Klage nr:
168/10

Avgjort:
21.02.2011

Saken gjelder:
Meglers vederlag og utlegg

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Oslo AS avd. Briskeby

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 21. februar 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ga innklagede i oppdrag å selge sin leilighet. Oppdragsavtale ble inngått 28. mai 2010. Innklagede sendte oppgjørsoppstilling til klageren 13. august 2010. Klageren har innsigelser til denne.

Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hennes advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte i 2010 en bolig gjennom innklagede. Foranlediget av kjøpet ble klageren utsatt for aggressiv markedsføring fra innklagede som registrerte at hun hadde behov for bistand ved salg av tidligere bolig. Oppdragsavtale om salg av boligen ble inngått 28. mai 2010.

Før oppdragsavtale ble inngått, ble klageren muntlig forespeilet at vederlaget ville ligge i størrelsesorden ”sånn ca
kr 100 000”. Klageren ble deretter bedt om å komme til innklagedes kontor for å skrive under noen papirer. I dette møtet ble hun forelagt utkast til oppdragsavtale. Klageren reagerte på at sum totalt vederlag og utlegg oversteg
kr 130 000 kroner og at hun på spørsmål fikk opplyst at beløpet skulle dekke ”hele pakka”. Oppdragsavtalen ble undertegnet i møtet. Oppdragsavtalen viser manglende avkrysning i tekstboksen under ”Andre utlegg” som bl.a. gjelder takst/boligsalgsrapport og annonsering i Aftenposten. Oppdragsavtalen ble bare satt opp i ett eksemplar, klageren mottok ingen kopi av denne i møtet.

Oppgjørsoppstilling ble sendt klageren 13. august 2010. Klageren fremmet spørsmål og innsigelser til denne ved brev av 30. august 2010. Innklagede har i brev av 10. september besvart henvendelsen og avvist at klageren uriktig er belastet vederlag eller kostnadsdekning. Med brevet fulgte kopi av oppdragsavtalen.

Klageren har i ettertid mottatt faktura fra Aftenposten stor kr 10 500 for annonsering. Denne kostnaden er ikke tatt med i innklagedes oppgave, verken i oppdragsavtalen eller i oppgjørsoppstillingen.

Forholdene ved kontraktsinngåelsen fremstår ifølge klageren som påfallende. Hun viser til at hun ikke mottok utkast til avtale før hun ble innkalt til møte, at hun i møtet ikke ble gitt tilstrekkelig tid til å sette seg inn i avtalen og at hun ikke mottok kopi i møtet. Klagerne gjør gjeldende at disse omstendighetene har påvirket innholdet i oppdragsavtalen.

Det lar seg ikke kontrollere i ettertid hvorvidt avkryssing under punkt 16 og 17 ble foretatt i møtet eller av innklagede.

Oppdragsavtalen fremstår som uklar og den er gitt en uheldig form.

Klagerne gjør videre gjeldende at innklagedes provisjon fremstår som urimelig høy. I tillegg til provisjonen er det krevet timebetaling for tilrettelegging og visninger. Med korreksjon for disse to postene, vil beregnet provisjon overstige 3,5 % av salgssummen.

Det fremstår som en tilsiktet uklarhet at takst/boligsalgsrapport og annonsering i Aftenposten er satt opp som avkrysningspost i oppdragsavtalens punkt 9, mens innklagede i punkt 12 har betinget seg fullmakt til å bestille disse tjenestene for oppdragsgiverens regning. Klageren gjør gjeldende at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk ved manglende avkrysning i tekstboks under utlegg, og viser til sak 75/10.

Klageren påberoper seg avtalelovens § 36 og fremmer krav om nedsettelse av vederlaget med kr 29 900. I beløpet inngår postene tilrettelegging med kr 12 500, visninger kr 3 750, annonsering i Aftenposten kr 10 500 og takst/boligsalgsrapport kr 3 150. Subsidiært krever klageren en skjønnsmessig reduksjon i innklagedes vederlag, begrenset oppad til ovennevnte beløp og fastsatt etter Reklamasjonsnemndas skjønn.

Innklagede anfører:

Klageren hevder å være utsatt for massiv markedsføring. Klageren kjenner seg ikke igjen i beskrivelsen og anfører at hensikten øyensynlig er å sette innklagede i et dårlig lys. Innklagede ber påstanden dokumentert.

Det var mange til stede på visningen til den kjøpte leiligheten. Innklagede registrerte at klageren var til stede på visningen kun kort tid, men på grunn av det store antallet besøkende var klageren og innklagede ikke i direkte dialog. Klageren satte ikke sin kontaktinfo på visningslisten, men tok selv kontakt med innklagede dagen etter for å få en verdivurdering av egen bolig. Klageren har ikke telefaks eller e-post. Kommunikasjonen mellom klageren og innklagede har foregått på telefon, eller ved klagerens besøk på innklagedes kontor, eller innklagedes besøk hos klageren. Klageren ba om en verdivurdering fra innklagede fordi hun vurderte kjøp av ny bolig. Budrunden på denne startet en fredag. Innklagede var i kontakt med klageren, men hun ønsket på det tidspunktet ikke å by. Etter å ha konferert nærmere med familien, endte det likevel med at klageren tok drosje til innklagedes kontor for å inngi bud.

Innklagede verdivurderte klagerens leilighet til kr 3 500 000. I oppdragsavtalen er dette beløpet utgangspunktet for beregning av estimert totalkostnad i forbindelse med salg. Da vederlaget er satt som en prosentsats av total kjøpesum, er det opplagt at provisjonen er variabel. Innklagedes vederlag ville gått opp eller ned avhengig av salgspris.

Oppdragsavtalen er utformet slik at de direkte utleggene ikke er valgfrie. Mange oppdragsgivere føler at det er mye de må ta stilling til i forbindelse med boligsalget, en avklaring om takst, boligsalgsrapport, eierskifteforsikring og annonsering ønsker mange oppdragsgivere å avgjøre etter at megleren er valgt. Oppdragsavtalen er derfor utformet slik at dette enten kan avtales ved oppdragsinngåelse eller bestemmes i ettertid. Oppdragsavtalen er ikke uklar, men gir derimot et klart uttrykk for hvilke tilleggstjenester som er valgfrie og prisen for disse. Ved signering av oppdragsavtalen var det ikke endelig avgjort om klageren ønsket takst, eierskifteforsikring eller annonse i Aftenposten. Følgelig er ikke feltene under punkt 9 fylt ut.

Avtale om annonsering i Aftenposten ble gjort etter signering av oppdragsavtalen og per telefon siden klagerne ikke har tilgang til verken telefaks eller e-post. I tråd med avtale og fullmakt bestilte innklagede annonse i klagerens navn. Avisen sendte faktura direkte til klagerne, den er derved ikke forskuttert av innklagede og trukket i oppgjøret. Innklagede registrerer at klageren ikke benekter at annonse skulle bestilles og at innklagede har opptrådt innenfor fullmaktens ramme.

Oppdragsavtalene er utformet med to alternative vederlagstyper, timebetaling eller provisjon som utgjør en prosentsats av kjøpesummen. Klagerens påstand om at hun har avtalt en fastpris er uriktig, fastpris er ingen vederlagstype innklagede tilbyr. Det er ikke korrekt at det ikke ble satt av tilstrekkelig med tid på møtet for signering av oppdragsavtalen. Innklagede har i tillegg anbefalt klageren å kontakte sin nærmeste familie for å få bistand og hjelp i forbindelse med både kjøp og salg. Oppdragsavtalen er en fast mal for kontoret, der vederlaget til innklagede endres i tråd med estimert salgssum.

Det insinueres at innklagede har forfalsket oppdragsavtalen ved å sette kryss i pkt 16 og pkt 17. Det bestrides på det sterkeste at innklagede har endret på dokumentene etter klagerens signering. Innklagedes saksbehandler er utdannet eiendomsmegler, og er fullt innforstått med hva endringer i allerede signert dokument innebærer. Påstanden er totalt useriøs. Dersom innklagede virkelig hadde så bristende karakter, har det formodningen mot seg at han ikke krysset ut under punkt 9 også før overlevering av kopi av oppdragsavtalen på kontraktsmøtet.

Utbudet av denne typen bolig var lite på salgstidspunktet. Klagerens bolig falt i smak hos flere, og til slutt endte salgssummen kr 755 000 over innklagedes prisvurdering. Innklagedes utforming av salgsoppgave, markedsføringsplan, timing og gjennomføring av budrunden har åpenbart vært vellykket. Forskjellen i provisjonen som fremkommer fra tilbudsbrev til oppgjørsoppstilling, skyldes at salgssummen ble høyere enn antatt. Derved økte provisjonen til innklagede.

Klageren påstår at provisjonen fremstår som urimelig høy, særlig med hensyn til at innklagede har bistått en privatperson. Påstanden må i beste fall bygge på en misforståelse. Flere av innklagedes oppdrag inngått både før og etter dette oppdraget, er inngått på samme vilkår. Det er vanlig i bransjen at betaling for tilrettelegging og visninger kommer i tillegg. Etter innklagedes syn fremstår ikke provisjonen som urimelig høy, ei heller er den i strid med avtalelovens § 36.

Det er tre valgfrie elementer i oppdragsavtalen; eierskifteforsikring, takst og annonse. I forbindelse med tegning av eierskifteforsikring var innklagede på besøk hos klageren med egenerklæringsskjemaet og fikk dette fylt ut og signert. Det følger ikke av oppdragsavtalen at klageren ønsket å tegne slik forsikring, allikevel er det tegnet forsikring og kostnaden er belastet i oppgjøret. Det følger heller ikke av oppdragsavtalen at klageren ønsket takst. Det er ikke noe krav til takst, men vanlig kutyme i bransjen er å bestille det. Det følger ikke av oppdragsavtalen at klageren ønsket takst, men innklagede har i tråd med avtalen satt takstmannen i direkte kontakt med klageren, hun har selv gjort avtale om takst og betalt for denne.

Klageren har ikke dokumentert noen feil i innklagedes håndtering av oppdraget. Etter innklagedes syn kreves det at en eiendomsmegler vesentlig har tilsidesatt sine plikter for at klageren skal kunne kreve reduksjon av vederlaget. Klageren anfører at hun har inngått en muntlig avtale med saksbehandleren om at vederlaget skulle være fast og inkludere alle utgifter. Påstanden er ikke dokumentert, og klagerens brev av 30. august 2010 viser med all tydelighet at klageren har fått med seg prisnivået på meglertjenesten.

Oppgjøret er foretatt i tråd med oppdragsavtalen og senere muntlige avtaler. Klageren har etter innklagedes syn ikke påvist noen pliktforsømmelse fra innklagedes side som gjør at klageren kan kreve at vederlaget settes ned eller faller bort. Klagen bør derfor ikke tas til følge.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers vederlag og utlegg.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr 73.

Reklamasjonsnemnda har en utelukkende skriftlig behandling. Dette medfører at det er dokumenterte påstander som må legges til grunn.

I denne saken anfører klageren at hun er forespeilet at «vederlaget for megleroppdraget ville ligge i størrelsesorden ”sånn ca kr. 100 000”», og at totalt vederlag og utlegg som var summert til et beløp som oversteg kr 130 000 skulle dekke «hele pakka». Disse påstandene er imøtegått av innklagede og ikke dokumentert av klageren. Reklamasjonsnemnda finner det åpenbart at avtalen ikke kan lempes eller settes til side med hjemmel i avtaleloven § 36.

Reklamasjonsnemnda må da legge den underskrevne oppdragsavtalen til grunn.

Det fremgår av oppdragsavtalen at det er avtalt vederlag med 3,1 prosent og at tilrettelegging, visninger, oppgjørsgebyr og diverse utlegg kommer i tillegg. Klageren har dermed forpliktet seg til å betale et vederlag på 3,1 prosent med avtalte tillegg.

Reklamasjonsnemnda finner for øvrig at det er noe avvik i oppgjørsoppstillingen i forhold til det som fremgår av oppdragsavtalen eller er dokumentert avtalt i ettertid, idet nabolagsprofil kr 188 ikke fremgår av avtalen. Videre er salgsoppgaver avtalt med kr 1 000, mens det i oppgjørsoppstillingen er belastet kr 2 300. Nemnda har ikke fått seg forelagt noen tilleggsavtale som bekrefter dyrere salgsoppgaver.

Eierskifteforsikring fremgår heller ikke av avtalen (ikke krysset av), men er likevel belastet. Eierskrifteforsikring er imidlertid en avtale mellom klageren og forsikringsselskapet og omfattes ikke av meglerens prisforlangende.

Reklamasjonsnemnda har merket seg at det ikke er dokumentert at annonser er bestilt, men at dette ikke er bestridt av klageren. Reklamasjonsnemnda vil imidlertid på generelt grunnlag påpeke at avtaler om annonsering må dokumenteres, eventuelt ved bekreftelse til oppdragsgiveren i ettertid.

Reklamasjonsnemnda understreker viktigheten av at oppdragsgiver alltid skal ha et eksemplar av underskrevet oppdragsavtale.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren kr 1 488, som ikke er dokumenterte poster i oppdragsavtalen og heller ikke på annen måte er dokumentert i ettertid.