Klage nr:
164/10

Avgjort:
31.01.2011

Saken gjelder:
Meglers opplysningsplikt

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd Strømmen

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. januar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne har kjøpt en leilighet gjennom innklagede. Klagerne mener at innklagede burde ha opplyst om at borettslaget mest sannsynlig ville kjøpe et parkeringshus, og at dette ville medføre økte felleskostnader og fellesgjeld. Innklagede mener at forholdet ikke er erstatningsbetingende og at klagerne uansett ikke har lidt noe økonomisk tap.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klagerne har kjøpt bolig gjennom innklagede. Budaksept var 26. mai 2010, mens kjøpekontrakten er undertegnet den 2. juni 2010. Leiligheten ble overtatt 1. juli 2010.

Selgeren oversendte klagerne den 10. juni 2010 en innkalling til ekstraordinær generalforsamling som skulle avholdes 16. juni samme år. På den ekstraordinære generalforsamlingen var kjøp av parkeringsplasser i parkeringshus tema, og det ble holdt avstemning.

Dette hadde vært en sak i mange år, men det kom helt overraskende på klagerne. Verken selgeren eller innklagede hadde opplyst om dette. Klagerne tok kontakt med forretningsføreren og formannen i borettslaget og fikk umiddelbart opplysninger om saken. Det viste seg at det lå mye dokumentasjon på saken helt tilbake til 2001 og frem til 2010.

Innklagede har fortalt at han ikke hadde tid eller kapasitet til å undersøke ”alt dette”. Klagerne hevder at det var av vital betydning for dem som førstegangskjøper å vite hva de fikk av utgifter. Klagerne mener at innklagede og selgeren har holdt det skjult at felleskostnadene og fellesgjelden ville øke, på grunn av et fremtidig parkeringshus som borettslager forpliktet seg til å kjøpe. Dette gjør det vanskelig for klagerne å planlegge sin økonomi.

Innklagede har uttrykt at klagerne ikke hadde noe å klage på, fordi parkeringsplassen vil medføre en fremtidig økning av boligens verdi. Klagerne har kjøpt leiligheten med en parkeringsplass ute. Parkeringshuset skal bygges på eksisterende grunn der klagernes uteplass er i dag, og klagerne har da ikke noe alternativ løsning til parkering. Klagerne venter barn og vurderer å måtte selge leiligheten grunnet dette. Parkeringshuset er planlagt å stå ferdig til bruk høsten eller vinteren 2011/2012.

Innklagede anfører:

Innklagede erkjenner at innklagede ideelt sett kunne utdypet opplysningene om mulig parkeringshus i borettslaget. Det var imidlertid ikke fattet noe vedtak av borettslagets organer på avtaletidspunktet, og det var derfor ikke mulig å gi opplysninger ut over at det i fremtiden kunne bli aktuelt å vedta bygging av parkeringshus. Økning av felleskostnadene har ikke vært et tema ved behandlingen av saken for borettslagets styre. I årsmeldingen fra styret i 2009 fremgår det under punktet ”parkering”:

”Parkeringshuset er fortsatt ikke påbegynt og vi vet ikke når dette vil skje. Så lenge det fortsatt er nedgangstider, vil det ikke bygges leiligheter og dermed heller ikke P-hus. Vi har fortsatt krav på ca 40 plasser til redusert pris når dette bygges.

Det er fortsatt ikke nok plass til alle på asfalten, men det ser ut som det fungerer bedre i år. Vi minner om muligheten til å parkere gratis på taket til P-huset, på P19. Der kan alle stå mellom kl. 1500 og 08 neste dag og i helgene så fremt det ikke er fotballkamp.”

Innklagede mener at det ved kjøp av borettslagsleilighet alltid er en risiko for at det i fremtiden vil påløpe økte utgifter på grunn av beslutninger som gjøres i lagets styrende organer.

Innklagede mener at det er gitt mangelfulle opplysninger til klagerne, men at det kritikkverdige hos innklagede ligger innenfor det spillerom for feil som kan foreligge i henhold til Høyesteretts praksis, jf Rt. 1995 s. 1350.

Innklagede mener videre at kravet til økonomisk tap og årsakssammenheng ikke er oppfylt. Innklagede mener at en eventuell mangelfull opplysning om mulig fremtidig økning av fellesgjeld ikke har virket inn på klagernes budgivning, og at klagerne under enhver omstendighet ikke ville ha nådd frem med et lavere bud overfor selgeren. Det fremgår av budjournalen at selgeren ikke ønsket å selge for kr 53 000 lavere enn avtalt kjøpesum.

Innklagede hevder videre at den økningen av fellesgjeld som vil påløpe grunnet parkeringshuset, ikke representerer et verdiminus for eiendommens markedsverdi. En garasjeplass vil etter innklagedes syn utvilsomt representere en standardhevning og dermed verdiøkning av eiendommen. Innklagede viser til at parkeringstilbudet slik det er i dag ikke er eksklusivt for leiligheten og at det foreligger tidsbegrensninger på parkeringstilbudet på taket av parkeringshuset.

Innklagede mener at det ikke foreligger noe økonomisk tap på klagernes hånd. Videre mener innklagede at en avklaring av betingelsene om årsakssammenheng og økonomisk tap vil kunne kreve umiddelbar bevisførsel, og at saken derfor ikke egner seg for en forenklet behandling, og at saken derfor bør avvises. Dersom saken tas opp til behandling, mener innklagede at klagen ikke kan føre frem.

Klagernes ytterligere anførsler:

Innklagede har erkjent at opplysningene om mulig parkeringsplass ideelt sett kunne vært utdypet fra både selgers og innklagedes side. Dette mener klagerne burde vært opplyst.

Klagerne forslår som løsning at innklagede overtar leiligheten for å selge den med den verdiøkningen han mener er tilstede. Dersom innklagede ikke ønsker dette, krever klagerne at tilbakeholdt beløp kr 53 000 inkl renter utbetales fra innklagedes klientkonto, samt erstatning for kostnader til advokat og egne utgifter.

Innklagede har innrømmet mangelfulle opplysninger til klagerne, men har hevdet at det ligger innenfor det spillerom Høyesterett har satt. Klagerne mener dette vil være i strid med deres rettsikkerhet å tillate et slikt spillerom i denne saken.

Klagerne er en alminnelig kjøper som har etablert seg for første gang. Fra banken sin har de strenge krav om å kunne betjene lånet. Det hadde essensiell betydning for klagerne at de fikk vite alt vedrørende første kjøp. De har store vanskeligheter med å betjene økt fellesgjeld og økte månedlige utgifter. Klagerne har ikke behov for innendørs parkeringsplass. Biloppstillingsplass fulgte kjøpet, og det holdt for klagerne.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede presiserer at det på rettslig grunnlag kan stilles spørsmål ved om en eventuell kritikkverdig opptreden fra innklagedes side hva gjelder opplysninger om mulig parkeringshus i borettslaget, ligger innenfor det rom for kritikk som har blitt trukket opp av Høyesterett. Innklagede fastholder at hans opptreden i lys av de faktiske omstendigheter og på bakgrunn av de opplysninger som faktisk er gitt av klagerne om status i borettslaget, ikke kan danne grunnlag for noe erstatningsansvar for innklagede.

Uavhengig av denne vurderingen, mener innklagede at klagerne uansett ikke har lidt noe økonomisk tap.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers opplysningsplikt om en forventet økning av fellesgjeld og fellesutgifter.

Reklamasjonsnemnda behandler bare forholdet mellom klagerne og eiendomsmegleren. Et eventuelt krav mot selgeren vurderes ikke.

Etter Reklamasjonsnemndas syn er en slik forventet økning av fellesgjelden en type opplysning en kjøper må kunne regne med å få, og som kan ha hatt betydning for handelen. Innklagede skulle derfor ha opplyst om forventet bygging av parkeringshus, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 (1).

For at denne forsømmelsen skal medføre et erstatningsansvar, må det foreligge et økonomisk tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klagerne har dokumentert at de har lidt et økonomisk tap gjennom bygging av parkeringshus.

Klagerne har anført at de har krav på erstatning for advokatutgifter samt egne utgifter. Reklamasjonsnemnda kan imidlertid ikke se at noe slikt tap, eller årsakssammenheng med meglers opplysningsplikt, er tilstrekkelig dokumentert. Reklamasjonsnemnda kan derfor ikke ta stilling om innklagede må dekke klagernes angivelige utgifter. Reklamasjonsnemnda vil påpeke at Nemnda ikke har som praksis å tilkjenne noen av partene omkostninger i forbindelse med klagebehandlingen.

Klagerne har krevd at kr 53 000 som står på innklagedes klientkonto, skal utbetales klagerne. Det fremgår av overtakelsesprotokollen signert av klagerne og selgeren at: ”beløpet kan frigis av megler når/den partene er enige om det. Eventuelt når en juridisk ”dom” foreligger.”. Innklagede har derfor ikke anledning til å utbetale pengene på klientkonto med mindre begge partene har samtykket eller det foreligger en rettskraftig dom.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om det foreligger et økonomisk tap.