Klage nr:
155/10

Avgjort:
21.02.2011

Saken gjelder:
Meglers opplysingsplikt

Foretakets navn:
Sem ogamp; Johnsen Eiendomsmegling Løvenskioldsgate
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. februar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en leilighet som var til salgs gjennom innklagede. Kjøpekontrakt ble undertegnet 17. mars 2009.

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klagerne kjøpte en leilighet gjennom innklagede. Avtalen ble inngått 2. mars 2009 med avtalt kjøpesum stor
kr 3 010 000.

Leiligheten ble markedsført som en ”stor 2 roms endeleilighet”. Kjøperne var på vising og fikk et godt totaltinntrykk av leiligheten. I kjelleren var det plassert en seng og rommet fremsto som et ordinært soverom på visningen.

I salgsoppgaven side 2 ble det opplyst:

”U.etasje:

Bad med toalett. Innredet/disponibelt rom som eier i dag bruker som soverom. Dette rommet har låst dør ut mot fellesområde med boder.”

I salgsoppgaven side 3 ble det opplyst:

”… Det innredete rommet brukes i dag som soverom. Det er terrakottafliser på gulvet med varmekabler i dette rommet også. To mindre vinduer til utluftning. Dør ut til felles kjellerrom med boder, m.m”.

I salgsoppgaven side 4 ble det opplyst:

”Takhøyden i det innredede rommet i underetasjen 2,17 m mot normalt 2.4 m, begge vinduene er små kjellervinduer.”

Vedlagt salgsoppgaven fulgte også takst, planskisse og egenerklæringsskjema. I taksten står det om kjelleren blant annet ”innredet rom” og at takhøyden var målt til 2,17 meter. I planskissen er rommet gitt betegnelsen ”innredet rom (soverom)”.

Kjøpekontrakten ble signert 14. mars 2009 og klagerne overtok bruken 15. mai 2009. Klagerne ble på høsten klar over at Plan- og bygningsetaten hadde gitt pålegg om at bruken av soverommet i kjelleren måtte opphøre. Pålegget var begrunnet i at kjelleren ikke var godkjent som varig oppholdsrom. Selgeren reklamerte til selgerens eierskifteforsikringsselskap. Det ble innhentet takst for kostnadene ved å utbedre mangelen. Klagerne varslet også innklagede om mulig ansvar.

Under utredning av saken stilte klagerne spørsmål til hvorfor det i salgsoppgaven ble trukket frem at normal takhøyde var 2,4 meter. Dette fremkommer ikke av taksten.

I sitt svar opplyste innklagede:

”Ja det var for å illustrere at rommet ikke var et normalt rom. Rommet hadde altfor lav takhøyde og at rømningsveiene ikke var godkjente (små kjellervinduer og ”hønsetrapp” opp til 1. etasje).”

På bakgrunn av dette svaret stilte klagerne spørsmål om det var opplagt at rommet ikke var godkjent. Innklagede besvarte dette slik:

”Ja det kunne man se ved eget uerfarent syn!”

Klagerne tok opp spørsmål om ansvar i saken, dette er ikke besvart.

Klagerne anfører at innklagede visste, eller burde i det minste mistenke, at kjelleren ikke var godkjent for varig opphold. Innklagede hadde en plikt til å bringe klarhet i forholdet før eiendommen ble lagt ut for salg. Klagerne anfører at innklagede ikke har overholdt sin opplysningsplikt, jf eiendomsmeglingsloven 6-7, eller kravet til god meglerskikk, jf § 6-3.

Klagerne ervervet boligen for å dekke behovet til seg og sine to barn, og var ikke klar over forholdet. Manglende godkjenning av soverommet har medført store utbedringsarbeider for klagerne. Tapet er en følge av den manglende opplysningen om forholdet. Klagerne mener at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsom ved å markedsføre kjelleren som et soverom uten å presisere at det ikke var godkjent for varig opphold. Klagerne fremsetter krav om erstatning for:

1. Utbedring i samsvar med takstkr 375 000

2. Utgifter til arkitekt kr 26 310

3. Utgifter til takstmann kr 9 375

4. Utgifter til Plan- og bygningsetaten kr 11 425

Samlet utgjør det foreløpige kravet kr 422 110.

Innklagede anfører:

Innklagede ga klar beskjed om at underetasjen ikke var egnet til permanent opphold da han påpekte at vinduene til underetasjen ikke kunne brukes som rømningsvei fordi de var altfor små, trappen ned fra stuen var for bratt, spinkel og smal, og takhøyden ikke tilfredsstilte norsk standard. Det var en også en enkel dør ut i det øvrige kjellerlokalet med kjellerboder. Denne døren sto åpen under visningene og innklagede viste frem leilighetens kjellerbod samtidig. Under visningen ble alle besøkende gjort oppmerksom på disse manglende.

Innklagede overhørte at de aller fleste som var på visningene snakket om at de ville bygge om kjelleren, og eventuelt utvide slik som de andre i borettslaget hadde gjort. Klageren stilte ikke ytterligere spørsmål i den anledning så vidt innklagede kunne huske.

Innklagede har ikke tidligere sett påbudet fra Plan- og bygningsetaten. Selv om dokumentet er utferdiget etter salget, mener innklagede det må det ha foreligget opplysninger om dette hos styret for borettslaget og foretningsføreren. På forespørsel om opplysninger fra selgeren, foretningsføreren og styret ble det ikke opplyst noe vedrørende kjelleren.

Innklagede gjorde det imidlertid tydelig oppmerksom på at kjeller hadde mangler, og disse var tydelige å se under visningene. Den lave takhøyden gjorde rommene kompakte og ”trange”, trappen virket ”skummel å bruke”, og vinduene så mer ut som luftekanaler. Døren ut til det øvrige kjellerlokalet var med på å forsterke kjellerfølelsen. Den muntlige informasjonen og de skriftlige opplysningene i salgsoppgaven m.m. ble gitt under visningene og før budrunden. Innklagede mener opplysningsplikten var overholdt.

Innklagede mener at tapet for øvrig ikke er dokumentert.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne bestrider at de på visningen ble gjort kjent med at kjellerrommet ikke var godkjent for varig opphold. Klagerne kan for øvrig ikke se at det er av betydning for saken om andre på visningen hadde planer for ombygging av kjelleren.

Klagerne mener at innklagede hadde en plikt til å sørge for at opplysningen om at kjellerrommet ikke var godkjent ble gjort kjent for potensielle kjøpere. Dette burde vært gjort ved salgsoppgaven.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Kjellerrommet var ikke markedsført som et soverom. I salgsoppgaven er rommet beskrevet som innredet/disponibelt rom som eier i dag bruker som soverom. Innklagede mener at dette viser med tydelighet at rommet ikke er godkjent som dette.

I annonsen er rommet omtalt som ”innredet rom med varmekabler (brukes som soverom p.t.)” Innklagede mener at det forhold at siste delen av setningen er satt i parentes viser at bruken ikke er godkjent.

Det fremkommer dessuten av salgsoppgaven at takhøyden er lavere enn normalt og at vinduene er vanlige små kjellervinduer. Dette mener innklagede indikerer at rommet ikke var noe annet enn et disponibelt rom.

Av taksten fremgår det at arealoppmålingen ikke tar hensyn til byggeforskriftens krav til rom og at rommens bruk kan være i strid med byggeforskriften. Dette mener innklagede at viser at det ikke ble gitt noen garanti for at kjellerrommets bruk av den daværende eieren var i henhold til byggeforskriftene,

Innklagede mener at han har oppfylt som undersøkelses- og opplysningsplikt. På bakgrunn av det overnevnte anfører innklagede at klagerne ikke hadde noen berettiget forventing om at kjellerrommet var godkjent for varig opphold.

Alternativt anfører innklagede at det fremsatt erstatningskravet var upåregnelig for innklagede. Det fremkommer ikke noen absolutt nedre grense for romhøyde i byggeforskriften. Videre anfører innklagede at det ikke er adekvat årsakssammenheng mellom feilopplysning og kostnadene relatert til å heve takhøyden med å pigge, støpe og legge nytte gulv osv.

Innklagede mener at ut fra Plan- og bygningsetatens brev at 22. september 2009, hvor det fremgår at Brann- og redningsetaten på tilsyn kunne rapportere at oppholdsrom i kjelleren trolig er tatt i bruk som soverom uten rømningsvei, fremstår det fremsatte krav som underlig. Det dreier seg om vesentlig andre poster enn å få etablert en tilfredsstillende rømningsmulighet.

Det fremsatte kravet er basert på foreløpige beregninger og innklagede mener det således ikke er dokumentert.

Videre mener innklagede at klagerne ikke har oppfylt tapsbegrensningsplikten samt at godkjennelse av det fremsatte erstatningskravet vil innebære en standardhevning som det må gjøres fradrag for.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers opplysningsplikt om at et kjellerrom som på visningstidspunktet ble benyttet som soverom var i strid med byggeforskriftene.

Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede formulert seg uklart i salgsoppgaven og i annonsen. Innklagede hadde en plikt til å formidle opplysning om at kjellerrommet ikke var godkjent på en klar og utvetydig måte. Når innklagede opplyser at takhøyden er lavere enn normalt og kjellervinduene er små, må en interessent også kunne forvente at han opplyser om betydningen av dette. Leiligheten var uten soverom. Den var markedsført som en to roms leilighet, og det var flere steder opplyst at tidligere eier benytter kjellerrommet som soverom. På planskissen var kjellerrommet betegnet som ”innredet rom (soverom)”.

Partene har forklart seg ulikt om hva som ble sagt ved visningen. Reklamasjonsnemnda presiserer at meglers opplysningsplikt er skriftlig, og at det ikke er tilstrekkelig at vesentlige opplysninger formidles på visning.

Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere et eventuelt økonomisk tap.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsom. Reklamasjonsnemnda har ikke tatt stilling til om det foreligger et økonomisk tap.