Klage nr:
161/10

Avgjort:
21.02.2011

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. februar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en enebolig som var til salgs gjennom innklagede som megler. Det var foretatt ombygging/rehabilitering i boligen. Kjøpekontrakt ble inngått 31. juli 2009 med avtalt overtakelse 1. september 2009. Klagerne avdekket omfattende mangler i boligen og handelen er senere hevet. Klagerne mener at innklagede har unnlatt å undersøke hvorvidt det var søkt om rehabilitering.

Klagerne er bistått ved advokat og blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler. Meglersopplysningsplikt

Klageren anfører:

Klagerne inngikk kjøpekontrakt 31. juli 2009. Boligen var formidlet gjennom innklagede og var en omfattende rehabilitert/ombygd enebolig.

Det er avdekket omfattende mangler. Klagerne har tatt ut stevning mot selgeren og hans eierskifteforsikringsselskap med påstand om heving. Klagerne ønsker imidlertid at innklagedes rolle blir vurdert av Reklamasjonsnemnda med hensyn til om innklagedes opplysings- og undersøkelsesplikt er overholdt. Omfanget av et senere erstatningskrav holdes utenfor klagesaken.

Klagerne anfører at innklagede ikke undersøkte om rehabiliteringen av boligen var adekvat byggesøkt, slik selgeren har plikt til etter plan- og bygningsloven og de spesielle forskriftskravene for trehusbebyggelsen i kommunen.

Tiltakene i boligen er utført uten tillatelse etter plan- og bygningsloven § 93. Det vises spesielt til bokstav a og d. Innklagede mener det var flere byggemeldingspliktige tiltak:

· Kjelleren har blitt utgravd og innredet til boligrom.

· Loftet har blitt innredet til boligrom.

· Taket har blitt løftet på deler av bygget.

· Vinduer har blitt fjernet eller endret.

· Innvendige bærevegger har blitt fjernet, i tillegg til en vegg på loftet som støtter åstaket.

· Bygget er i dag innredet i fire etasjer og endres dermed til en strengere brannklasse.

Klagerne mener det er åpenbart at bygget er omfattende rehabilitert av selgeren. Dette fremgår for så vidt også av innklagedes markedsføring. Klagerne mener at innklagede med en slik rehabilitering åpenbart måtte undersøke med kommunen om tiltakene var søkepliktige og om de var adekvat omsøkt.

I forbindelse med et kraftig regnvær tidlig høst 2010 oppstod det en lekkasje. Det ble i den forbindelse avdekket omfattende feil ved rehabiliteringsarbeidene både ved inngrep i bygningens konstruksjon og utførelsen av baderommene og de elektriske arbeidene.

Innklagede har avvist per telefon at han hadde noen plikt til å undersøke og informere om tiltak som ikke endrer bygningskroppen. Klagerne mener at det er snakk om omfattende utførte tiltak som dreier seg om tiltak som endrer bygningskroppen, bæreevne og utseende. Klagerne mener det ikke er en korrekt juridisk oppfatning at innklagede ikke hadde noen undersøkelsesplikt om hvorvidt tiltakene var adekvat omsøkt. Klagerne viser til Reklamasjonsnemndas egen praksis, og spesielt til klagesak 011/08.

Klagerne anfører videre at de estetiske retningslinjene i kommunen utvidet denne plikten til å undersøke hvorvidt omsøkingen var godkjent.

Klagerne mener det ikke fritar innklagede for ansvar at takstmannen ikke gikk inn på endringene i bygningskonstruksjonen i boligsalgsrapporten. Klagerne anfører at megler har en selvstendig undersøkelsesplikt.

Videre anfører klagerne at innklagede som kjente til at eiendommen få måneder tidligere hadde ligget ute for salg gjennom et annet foretak, burde undersøkt om det forelå tidligere boligsalgsrapporter. Av den tidligere boligsalgsrapporten fremgikk det at det var fuktproblemer på begge baderom.

Klageren spør om en selger bare kan bytte megler, uten at ny megler behøver å stille spørsmål om tidligere boligsalgsrapporter men henvise til at selgeren har innhentet en nyere boligsalgsrapport? Kan dette være i tråd med kravet til god meglerskikk?

Klagerne mener at alle nyere boligsalgsrapporter vil være av interesse for en kjøper. Innklagede anfører at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punktet.

Før de større manglene ble avdekket, tilbakeholdt klagerne et beløp stort kr 100 000 på innklagedes klientkonto. Klagerne følte seg utskjelt av innklagede på telefon som klagerne hevder at ”presset på” for å frigi pengene. Dette gikk klagerne ikke med på. Klagerne mener innklagede opptrådt uprofesjonelt, og at han ikke skulle ha blandet seg inn i om denne type tilbakeholdte beløp skulle utbetales selgeren eller ikke. Innklagede har en omsorgsplikt for begge parters interesser. Klagerne ønsker at Reklamasjonsnemnda skal vurdere om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk på dette punkt.

Klagerne ønsker at Reklamasjonsnemnda tar stilling til hvorvidt innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, men uten å ta stilling til erstatningsutmålingen.

Klagerne har i brev til Reklamasjonsnemnda 10. desember 2010 anført:

Selgeren har akseptert heving av kjøpet. Erstatningsutmålingen gjenstår. Klagerne har fått bo- forbud i boligen fra kommunen, og boligen måtte sikres akutt i forhold til sammenrasing.

Innklagede anfører:

Salget gjelder en rehabilitert enebolig hvor eieren i sin egenerklæring oppga at rehabiliteringen av rør- og elektrisk anlegg ble foretatt av autoriserte firma med angivelse av foretakenes navn. I tillegg fremgår det at generell oppussing/rehabilitering er foretatt på bygget. Innklagede innhentet på vanlig måte kommunale opplysninger om eiendommen 29. juni 2009. Eiendommens registerblad i kommunen viste at det var en enebolig og at den var blitt oppmålt 30. august 2006. Tegninger av boligen fulgte med stemplet 13. april 1999. Innklagede oppfattet disse tegningene å være tilnærmet likt byggets fasade i dag.

Av kommunens opplysningsskjema fremgikk det at det ikke forelå ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på boligen. Dette er helt vanlig i kommunen da denne bygningen er så vidt gammel, med byggeår 1920. Kommunens eiendomsarkiv brant i 1929 og lite av arkivmateriellet før den tid er bevart.

En eiendomsmegler er ikke bygningskyndig og har heller ikke inngående kunnskap til plan- og bygningsloven. Innklagede vurderer eiendommen ut fra den informasjonen de er pålagt å innhente, selgerens opplysninger og informasjonen som fremkommer av boligsalgsrapporten. Dersom det er lovpålagte opplysninger de ikke kan få tak i, beskrives dette i salgsoppgaven, for eksempel som her hvor det ikke forelå ferdigattest.

I salgsoppgaven fremgår blant annet:

”Boligen er oppusset/renovert de siste år (06-09) og fremstår med god standard. Kjeller er gravd ut og innredet. Drenert innvendig og utvendig. Grunnmur er ny innvendig”.

Videre er det opplyst at det ikke foreligger ferdigattest. I salgsoppgaven oppfordres interessenter til å gjøre seg kjent med de estetiske retningslinjene for trehusbebyggelsen i kommunen før handelen inngås. Disse retningslinjene er svært generelle. Innklagede mener at tegningene som ble mottatt av kommunen tilsa at det ble meldt om fasadeendringer i forhold til opprinnelige tegninger.

Klagerne har anført at innklagede burde undersøkt om det forelå tidligere boligssalgsrapporter. Takstbransjen og eierskifteforsikringsselskapene hevder selv at en boligsalgsrapport bare har en gyldighetstid på maks 6 måneder. Innklagede mener det var naturlig at selgeren fremskaffet en ny boligsalgsrapport ved salget. Etter en gjennomgang av boligsalgsrapportene kan innklagede heller ikke se at det er vesentlig forskjell i de to opplysningene som ble gitt om de hovedproblemene som ble avdekket om bygget i ettertid. Innklagede påpeker at ingen av de to takstmennene har oppfattet at de to bygningsmessige endringene som var foretatt var søknadspliktige (i hvert fall er det ikke nevnt). Innklagede lurer da på hvordan en kan forvente dette av en megler.

Ved den første boligsalgsrapporten fremgår det at noe arbeid gjenstår. Innklagede synes da ikke det var naturlig å fremlegge en rapport hvor eventuelle mangler var blitt utbedret.

Innklagede kjenner seg ikke igjen i klagernes påstand om at han skjelte ut og presset på klagerne for å frigi beløpet. Innklagede mener tvert imot at klagerne opptrådt meget bestemt overfor han. Som fagansvarlig opplyste han om hvilke rettigheter og plikter partene hadde i forbindelse med tilbakehold av deler av oppgjøret og risikoen det innebar å tilbakeholde et beløp på et feilaktig grunnlag. På dette tidspunktet virket det overilet å holde tilbake penger ut fra opplysninger i boligsalgsrapporten. Klagerne ga klar beskjed om at de hadde rådført seg med andre, og innklagede tok dette til etterretning og avsluttet samtalen. Innklagede oppfattet ikke klagerne som en ”svak” part i denne samtalen. Innklagede avviser helt at han opptrådte truende.

Innklagede mener at oppdraget ble utført i henhold til kravet om god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Tilsvaret legger opp til at det ikke var forhold ved salgsoppdraget som tilsa at innklagede burde ha undersøkt med kommunen om rehabiliteringen av boligen var adekvat byggesøkt. Dette er klagerne sterkt uenig i.

Det er utført meget omfattende søknadspliktige arbeider. Omfanget var dels direkte synlig og enkelt å avdekke. Innklagede kunne avdekket dette ved direkte spørsmål fra sin oppdragsgiver. Innklagede kunne videre enkelt avdekket at endringene ikke var byggesøkt ved å henvende seg til kommunen.

Klagerne mener det er utvilsomt at meget omfattende arbeid var utført på boligen. Etter klagernes syn må en alminnelig kjøper kunne forvente at en slik omfattende rehabilitering er adekvat byggesøkt, og at det er gitt tillatelse. Klagerne mener at en megler må ha en alminnelig undersøkelsesplikt i så måte og opplysningsplikt overfor interessenter. Klagerne mener at det ikke kan ha betydning at deler av arbeidet er utført av autoriserte firmaer.

Klagerne mener at innklagedes anførsel om at de estetiske retningslinjene var vedlagt salgsoppgaven ikke er holdbar. Det stod ingen steder at rehabiliteringen ikke var byggesøkt og godkjent. Klagerne mener det er naturlig for en kjøper å tro at disse kravene var etterlevd ettersom innklagede og selgeren åpenbart var kjent med retningslinjene.

Innklagede mener at det heller ikke kan frita megler for ansvar at en takstmann er nærmere til å undersøke og opplyse om rehabiliteringen var byggesøkt og i tråd med plan- og bygningsloven. Innklagede viser til LH-2004-100178 hvor en megler heftet for at takstmannen hadde tatt feil mht den reguleringsmessige statusen på eiendommen.

Klagerne fastholder for øvrig tidligere fremsatte påstander.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Eiendomsmeglingsloven § 6-7 gir klar instruksjon om hvilke dokumenter som er lovpålagt å fremlegge. Innklagede mener fortsatt at det ikke var en klar plikt til å gå i dybden på om de moderniseringsarbeidene som var foretatt på eiendommen var søknadspliktig, og at det dermed skulle foreligge en ferdigattest av nyere dato. Innklagede har i likhet med takstmann beskrevet boligen som et nyoppusset objekt. Selgeren har gitt sine opplysninger i egenerklæringsskjemaet.

Innklagede anfører at lovpålagt informasjon ble innhentet, og han var klar over at de estetiske retningslinkene for trehusbebyggelsen tilsa at fasadeendringer måtte byggemeldes. Innklagde la til grunn at de fasademessige endringene som var foretatt i det vesentlige var overensstemmende med de stemplede tegningene fra 1999 som ble innhentet fra kommunen. I salgsoppgaven kom det dessuten frem at det ikke forelå noen ferdigattest på eiendommen.

Klagernes atter ytterligere anførsler:

Klagerne mener at enkle undersøkelser med hensyn til om en totalrenovering var byggesøkt, godkjent og lovlig, måtte kunne fordres.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers undersøkels- og opplysningsplikt vedrørende søknadspliktige endringer ved en rehabilitert og ombygget bolig.

Avtale om Reklamasjonsnemnd for Eiendomsmeglingstjenester, punkt 2 tredje avsnitt lyder slik:

Reklamasjonsnemnda finner at saken anses uegnet til behandling i nemnda fordi saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen.

Konklusjon:

Saken avvises.