nøye om aktuell salgspris og gitt nærmere begrunnelse for prisen de ønsket.

Leiligheten ble markedsført med prisantydning stor kr 5 500 000 på Finn.no. Klagerne ønsket å selge for
kr 5 750 000.

Under budrunden den 7. juni var begge klagerne opptatt i møter og lite tilgjengelig på telefon. I den forbindelse ble det utvekslet SMS mellom A og innklagede. Innklagede antok at han hadde fullmakt til å tilby leiligheten til kr 5 600 000 til aktuelle kjøpere. Klagerne fikk ikke mulighet til å vurdere et eventuelt nytt bud fra aktuelle budgivere. Innklagede fikk ikke endelig bekreftelse fra klagerne. Umiddelbart etter at innklagede bekreftet handelen, fikk han tilbakemelding fra A om at han ville ha tid for endelig avklaring fra bank m.m.

Til tross for dette oversendte innklagede skriftlig bekreftelse uten forbehold.

Klagerne hevder at de aldri aksepterte å selge for kr 5 600 000. At A varslet i SMS at kona aldri ville selge under
kr 5 600000, ga ikke innklagede fullmakt til å tilby den aktuelle eiendommen til kr 5 600 000.

Klagerne mener at innklagede på forhånd måtte forsikre seg om at det lå en konkret vurdering bak de uttalelser som kom, særlig fordi dette gjelder korte meldninger ved SMS.

Til tross for innsigelsene fra klagerne ble det sendt en uforbeholden bekreftelse fra klagerne. Denne inneholdt ingen opplysninger om at klagerne var uenige i forhold til avtalen. Senere ble også klagerne varslet om at kjøperne hadde varslet forbehold om utbedringer i det ene taket. Innklagede hadde også konkretisert overtakelsestidspunktet uten nærmere drøftelser med klagerne.

Etter lengre tids forhandlinger, hvor begge parter har blitt bistått ved advokat, ble partene enige om pris og overtakelsestidspunkt. Imidlertid mener klagerne at innklagedes håndtering av dette er kritikkverdig og har medført betydelige problemer. Klagerne krever derfor reduksjon av innklagedes vederlag.

Klagerne mener at det ikke kan være tvilsomt at innklagede har ønsket en raskest mulig gjennomføring av salget, og at klagernes interesser ikke ble ivaretatt på en god måte.

Innklagede anfører:

Innklagedes saksbehandler som var ansvarlig for oppdraget, har jobbet som megler i over 20 år, og har lang erfaring med å håndtere dialog med både kjøper og selger.

I perioden før den aktuelle dag med budgivning som førte til salg, var det betydelig kontakt mellom innklagede og klagerne. Det var også klart at det ikke kunnes forventes en salgssum i den størrelsesorden klagerne opprinnelig hadde forhåpninger om. Innklagede synes ikke det fremsto som spesielt at en bolig i denne prisklassen selges kr 150 000 under den opprinnelige prisforhåpningen. Salgssummen var høyere enn gjelden på boligen.

Innklagede mener tidligere dialog med klagerne ikke ga noen indikasjon på at klagernes SMS ikke kunne oppfattes som en fullmakt til å akseptere et bud på minimum kr 5 600 000.

Av saksbehandlerens redegjørelse vedlagt tilsvaret fremgår:

Innklagede mottok den 7. juni kl 12:55 en fax med et bud på 5 000 000. Akseptfristen var satt til kl20:00 samme dag. Innklagede meddelte dette til klagerne per telefon, samt hva kjøperen ønsket utbedret før overtakelse.

Klagerne ga tilbakemelding om at budet var for lavt, men at det ble tatt til etterretning. Samtidig ga innklagede beskjed til klagerne om at budet nok ville bli høynet. Det var enighet om at prisen måtte betydelig opp. Eiendommen var markedsført på Finn.no for kr 5 500 000, men klagernes målsetting var kr5750 000.

Det ble avtalt at videre kommunikasjon måtte være på SMS da klagerne var vanskelig tilgjengelig den dagen. Senere på dagen ble budet høynet til kr 5 450 000 med frist kl 17:25. Innklagede sendte SMS til klagerne. Klagerne svarte pr SMS at også dette var for lavt. Klagerne avviste også innklagedes forslag om en mulig avtale på kr 5 500 000.

Innklagede avslo interessentens bud. Budet ble deretter høynet til kr 5 550 000 med ny frist kl 18:00 samme dag. Dette ble meddelt A. Innklagede mottok som svar: ”sorry … 5.600 eller aldri…”. Deretter mottok innklagede en ny SMS: ”Fruen selger på 5,600 ikke før…”.

Innklagede svarte at det var greit, og at han skulle gjøre det han kunne for å få dette kjøpstilbudet på plass. Innklagede tok så kontakt med interessenten med opplysning om at prisen var kr5600000. Deretter høynet interessenten til denne summen som ble akseptert av innklagede, og det ble meddelt at boligen var solgt.

Innklagede sendte SMS til selgeren og bekreftet salget. Da kom det plutselig en SMS fra A: ”dersom du kommer i mål, vil vi ha 24 t på aksept, ett ord med banken og en titt på BA66…takk…”. Innklagede mente meldingen kom for sent da boligen var bekreftet solgt til begge parter. Etterfølgende vilkår fra selgeren fremkom etter aksept av bud. A svarte i en ny SMS: ”Hjelper ikke … 24 t fra nå … vi snakker med banken, du ordner nøkkel til. BA66 kl 18 i morgen … sånn er det bare …”. Deretter kom det en SMS fra B: ”Det er greit., men der er det ikke aksept for salg, men for å gå videre. Så store salg bør man bekrefte videre. Vi gjør som vi avtalte, tar der videre i morgen. Mvh…”.

Innklagede syntes det virket som at klagerne ikke hadde snakket godt nok sammen i slutten av prosessen, og fikk kalde føtter da salget ble bekreftet endelig. Innklagede syntes også det virket som at de ikke hadde hatt god nok kontakt med banken ettersom dette kom opp som et tema etter aksepten.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder spørsmålet om innklagede kunne fremsette motbud på grunnlag av meldinger sendt per SMS.

Reklamasjonsnemnda har i denne saken delt seg i et flertall og et mindretall.

Flertallet, Tore Bråthen og Kåre Mæland, bemerket at det er dokumentert at det foregikk atskillig kommunikasjon mellom klagerne og innklagede per SMS. Klagerne har avvist bud ved hjelp av SMS og de har på samme måte også avvist forslag om å fremsette et motbud på kr 5 500 000. Etter at innklagede hadde sendt SMS til selgeren og bekreftet salget, sendte klagerne to SMS’er vedrørende vilkårene for salget. Klagerne har således godtatt å kommunisere per SMS. Ved SMS har klagerne både avslått bud og i ettertid gått inn på vilkårene for salget.

Spørsmålet er om klagernes SMS med uttrykk for at ”sorry … 5.600 eller aldri …” og oppfølgingen gjennom ”Fruen selger på 5,600 ikke før…” kan regnes som en fullmakt til innklagede til å fremsette et motbud på dette beløpet.

Flertallet bemerker at bud ble akseptert på grunnlag av to SMS’er som begge gir inntrykk av at klagerne ville akseptere et bud på kr 5 600 000. Spesielt gjelder dette når de to SMS’ene ses i sammenheng. Klagerne viste sin interesse ved å følge opp den første SMS’en med én til som går i samme retning. Klagernes to SMS’er ble sendt fra klagerne til innklagede i en situasjon der budgivning med bare en budgiver åpenbart var i ferd med å bli avsluttet. Når klagerne tydeligvis har bedt om å kommunisere per SMS, påhviler det også klagerne et ansvar for å uttrykke seg tilstrekkelig tydelig når budgivningen er i sluttfasen.

Mindretallet ved Ingebjørg Kiil er ikke enig i flertallets syn om at sms’ene fra klagerne kan tas til inntekt for at det foreligger en fullmakt for innklagede til å fremsette et motbud på kr 5600000. Mindretallet er for det første uenig i flertallets tilnærming til sakens spørsmål, og dernest i vurderingen av om innklagedes opptreden er i tråd med kravene til god meglerskikk.

Mindretallet bemerker at det ikke bestrides at budgivning generelt kan skje på grunnlag av sms, forutsatt at det skjer på en betryggende måte og hvor innholdet av et eventuelt bud er klart. Mindretallet finner det imidlertid unaturlig å formulere spørsmålsstillingen i saken på den måten flertallet gjør, i det partene synes å være enige om at spørsmålet er om innklagede hadde fullmakt til å akseptere budet fra interessenten. Etter mindretallets syn vil det være mer naturlig å se problemstillingen i saken som et spørsmål om det forelå fullmakt for innklagede til å akseptere budet. Til støtte for mindretallets syn vises det til innklagedes egen forklaring om at interessentene høynet budet til kr 5,6 mill. før at han aksepterte på vegne av selgerne. En slik forståelse støttes også klart av budloggen.

Mindretallet kan imidlertid ikke se at det er avgjørende for sakens utfall, hvorvidt det forelå en fullmakt til å fremsette motbud eller til å akseptere et bud, men bemerker at innklagede ved å legge flertallets forståelse til grunn, har brutt god meglerskikk med hensyn til uriktig føring av budloggen. I den videre fremstilling drøftes spørsmålet i saken slik mindretallet legger til grunn.

Selv om klagerne måtte anses å ha godtatt SMS som kommunikasjonsmiddel, hadde innklagede etter mindretallets syn en særskilt plikt til å avklare innholdet i sms’ene fra klagerne dersom noe var uklart. Dette gjør seg særlig gjeldende med tanke på at innholdet i sms’ene var avgjørende for aksept av bud på eiendommen. Etter mindretallets syn må det kunne stilles strenge krav til meglere når det gjelder sikkerhet for at det foreligger budaksept. Dette er også i tråd med meglers plikt til å sørge for en forsvarlig avvikling av budrunden, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3 (1).

Slik mindretallet ser det, inneholdt klagernes sms informasjon til innklagede om at kr 5600000 var deres nedre grense for en eventuell budaksept. Dette kan etter mindretallets oppfatning ikke være ensbetydende med at innklagede har fått fullmakt til å akseptere ethvert bud som overstiger dette beløpet. Etter mindretallets syn burde innklagede sørget for å innhente aksept fra klagerne etter at budet på kr 5600000 forelå for å forsikre seg om at bindende avtale var inngått. Det legges samtidig til grunn at innklagede var kjent med at klagernes målsetning var kr 5750000, og at det ikke ville kreve særlig merarbeid for innklagede å innhente en aksept fra klagerne før bekreftelse av bud til kjøperen. På denne bakgrunn er det mindretallets vurdering at innklagede ikke har avviklet budrunden på forsvarlig måte, og dermed opptrådt i strid med god meglerskikk.

Etter mindretallets syn foreligger det en pliktforsømmelse fra innklagedes side som etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 kan gi grunnlag for helt eller delvis nedsettelse av meglers vederlag. Pliktforsømmelsen anses ikke ubetydelig ettersom forsømmelsen var egnet til å påføre klager betydelige konsekvenser – både økonomisk og i rettslig sammenheng.

Mindretallet ser samtidig at klagerne ved sin formulering kan ha medvirket til at situasjonen ble som den ble, og dette følgelig må komme i betraktning ved spørsmålet om nedsettelse av vederlag. Mindretallet har på denne bakgrunn kommet til at vederlaget kan settes passende ned med 1/3.

Konklusjon i henhold til flertallets syn:

Klagerne gis ikke medhold.