Klage nr:
162/10

Avgjort:
21.02.2011

Saken gjelder:
Budgivning

Foretakets navn:
Advokatfirmaet Midgaard ogamp; Opthun AS
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. februar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren var en av fire eiere av en fritidseiendom som ble lagt ut for salg gjennom innklagede som eiendomsmegler. Salgsoppdrag ble undertegnet av en av eierne med fullmakt fra de øvrige den 26. april 2010. Budaksept var 3. september. Kjøpekontrakten er datert 17. september 2010. Klageren er misfornøyd med innklagedes innsats i budgivningsfasen og krever erstatning med kr 600 000 for påstått tap på salgssum.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Eiendommen ble annonsert til salgs for kr 6,9 mill våren 2010. Da det var liten interesse for eiendommen, ble prisen satt ned til kr 5,9 mill. Det kom da flere på banen og det ble gitt bud på kr 5,3 mill, som ikke ble akseptert. I slutten av august tok en av eierne (A) kontakt, da han følte at innklagedes saksbehandler ikke hadde gjort nok i forbindelse med salget. Innklagedes fagansvarlige sa da at saksbehandleren hadde sluttet, men at han selv ville ta seg av salget. A spurte da om det var noen interessenter, men fikk til svar at det bare var budgiveren fra våren 2010.

Fredag 3. september 2010 tok innklagede kontakt. Han hadde da snakket med en annen interessent, men det var for tidlig i beslutningsprosessen for denne interessenten. Den eneste innklagede kunne ta kontakt med var vedkommende som la inn bud våren 2010. Nå ville han by bare kr 5,2 mill. Selgerne ville ikke akseptere dette. Kjøperen ønsket et motbud. Selgerne ga motbud på kr 5,4 mill som kjøperen aksepterte.

Mandag 6. september ble selgerne kontaktet av en interessent (B) som hadde sett på Finn.no at eiendommen var solgt. Han opplyste at han hadde tatt kontakt med innklagede og fått salgsoppgave datert 19. august. Han hadde så ringt innklagede og sagt at han måtte bli kontaktet dersom det kom inn bud. Deretter gikk han i banken for å ordne finansieringen. Han kunne strekke seg til å betale kr 6,6 mill med kr 5,9 mill i lånetilsagn fra banken.

Da klageren fikk høre dette, ringte han til innklagede og fremla opplysningen for ham. Innklagede ba klageren vente i telefonen, mens han snakket med sekretæren som hadde snakket med B. Da innklagede kom tilbake, innrømmet han at sekretæren hadde sendt salgsoppgave og også snakket med B på telefonen. Klageren sa da at dette handlet om penger, og da sa innklagede at han kunne være villig til å redusere meglerprovisjonen med kr 10 000 + mva.

Klageren tok deretter kontakt med B igjen for å høre nærmere om finansieringen. B ba klageren ta kontakt med banken og klageren snakket der med saksbehandler som sendte ham en e-post med bekreftelse på lånetilsagnet.

Selgernes konklusjon er at innklagedes fagansvarlige fikk ”mappen” hos tidligere saksbehandler og gjennomgikk denne. Han undersøkte ikke hvem som hadde vært i kontakt med meglerforetaket eller hvem som hadde fått salgsoppgave på hytta. Selgerne antar at det er relativt få og anfører at det kan være interessant å få en liste over disse. Innklagede skriver at mulige interessenter så langt som mulig vil bli holdt orientert. Med så få, burde han tatt kontakt med alle. Problemet var at han ikke undersøkte hvem dette var. Derved var det bare en aktuell kjøper han kontaktet.

B var i kontakt med innklagede uken før eiendommen ble solgt. Han har ikke ”sittet på gjerdet” i lengre tid. Det er ingen grunn til å betvile hva han sier. Banken har også bekreftet dette. B var villig til å strekke seg til kr 6,6 mill på en hytte som var annonsert til kr 6,9 mill, men som nå var prisredusert til kr 5,9 mill. Når en kjøper tar kontakt med et meglerforetak, må det forventes at foretaket spør hvis noe som blir sagt er uklart. B ville selge båten for ”å gå i land”. Hvordan kan da innklagede påstå at B måtte selge båten for å finansiere hytta? Finansieringen viser at han ikke måtte selge båten. Dersom innklagede hadde tatt kontakt med B ville utgangspunktet vært kr 5,9 mill. Han hadde da hatt to kjøpere å spille på. Det er sannsynlig at prisen ville havne høyere. Kanskje også flere ville kommet på banen.

Selgerne mener at dersom innklagede hadde gjort jobben sin, ville prisen havnet på minst kr 6 mill. Dette gir dem et tap på kr 600 000 som de krever erstattet.

Innklagede anfører:

Det ble på vanlig måte undersøkte hvilke tidligere budgivere og mulige reelle interessenter det var på eiendommen. Disse ble så tilringt/kontaktet av innklagede før handel ble sluttet den 3. september 2010.

Når det gjelder B, henvendte han seg til innklagede den 19. august 2010 og ba om å få tilsendt en salgsoppgave. Han opplyste at han ville selge båten sin før han eventuelt ville komme tilbake til saken igjen. Innklagedes sekretær/meglerassistent sendte en salgsoppgave til ham samme dag.

Innklagede har ikke notert seg at B skal ha bedt om og/eller ha blitt lovet å bli holdt underrettet dersom det skjedde noe eller kom inn bud på eiendommen.

Bs angivelige fortsatte interesse etter mottakelse av salgsoppgave ble ikke kommunisert av ham, og han ble ikke oppfattet som en reell/seriøs interessent til eiendommen.

Med hensyn til klagernes angivelige økonomiske tap, er dette ikke dokumentert. Innklagede viser til sin e-post av 29. september vedrørende forholdet til kjøperen og B, og e-post av 16. september 2010 (klagerens bilag 4) vedrørende klagerens ”regneøvelse”.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om manglende oppfølging av interessent før budaksept.

Klageren er innsendt kun i klagerens navn, og uten noen fullmakt fra de andre arvingene/eierne, men i klagen synes det å være fremsatt krav på vegne av alle. Siden ingen fullmakt er dokumentert, må Reklamasjonsnemnda begrense seg til å behandle forholdet mellom innklagede og klageren.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Klageren og innklagede uttaler seg ulikt om B og hans mulige interesse og finansiering av et eventuelt kjøp. Der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er dokumentert, kan Reklamasjonsnemnda ikke tillegge den ene partens fremstilling større vekt enn den andres. Saken må derfor avvises på dette punktet.

Det forhold at en interessent i ettertid har lagt frem en bekreftelse på mulig finansiering, er ingen dokumentasjon på at vedkommende ville lagt inn bud på en gitt sum. Det ligger utenfor hva Reklasjonsnemnda kan ta stilling til å spekulere i hvilken kjøpesum som ville blitt resultatet dersom B hadde kommet på banen. Nemnda vil for øvrig bemerke at det står selgerne fritt å akseptere eller forkaste ethvert bud. I dette tilfellet har selgerne gitt kjøperen et motbud på
kr 5 400 000 og er bundet av det.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.