Klage nr:
171/10
Avgjort:
04.05.2011
Saken gjelder:
Fornyelse av oppdrag
Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Harstad
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. mai 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann Knut Kopstad, oppnevnt av Den norske Advokatforening og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren inngikk oppdragsavtale med innklagede. Etter at oppdragsavtalens varighet var utløpt, ønsket ikke innklagede å fornye oppdraget. Klageren bestrider innklagedes regning for oppdraget.
Fagansvarlig hos innklagede er advokat.
Klageren anfører:
Klageren begynte å planlegge et fremtidig salg av sin eiendom i august 2009. Hun fikk en takstmann til å utarbeide en grundig takst på eiendommen. Frem til 26. april 2010 brukte klageren mye tid på vedlikehold ute og inne.
Klageren ønsket å selge huset for å få et lettere liv, så vel helsemessig som økonomisk. Hun er enslig utføretrygdet og vedlikehold ble etter hvert økonomisk og fysisk krevende. Klageren syntes det var greit at salget ville kunne komme til å ta noe tid. Hun så frem til å flytte i en leilighet nærmere barn og barnebarn.
Nå er klagerens planer helt i det uvisse. Salget stoppet opp, samtidig som den økonomiske byrden ble større og det fysiske slitet fortsatte. Klagerens helse ble dermed også ytterligere forverret.
Klageren hadde inngått et salgsoppdrag med innklagede. Under oppdragsperioden var det en gjensidig høflig dialog mellom innklagede og klageren. Klageren opplevde noe frustrasjon over at det kunne være vanskelig å komme i kontakt med innklagede. Det ble annonsert feil visningstidspunkt ved én anledning. Klageren visste derfor ikke om når denne neste visningen skulle være og måtte kontakte innklagede om dette. Klageren oppfattet for øvrig tonen som god, og hadde stor tiltro til innklagedes kunnskap. Dette fortalte hun han også. Klageren tok opp om hun kanskje kunne få kompensasjon i form av en gratis annonse på grunn av feil visningstidspunkt. Dette var ikke noe krav, men kun et spørsmål. Klageren fikk aldri noe svar på dette.
På et møte 7. september 2010 ble klageren spurt om å gå ned i pris på eiendommen. Klageren svarte at hun ikke ønsket det på nåværende tidspunkt. Klageren ønsket å ha en annonse til fordi markedet hadde tatt seg opp. Klageren håpet og endelig kunne få interesserte på visning, noe som ikke hadde skjedd tidligere. Samtidig håpet klageren å få en pekepinn på hvorvidt noen ønsket å kjøpe huset til taksert pris på kr 2 000 000. Klageren ville selvsagt vurdere å justere prisantydningen dersom ny visning heller ikke var vellykket. Klageren fikk aldri den sjansen.
Innklagede presset klageren til å bestemme seg på å gå ned i pris nå ellers ville ikke innklagede fornye kontrakten. Innklagedes saksbehandler trengte 14 dagers betenkningstid. Klageren synes dette er forunderlig og spekulerer i om innklagede allerede hadde bestemt seg for ikke å fornye kontrakten.
Klageren mener oppsigelsen av oppdraget var usakelig og kynisk. Hun føler seg som David mot Goliat.
I tillegg til faktura som klageren har betalt på femten tusen kroner, må hun også ut med nevnte utgifter på nytt slik som ny takst, fortsatt vedlikehold etc. Klageren lurer også på om det ved et fremtidig salg kan bli et økonomisk tap i forhold til om salget ikke hadde stoppet opp og boligen solgt nå.
Klageren kan ikke kontakte ny megler på dette tidspunktet. Hun må konsentrere seg om å gjøre det beste ut av situasjonen hun har kommet i vedrørende stopp av hussalget. Klageren må begynne å gjenvinne de helsemessige problemene dette har medført henne.
Av tilleggsbrev til klagen er det anført:
Som oppdragsgiver ville klageren aldri ha engasjert en megler som bare uten videre kunne unnlate å fornye oppdraget uten gyldig grunn. I særdeleshet ikke når vedkommende megler sier at han vil stå på for å selge huset og også var innstilt på at oppdraget kunne ta tid. Innklagede sa også at han ville ha gjort en dårlig jobb om han ikke solgte huset og at det ikke ville skje. Klageren mener at innklagede har opptrådt på en uaktsom måte.
Klageren var heller aldri uenig i noen prisantydning på huset, men ytret ønske om en visning til før man diskuterte pris, all den tid det ikke hadde vært noen på visning tidligere. Markedet hadde ligget nede i minst to av de fire månedene kontrakten gjaldt. Dessuten var ikke prisantydning hovedtema på møtet med ansvarlig saksbehandler og fagansvarlig.
Klageren mener at innklagede har opptrådt uaktsomt, og at dette har medført et økonomisk tap for henne.
Innklagede anfører:
Innklagede tolker det dit hen at hovedhensikten med klagen er å oppnå prisavslag på meglers vederlag. Av punkt 5 i oppdragsavtalen fremkommer hvilke vederlag megler har krav på om handel ikke er kommet i stand. Punkt 5 i oppdragsavtalen omhandler hvilke utlegg megler har krav på og når de forfaller til betaling.
Fakturaen med regning til klageren er samsvar med oppdragsavtalen, dog er klageren ikke belastet for visningsgebyr.
Når det gjelder klagerens anførsler finner innklagede det hensiktsmessig å begrense tilsvaret til de anførslene som kan gi grunnlag for reduksjon av innklagedes vederlag.
I følge ansvarlig saksbehandler oppsto det en misforståelse med klageren i forbindelse med annonsert visningstidspunkt. Visningen ble imidlertid avholdt som annonsert. Økonomisk tap i denne anledning kan ikke sees å være dokumentert.
I oppdragsperioden avviklet ansvarlig saksbehandler ferie. Under denne kan klageren ha hatt vanskeligheter med å få kontakt med ham. Imidlertid var en fullmektig tilgjengelig. Fullmaktsforholdet fremgår av salgsoppgaven side 15.
Hovedårsaken til at innklagede ikke ønsket å fornye oppdraget fremgår av innklagedes brev til klageren av 21. september 2010. Der står det:
I lys av det som fremkom det som har fremkommet fra Deres side i oppdragsperioden og under møtet, tilfredsstiller vi beklageligvis ikke dine forventninger til eiendomsmeglere. Av den grunn ønsker vi ikke å fornye oppdraget.
Om innklagede hadde bestemt seg før møtet om at oppdraget ikke ville bli fornyet, ville det første møtet ikke blitt avholdt. Da ville heller neppe forslag til redusert prisantydning blitt fremsatt. For det tredje ville neppe muntlig avtale om 14 dagers betenkningstid bli inngått.
For så vidt gjelder stopp i salget kan innklagede opplyse at et annet lokalt eiendomsmeglingsforetak annonserer med salgsgaranti (intet salg – ingen regning.)
Innklagede mener det ikke foreligger grunnlag for reduksjon av meglers vederlag.
Klageren har atter anført:
Klageren er 62 år, skilt, uføretrygdet og sliter med helsen. Derfor ønsket hun å selge huset og flytte nærmere familien som bor langt unna.
Innklagede trakk seg fra oppdraget uten gyldig grunn. Klageren sitter derfor igjen med et økonomisk tap, forverret helse og et hussalg det ikke ble noe av. Klageren fikk ikke det produktet hun ba om og finner det derfor rimelig at innklagede tar en del av ansvaret for dette ved å gi en prisreduksjon.
At en megler fritt kan la være å forlenge en kontrakt uten gyldig grunn og uten å opplyse om dette på forhånd før kontrakten undertegnes, mener klageren umulig kan være til fordel for oppdragsgiver. Klageren trodde aldri at noe slikt kunne skje. Hadde hun skjønt dette på forhånd ville hun aldri valgt denne løsningen, det er å gamble med pengene sine.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder om megler har en plikt til å fornye oppdrag.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.
Adgangen til å kreve meglers vederlag nedsatt følger av eiendomsmeglingsloven § 7-7. Vilkåret er at det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved utførelsen av oppdraget. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det foreligger noen ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved oppdraget.
Det foreligger heller ikke noen plikt for en megler til å fornye et oppdrag. En oppdragsavtale med eiendomsmegler har en tidsbestemt varighet. Når oppdragsavtalen løper ut er det ingen plikt for noen av partene til å fornye oppdraget.
Konklusjon:
Klagen fører ikke frem.