Klage nr:
165/10

Avgjort:
31.01.2011

Saken gjelder:
Nybygg

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Kristiansund

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 31. januar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Ingebjørg Kiil, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte en bolig under oppføring gjennom innklagede som megler. Boligen ble overtatt av klagerne 16. juni 2008. Boligen hadde store mangler og det ble tatt ut forliksklage mot selgeren/utbyggeren. Det er inngått forlik med selgeren, hvoretter selgeren skulle sørge for at det ble utstedt ferdigattest for leiligheten og videre at selgeren betalte klagerne et beløp stort kr 90 000. Klagerne er misfornøyd med innklagedes arbeid i saken.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne overtok leiligheten 16. juni 2008. Det ble signert overtakelsesprotokoll. Både selgeren og innklagede var til stede ved overtakelsen. I tiden etter overtakelse ble klagerne oppmerksomme på en del mangler, i første omgang estetiske ting som skjeve vegger etc. De reklamerte overfor selgeren i henhold til bustadoppføringslovas regler. Klagerne anfører at de senere sitter med et inntrykk av at innklagede hadde hastverk og tok litt ”lett” på manglene som ble listet i protokollen.

Etter at profesjonelle foretak hadde foretatt undersøkelser, ble det avdekket alvorlige mangler ved leiligheten. Herunder var det ikke utstedt ferdigattest og heller ikke midlertidig brukstillatelse. Utbyggeren har anmodet om dette først dagen etter overtakelse, den 17. juni 2010. I brev av 19. juni 2010 ble det utstedt midlertidig brukstillatelse der det er understreket at to alvorlige forhold må rettes innen 14 dager, nemlig vegrett og forhold ved kloakkutslipp. Klagerne anfører at de per i dag ikke har noen dokumentasjon som sier at dette er helt i orden. Innklagede opplyste ikke om disse viktige forholdene.

I ettertid har det ifølge klagerne dukket opp mye ”grums” i saken, og det ble inngått et forlik med selgeren om å få utbetalt en sum for estetiske mangler og tap i forbindelse med saken, samt advokatutgifter. I tillegg krevde klagerne å få utstedt ferdigattest. Det vil ifølge kommunen ikke bli enkelt, da det har dukket opp flere mangler som er minst like alvorlige som de to forholdene som ble listet opp i utgangspunktet ved overtakelsen.

Klagerne mener at innklagede kunne opplyst om dette og hindret klagerne i å kjøpe noe som ikke var ferdig og ikke lovlig å ta i bruk. I henhold til Lov om eiendomsmegling har megler opplysningsplikt, og da nettopp om slike mangler ved leiligheten. Det ble heller ikke sagt noe om å holde tilbake penger.

Klagerne bor i dag ikke i leiligheten, og den er ikke salgbar. Det er heller ikke lovlig å bo i denne uten ferdigattest. Klagerne mener bestemt at innklagede kunne opplyst om dette før eller ved overtakelse.

Klagerne har konfrontert innklagede, som anser seg ferdig med saken.

Innklagede anfører:

Klagernes formål ved klagen er å få hevet handelen. Bakgrunnen for kravet om heving er at kjøperne anfører at det er mange alvorlige mangler ved leiligheten og at det ennå ikke har vært mulig å få ferdigattest for bygget.

Innklagede mener at saken må avvises fra behandling i Reklamasjonsnemnda, da forholdet gjelder utbygger/selger og kjøper, idet megleren aldri kan komme i ansvar for kvaliteten på leveransen.

Når det gjelder anmerkningen om brukstillatelsen, har innklagede vært i kontakt med kommunens saksbehandler. Han bekreftet at anmerkningene vedrørende utslippsledningen og vegretten ikke lenger er til hinder for utstedelse av ferdigattest. Men utbyggerne har ikke gitt korrekte opplysninger om byggets utførelse i forhold til det godkjente prospektet. Saksbehandleren i kommunen kunne opplyse at utbyggeren nå arbeider med dette og at kommunen venter ny søknad om ferdigattest med tilfredsstillende dokumentasjon for ferdigstillelse av arbeidet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren har oversendt en e-post fra styreformannen i sameiet vedrørende mulig underslag fra sameiets konto. Det skulle bl.a. vært holdt tilbake kr 50 000 for kloakken.

Det innklagede hevder i sitt brev stemmer ikke, da klagerne har fått opplyst at kloakk er delvis ordnet, men at utløp per i dag ikke er ført to meter under overflaten ved lavvann.

Det har kommet frem flere opplysninger den senere tid. Dette går på at innklagede holdt tilbake kroner 50 000 for at kloakk skulle ordnes. Dette er noe innklagede aldri har opplyst om, men derimot etter kontroll av regnskap de siste ukene så klagerne at innklagede hadde ført penger over på sameiets konto. Dette var ifølge klagerne avtalt med kassereren i sameiet og styreformannen hos utbyggeren.

Klagerne mener at denne opplysningen styrker deres teori om at innklagede visste at det var alvorlige mangler ved leiligheten klagerne kjøpte i juni 2008. Det har aldri blitt opplyst om disse forholdene fra innklagede. Klagerne mener bestemt at dette kunne endret klagernes oppfatning av kjøpet, og at de ikke ville vært i denne uheldige situasjonen de nå har kommet opp i.

Klagen er ment å gjelde meglers opplysningsplikt, og ikke feil og mangler ved bygget slik innklagede forstår saken. Feil ved bygget er en sak mellom klagerne og selgeren og må holdes adskilt fra denne klagen. Klagerne mener at innklagede har handlet lovstridig ved ikke å gi klagerne vesentlige opplysninger om leiligheten og at innklagede burde ta ansvar for dette, noe han hittil ikke har gjort.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Det er innklagedes oppfatning at saken ikke egner seg for behandling i Nemnda, da kjøperne krever heving av handelen med bakgrunn i påstand om vesentlige mangler ved leveransen. Innklagede som megler kan ikke heve handelen, det er det kun partene som kan gjøre.

I tillegg til å angi at innklagede har ansvar for kvaliteten på bygget, mener klagerne at innklagede har ansvar for å fremskaffe ferdigattest. Videre fremføres det en påstand om at innklagede ikke har sagt noe om å holde igjen penger. Og endelig mener klagerne at innklagede burde ha varslet om de to forhold som manglet ved utbyggerens søknad om brukstillatelse.

I henhold til oppdragsavtale og kjøpekontrakt, er utbyggeren/selgeren ansvarlig for å levere salgsobjektet i samsvar med lov og forskrift. Det er utbyggerens ansvar å innhente nødvendige tillatelser og gjennomføre de pålegg han måtte bli gitt. Kjøperens rettigheter med hensyn til eventuelt tilbakehold av penger er omtalt i både kjøpekontrakten og er oppført som et punkt i overtakelsesprotokollen. Protokollen er signert av partene, innklagede var ikke representert ved overtakelsen.

Klagerne har nå sammenfattet klagen til å være manglende opplysningsplikt fra innklagede. Klagerne mener at innklagede hadde kunnskap om leilighetens tilstand som ikke ble videre formidlet til klagerne. Innklagede spør hvordan innklagede kan ha kunnskap om utførelsen på et prosjekt som selges etter tegning. Som dokumentasjon på innklagedes manglende oppfyllelse av opplysningsplikten er vist til at det var holdt tilbake kr 50 000 som klagerne ikke var orientert om. I denne forbindelse vil innklagede opplyse at beløpet var øremerket sameiet for mulig pålegg om tilknytning til offentlig kloakknett, idet dette var et forhold sameiet kunne få regning på etter ferdigstillelse av prosjektet. I hvilken grad forretningsføreren og formannen i sameiet har redegjort for regnskapet og kostnader i sameiet har innklagede ikke kunnskap om. Ut fra den tilsendte e-postkorrespondansen synes det å være forhold i sameiet som det må tas tak i.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Det er ikke korrekt at innklagede ikke var til stede under overtakelsen. En representant for innklagede var til stede under hele overtakelsesforretningen.

Det er feil at klagerne angir at innklagede har ansvar for kvaliteten på bygget og at han mener innklagede har ansvar for å fremskaffe ferdigattest. I klagen er det presisert at klagen gjelder innklagedes opplysningsplikt og konsekvenser ved ikke å gi de opplysninger som innklagede helt sikkert hadde på daværende tidspunkt.

Klagerne har også presisert i klagen at de ønsker en erstatning fra innklagede. Klagerne kan om ønskelig få en bekreftelse fra kommunen på at det i dag ikke er mulig å få utstedt ferdigattest på grunn av mangler, og at det ei heller har vært mulig tidligere.

Innklagedes atter ytterligere anførsler:

Innklagede beklager å ikke ha vært presis ved formuleringen vedrørende innklagedes tilstedeværelse, setningen skulle vært slik. ”Protokollen er signert av partene, da megler heller ikke er part i overtakelsen.”

Innklagede har dokumentert at midlertidig brukstillatelse er gitt. Som ytterligere bekreftelse vedlegges en bekreftelse fra kommunen 11. september 2008i forbindelse med resalg av en annen leilighet i prosjektet. Her bekreftes at midlertidig brukstillatelse er gitt og at bygningen er lovlig oppført.

Klagerne har ennå ikke dokumentert hvilke opplysninger om leilighetens tilstand innklagede skulle ha kunnskap om, og som ikke var videreformidlet til klagerne. Innklagede tilbakeviser ennå en gang å ha hatt bedre kunnskap om leilighetens utførelse enn kjøperne har fått før overtakelsen.

Innklagede er fortsatt av den oppfatning at saken må avvises i Reklamasjonsnemnda, da saken i realiteten gjelder leilighetens beskaffenhet.

Klagernes atter, atter ytterligere anførsler:

I klagen oversendt Reklamasjonsnemnda 4. november 2010, var det lagt ved svar fra kommunen om at det ble gitt brukstillatelse i 14 dager og at de nevnte forholdene måtte rettes innen da. Det ble først søkt om midlertidig brukstillatelse etter overtakelse, og denne ble gitt to dager etter søknaden. Alt dette er dokumentert og oversendt Nemnda. Selv om det høres ut som om klagerne påstår at det aldri har vært brukstillatelse, ble dette feil formulert. Det ble søkt om midlertidig brukstillatelse etter overtakelsen og den varte i 14 dager. At kommunen bekrefter at det foreligger midlertidig brukstillatelse og at bygningen er lovlig oppført i august samme året, har ikke noe med klagernes sak å gjøre. Dette er en annen leilighet. Klagerne spør om samme dokument kan fremskaffes for salg av deres leilighet.

Noe av det klagerne har prøvd å få frem i klagen er at de mener innklagede burde opplyst om at det ikke fantes midlertidig brukstillatelse da leiligheten ble overtatt. Det er krysset av i overtakelsesprotokollen for at det foreligger midlertidig brukstillatelse. Men det ble det søkt om først etter overtakelsen.

Klagerne spør om det ikke er god meglerskikk å i det minste sjekke hvorvidt det foreligger midlertidig brukstillatelse ved et salg. Andre meglere klagerne har vært i kontakt med har sagt at det minimum må foreligge en midlertidig brukstillatelse, og da helst med en liste over hvilke punkter som må utbedres for å få en ferdigattest.

Innklagedes atter, atter ytterligere anførsler:

Den midlertidige brukstillatelsen gjelder hele bygget, dvs. at det ikke blir gitt brukstillatelse for hver leilighet. På overtakelsesprotokollen har utbyggeren bekreftet at midlertidig brukstillatelse forelå. Klagerne har krevd heving av handelen, eventuelt økonomisk kompensasjon for kjøpesummen. Et slikt krav må fremsettes overfor utbyggeren, da megleren ikke har bedre kunnskap om leilighetens tilstand enn kjøperne. Innklagede fastholder at han ikke har opptrådt på en måte som medfører erstatningsansvar.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav som følge av påståtte tilbakeholdte opplysninger fra meglers side ved kjøp av prosjektert leilighet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda behandler forholdet til meglerforetaket. Forholdet til utbyggeren/selgeren vil ikke bli vurdert. Nemnda kan således ikke ta stilling til klagernes ønske om heving av kjøpsavtalen eller mangler ved eiendommen. Reklamasjonsnemnda behandler heller ikke forholdet til sameiets styre/forretningsfører og antydninger om underslag.

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 8 at megler alltid skal opplyse om det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. I dette tilfellet var det gitt opplysning om at midlertidig brukstillatelse forelå ved overtakelsen, noe som i ettertid har vist seg ikke å være riktig. Da innklagede opplyste at midlertidig brukstillatelse forelå, hadde han basert seg på informasjon fra utbyggeren. Spørsmålet er om dette var tilstrekkelig til at innklagede kunne unngå ytterligere undersøkelser om dette punktet.

Det følger av eiendomsmeglingslovens forarbeider at meglerens viktigste informasjonskilde er selgeren, jf. NOU 1987:14 s. 75. Lovforarbeidene nevner uttrykkelig at megler skal kontrollere bl.a. eiendommens grunnboksblad. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må kontroll av midlertidig brukstillatelse stå i samme stilling, slik at en eiendomsmegler ikke alene kan basere seg på selgerens opplysninger om at midlertidig brukstillatelse foreligger, jf. i samme retning Rosén /Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, 2. utgave s. 436.

Innklagede har dermed opptrådt i strid med både eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) og den alminnelige omsorgsplikten etter § 6-3 (1).

Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å ta stilling til om klagerne på denne bakgrunn har lidt et økonomisk tap og størrelsen på et eventuelt tap.

Reklamasjonsnemnda finner ikke grunnlag for å kritisere innklagede for manglende informasjon om at det er tilbakeholdt kr 50000 for mulig pålegg om tilknytning til offentlig kloakknett idet dette var et forhold sameiet kunne få regning på etter ferdigstillelse av prosjektet.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.