Klage nr:
166/10

Avgjort:
21.02.2011

Saken gjelder:
Meglers håndtering av budrunden

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Lørenskog

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. februar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klagerne ga innklagede i oppdrag å selge sin bolig. Oppdragsavtale ble undertegnet 19. januar 2010. Kjøpekontrakt er undertegnet 3. mars 2010.

Klagerne er bistått ved advokat. Klagerne og deres advokat blir i det følgende betegnet som ”klagerne”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne inngikk oppdragsavtale med innklagede 19. januar 2010. Eiendommen ble solgt 26. mars 2010 (feilskrift for 26. februar 2010) for kr 4 900 000. Klagerne hevder at de ikke har gitt sitt samtykke til salget og at innklagede har foretatt en feilaktig aksept på klagernes vegne. Klagerne har derfor reklamert til innklagede. Saken har blitt forsøkt løst i minnelighet.

Innklagede vurderte først boligens verdi til kr 5 300 000. Innklagede anbefalte at også takst ble innhentet, og takstmann avga en takst på kr 5 950 000. Innklagede satte deretter en prisantydning på kr 5 890 000.

Klagerne mener dette, sammenholdt med at bud på kr 4 900 000 ble godkjent av innklagede, klart innebærer et brudd på meglers omsorgsplikt. Klagerne mener det med grunnlag i egen prisantydning og takst, forelå en frarådningsplikt i forhold til et bud omtrent kr 1 000 000 under takst og prisantydning. Spesielt må dette gjelde når salgsprosessen var meget kort og fylt av uheldige omstendigheter som innklagede var godt kjent med.

Innklagde har først i ettertid sagt at taksten var for høy. Det hevdes at også takstmann er enig i dette. Innklagede har i ettertid også erkjent at hans etterfølgende prisantydning var for høy. Dette mener klagerne at innklagede burde informert om ved salgstidspunktet, og da frarådet en så vidt urealistisk høy prisantydning. Denne ble gitt av innklagede, og klagerne mener således at innklagede må stå inne for denne.

Klagerne mener at innklagede presset på for å legge boligen raskt ut for salg, og påpekte at det var ”få slike hus ute på markedet”. Etter innklagedes vurdering hastet det å få selgerens hus ut på markedet. Klagerne reagerer på innklagedes rådgivning og mener at det burde vært vurdert å vente til våren da utsikten var på sitt beste.

Klagerne mener at innklagedes rådgivning i forhold til boligens fremtoning også var mangelfull. Innklagede har uttrykt at han fikk tilbakemelding fra interessenter om at det var for mye som måtte gjøres med boligen, slik som maling. Innklagede har også uttalt at boligen ikke fremstod som på sitt beste under visningen. Klagerne mener innklagede burde rådet dem til å rydde, male eller lignende. Innklagede var kjent med at det ikke hastet å gjennomføre salget.

Den første visningen ble avholdt 6. og 7. februar. Innklagede justerte ned prisantydningen 21. februar til kr 5 490 000. Den påfølgende dag kom det inn et bud stort kr 5 200 000 som ble avvist av klagerne. Klagerne ba innklagede om råd, og mener det er klart at innklagede burde anbefalt klagerne å akseptere budet. Bare fire dager senere foretok innklagede aksept av bud kr4 900 000.

Salget ble gjennomført på kun tre uker. Dette er et svært raskt salg av en enebolig i det aktuelle området. Klagerne bemerker at ansvarlig saksbehandler i denne perioden også hadde en uke vinterferie. Klagerne mener det er i orden at ansvarlig saksbehandler tar ferie, men at klagerne ikke ble orientert om dette da oppdraget ble inngått. Klagerne mener innklagede i en slik situasjon burde roet ned salgsprosessen særlig sett hen til den meget lave prisen som ble oppnådd ved bud.

Det var på forhånd avtalt at ansvarlig saksbehandler skulle forestå visningene. Innklagde bestemte at visningene skulle hodes under vinterferien. Dette til tross for at ansvarlig saksbehandler ikke selv kunne være tilstede grunnet ferieavvikling. Klagerne mener at dette også strider mot innklagedes egen policy. På innklagedes hjemmesider reklameres det med at innklagedes tilstedeværelse på visningene er av utslagsgivende betydning. Klagerne ble lovet at en visningsassistent skulle stille på visning. Dette kunne ikke klagerne motsette seg da visningene allerede var annonsert og avtalt. Visningsassistenten stilte imidlertid heller ikke som avtalt på visning og klagerne måtte selv forestå visningen alene. Skilt ble derfor heller ikke satt opp. Det må derfor antas at flere interessenter ikke fant frem til visningen, og det var i alle fall ingen tilfeldig forbipasserende på visningen. Flere gikk fra visningen uten at klagerne fikk snakket med dem. Det var kun to personer som satte seg opp på interessentlisten. Klagerne mener at innklagede burde anbefalt at det ble avholdt flere visninger før bud ble akseptert.

Klagerne (A og B) hevder de ikke ga sitt samtykke til å akseptere bud stort kr 4 900 000. Innklagede har således foretatt en feilaktig aksept av kjøperens bud. Det ble avtalt at innklagede skulle ringe A tilbake etter å ha pratet med B om det innkommende budet. B samtykket under forutsetning av at A også ga sitt samtykke. A hørte imidlertid ikke mer fra innklagede etter at det ble gjort klart at A ønsket å vite om Bs holdning til budet. I realiteten ble budet aldri akseptert. A er klar på at hun ikke på noe tidspunkt aksepterte et så lavt bud, men ble meget overrasket over at beskjed fra innklagede om at ”nå er huset solgt”.

Klagerne har bedt om tilgang til innklagedes telefonlogg for å bevise at innklagedes påstand er basert på feil opplysninger. Klagerne provoserer denne fremlagt.

Innklagede avtalte dessuten overtakelsesdato uten klagernes viten eller samtykke. Klagerne hadde ikke ny bolig å flytte inn i på dette tidspunktet og måtte bo hos familie for å overlevere boligen i henhold til avtalen innklagede hadde inngått.

Innklagede fikk beskjed om at klagerne ikke anså handelen for å ha kommet i stand samme dag som innklagede aksepterte budet, den 26. februar 2010. Kjøperen ble ikke informert om klagernes holdning om dette før 1. mars 2010. Innklagede betrygget kjøperen 3. mars 2010 om at kjøpet ikke var mulig å omgjøre fra klagernes side.

Innklagede har etter klagernes syn ikke lojalt formidlet deres holdning til det aksepterte budet på en måte som man bør kunne forvente av en megler. Dersom innklagede straks hadde formidlet dette til kjøperen, ville dette vært meget betydelig, om ikke avgjørende, for muligheten for at klagerne kunne trukket seg fra budet som innklagede hadde akseptert jf avtaleloven § 39.

Dette er årsaken til at klagerne anså det som rettslig umulig å trekke seg fra den inngåtte salgsavtalen. Det sannsynlig at klagerne ellers ville ha kunnet trukket seg jf prinsippet om re integra. Kjøperen hadde allerede hatt anledning til å innrette seg.

Klagerne krever erstatning fra innklagede begrenset til kr 400 000, for forskjell i salgssum med tillegg av sakens omkostninger.

Subsidiært ber klagerne om at Reklamasjonsnemnda tar stilling til om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Innklagede anfører:

Klagernes provokasjon om å fremlegge telefonlogg vil ikke bli imøtekommet. Innklagede har ingen grunn til å betvile saksbehandlerens redegjørelse i saken og ser ingen grunn til å måtte dokumentere dette overfor Reklamasjonsnemnda.

Videre konstaterer innklagede med undring at en rekke korrespondanse mellom partene, derav innklagedes brev av 24. februar 2010 og medio april 2010 samt brev fra konsernjuridisk 20. mai 2010 ikke ble vedlagt klagen. Innklagede mener dette er helt nødvendig for en balansert fremstilling av saken.

Innklagede og klagerne inngikk oppdragsavtale 19. januar 2010. Innklagede startet salgsprosessen med innhenting av opplysninger, rekvirerte takstmann og fotograf, og utarbeidet annonse og salgsoppgave.

Eiendommen ble markedsført gjennom flere kanaler. Antallet ”treff” på eiendommen på finn.no i salgsperioden var hele 3756. Det ble sendt ut 289 e-post til kunder som var på søk etter denne type bolig via kunderegister. Eiendommen var utstilt i innklagedes utstillingsvindu. Totalt var det ca 15 familier på visning, hvorav 7 stykker stilte seg på visningsliste. I tillegg til annonserte fellesvisninger ble det avholdt flere private visninger hvor innklagede selv stilte opp etter avtale med interessenter.

Ved første visningshelg møtte det ingen til visning. Prisantydningen var da kr 5 890 000. Innklagede meddelte klagerne før markedsføringen/visningen at han syntes taksten og den påfølgende prisantydningen var for høy.

Den 12. februar kom det inn et bud stort kr 5 200 000 etter en privat visning med megleren. Akseptfristen var satt samme dag. Dette var samme budgiver som endte opp som endelig kjøper. Klagernes opplysning om at budet kom inn 22. februar er således feil.

Innklagede tok kontakt med to andre interessenter. Disse var ikke interessert i å by over kr5200 000. De ga tilbakemelding til innklagede om at huset var for lite og det var for mye å gjøre. En av interessentene som var boligutvikler mente tomten var for ”vanskelig” til videre utvikling. Budet ble fremlag og avvist av klagerne. Klagerne ønsket en ny visningsrunde.

Etter klagernes samtykke ble prisantydningen satt ned til kr 5 490 000. Visningsrunden ble avholdt 21. februar 2010 kl 13-14. Det kom flere interessenter på visningen, og et bud innkom 26. februar stort kr 4 800 000 fra en ny budgiver. Innklagede kontaktet den tidligere budgiveren. De bød da kr 4 900 000 pluss omkostninger. Den andre budgiveren ønsket ikke å gå høyere og det var ingen andre interessenter til å komme med bud. Budgiveren ønsket ikke å by over ”seg selv”. Klagerne valgte å akseptere det høyeste budet, og akseptbrev til kjøperen med kopi til klagerne ble sendt samme dag.

Partene ble innkalt til kontraktsmøte og kontrakten ble signert 3. mars 2010. Overtakelsen ble gjennomført 8. april 2010.

Innklagede var på forhånd opplyst om at dette var et skilsmisseoppgjør. Innklagede hevder at A uttalte at ”hun orket ikke mer, må bare bli ferdig, var sliten og budet var jo høyere enn naboeiendommen ble solgt for”. Sønnen til klagerne tok kontakt med innklagede fordi han syntes prisen var for lav.

Innklagede kan ikke se at oppdraget har blitt utført i strid med god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klagerne fastholder sine påstander fremsatt i klagen.

Klagerne kjenner seg ikke igjen i påstanden om at hun skal ha uttalt at ”hun orket ikke mer, må bare bli ferdig”.

Klagerne opprettholder at bud stort kr 5 200 000 kom inn 22. februar 2010. Budgiveren var på privat visning den 19. februar 2010.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede har tatt kontakt med Telenor Mobil AS 23. desember 2010 for utskrift av telefonlogg for eventuell fremleggelse i saken dersom dette ble påkrevd. Telefonlogger eldre enn 6 måneder blir slettet. Det var således dessverre ikke mulig og få fremlagt telefonlogg for det aktuelle tidsrommet.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

Innklagede var oppmerksom på at telefonlogg ble slettet etter en tidsperiode og valgte ikke å etterkomme klagernes forespørsel først 12. desember 2010.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers erstatningsansvar ved angivelig feilaktig aksept av bud.

Saken reiser beviskrav som gjør den uegnet for en forenklet behandling. Reklamasjonsnemnda må derfor avvise saken fra behandling.

Konklusjon:

Saken avvises.