Klage nr:
163/10

Avgjort:
21.02.2011

Saken gjelder:
Feil/mangelfulle opplysninger om ferdigattest/midlertidig brukstillatelse

Foretakets navn:
Privatmegleren Lillehammer

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. februar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte i 2008 en eiendom hvor innklagede var megler. Det forelå ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen ved overtakelsen. Saken reiser spørsmål om passivitet.

Både klagerne og innklagede er bistått ved advokat. Klagerne og innklagede samt deres advokater blir i det følgende betegnet som henholdsvis ”klagerne” og ”innklagede”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne tilskrev innklagede 26. september 2010. I brevet ble det anført at innklagede hadde opptrådt i strid med god meglerskikk og var ansvarlig for det tap kjøperne (klagerne) er påført som følge av dette. Innklagede avviste dette ved brev av 22. oktober 2010.

Eiendommen ble overtatt av klagerne 11. juli 2008. Klagerne mottok i forbindelse med salget salgsoppgave og selgerens egenerklæring. Eiendommen hadde ved kjøpet verken brukstillatelse eller ferdigattest. Dette fremgår slik av det materialet klagerne mottok før avtaleinngåelsen:

I salgsoppgaven side 2:

”Det søkes i disse dager om godkjenning av bygget da dette ikke søkt tidligere.”

I salgsoppgaven side 3:

”Det forefinnes pr dags dato ingen ferdigattest. Sameiet ferdigstiller i disse dager søknad om godkjenning av bygget som helhet og utstedelse av ferdigattest. Eventuelle kostnader vedr dette faller på selger og vil reguleres i kjøpekontrakten.

I egenerklæringen punkt 13:

”Sender i disse dager søknad om ferdigattest.”

Status per klagetidspunkt, over to år etter overtakelse, er at eiendommen mangler brukstillatelse og ferdigattest. Ved budgivningen fikk klagerne inntrykk av at det kun var en formalitet å få dette i orden. Det har i ettertid vist seg at det bl.a. må gjøres en del tiltak i forhold til brannsikkerhet og utarbeides en omfattende dokumentasjon. Det er således ikke snakk om en ren formalitet eller bagatellmessige kostnader for å få en brukstillatelse eller ferdigattest. Tiltakene knytter seg også til andre seksjoner enn den klagerne eier, og det dreier seg således ikke om byggtekniske ting, som klagerne enkelt kan ordne i egen seksjon.

Kommunen informerte sameierne ved brev av 27. september 2010 om at det aldri var søkt om, eller godkjent, bruksendring til boformål av bygningen og at etablering av leiligheter er søknadspliktig etter plan- og bygningslovens § 20-1. Ved søk i kommunens arkiv fant klagerne brev av 30. oktober 2007 og 7. januar 2008 som omtaler manglende brukstillatelse og ferdigattest i forbindelse med salg av en annen seksjon i sameiet.

Manglende brukstillatelse innebærer at kjøpere av boligen ikke kan ta denne i bruk uten risiko for straffeansvar, jf dagjeldende plan- og bygningslov av 1985. For en kjøper er manglende brukstillatelse en relevant opplysning. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr 8 skulle klagerne før avtale ble inngått fått opplysninger om den manglende brukstillatelsen.

Klagerne finner det kritikkverdig av innklagede når det før avtaleinngåelsen kun opplyses at det mangler ferdigattest, men ikke noe om at det også mangler midlertidig brukstillatelse og at eiendommen derfor er ulovlig å bruke som bolig. Det er mulig at innklagede ikke kjente til at det manglet midlertidig brukstillatelse, men ut fra pliktene etter § 6-7 annet ledd nr 8 og opplysningen om at det manglet ferdigattest, hadde innklagede en sterk oppfordring til å undersøke om det forelå midlertidig brukstillatelse og ta inn opplysninger om dette i salgsoppgaven. Manglende undersøkelser og opplysninger vedrørende brukstillatelse, medfører at har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Bestemmelsen i kontrakten punkt 8 om kjøpers ansvar for å skaffe bruksendringstillatelse, er en ny bestemmelse som har kommet etter at avtale var inngått. En kjøper behøver ikke å godta slike nye avtalevilkår etter at bindende avtale er inngått. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd skal megleren også opptre med omsorg for kjøperens interesser. Her sørget innklagede ikke for å gjøre klagerne oppmerksomme på at dette var et nytt vilkår som de ikke behøvde å godta. Innklagede har da ikke opptrådt med tilstrekkelig omsorg for klagernes interesser og gitt klagerne (kjøperne) de nødvendige råd av betydning for handelen. Innklagedes opptreden på dette punktet er ifølge klagerne i strid med god meglerskikk.

I tilfeller hvor det er snakk om manglende ferdigattest og brukstillatelse, herunder bruksendring til boligformål, bør en megler undersøke blant annet hvor langt prosessen er kommet og hva som eventuelt gjenstår før en søknad kan sendes kommunen, undersøke saksbehandlingstiden hos kommunen og om det er mulig å si noe om utfallet av kommunens saksbehandling. Videre må han i salgsoppgaven avklare om brukstillatelse og ferdigattest er kjøperens eller selgerens risiko og hvilken betydning det skal ha om de aktuelle tillatelser og attester ikke gis. Salgsoppgaven er på dette punktet mangelfull, noe som er kritikkverdig.

Kontrakten som innklagede har utarbeidet, er ifølge klagerne mangelfull fordi den ikke inneholder tidsfrister eller noe om konsekvensene i det tilfellet at ferdigattest ikke skulle bli gitt. Innklagede har ikke i tilstrekkelig grad inntatt vesentlige avtalevilkår, jf eiendomsmeglingsloven § 6-8 første ledd og har dermed opptrådt i strid med god meglerskikk, jf § 6-3 første ledd.

Klagerne legger ned påstand om at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

På spørsmål fra sekretariatet vedrørende passivitet har klagerne anført:

Spørsmålet om ansvar for innklagede ble fra klagernes ståsted først aktuelt etter sommerferien 2010. Frem til da hadde de hatt en tro på at søknaden om ferdigattest var i gang slik det står beskrevet i salgsoppgaven og at selgeren ville oppfylle sin plikt etter avtalen til å ordne ferdigattest. Det var muntlig kontakt med kommunen som avklarte at det ikke var gjort noen skritt i retning av ferdigattest, og at det måtte utarbeides omfattende dokumentasjon før kommunen var villig til å utstede ferdigattest.

I september 2010 forsto klagerne at selgeren ikke hadde gjort noe for å skaffe ferdigattest og mest sannsynlig heller aldri kom til å gjøre det. De hadde før dette ingen foranledning til å kontakte innklagede. Frem til da hadde klagerne heller ikke hatt noen grunn til å tro at de skulle ha noe økonomisk tap. Da det gikk opp for klagerne at det var en mulighet for at de skulle bli påført et økonomisk tap på grunn av manglende oppfyllelse av selgerens forplikter og at innklagede ikke hadde opptrådt som han skulle, ble det umiddelbart reklamert ved brev av 26. september 2010 til innklagede.

Klagerne avviser at de har utvist slik passivitet at et krav mot innklagede har bortfalt.

Innklagede anfører:

Eiendommen hadde ikke ferdigattest eller brukstillatelse på tidspunktet for overdragelsen. I salgsoppgavens side 2 og 3, samt i egenerklæring punkt 13, er det gitt opplysninger om at sameiet ” i disse dager ferdigstiller godkjenning”. Innklagede snakket med klagerne om dette punktet og informerte dem om at når de kjøpte eiendommen ville de bli medlemmer i sameiet og kunne således være med og bidra i prosessen. Det ble muntlig gitt beskjed på kontraktsmøtet om hva som skulle til og innklagede opplyste samtidig hvilke firma som kunne bistå ved gjennomføringen. Klagerne var ifølge innklagede innforstått med hvordan prosessen skulle gjennomføres og at de fremover skulle forholde seg til sitt eget sameie, hvor de selv kunne bidra og påvirke søknadsprosessen.

Ut fra dette kan ikke innklagede se å ha brutt normen for god meglerskikk når det gjelder opplysninger og informasjon vedrørende manglende ferdigattest.

Ved innklagedes innhenting av opplysinger om eiendommen, fremkom det at eiendommen ble seksjonert i 1985 og reseksjonert i 1994 og i 2002. Innklagede antok da at kommunen var vel kjent med at eiendommen var benyttet til boligformål. Dette fremkom av kommunens opplysninger ved innhenting av megleropplysninger. Det fremkom samtidig at det ikke var gitt brukstillatelse. Innklagede gikk derfor til kommunen og fant brukstillatelser for eiendommen fra tidligere, som var sendt til et annet meglerforetak. I disse opplysningene lå ferdigattest både for bolig og tilbygg. På bakgrunn av disse ferdigattestene, samt at det var skrevet at eiendommen var regulert til bolig, sammen med det faktum at kommunen hadde godkjent reseksjoneringer i 1994 og 2002, fremsto det for innklagede som en samlet aksept fra kommunen på at eiendommen var tillatt benyttet til boligformål og tillatt brukt. Den siste reseksjoneringen ble gjort etter ny lov om eierseksjoner av 1997. I lovens § 12 og § 6 pålegges kommunen å undersøke at vilkårene for seksjonering er oppfylt. Dette gjelder også for reseksjonering. Seksjonene hadde boligformål. Ut fra dette kan innklagede ikke se å ha brutt god meglerskikk.

Klagerne påberoper seg at det i kjøpekontrakten punkt 8 er tatt inn et nytt avtalevilkår om at det er kjøperens ansvar om nødvendig å få bruksendringstillatelse. Dette er ikke tatt inn i kontrakten eksplisitt, men er del av standardavtalen til innklagede. Punktet er ikke ment særskilt i dette tilfellet. Punktet regulerer at det er kjøperens ansvar å få nødvendig bruksendringstillatelse dersom han ønsker å bruke eiendommen til noe annet enn det eiendommen er ment å skulle benyttes til. I dette tilfellet var alle parter innforstått med at eiendommen skulle benyttes til boligformål og at prosessen med søknad om ferdigattest skulle gjennomføres av sameiet. Kostnader til dette var allerede avtalt skulle dekkes av selgeren, noe som fremdeles gjelder. På bakgrunn av dette avvises at det er tatt inn et nytt punkt i avtalen som fratar klagerne rettigheter som var avtalt mellom partene.

Klagerne påberoper seg at det er brudd på meglers omsorgsplikt at det ikke er tatt in i avtalen tidsfrister for når ferdigattest senest skulle foreligge og eventuelle konsekvenser for avtalen dersom ferdigattest ikke skulle bli gitt. Innklagede mente det var vanskelig å vurdere hvor lang tid søknadsprosessen ville ta. Innklagede hadde gitt informasjon til klagerne om at dette ble forestått av sameiet. Når klagerne ble eiere av eiendommen fikk de selv rett til å være med i prosessen og kunne påvirke den. Innklagede hadde skaffet opplysninger om hva som skulle til for å få ferdigattest og anså det som helst usannsynlig at slik attest ikke ville bli gitt av kommunen. Innklagede viser til brev fra kommunen hvor vilkårene fremkommer. Dette er helt ordinære vilkår for ferdigattest for boligbygg og det skal lite til for å oppfylle dem. Når det er avtalt mellom partene at det er selgeren som skal bære klagernes kostnader i forbindelse med søknadsprosessen, kan innklagede ikke se at det skulle være nødvendig, og dermed brudd på god meglerskikk, å innta et slikt punkt i kontrakten.

Avslutningsvis bemerker innklagede at megleren har omsorgsplikt for begge parter i handelen og at innklagede etter hans vurdering har oppfylt sin plikt til å gi informasjon om eiendommen og dra omsorg for klagerne i forbindelse med handelen.

Klagerens ytterligere anførsler:

Det er ikke riktig som anført i tilsvaret at innklagede snakket med klagerne og informerte om at de selv måtte bidra i prosessen med ferdigattest. Det er heller ikke riktig at klagerne på kontraktsmøtet ble informert om hvilke firma som kunne bistå i søknadsprosessen. Tvert i mot ga salgsoppgaven og kontraktens § 13 inntrykk av at søknaden om ferdigattest nærmest var ferdigskrevet, at det bare var spørsmål om dager før den ble sendt til kommunen, at sakkyndig bistand var engasjert i prosessen og at selgeren skulle betale den sakkyndige.

På kontraktsmøtet hos innklagede spurte klagerne hva ferdigattest innebar. Innklagede svarte da at det er solgt mange boliger i området uten ferdigattest, så det var ikke viktig. Innklagede forklarte det videre som at det var et stykke papir som man måtte søke kommunen om å få og ga inntrykk av at det var en enkel sak å få denne attesten. Ut fra gitte opplysninger om status for innsendelse av søknad om ferdigattest, fikk klagerne den oppfatning at søknaden for lengst ville være innsendt ved overtakelse.

Som bilag 2 til tilsvaret er det fremlagt et for klagerne nytt dokument av 9. mai 2008. Kommunen angir der at det ikke foreligger noen godkjenning i forbindelse med leiligheten. Med dette klare svaret fra kommunen fremstår det som klart at innklagede har forsømt seg når opplysningen ikke ble gitt videre. Innklagede argumenterer med at når bygget er seksjonert etter eierseksjonsloven, foreligger også brukstillatelse selv om kommunen 9. mai 2008 skrev at det ikke forelå godkjenning. Om innklagede hadde undersøkt kommunens arkiv i forbindelse med seksjonering og senere reseksjoneringer, eller tatt kontakt med kommunen, ville innklagede fått kjennskap til det som står øverst på side 2 i kommunens brev av 6. september 2002 i forbindelse med reseksjonering av eiendommen. Det fremgår helt klart i kommunens brev at en seksjonering eller reseksjonering ikke innebærer noen brukstillatelse.

Innklagede argumenterer i tilsvaret for at når eiendommen er regulert til bolig taler det for at det også foreligger brukstillatelse, dette er ikke noe logisk resonnement. At området i kommuneplanen er regulert til boligformål har ingen betydning for spørsmålet om det rent faktisk foreligger en brukstillatelse som bolig.

Konklusjonen er at innklagede ut fra manglende kunnskap om faktum og jus, på egenhånd har foretatt en vurdering av spørsmålet om brukstillatelse og kommet frem til det feilaktige resultat at det antakelig forelå brukstillatelse. Innklagede har da ikke utført sine oppgaver på en tilfredsstillende måte.

Når det gjelder kjøpekontraktens § 8 siste setning kan den tolkes på to måter. Når en formulering åpner for forskjellige tolkninger på denne måten, er ikke kontrakten tilstrekkelig tydelig og derved ufullstendig. Det er kritikkverdig og innklagedes ansvar.

I tilsvaret argumenterer innklagde med at så lenge det er avtalt at selgeren skal bære kostnadene ved søknad om ferdigattest, behøver han ikke ta inn noen nærmere vilkår i kontrakten. På dette punktet prøver innklagede i tilsvaret å skyve ansvar over på klagerne ved å si at de selv skulle være med i prosessen mot ferdigattest. Dette stemmer ikke med de opplysningene klagerne fikk. Klagerne ble gitt inntrykk av at innhenting av ferdigattest var en kurant sak som det var engasjert sakkyndig bistand til å ordne og at søknaden til kommunen ville bli sendt om få dager. Virkeligheten var at verken selgeren eller sameiet hadde begynt arbeidet med noen søknad og langt mindre engasjert noen sakkyndig. Når innklagede i salgsoppgave og kontrakt ga en beskrivelse av faktum langt fra virkeligheten, kan han umulig ha gjort undersøkelser rundt faktum.

Anførselen i tilsvaret om at det skal lite til for å oppfylle vilkårene for ferdigattest er for øvrig ikke riktig, idet det bl.a. må gjøres omfattende arbeid med brannisolasjon mellom de sju leilighetene i sameiet før ferdigattest kan gis. Det følger av Nemndas avgjørelse nr 2008-51-2 at det stilles strenge krav til meglerens undersøkelser og utforming av vilkårene for handelen, i de tilfeller der det mangler tillatelse knyttet til bruken av eiendommen.

Klagerne fastholder at innklagede må innta kontraktsvilkår som tar høyde for at ferdigattest ikke lar seg fremskaffe, når han medvirker til et salg som er basert på den forutsetning at slik attest vil komme om kort tid. Den situasjonen klagerne er i, uten brukstillatelse eller ferdigattest over to og et halvt år etter overtakelse, viser i seg selv hvilket behov det er for at megleren utformer klare vilkår for handelen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder påstand om feilaktige/mangelfulle opplysninger vedrørende ferdigattest m.v.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda behandler kun forholdet mellom klagerne og meglerforetaket. Forholdet til selgeren vil ikke bli vurdert.

Reklamasjonsnemnda baserer seg utelukkende på en skriftlig saksbehandling. Dette medfører at der hvor partene forklarer seg ulikt og forholdet for øvrig ikke er skriftlig dokumentert, må saken avvises. Når det gjelder påstandene om innklagedes informasjon i kontraktsmøtet vedrørende ferdigattest, er partenes fremstilling ulik og påstandene ikke skriftlig dokumentert. Reklamasjonsnemnda kan således ikke ta stilling til dette.

Eiendommen ble kjøpt i 2008, mens reklamasjonen først skjedde høsten 2010. Sekretariatet så at det kunne bli spørsmål om passivitet. Klagerne har anført at de ikke hadde noen foranledning til å klage tidligere, da de først i september 2010 forsto at selgerne ikke hadde gjort noe for å skaffe ferdigattest og at dette sannsynligvis heller ikke vil bli gjort. De forsto først da at det var mulig at de ville bli påført et økonomisk tap. Sekretariatet la klagernes forklaring til grunn og saken ble tatt til behandling. Reklamasjonsnemnda finner at saken ikke kan avvises på grunn av passivitet.

Etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 annet ledd nr 8 skal megleren gi kjøperen skriftlig opplysning om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse. I Rosén og Torsteinsen Eiendomsmegling – rettslige spørsmål 2. utgave s. 285 fremgår bl.a.:

”Kommunen utfører ikke kontroller på hvert bygg før midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest utstedes. Det er i stedet et tillitsbasert system med en ansvarlig søker som skal være et bindeledd mellom de ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende, ansvarlig kontrollerende, tiltakshaver og kommunen. … Utvalget mente at eiendomsmeglere likevel bør binge på det rene ”hvorvidt det foreligger ferdigattest”. Det er altså ikke slik at meglere plikter å undersøke om vilkårene for å utstede ferdigattest etter plan og bygningsloven og byggetillatelsen var oppfylt. Det er eksistensen av ferdigattest som er det avgjørende.” (Gjengitt med skrivefeil.)

Rosén og Torsteinsen s. 286 skriver videre:

”Vi antar på denne bakgrunn at den primære oppgaven er å avklare hvorvidt det i det hele tatt eksisterer ferdigattest eller brukstillatelse, slik at eiendommen lovlig kan tas i bruk. Det innebærer at det er nødvendig å kontakte kommunen, og vi anbefaler at meglerne i tillegg spør oppdragsgiver om hvorvidt slike dokumenter foreligger. Det siste er særlig aktuelt for nyere tiltak, for eksempel tiltak utført i oppdragsgivers eiertid. Undersøkelsesplikten i forhold til disse dokumentene er ikke særlig omfattende, det er bare påkrevd å reagere ved ”åpenbare misforhold” mellom ferdigattest eller brukstillatelse og bygget. Et eksempel kan være at huset er bygget på med en stor bygningsdel uten at denne er mulig å spore i ferdigattesten eller at det foreligger en ferdigattest selv om vesentlige elementer som vann og avløp ikke er tilkoblet eller at sikring av balkong med rekkverk ikke er utført.”

I denne saken har innklagede opplyst at det ikke foreligger ferdigattest for eiendommen. Det fremgår av salgsoppgaven under ”Bygningsmessig beskrivelse” blant annet følgende.

”Det forefinnes pr dags dato ingen ferdigattest. Sameiet ferdigstiller i disse dager søknad om godkjenning av bygget som helhet og utstedelse av ferdigattest. Eventuelle kostnader vedr dette faller på selger og vil reguleres i kjøpekontrakten.

I kjøpekontraktens punkt 13. Spesielle forhold heter det:

”Som det fremgår av salgsoppgaven forefinnes det pr dags dato ingen ferdigattest. Sameiet har engasjert sakkyndig bistand for fremsettelse av søknad om ferdigattest. Kostnader knyttet til å få utstedt ferdigattest bæres av selger.”

Det er opplyst at det ikke foreligger ferdigattest. Det er videre avtalt i kjøpekontrakten (i tråd med opplysningen i salgsoppgaven) at selgeren skal ha ansvaret for eventuelle kostnader knyttet til utstedelse av ferdigattest. Dette må etter Reklamasjonsnemndas syn være tilstrekkelig fra meglers side, jfr. sitat fra Rosén/Torsteinsen gjengitt ovenfor. Det fremgår ikke av opplysninger fra kommunen at det også mangler midlertidig brukstillatelse.

Klagerne anfører videre at innklagede, etter avtaleinngåelsen, har tatt inn et nytt punkt 8 annet avsnitt i kjøpekontrakten om kjøpers ansvar for å skaffe bruksendringstillatelse. Kjøpekontrakten punkt 8 lyder slik:

”Kjøperen plikter å sette seg inn i reguleringsplaner og eventuelle andre offentlige planer/avtaler som kan ha betydning for eiendommen og området. Det er kjøpers ansvar å om nødvendig få bruksendringstillatelse.”

Innklagede på sin side anfører at dette er teksten i hans standardkontrakt, og at det regulerer at det er kjøperens ansvar å få nødvendig bruksendringstillatelse dersom kjøperen ønsker å bruke eiendommen til noe annet enn den er ment benyttet til. Reklamasjonsnemnda vil bemerke at formuleringen kan være egnet til å misforstås og at den i hvert fall er uklar.

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om innklagede har forsømt seg ved ikke å gi opplysninger hvor langt arbeidet med å innsende søknad om ferdigattest var kommet. Innklagede hadde ingen forutsetning for å ta stilling til om bruksendringstillatelse skulle vært innhentet. Området for øvrig var regulert til bolig.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.