Klage nr:
169/10
Avgjort:
04.05.2011
Saken gjelder:
Manglende opplysning om hvitevarer
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Bergen
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mai 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren har kjøpt en bolig gjennom innklagede 25. oktober 2010. Ved markedsføringen ble det ikke angitt hvilke hvitvarer som skulle følge med handelen. Klageren trodde på bakgrunn av NEFs løsøre- og tilbehørsliste at alle hvitvarene medfulgte med mindre annet var avtalt.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ønsker primært en vurdering av hvilken betydning NEFs normgivende løsøreliste skal ha ved boligsalg i Norge, dersom ingen forbehold er gjort i salgsoppgaven.
Sekundært ønsker klageren en kompensasjon for hvitevarer som var til stede i leiligheten ved visning, da disse senere ble fjernet av selger. Dette gjelder kjøleskap, vaskemaskin og oppvaskmaskin (komfyr ble satt igjen).
Klageren estimerer den samlede kostnaden på å skaffe disse tre enhetene ferdig montert i leiligheten til kr 10-15 000 inkludert frakt og arbeidsinnsats. Denne leiligheten ligger i 3. etasje og tilkomst utenfor er en bratt og brostensbelagt bygate. Klageren vurderer det derfor som ekstra tidkrevende og uhensiktsmessig å kjøpe brukte hvitevarer, og dette er bakgrunnen for at kravet nok er noe høyere enn salgsverdien på hvitevarene som ble fjernet fra leiligheten. Disse hvitevarene hadde imidlertid en betydelig merverdi, idet de var velfungerende og allerede montert i leiligheten.
Klageren var på visning 25. oktober 2010 på en leilighet som ble formidlet av innklagede. Han fikk utdelt salgsoppgave på visningen og la inn bud samme kveld.
Salgsoppgaven ble finlest flere ganger av klageren før han la inn bud. Det var ingen forbehold om at hvitevarer ikke fulgte med, og klageren tok det derfor som en selvfølge at Norges Eiendomsmeglerforbunds (NEFs) nye løsøreliste fra 30. juni 2010 ville bli lagt til grunn av et seriøst meglerforetak som innklagede.
Klageren undersøkte også spørsmålet på internett. Han googlet hvitevarer boligsalg og fant et betydelig antall artikler på ulike forbrukernettsteder (NA24, dinepenger, dinside, NEF m.fl.) som alle omtalte NEF-listen som gjeldende norm. Klageren konkluderte med at det nå var unødvendig å legge inn dette som et eget forbehold i budskjemaet. Alle nettartiklene klageren fant syntes å gi uttrykk for at hovedpoenget med den nye listen var å unngå misforståelser omkring hva som følger med og ikke ved boligsalg. Klageren tenkte derfor at det ville fremstå som unødvendig pirkete å skrive inn et forbehold på budskjemaet om at han ønsker at alle hvitevarer medfølger. Dette skjedde av samme grunn som at klageren ikke ville skrive ønsker at hele leiligheten blir skikkelig vasket ut.
I ettertid har klageren gjennom dialog med innklagede forstått det slik at innklagede mener det er upassende at NEF skal utarbeide slike lister. Alternativt har innklagede henvist til interne dokumenter klageren aldri har sett før handelen fant sted, samt utdrag av en noe eldre lærebok, som er vanskelig tilgjengelig for vanlige forbrukere. Klageren er forbauset over at innklagede ser seg tjent med å operere på denne måten, fullstendig uavhengig av en bransjeorganisasjons anbefalt norm.
Klageren tenker det burde være enkelt å unngå konflikter som denne når det allerede er utarbeidet en normliste spesifikt til problemstillingen. Klageren mener at det er den profesjonelle part som må være ansvarlig for at alle parter kjenner denne listen.
Innklagede anfører:
Klagen gjelder spørsmål om hvilket tilbehør, nærmere bestemt hvilke hvitevarer som skulle medfølge leiligheten. Klageren har påberopt seg en liste utgitt av NEF der det fremkommer at alle hvitevarer som er i boligen ved visningen er tilbehør som skal medfølge ved salget. Ifølge listen gjelder dette med mindre annet ikke fremgår av markedsføringen eller er avtalt mellom partene.
Innklagede bestrider at listen kan oppfattes som en bindende bransjenorm. Det foreligger ingen generell tilslutning fra bransjen til den endringen NEF gjorde i den eksisterende tilbehørslisten. Den eldre listen forholdt seg gjennomgående til reglene i avhendingslova § 3-5 om tilbehør til fast eiendom og var i så måte ikke kontroversiell.
NEF er dessuten en medlemsorganisasjon for enkeltstående eiendomsmeglere, med personlig medlemskap for enkeltpersoner. Foretakene selv organiseres i Eiendomsmeglingsforetakenes Forening (EFF).
NEF er ikke på noen måte bemyndiget eller berettiget til å lage og offentliggjøre retningslinjer som er ment å forplikte hele bransjen, med mindre alle deler av bransjen og ikke minst eiendomsmeglingsforetakene selv gir sin tilslutning gjennom sin bransjeorganisasjon.
Løsørelisten ble kunngjort uten at EFF hadde gitt noen tilslutning. Etter kunngjøringen tok EFF kontakt med NEF for å reservere seg mot listen og bestred at den var gjeldende bransjenorm. Innklagede viser til en artikkel i Eiendomsmegleren nr 9 av 2010 som illustrer at det også internt i NEF var uenighet om den nye løsørelisten.
Innklagede mener det er beklagelig at publiseringen av listen har bidratt til å skape det inntrykk at det har skjedd en regelendring som gir kjøperne større rettigheter enn det som følger av lov eller avtale. Innklagede mener NEF åpenbart ikke kan forplikte megler og selger gjennom en slik liste, og at boligkjøper ikke gis noen rettigheter utover det som følger av loven eller det som partene selv avtaler.
Unnlatelse av å gjengi lovens ordning i ordlyden i salgsoppgaven kan etter innklagedes syn ikke ha som følge at selgeren eller megleren skal være ansvarlig for å erstatte kjøperen verdien av hvitevarer som faktisk tilhører selgeren og som han lovlig har tatt med ved flyttingen. Heller ikke NEFs løsøreliste kan danne noe grunnlag for prisavslag eller erstatningskrav fra klageren.
Boligens prisantydning var tilsvarende takst kr 2 850 000. Leiligheten ble etter avholdt budrunde solgt for kr 3 050 000.
Innklagede mener at dersom det var avgjørende for klagerens bud på leiligheten at de anførte gjenstander medfulgte, burde han ha presisert dette i sitt bud eller på annen måte søkt å få avklart om gjenstandene medfulgte. Innklagede tar ikke ansvar for oppfyllelse av forutsetninger som ikke har kommet til uttrykk.
Innklagede avviser klagerens krav.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers ansvar for å klargjøre hvilke hvitevarer som skal følge med handelen.
Reklamasjonsnemnda har vurdert innklages stilling ut fra lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Spørsmålet om hvilke hvitevarer som skal følge med handelen, beror på hva som er avtalt mellom selger og kjøper.
Hvis ikke noe er avtalt, må spørsmålet om hvilke hvitevarer som skal medfølge, avgjøres med utgangspunkt i avhendingsloven § 3-5 jf. § 3-4 (1).
Avhendingsloven § 3-5 lyder slik:
§ 3-5. Særskilt tilhøyrsle til bustadhus m. m.
Til eit bustadhus og ein bygning til hotell, restaurant, kontor eller anna forretningsdrift, høyrer varig innreiing og utstyr som anten er fast montert eller som er særskilt tilpassa bygningen. Dette gjeld mellom anna faste anlegg og installasjonar for oppvarming, faste elektriske installasjonar, faste antenner, faste golvteppe, dobbeltvindauge, innebygde kjøkkenapparat og -maskinar og andre innebygde ting.
Avhendingsloven § 3-4 (1) lyder slik:
§ 3-4. Allment om tilhøyrsle
(1) Så langt ikkje anna følgjer av avtale, skal eigedomen for ikkje å ha mangel, ha slike ting og rettar som tilhøyrsle som er nemnt i andre ledd og §§ 3-5 og 3-6. Når det er tvil om noko er tilhøyrsle, skal det leggjast vekt på om det gjeld noko som er uhøveleg å flytte, som er nødvendig til bruk på eigedomen, eller som best kan nyttast der.
Som det fremgår av avhendingsloven § 3-5 jf. § 3-4 (1), må det avgjøres ut fra en nærmere avveining om hvitevarer følger med. Det må i utgangspunktet være snakk om varig innreiing og utstyr som anten er fast montert eller som er særskilt tilpassa bygningen. Når det er tvil om innredning er å regne som tilhøyrsle, skal det leggjast vekt på om det gjeld noko som er uhøveleg å flytte, som er nødvendig til bruk på eigedomen, eller som best kan nyttast der.
I juridisk teori skriver Benestad Andersen: Avhendingsloven med kommentarer (Oslo 2008) s. 138 om avhendingsloven § 3-5 annet punktum at Bestemmelsen omfatter ikke løse apparater med stikkontakt slik som vanlig stekeovn, kjøleskap, vaskemaskin med mer. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom (4. utg., Oslo 2003) s. 286-289 omtaler ikke spørsmålet utover å gjengi lovforarbeidene, se Ot prp nr 66 (1990-91) s. 85-86 jf. NOU 19979:48 s. 37-38. Lovforarbeidene inneholder imidlertid ikke noen uttrykkelige uttalelser om løse apparater med stikkontakt. Nordtveit i Norsk Lovkommentar, kommentarer til avhendingsloven, note 26 inneholder stort sett bare en gjengivelse av deler av lovforarbeidene.
I Ot prp nr 66 (1990-91) s. 85-86 heter det:
§ 3-5 må sjåast i samanheng med § 3-4. Sjølv om ein ting ikkje går inn under § 3-5, t.d. fordi tingen er laus, er det likevel ikkje utelukka at tingen må reknast som tilhøyrsle fordi han har ei anna form for tilknyting til eigedomen som vil gjere at tilfellet kjem inn under § 3-4. § 3-5 er fyrst og fremst meint som eit supplement til § 3-4 for å gjere ein del tilfelle meir klåre, men kan og materielt ha sjølvstendig meining ut over § 3-4. § 3-5 er ikkje meint å vere uttømmande.
Før avhendingsloven ble vedtatt, uttalte Løken: Mangler ved eiendomssalg (Oslo 1985) s. 52-53:
I nye hus og leiligheter vil man også ofte se at kjøleskap, komfyr o.l. følger med fra byggherrens side, selv om det ikke alltid vil være naturlig å anse innredningene som innebygde. Ved videresalg kan det bli spørsmål om hva som skal skje med innredningene. Heller ikke her foreligger det i dag noen veiledende sedvane, og situasjonen drøftes ikke i forslag til lov om avhendelse av fast eiendom. Det kan imidlertid være upraktisk å la løsningen være avhengig av om løsøret fulgte med eiendommen da den var ny eller ikke. En regel hvor bedømmelsen av om kjøleskap, komfyr o.l. skal følge med, baseres på en vurdering av om de må ansees som innebyggede eller ikke. Den kan derfor være gunstig som deklaratorisk løsning.
Bergsåker s. 289 antar at uttalelsen fortsatt har interesse, mens Benestad Andersen s. 140 anser uttalelsen som relevant.
Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) har laget en liste over løsøre og tilbehør som på nærmere vilkår antas å følge med handelen. Listen ble endret med virkning fra 1. juli 2010. Av listen punkt 8 fremgår det at HVITEVARER som er i boligen eller fritidsboligen ved visning skal medfølge ved handelen hvis ikke noe annet fremgår av markedsføring eller er avtalt. I ingressen til listen heter det:
Listen over løsøre og tilbehør, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglerforbund, er normgivende og gjelder kun i tilfeller hvor annet ikke fremgår av markedsføring eller er avtalt mellom partene.
Partene har i utgangspunktet full frihet til å avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg. I henhold til avhendingsloven § 3-4 skal eiendommen, når annet ikke er avtalt, overdras med innredninger og utstyr som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal følge med. Det samme gjelder varig innredning og utstyr som enten er fastmontert eller er særskilt tilpasset bygningen.
Hvis det er løsøre og tilbehør selger ikke ønsker skal følge med eiendommen ved salg, må selger sørge for at dette blir formidlet til kjøper før bindende avtale inngås, for eksempel ved at opplysninger om dette tas inn i salgsoppgaven.
Siktemålet med endringen av listen i 2010 var å redusere antallet konflikter, jf. Næssvik, Eiendomsmegleren 09-2010 s. 29. Når det gjelder bakgrunnen for endringen, står det også (Eiendomsmegleren 09-2010 s. 29):
En av årsakene til de mange konflikter mellom kjøpere og selgere er nok at utviklingen innen hvitevaresegmentet har gjort at det ikke lenger er enkelt å avgjøre hva som er faste tekniske installasjoner, og hva som er innebygde kjøkkenapparater og -maskiner og hva som er andre innebygde ting. Kjøper og selger har gjerne hver sine tolkninger, og derfor også hver sine forventninger til hva som skal følge med når salgsoppgaven ikke gir god nok veiledning.
NEFs liste har imidlertid vært kritisert, se bl.a. innlegg fra Fagutvalget i Eiendomsmegler 1 Norge i Eiendomsmegleren 09-2010 s. 28.
Etter at NEFs løsøreliste ble endret, har det også vært en rekke oppslag i media hvor det skapes et inntrykk av at det hadde skjedd en regelendring. I nettutgaven av VG 1. juli 2010 under rubrikken Dine penger kan man for eksempel lese:
Ny regel om løsøre trer i kraft i dag: Hvitevarer følger med boligkjøpet.
Vil du ha med deg vaskemaskinen, kjøleskapet og plantene i hagen når du selger boligen? Sier du ikke fra før boligen legges ut til salgs, kan kjøper kreve eiendomsrett til en rekke av boligens løsøre. Sjekk listen her!
Som gjennomgangen viser, kan det juridisk sett være noe vanskelig å avgjøre om bl.a. hvitevarer skal følge med. Spesielt for forbrukere uten særlig kyndighet i avhendingsloven og god innsikt i juridisk metode, kan det være vanskelig å vite hva som er rettsstillingen.
Spørsmålet er hvilken betydning denne noe uklare rettslige situasjonen har for meglers plikter. Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3:
§ 6-3. God meglerskikk
(1) Oppdragstaker skal i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk med omsorg for begge parters interesser. … .
(2) Oppdragstakeren skal gi kjøper og selger råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.
På bakgrunn av gjennomgangen over, herunder medieomtalen som spørsmålet har fått, mener Reklamasjonsnemda at eiendomsmeglingslovens krav til god meglerskikk tilsier at megler skal ta initiativ til å avklare om hvitevarer skal følge med ved den enkelte handelen. Dette gjelder spesielt i et tilfelle hvor leiligheten ligger i 3. etasje og hvor tilkomsten ifølge det som er opplyst for Reklamasjonsnemnda, er en bratt og brostensbelagt bygate. At det kan foreligge en opplysningsplikt i slike tilfeller støttes bl.a. av ordlyden i avhendingsloven § 3-4 annet punktum, hvor det heter Når det er tvil om noko er tilhøyrsle, skal det leggjast vekt på om det gjeld noko som er uhøveleg å flytte, som er nødvendig til bruk på eigedomen, eller som best kan nyttast der. Reklamasjonsnemnda vil i denne forbindelse også peke på at det i Falkanger og Falkanger: Tingsrett (6. utg., Oslo 2007) s. 88 står: I kjøpskontrakten kan det og bør det klargjøres hva som utgjør kjøpsobjektet, det vil bl.a. si hva som skal være til stede for at det ikke skal bli tale om mangel. Megler har spesiell grunn til å bidra til avklaring på bakgrunn av den diskusjon som har vært om hvitevarer følger med handelen. I praksis finnes det da også eksempel på eiendomsmeglingskjeder som ikke ønsker å legge NEFs liste til grunn uten videre, men som presiserer i salgsoppgaven at kun hvitevarer som er omtalt i salgsoppgaven medfølger, se Eiendomsmegleren 09-2010 s. 28.
Etter Reklamasjonsnemndas syn har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å bidra til at det ble opplyst om hvilke hvitvarer som skulle følge med handelen.
Reklamasjonsnemnda finner etter dette at det var en forsømmelse av megler ikke å ta spørsmålet om hvitevarer opp med partene. Spørsmålet er om denne forsømmelsen kan medføre at innklagede blir erstatningsansvarlig for klagerens kostnader med å anskaffe tilsvarende hvitevarer som selgeren tok med seg. Skal megler pålegges et erstatningsansvar, må klager/kjøper sannsynliggjøre et økonomisk tap som er en påregnelig følge av denne forsømmelsen. I dette tilfelle er det ikke mulig å avklare hva som ville blitt utfallet for kjøper dersom megler hadde tatt spørsmålet opp med partene. Det er derfor ikke, med så stor sannsynlighetsovervekt at det kan begrunne et erstatningsansvar, påvist et økonomisk tap. På denne bakgrunn kan Reklamasjonsnemnda vanskelig se at klagerens økonomiske tap er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Dette gir imidlertid ikke klageren noe krav på økonomisk kompensasjon mot innklagede.