Klage nr:
159/10

Avgjort:
21.02.2011

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Majorstua

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. februar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en eiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Klagerne mener at de ikke ble informert om at konkurrerende budgiver hadde trukket seg og at de derfor la inn sitt siste bud på feilaktige premisser.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne krever erstatning på grunn av at de mener å ha avgitt bud på feil grunnlag. Erstatningen beløper seg til følgende:

Bud avgitt på feil grunnlag kr 200 000

Saksforberedelse for Nemnda 9 t a kr 1 250 kr 11 250

Saksbehandlingsgebyr for nemnda kr 500

S u m kr 211 750

Klagerne var den 28. september 2010 involvert i en budrunde. Eiendommen hadde en prisantydning på kr 7 790 000 inkl. garasje (alle bud referert til i klagen er inkludert fellesgjeld). Etter nær tre timers budgivning la klagerne inn et bud på kr 7 500 000. Motparten økte til kr 7 510 000, og klagerne til 7 600 000. Tilbakemeldingen klagerne fikk på dette budet ble opplevd som svært rotete og uklar og forholdet ble også tatt opp i kontraktsmøtet. Inntrykket ble forsterket etter at klagerne møtte sin motpart fra budrunden. Klagerne ble da gjort kjent med at motparten trakk seg fra budrunden på dette budet. Innklagede formidlet aldri dette til klagerne, men ga tvert imot inntrykk av at klagerne fortsatt hadde en konkurrent i budrunden. Flere forhold ble omtalt som om de hadde betydning i forholdet mellom klagerne og den andre budgiveren (behov for garasje, tidspunkt for overtakelse og kjent budgiver), og i håp om å avslutte budrunden og bli kvitt en konkurrent, høynet klagerne sitt eget bud med
kr
200 000 til kr 7 800 000 hvoretter de fikk tilslaget på eiendommen.

Innklagede fortalte aldri at motparten hadde trukket seg på klagernes bud stort kr 7 600 000 og at samtalen var på vegne av selgerne som motpart. Dersom dette hadde vært formidlet, ville klagerne ikke ha forhøyet sitt eget bud.

I telefonsamtale 28. oktober 2010 har motparten fra budrunden fortalt at de lurte på hvordan innklagede hadde klart å heve sluttsummen til kr 7 800 000 når budrunden stoppet på kr 7 600 000. Til dette skal innklagede ha sagt at selgerne vurderte å gå ut med ny visning dersom kjøpesummen ikke tilsvarte prisantydning, men at et bud på
kr 7 800 000 ville bli akseptert. Da skulle klagerne ha lagt til kr 200 000 ekstra.

Dette medfører ifølge klagerne ikke riktighet. De høynet sitt eget bud i håp om å slå ut en konkurrent som ikke lenger fantes, og dette må innklagede ha forstått eller burde ha forstått. Innklagede skrev 28. september 2010 til konkurrerende budgiver ”Til info ble PP 15 solgt til kr. 7.800’. Motbud som budgiver økte til prisant. og fikk aksept på fra selger.” Her skal klagerne ha gitt bud som ble akseptert av selgerne. På spørsmål fra konkurrerende budgiver om det var et bud fra tredjepart eller et motbud fra selgerne, skrev innklagede noen minutter senere ”Motbud fra selger som ble akseptert”. Her skal selgerne ha gitt en motbud som ble akseptert av klagerne. I svar til klagerne 28. oktober 2010 skrev innklagede at ”det har aldri vært gitt noe motbud for salget av PP 15 i budrunden”.

Innklagede har ved håndtering av budrunden brutt kravet til god meglerskikk.

Innklagede har forledet klagerne til å tro at de fortsatt hadde en konkurrent i den andre budgiveren, noe som var den direkte årsaken til at klagerne høynet sitt bud. Klagerne bestrider føringen av budjournalen når det gjelder nest siste bud pålydende 7 600 000. Dette ble aldri avslått, og klagerne høynet budet uten å ha fått en klar tilbakemelding på nest siste bud, jf forklaring overfor. Budet på kr 7 800 000 ble avhitt under gale forutsetninger. Innklagede må erstatte klagerne differansen, samt saksomkostninger som oppgitt innledningsvis.

Innklagede anfører:

Eiendommen ble annonsert med prisantydning kr 7 790 000 inkl garasje og andel fellesgjeld. Budrunden startet 27. september 2010 og ble avsluttet 28. september 2010 med kr 7 600 000 fra klagerne som høyeste bud. Dette budet ble avslått av selgerne, under henvisning til at de ikke ville selge til under prisantydning. Det fremgår av budjournalen at selgerne avslo klagernes bud på kr 4 088 000 som med tillegg av andel fellesgjeld utgjorde kr 7 600 000.

Da selgerne avslo budet på kr 7 600 000, var de samtidig tydelige på at boligen ikke ville bli solgt under prisantydning. Selgernes holdning til at boligen ikke var til salgs for under prisantydning på kr 7 790 000 inkludert andel fellesgjeld, ble formidlet til kjøperne. Kjøperne la deretter inn bud på kr 4 288 888 som med tillegg av andel fellesgjeld utgjorde kr 7 800 000. Dette budet ble akseptert av selgerne.

Innklagede avviser å ha gitt klagerne opplysninger om at det på nivået kr 7 600 000 var to budgivere involvert. Innklagede formidlet derimot overfor klagerne at selgerne ikke ville akseptere bud under prisantydning.

Innklagede avviser å ha opptrådt i strid med kravet til god meglerskikk.

Boligen ville ikke blitt solgt til kr 7 600 000 som nå er utgangspunkt for klagernes krav om erstatning. Bud på dette nivået ble avslått av selgerne og kr 7 600 000 kan derfor ikke tjene som utgangspunkt for en eventuell erstatningsutmåling. Det var på tidspunket for salg aldri noe alternativ for selgerne å akseptere bud på dette beløpet. Det var handel til prisantydning eller høyere, eller ingen handel.

Innklagede avviser derfor også å være ansvarlig for differansen mellom kjøpesum kr 7 800 000 som er kr 10 000 over prisforlangende og kr 7 600 000 som var klagernes nest høyeste bud.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede skriver at budet på kr 7 600 000 ble avslått av selgerne under henvisning til at de ikke ville selge til under prisantydning, at dette fremgår av budjournalen og at de var tydelige på at boligen ikke ville bli solgt under prisantydning. Dette er ikke riktig. Klagerne var frustrerte over at de ikke fikk noen klar tilbakemelding fra innklagede på budet stort kr 7 600 000. Budet ble ikke avslått overfor dem. Budjournalen er innklagedes ensidige fremstilling av hendelsesforløpet og kan ikke tillegges notoritet utover det. Den ble ikke forelagt klagerne til gjennomsyn før kontraktsmøtet, et møte innklagedes saksbehandler valgte ikke å delta på. Klagerne bestrider også føringen av budjournalen på dette punktet.

Innklagede formidlet i budrunden på nivå kr 7 600 000 at ”selger skulle gjerne sett prisantydning”. Selvfølgelig skulle de gjerne det, men det er noe ganske annet enn at leiligheten ikke var til salgs under prisantydning. Klagerne spurte også gjentatte ganger under budrunden om det var nådd et nivå som selgerne var villig til å selge for, men dette ble aldri klart besvart av innklagede, altså heller ikke avkreftet. Innklagede skrev i svar til klageren at bud under prisantydning ville bli vurdert og at selgerne ville vurdere ny visning dersom det ikke kom bud på dette nivået. Dersom holdningen var så klar som påstått ville en vurdering av lavere bud ikke være nødvendig.

Det medfører ikke riktighet som anført av innklagede, at klagerne la inn bud på kr 7 800 000 som en konsekvens av at det ble formidlet at boligen ikke var til salgs under prisantydning. Det har formodningen mot seg at det var så klart formidlet at salg ikke ville finne sted til under prisantydning kr 7 790 000, og dersom klagerne hadde vært klare over at de hadde vunnet budrunden, likevel skulle øke budet med ytterligere kr 10 000 over prisantydning. I en slik situasjon vill de nøyd seg med prisantydningen og ikke gått over den.

Dette er et sjeldent objekt, som det finnes 7 – 8 av i samme andelslag. Ingen av disse har vært omsatt siden de ble ferdigstilt for fire år siden, dette var den første som ble solgt. Det var derfor knyttet stor spenning til prisvurderingen og flere meglere var inne og vurderte leiligheten. Et annet firma vurderte verdien til kr 6 500 000 – 6 800 000.

Innklagede avviser å ha gitt opplysninger om at to budgivere var involvert på nivå kr 7 600 000, dette er korrekt. Klagerne har heller ikke påstått at slike opplysninger er gitt. Klagerne sier at innklagede unnlot å fortelle klagerne at de hadde vunnet budrunden og at de ved å dele informasjonen om motparten etter at denne hadde trukket seg, forledet klagerne til å tro at vedkommende fortsatt var med. Denne fortielsen har innklagede ikke på noe tidspunkt forsøkt å tilbakevise.

Påstanden om ”… handel til prisantydning eller høyere, eller ingen handel” ble aldri formidlet til klagerne, og det samsvarer også dårlig med det inntrykket innklagedes saksbehandler gir i beskrivelsen av avslutningen av budrunden til motparten. Her fremgår at selgerne ved bud på kr 7 600 000 var usikker på om hun ønsket en ny visningsrunde og talte på knappene. Det er ikke noen klar avvisning av budet, og disse opplysningene ble heller aldri gitt klagerne.

I siste avsnitt omtales prisantydningen som ”prisforlangende”. Dette er i beste fall en skrivefeil. Det ble aldri forlangt noen pris av selgerne og klagerne spør om det ikke ville være naturlig å la dette komme til uttrykk gjennom et motbud, eller i det minste gi det et uttrykk i budjournalen. At leiligheten ikke ville blitt solgt under prisantydning er en udokumentert påstand fremsatt i ettertid og det er spekulativt å påstå at klagerne av den grunn ikke har lidt noe økonomisk tap.

Kr 7 600 000 var den prisen markedet var villig til å gi, ettersom budrunden stoppet der. Dersom innklagede hadde formidlet at klagerne hadde vunnet budrunden, ville de ikke høynet sitt eget bud. Klagerne finner det usannsynlig at selgerne ville avslått dette budet som kun er 2,5 % avvik fra prisantydningen, dersom innklagede hadde håndtert saken korrekt. Klagerne har justert sitt erstatningskrav til 232 500, idet de har beregnet tid for telefonsamtale med Nemnda, og kommentarer til tilsvaret.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Taksten på boligen var kr 8 012 000 inkl. andel fellesgjeld.

Klagerne økte budet til kr 7 800 000 etter at de fikk informasjon om at selgerne ikke solgte for kr 7 600 000. En budgiver øker ikke sitt bud uten å vite at det gamle budet er avslått. Klagerne var ”offensive” på telefonen og sa at de ville avslutte dette og ga kr 200 000 ekstra for å bli eier av boligen.

Selgerne har bekreftet at hun traff klagerne før åpen visning, de ble da informert om det forestående salget.

Selgerne bekreftet at de aldri ville solgt under prisantydning. Selgerne måtte tenke og diskutere budet på kr 7 800 000 før aksept. På grunn av samlivsbrudd valgte de å akseptere for å bli ferdige med prosessen.

Innklagedes saksbehandler var ikke til stede på kontraktsmøtet. Han var tilgjengelig på kontoret og snakket også med klagerne på møterommet om det var noe de ville gjennomgå før kontraktssignering.

En budrunde starter der hvor budgiveren legger inn sitt første bud – uavhengig av prisantydning og hva selgeren er villig til å selge for. Det var heller klagerne som ga inntrykk av frustrasjon på grunn av mange lave og mindre budøkninger. Selgerne ga ikke noen konkrete føringer på hva de ville selge for før på slutten av budrunden, og det var etter hvert helt tydelig at verditaksten var selgernes mål, hvilket ble formidlet til klagerne.

Klagerne omtaler leiligheten som et svært sjeldent objekt. De viser til prisvurdering fra en navngitt megler som vurderte leiligheten til kr 6 500 000 – 6 800 000. Selgerne har bekreftet at de fikk en verdivurdering også fra et annet meglerfirma på opp mot 9 millioner før de valgte innklagede som lå i midten av fire verdivurderinger.

Klagerne påstår at innklagede unnlot å fortelle at de hadde vunnet budrunden. Det er ikke korrekt at klagerne hadde vunnet budrunden på kr 7 600 000. Budet ble avslått av selgerne under henvisning til at de ikke ville selge under prisantydning. Dette ble formidlet til kjøperne og de valgte da å øke sitt bud til kr 7 800 000.

Selgerne har bekreftet per e-post at de ikke under noen omstendighet hadde akseptert et bud på kr 7 600 000.

E-posten fra innklagedes saksbehandler til klagerne av 28. oktober 2010 bekrefter at klagerne ikke hadde vunnet noen budrunde på kr 7 600 000. Spørsmålet rundt garasjeplassen dukket opp i budrunden etter at innklagede hadde snakket med selgerne. Det var ikke ønske fra selgerne å selge eiendommen for kr 7 600 000 og under prisantydningen. Garasjeplassen var opplyst å ha en verdi på inntil kr 300 000 og med mulighet for å kunne omsettes separat. Selgerne kunne vurdere et salg av eiendommen uten garasjeplass for kr 7 600 000. Dette ble formidlet til klagerne og var et forsøk på megling for å se på løsninger mot en aksept. Dette bekreftes av selgerne i e-post.

Den ene av klagerne satt og skrev ned navn fra interessentlisten. Dette ble observert av begge meglerne som var til stede på visningen. Hvem gjør slikt?

Innklagede opprettholder sin tidligere påstand.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Klagerne fastholder å ikke ha fått informasjon om at budet på kr 7 600 000 ble avslått av selgerne, og klagerne bestrider fortsatt føringen av budjournalen på dette punktet. Det er korrekt at de var offensive og at de ”ønsket å avslutte dette” og at de derved økte sitt bud med kr 200 000. Klagernes motivasjon for dette fremgår av klagen.

At verdivurderingene spriker fra kr 6,5 mill til 9 mill bekrefter at objektet var vanskelig å prissette. I dette prisspennet blir det enda mer usikkert å påstå at kr 7,8 mill er en langt riktigere pris enn kr 7,6 mill.

”Budrunde” er for klagerne den prosessen som finner sted når to eller flere parter overbyr hverandre som i en auksjon. Den som står alene igjen til slutt, har vunnet budrunden. Det er ikke dermed sagt at salget er vunnet. Det kan fortsatt diskuteres med selgeren, men da er budrunden avsluttet og man forhandler direkte med selgerne.

Det var et tilfeldig møte i nabolaget som gjorde at klagerne ble oppmerksomme på at motparten hadde trukket seg. Dette burde innklagede informert om, og det burde fremgått av budjournalen.

At garasjen ikke skulle være en del av taksten som omfattet av prisantydningen på kr
7 790000, er ikke en holdbar påstand. På nettannonsen var ”Garasjeplass med heisadkomsts” oppført under ”Beskrivelse”. I overskriften var også ”Garasje” nevnt. De samme opplysningene fremgår av salgsoppgaven. Dersom en slik påstand opprettholdes vitner det om nok en uryddig håndtering av forholdet fra innklagede side. Innklagede har også tidligere påstått at garasjen ble trukket inn i diskusjonen i et forsøk på megling. Hva slags megling? Innklagede orientert aldri om at han forhandlet på vegne av selgerne. Selgernes punkt 1 i vedlegg til innklagedes kommentarer er feil. Det var ikke noe grunnlag for å unnta garasjen fra diskusjonen og innklagede skulle gjort dette klart for selgerne.

En korrekt avvikling av budrunden ville vært å informere klagerne ved bud på kr 7 600 000 om at motparten hadde trukket seg slik at de sto alene igjen, men at selgerne fortsatt ikke var fornøyd og ønsket å forhandle videre. Utfallet av en slik forhandling mellom klagerne og selgerne er det ingen gitt å fastslå i etterkant.

Klagerne opprettholder sin påstand. Erstatningsbeløpet er justert opp til kr 240 000 grunnet ny kommentar.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Det sentrale i saken er at selgerne ikke var villige til å selge for under prisantydning. På nivået kr 7 600 000 fikk begge budgivere informasjon om at selgerne ikke var villige til å selge leiligheten under prisantydning.

Innklagede opprettholder sin påstand.

Klagerens atter atter ytterligere anførsler:

Innklagedes anførsel om at begge budgivere ble informert om at selgerne ikke var villige til å selge under prisantydning, er ikke korrekt. Dette er i ettertid bekreftet av den andre budgiveren også.

Innklagedes atter atter ytterligere anførsler:

Innklagede har ingen flere tilføyelser i saken, men oppsummerer slik

– Innklagede fastholder å ha formidlet at selgerne ikke ville inngå avtale om salg under prisantydning. Innklagede avviser at det foreligger grunnlag for å påstå at handel ville blitt inngått på et lavere nivå

– Innklagede fastholder at bud kr 7 600 000 ble avslått av selger og avslaget ble formidlet til budgiver.

– Når meglers formidling av bud og forbehold til en budgiver opphører, er det fordi de øvrige budgivere ikke lenger deltar i budrunden.

Innklagedes påstand opprettholdes.

Klagerens siste anførsler:

Klagerne forstår innklagede dit hen at innklagedes taushet rundt motpartens uttreden av budrunden implisitt betyr at denne hadde trukket seg fra budrunden. Ut fra innklagedes taushet skulle klagerne forstått at de var alene igjen. Den eneste informasjonen innklagede unnlot å tildele var at motparten hadde trukket seg.

Tidligere fremsatte påstand opprettholdes, dog er erstatningsbeløpet nå økt til kr 245 000.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder budgivning og påstand om manglende informasjon om at konkurrerende budgiver hadde trukket seg og om at selgerne ikke ville selge under prisantydning.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda vil innledningsvis bemerke at Nemndas medlemmer har mottatt og gjennomgått all korrespondanse i saken. Partenes innlegg er dog noe kortet ned.

Reklamasjonsnemnda har en utelukkende skriftlig saksbehandling. Der hvor partene uttaler seg ulikt og forholdet forøvrig ikke er tilstrekkelig dokumentert, vil saken normalt bli avvist. Dokumentasjon/uttalelser fra impliserte parter i ettertid, tillegges normalt liten vekt. Nemnda har ut fra den foreliggende dokumentasjon ingen mulighet til å gå inn i den dialogen som har vært mellom innklagede og klagerne etter at den konkurrerende budgiveren trakk seg. Nemnda har heller ingen forutsetning for å ta stilling til hvorvidt innklagede har informert om at selgerne ikke ville selge for beløp under prisantydning på kr 7 790 000 eller hvorvidt innklagede har informert klagerne om at konkurrerende budgiver hadde trukket seg.

Reklamasjonsnemnda har dog merket seg at innklagede ikke selv en gang har klart for seg hvordan budrunden forløp. I sin e-post til konkurrerende budgiver 28. september 2010 kl 1436 opplyste innklagede at

”Til info ble PP 15 solgt til kr. 7.800’.

Motbud som budgiver økte til prisant og fikk aksept på fra selger.”

Samme dag kl 1445 opplyste innklagede til konkurrerende budgiver følgende:

”Motbud fra selger som ble akseptert.

Det var kun 2 budgivere i runden.”

Av budjournalen fremgår at klagernes bud stort kr 4 088 000 registrert 28. august 2010 kl 1351 med akseptfrist samme dag kl 1400, ble avslått av selgeren 28. september kl 1418. Det står videre:

”Antall motbud fra selger: 0”

Reklamasjonsnemnda finner det kritikkverdig at innklagede er så uklar i hva som egentlig har skjedd i budgivningsprosessen og at det er motstrid mellom de opplysninger saksbehandleren selv ga samme dag som budgivningen ble avsluttet og hva som er anført i budjournalen. Dette er egnet til å svekke tilliten til meglerforetaket.

Reklamasjonsnemnda har ingen mulighet til å gå inn på hva selgerne hadde vært villige til å selge leiligheten for, og heller ikke om bud stort kr 7 600 000 fra klagerne ville blitt akseptert.

Konklusjon:

Saken avvises for så vidt gjelder påstanden om at det ble gitt mangelfulle eller feilaktige opplysninger i forbindelse med budgivningen eller om at selgeren har gitt et motbud.

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende dokumentasjonen for budgivningsprosessen.