Klage nr:
158/10

Avgjort:
31.01.2011

Saken gjelder:
Meglers prisvurdering

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Oslo AS, avd. Bærum, Bekkestua

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. januar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerens mor skulle selge sin bolig. Klagerens bror kontaktet innklagede for en uforpliktende vurdering av boligen. Moren er ifølge klageren dement. Innklagede har i forbindelse med verdivurderingen fått morens underskrift på en oppdragsavtale. Boligen ble ikke solgt i oppdragstiden. Innklagede har krevd dekket vederlag og utlegg.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede møtte opp hos moren den 2. juli 2009 med en ferdig skrevet kontrakt, som moren underskrev der og da. Klageren var ikke til stede på møtet og moren husker ingen ting av det. Moren er imidlertid helt sikker på at hun ikke undertegnet noe som helst. Huset skulle først ut for salg vinteren 2010 slik at de hadde god tid og ville ha flere vurderinger av boligen.

Utover sommeren/høsten 2009 hadde klageren ingen kontakt med innklagede. Hun kan ikke huske å ha sett noen prisvurdering fra ham engang. Utpå høsten ble klageren overraskende kontaktet av en takstmann som var blitt rekvirert av innklagede til å ta en takst hos moren. Klageren ble overrasket, men takstmannen fortalte at han var en frittstående takstmann uten tilknytning til noe bestemt selskap. Klageren gjorde avtale med ham 14. oktober 2009 og tenkte at det var greit å bli ferdig med taksten. Takstmannen sendte regning direkte til moren.

I denne forbindelse tok klageren kontakt med innklagede per telefon. Hun sa også at hun ikke var ”klar” ennå da innklagede nevnte fotografering. Innklagede avtalte med fotograf, som kom, tok bilder og gikk. Utebildene kunne ikke brukes. Bad og kjøkken var ikke ryddet, så der ble det ikke tatt bilder. Klageren hadde ikke bedt innklagede om dette, men følte presset og syntes det var vanskelig å avvise en så påtrengende person. ”Vi tar noen bilder nå, så kan du se da vet du”, var ifølge klageren innklagedes replikk da hun sa hun trengte mer tid. Det var mye rydding som gjensto. Innklagede nevnte ikke for klageren en eneste gang i tiden fra 2. juli til 14. desember 2009, at moren hadde undertegnet en oppdragsavtale.

Fotografen skulle ta nye utebilder en klarværsdag, da utsikten ”var omtrent det eneste fine ved huset”. Dette var i november 2009. Fotografen møtte ikke til avtalt tid, og da klageren ringte og spurte hvor det ble av ham, svarte han at han var utenbys og ikke rakk det. Klageren hadde tatt fri fra jobb og reist hjem til moren for å ta i mot ham. Klageren fikk flere henvendelser fra fotografen på sms, men unnlot å svare. Hun ønsket ingen videre kontakt verken med fotografen eller innklagede.

Klageren mottok 12. desember 2009 en e-post fra innklagede hvorpå hun svarte at hun ønsket ytterligere en meglervurdering. Innklagede svarte da at moren var bundet til en avtale som hun hadde undertegnet, og at det ville medføre økonomiske konsekvenser for henne dersom hun sa opp oppdraget. Dette var klageren ikke klar over. Den 14. desember 2009 fikk klageren oversendt en kopi av avtalen, dette var første gangen hun så den. I etterkant skjønner klageren hvorfor innklagede tok seg en frihet å rekvirere både takstmann og fotograf, noe klageren oppfattet som svært påtrengende. Avtalen hadde seks måneders varighet, og klageren tenkte at dette løste seg ved at avtalen gikk utpå dato i januar 2010.

I oppdragsavtalens punkt 5 står det at fornyelse og/eller oppsigelse skal være skriftlig.

Klageren hevder at hun handlet i god tro da moren hadde det hun trodde var et uforpliktende møte med innklagede for å få en vurdering av boligen. Klageren rekvirerte aldri noen tjenester fra innklagede. Oppdraget ble ikke fornyet etter utløpsdato. Klagerne hadde ikke noe utestående med innklagede, kostnader til takst var betalt. I januar 2010 var oppdragsavtalen gått ut på dato og ble ikke fornyet.

I april 2010 mottok klageren faktura fra innklagede. Hun avtalte et møte med saksbehandleren og hans overordnede. Klageren fikk inntrykk av at innklagedes overordnede skjønte problemstillingen, og hørte ikke noe mer før hun fikk en purring og trussel om rettslig inndrivelse i posten fredag 15. oktober 2010.

Klagerne ønsker en vurdering av saken, da den for henne fremstår som både uetisk og umoralsk i forhold til klagerens mor som var så vidt gammel (84 år) og at klageren som nærmeste pårørende ikke ante noe om en underskrevet oppdragsavtale før i desember 2009.

Da klageren i sommer solgte egen bolig, var hun i kontakt med fem ulike meglerforetak for prisvurdering før hun tok et endelig valg. Ingen av disse ba henne undertegne noen oppdragsavtale, men sammen gikk de igjennom dokumentasjon i forbindelse med salg av eiendom.

Klagerens e-post av 2. november 2010:

Til tross for at klageren har varslet innklagede om at hun ønsker sin mors sak vurdert av Reklamasjonsnemnda, har innklagede startet inndrivelse av beløpet.

Klageren opplyser at hennes mor er dement, men bor hjemme. Klageren får hjelp av hjemmesykepleien, dementgruppen, fire ganger daglig. I tillegg til dette har moren et dagsentertilbud tre dager i uken. Innklagede er gjort kjent med dette.

Innklagede anfører:

Oppdragsgiveren er klagerens mor. Det foreligger ingen formell fullmakt fra mor til datter. Innklagede motsetter seg ikke at klageren fremsetter klage.

Når det gjelder opplysningene om at innklagede har startet rettslig inndrivelse av saken, til tross for at klagerne har varslet om at saken var oversendt Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester, anfører innklagede:

Innklagede fikk den 2. november 2010 e-post fra klagerne om at hun hadde oversendt saken til Reklamasjonsnemnda. Saken var da allerede oversendt inkassoforetaket. Den 3. november, altså dagen etter at e-posten fra klageren ble mottatt, tok innklagede kontakt med foretaket og stoppet saken. Innklagede hadde en forventning om at både innklagede og inkassoforetak måtte få tid til å områ seg og kan vanskelig se at han kan kritiseres på dette punktet. Innklagede opplever at flere kunder som har mottatt faktura truer med å oversende saken til Reklamasjonsnemnda uten at dette skjer. Siden de færreste virkelig sender saken til Nemnda, har innklagede som praksis at han stopper innkreving så snart han får dokumentert at saken er sendt.

Innklagede ga ved e-post av 20. oktober 2010 innklagede et forlikstilbud hvoretter oppdragsgiveren skulle betale kr 20 000 som fullt og endelig oppgjør i saken. Tilbudet ble avslått.

Innklagede viser til klagerens e-post til Reklamasjonsnemnda av 2. november 2010. Innholdet setter innklagede i et svært dårlig lys og dette kan etter innklagedes syn prege Reklamasjonsnemndas behandling. Opplysningen om at moren er dement fikk innklagede først i desember 2009. Innklagede betviler ikke at moren er dement, men har ingen opplysninger om når dette inntraff og det var helt ukjent for innklagedes saksbehandler på tidspunktet for oppdragsinngåelse.

At et meglerforetak kommer i kontakt med umyndige, demente og personer i psykisk ubalanse er dessverre ikke uvanlig. Når denne gruppen handler eiendom, oppstår det ofte problemer i ettertid. Handlene inngås i ”gode” perioder. Mange av selgerne kvier seg som regel for å benytte seg av sine rettigheter overfor de som kan holdes ansvarlig for sine handlinger. Megleren ender opp med å betale store deler av tapet ved å måtte selge boligen på nytt, uten dobbelt vederlag.

Ved signering av oppdragsavtalen i denne saken, var klagerens bror til stede. Det ble ikke gitt opplysninger om at moren var dement. Innklagede gikk igjennom oppdragsavtalen med oppdragsgiveren og hennes sønn til stede, etter innklagedes oppfatning ble oppdragsgiverens interesser godt ivaretatt av broren, som også bodde på eiendommen og ga opplysninger. Innklagedes syn er derfor at oppdragsgiverens interesser ble godt ivaretatt, hun ble verken lurt eller presset. Det at innklagede ikke opplyste klageren om at oppdragsavtalen ble inngått, beror på at klagerens bror var til stede og innlagede antok at de to søsknene var i dialog.

Etter det innklagede forstår, mener klageren at innklagede, som profesjonell, bærer risikoen for hva oppdragsgiveren husker. Innklagede har ikke tatt seg friheter eller opptrådt påtrengende, han har vært i stadig dialog med både oppdragsgiveren, klageren og klagerens bror. Innklagede har i tråd med oppdragsavtalen utført sine plikter, han har begynt innhenting av informasjon, sendt restgjeldsforespørsel, vært i dialog med klageren, samt engasjert takstmann og fotograf m.v. Innklagede beklager selvsagt klagerens misnøye med fotografen. Samtidig har det vært umulig både for fotografen og innklagede å ”reparere” forholdet, siden klageren ikke besvarte noen av anropene.

Klageren anfører at hun som nærmeste pårørende skulle fått informasjon om oppdragsinngåelse og at innklagede for øvrig skule ha forholdt seg til de pårørende siden oppdragsgiveren var 84 år. Dette føler innklagede han langt på vei har gjort, men det sier seg selv at dette blir utfordrende med søsken som ikke utveksler informasjon. Dersom Reklamasjonsnemnda tar hensyn til klagerens anførsel, ber innklagede om å få klare føringer for hvor listen skal legges. Det finnes i dag mange friske og klare åttifireåringer. Betyr dette at megleren alltid må undersøke hvem nærmeste pårørende er? Kontrollere med leger om eldre mennesker er dement? Ta kontakt med Overformynderiet for kontroll? Skal megleren informere de nærmeste pårørende, alle eller en? Eller er det et brudd på taushetsplikten? Skal meglerne overprøve en godt voksen og automatisk gå ut fra at en oppe i årene ikke klarer å foreta egne avgjørelser eller egne valg? Skal grensen gå ved sytti, åtti eller nitti år?

Klagerne hevder at innklagede har opptrådt uetisk og umoralsk, mens innklagede er av den formening at han har opptrådt i tråd med den avtalen som ble inngått. Innklagede har hatt dialog med klageren, klagerens bror og oppdragsgiver. Ut fra saksbehandlerens tilbakemelding og klagerens egen redegjørelse, har klageren vært engasjert i gjennomføringen og har styrt prosessen.

Det ser ut til at innklagede uansett handlemåte kommer skjevt ut i klagerens øyne. Selv når han redegjør for konsekvensene ved oppsigelse, er dette kritikkverdig. Innklagede kan ikke kritiseres for at han redegjør for konsekvensene av oppsigelse eller utløp av avtalen, det ville derimot vært helt unaturlig og kritikkverdig dersom han hadde unnlatt å gjøre dette.

Innklagede kan ikke se at klageren har fremsatt noen dokumentasjon på sine anførsler. Det fremsettes en rekke påstander som baserer seg på følelser og hennes egen innsikt i morens situasjon. Innklagede fikk ikke informasjon om at moren var dement på tidspunktet for signering av oppdragsavtalen. Dette ble han først kjent med ved utløpet av oppdragstiden.

Etter innklagedes syn har han krav på et rimelig vederlag i forhold til utført arbeid, i tillegg til de utleggene han har forskuttert for lenge siden. Utleggene er utfakturert i tråd med oppdragsavtalen og det at oppdraget løp ut, får ingen betydning for innklagedes krav. Ut fra timelisten og den timepris innklagede opererer med, er kravet innenfor eiendomsmeglingsloven § 6-5 (3).

Innklagede bestrider å ha opptrådt i strid med bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven. Klagen bør derfor ikke tas til følge.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers krav på dekning av utlegg og vederlag ved et oppdrag som ikke førte til salg og hvor oppdragsgiveren er dement.

Det er ikke dokumentert noen forhold som tilsier at eiendomsmeglingsoppdraget er ugyldig fordi det er i strid med alminnelige avtalerettslige regler. Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at innklagede har begått noen andre feil ved å påta seg dette eiendomsmeglingsoppdraget.

Reklamasjonsnemnda har merket seg at oppdragsavtalens punkt 8 (totale utlegg og vederlag) er mangelfullt utfylt og ikke tilfredsstiller kravene i eiendomsmeglingsloven § 6-4 (1) nr. 6.

I oppdragsavtalens punkt 8 ”Totale vederlag og utlegg” fremkommer ikke vederlaget eller noen stipulert salgssum, slik at oppdragsgiverne mangler oversikt over hva dette vil beløpe seg til. Dette er i strid med lovens intensjoner, jfr. Nemndas bemerkninger i sak 2010085:

”…

Formålet med eiendomsmeglingslovens bestemmelser om plikten til å opplyse om vederlag og utlegg, samt totale kostnader, er at oppdragsgiveren skal gis et klart bilde av kostnadene ved oppdraget. Ot.prp. nr. 16 2006-2007 s. 136 annen spalte og s. 137 første spalte, sier bl.a. følgende:

”… Departementet vil i stedet foreslå målrettede tiltak for å legge til rette for en økning av forbrukernes prisbevissthet.

For det første vil departementet legge til rette for at forbrukerne i større grad skal få klar og relevant prisinformasjon før oppdragsavtale inngås. Dette er også det sentrale formålet med forskrift 28. november 1997 om prisopplysning for tjenester, gitt med hjemmel i lov 16. juni 1972 nr. 47 om kontroll med markedsføring og avtalevilkår (markedsføringsloven). Nevnte forskrift innebærer blant annet at det skal informeres om hvordan prisen på tjenester blir beregnet, og dette skal gjøres på en måte som er lett synlig for kunden. Etter departementets vurdering må det kunne legges til grunn at forskriften gjelder direkte ved forbrukeres kjøp av eiendomsmeglingstjenester, men en antar det er behov for å konkretisere hvordan forskriftens prinsipper skal gjennomføres ved kjøp av denne type tjenester. Dette fremgår av lovforslaget § 7-1. Departementet foreslår at det inntas nærmere regler om dette i forskrift, jf. forslaget § 7-1 annet punktum.

For det andre foreslår departementet at forbruker alltid skal gis et konkret skriftlig tilbud basert på timepris, slik at dette alternativt alltid synliggjøres på en klar måte i forbrukerforhold. En slik ordning innebærer at forbruker gis et mer reelt valg mellom provisjon eller en timebasert vederlagsform. Megler vil etter forslaget måtte angi en timepris og et overslag over antatt tidsbruk. …

For det tredje foreslås strengere krav til prisopplysning og spesifisering av megleroppdraget i oppdragsavtalen. Et slikt krav skal gjelde uavhengig av vederlagsform, dvs uavhengig av om forbruker velger provisjon eller timepris. Departementet slutter seg i denne forbindelse til flertallets forsalg om at meglers vederlag og det samlede utlegg skal fremgå av oppdragsavtalen. Dette fremgår av lovforslaget § 6-4, jf. også nærmere omtale nedenfor i kapittel 8.5.

For det fjerde foreslås at megler skal legge frem et regnskap til oppdragsgiver etter at oppdraget er utført, hvor det skal gis en spesifisert oversikt over antall timer med videre som er medgått til utførelsen av oppdraget. Et slikt krav skal gjelde uavhengig av vederlagsform, dvs uavhengig av om forbruker velger provisjon eller timepris. … Regelen fremgår av lovforslaget § 7-2 tredje ledd. De nærmere regler om dette må gis i forskrift, jf. lovforslaget § 7-2 femte ledd.

…”

Etter Reklamasjonsnemndas syn er oppdragsavtalen ikke egnet til å gi klageren et realistisk bilde av faktisk utgifter i forbindelse med salget. Dette er en forsømmelse som etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tilsier vederlagsreduksjon i henhold til eiendomsmeglingsloven § 7-7. Innklagede bør frafalle krav på utlegg og vederlaget med til sammen kr 10 000 i tillegg til rabatten som allerede er gitt.”

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved utfylling av oppdragsskjemaet, jf bemerkningene ovenfor. For øvrig fører klagen ikke frem.