Klage nr:
172/10
Avgjort:
14.03.2011
Saken gjelder:
Meglers rådgivningsplikt om selgers opplysningsplikt
Foretakets navn:
ABCenter Eiendom AS avd. Lillesand
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. mars 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren solgte bolig gjennom innklagede. Boligen ble solgt sommeren 2007. Klageren hevder blant annet at innklagede rådet ham til ikke å opplyse om et nabovarsel om byggeplaner i egenerklæringsskjemaet. I ettertid har kjøperen reklamert overfor klageren og det er inngått forlik om prisavslag. Klageren krever erstatning, og ønsker også at innklagedes vederlag settes ned.
Klageren er bistått ved advokat. Klageren og hans advokat blir i det følgende betegnet som klageren.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren engasjerte innklagede til å formidle salg av sin bolig. I den forbindelse skulle klageren fylle ut et egenerklæringsskjema til forsikringsselskapet, som skulle legges ved salgsoppgaven. I egenerklæringsskjemaet pkt 12 måtte klageren opplyse hvorvidt han kjente til følgende:
Reguleringsplaner, andre planer eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser.
Klageren var kjent med at kommunen hadde planer om bygging av et NAV-bygg i sentrum. Det var blitt sendt ut nabovarsel sommeren 2006 om byggeplanene, og det var gitt omfattende omtale i lokalavisen. Planene var imidlertid ikke godkjent på tidspunktet for salget som var sommeren 2007.
Klageren opplyste ikke innklagede spesifikt om nabovarselet ettersom innklagede allerede var kjent med at det var snakk om byggeplaner på dette tidspunktet. Det ble diskutert hvorvidt klageren skulle opplyse om byggeplanene i egenerklæringsskjemaet. Innklagede var av den oppfatning at ettersom planene ikke var godkjent, var det heller ikke noe poeng å opplyse om dette. Innklagede mente at planene uansett mest sannsynlig ikke ville bli godkjent, og ga klageren slik veiledning at han krysset av nei på egenerklæringsskjemaets punkt 12.
Klageren kjenner ikke til hvorvidt innklagde gjorde nærmere undersøkelser i forbindelse med utbygningsplanene, og ber om at innklagede redegjør for dette.
I forbindelse med salgsoppdraget ble salgsoppgave utformet av innklagede. Prisantydningen ble satt til kr 3 950 000 og utsikten ble særlig markedsført. I salgsoppgaven ble det inntatt bilder som viste utsikten. Blant annet ble det skrevet:
Enebolig med sjøutsikt i sentrum
flott tomt med panoramautsikt over innseilingen …
flott utsikt over sentrumskjernen, byfjorden og innseilingen
I slutten av 2008 ble byggeplanene om NAV-bygget godkjent, og bygget ble oppført i 2009. Kjøperen reklamerte overfor klageren og krevde prisavslag fordi utbyggingen hadde redusert kjøperens utsikt. Utsikten over innseilingen var halvert. Det ble anført at den reduserte utsikten utgjorde en mangel da klageren måtte ha kjent til byggeplanene på salgstidspunktet uten å informere kjøperen om utbygningsplanene.
Klageren tok kontakt med innklagede og redegjorde for situasjonen. Han ble rådet til ikke å godta noe prisavslag og mente at dette måtte man overlate til andre enn partene å avgjøre. Klageren avslo derfor kjøperens krav, men ga uttrykk for at dette var en beklagelig situasjon. Klageren mente imidlertid at kjøperens krav om prisavslag på
kr 750 000 var altfor høyt.
I ettertid var det omfattende korrespondanse mellom partene, som begge ble representert ved advokat. Det ble fremlag flere forslag til forlik, men partene kom ikke til enighet. Kjøperen tok ut stevning 3. februar 2010. I april kom partene til enighet. Forliket resulterte i at klageren måtte betale kr 425 000 til kjøperen.
I forbindelse med forliksforhandlingene henvendte klageren seg til innklagede for å inngå en avtale om delt ansvar. Innklagede ga uttrykk for at situasjonen var beklagelig, men ønsket ikke å uttale seg i saken. Innklagede har kun videresendt saken til sitt forsikringsselskap.
Forsikringsselskapet avviste ethvert ansvar. Klageren mener at forsikringsselskapet har misforstått at saken gjelder hvorvidt innklagede var kjent med nabovarselet. Klageren mener derimot at innklagede var kjent med byggplanene, men ikke anså det nødvendig å opplyse om disse.
Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda skal vurdere hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk, om klageren har krav på erstatning, samt om klageren har krav på at meglers vederlag bortfaller helt eller delvis.
Innklagede anfører:
Innklagede bestrider på det sterkeste at han nærmest skal ha oppfordret klageren til å krysse av for nei i punkt 12 i egenerklæringsskjemaet. Dessuten avviser innklagede at han på noen som helst måte har gitt uttrykk for hva som kom til å skje med byggesøknaden. Dette kunne han selvfølgelig ikke ha noen kvalifisert oppfatning om, og det er vanskelig å se noen grunn til at han skulle ville anbefalt å opplyse om nabovarslet dersom han var kjent med at klageren hadde mottatt et slikt. Innklagede hevder tvert imot at han på det sterkeste ville ha anbefalt å opplyse om nabovarselet dersom han var kjent med at klageren hadde mottatt dette.
Det var ikke snakk om endelige planer men om en byggesøknad. Det var usikkert på kontraktstidspunktet hva denne ville resultere i. Innklagede hadde innehentet opplysninger fra kommunen på vanlig måte, og det fremgikk ikke noen opplysninger om planene. Som innklagedes forsikringsselskap uttalte: megler skal innhente, kontrollere og videreformidle opplysninger om eiendommen, ikke produsere opplysningene.
Klageren har selv valgt å forlike saken med kjøperen og må selv bære ansvaret for dette forliket. Innklagede har ikke vært en del av disse forhandlingene.
Dersom det er slik at dette var opplysninger som kjøperen skulle hatt, men ikke fått, og forliket har medført at kjøperen nå har betalt det han faktisk skulle for eiendommen, så betyr dette at klageren fikk en merverdi som ble tilbakebetalt kjøperen. Da er klageren heller ikke påført et økonomisk tap.
På denne bakgrunn kan ikke innklagede se at han har handlet uaktsomt og/eller i strid med god meglerskikk. Innklagede mener at det heller ikke foreligger forhold som kan tilsi nedsettelse av vederlaget.
Klagerens ytterligere anførsler:
Klageren forstår tilsvaret slik at det må legges til grunn at innklagede var kjent med byggeplanene, men at innklagede var usikker på hva som ville bli resultatet av disse planene da de ikke var endelige.
Klageren mener at innklagede hadde en rådgivningsplikt i forbindelse med spørsmål som gjelder eiendomshandelen, jf eiendomsmeglingsloven § 6-3 og kravet til god meglerskikk. Uavhengig av om innklagede direkte oppfordret klageren til å krysse av nei i pkt 12 i egenerklæringsskjemaet, mener klageren at innklagede har opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Under enhver omstendighet har ikke innklagede i etterkant rettledet klageren til å krysse av riktig. Klageren fylte ut egenerklæringsskjemaet på innklagedes kontor nettopp for å få tilstrekkelig veiledning av innklagede, som var fullt klar over byggeplanene. Klageren mener derfor at innklagede har opptrådt uaktsomt.
Videre mener klageren at innklagede hadde en opplysningsplikt overfor kjøperen, jf eiendomsmeglingsloven § 6-7. Klageren mener at det klart fremgår av tilsvaret at innklagede var kjent med byggeplanene men at han ikke var kjent med resultatet av disse da byggeplanene ikke var endelige. Videre følger det av tilsvaret at innklagede ikke kunne hatt noen kvalifisert oppfatning om byggeplanene og derfor ikke kan ha gitt noe uttrykk til klageren for hva som kom til å skje med byggesøknaden. Klageren mener at innklagede måtte skjønne at også ikke endelige byggeplaner kunne ha betydning for en kjøper dersom disse ble realisert. Klageren mener at innklagede burde ha opplyst kjøperen om forholdet.
Klageren mener på grunnlag av det overstående at innklagede har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Før klageren og kjøperen inngikk forlik, ble forlikstilbudet oversendt innklagede som fikk mulighet til å uttale seg. Innklagede hadde imidlertid ingen kommentarer i forbindelse med forliket.
Klageren tilbakeviser innklagedes påstand om at det ikke foreligger noe økonomisk tap for klageren. Klageren mener at det i dette tilfelle dreier seg om bortfall av en økonomisk fordel, og at den tapte fordelen anses som et påviselig tap og innklagede således har bevisbyrden for et alternativt hendelsesforløp. Klageren mener at under enhver omstendighet hadde han en berettiget forventing om å beholde den fordel som lå i merprisen og at denne forventningen er rettsbeskyttet med det resultat at innklagede er erstatningsrettslig ansvarlig når fordelen tapes. Klageren anfører at det således foreligger årsakssammenheng mellom det økonomiske tapet og innklagedes uaktsomhet, og at vilkårene for erstatning således er oppfylt.
Klageren mener videre at innklagedes krav på vederlag må settes ned jf eiendomsmeglingsloven § 7-7.
Sekretariatet har før behandling av klagen bedt innklagede om en redegjørelse:
Det fremstår som noe uklart om innklagede var kjent med at det forelå byggeplaner om et NAV-bygg som ville kunne få betydning for utsikten til klagerens bolig. Av hensyn til sakens opplysning ber vi om en kort redegjørelse for i hvilken grad innklagede kjente til byggeplanene.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede hevder at han ikke var kjent med de konkrete byggeplanene. Innklagede mener at det også er et vesentlig moment at dette er et byggeprosjekt som i luftlinje kanskje ligger 100 – 150 meter fra den eiendommen som ble solgt, og at begge byggene er i sentrum av byen. I et levende bysentrum vil det alltid være planer for utbygginger.
Dersom innklagede hadde vært kjent med planene, er det slett ikke sikkert at han hadde reflektert over at disse ville fått betydning for utsikten til klagerens eiendom
Klagerens atter ytterligere anførsler:
Det følger av redegjørelsen at innklagede ikke hadde kunnskap om konkrete planer. Det er uklart hva innklagede her mener.
For det første mener klageren at innklagede må svare på hvorvidt han var kjent med byggeplanene. I denne forbindelse er det relevant å spørre om innklagede var kjent med byggesøknaden som var sendt inn for NAV bygget. Hvis megler var kjent med byggesøknaden, mener klageren det må kunne besvares bekreftende på at han var kjent med byggeplanene.
Innklagede har imidlertid svart at han ikke var kjent med noen konkrete planer. Klageren lurer på hva det menes med dette. Betyr dette at han ikke var kjent med byggesøknaden, at han ikke hadde hørt noe om at det var snakk om et NAV bygg, eller at han kun ikke var kjent med at det forelå noen godkjente planer.
Ut i fra den dokumentasjon som er fremlagt, fremgår det at megler ikke var opplyst om noen konkrete byggeplaner fra kommunen. Videre følger det av innklagedes tilsvar til klagen til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglertjenester at Dessuten var det ikke snakk om endelige planer men om en byggesøknad. Hva denne ville resultere i var usikkert på kontraktstidspunktet.
Klageren mener at det følger av dette at megler var kjent med byggesøknaden, men at han ikke var kjent med noen endelige planer. Når megler svarer at han ikke var kjent med noen konkrete planer, må dette bety det samme som at han ikke var kjent med noen endelige og godkjente planer.
Klageren mener at sekretariatets spørsmål til innklagede også innebærer et spørsmål om megler var kjent med at byggeplanene ville kunne få betydning for utsikten til klagers tidligere bolig.
På dette spørsmålet besvares det i redegjørelse fra innklagede at hvis han var kjent med byggeplanene så var det ikke sikkert at han hadde reflektert over at dette ville få betydning for utsikten til klagers tidligere bolig. Klager har aldri påstått at innklagede faktisk visste eller reflekterte over at byggingen ville få betydning for utsikten. Spørsmålet er imidlertid hvorvidt megler burde ha skjønt at byggeplanene kunne fått betydning for utsikten. Og under enhver omstendighet om han burde ha opplyst kjøper om byggeplanene/mulighet for endret utsikt for ikke å ha opptrådt uaktsomt og i strid med god meglerskikk.
Klageren ber om at innklagede klargjør hva han mener med at han ikke var kjent med konkrete planer og at han besvarer direkte hvorvidt han var kjent med byggesøknaden på kontraktstidspunktet.
Innklagedes atter ytterligere anførsler:
Innklagede kjente ikke til byggesøknaden.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder meglers rådgivningsplikt overfor selger ved ufylling av egenerklæringsskjema.
Reklamasjonsnemnda bemerker at klageren i sine anførsler har vist til ny lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73. Denne trådte i kraft 1. januar 2008 og kommer ikke til anvendelse ettersom boligen ble solgt sommeren 2007. Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr. 53.
Klageren har bedt Reklamasjonsnemnda om å vurdere hvorvidt klageren har krav på erstatning eller krav på vederlagsnedsettelse.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning må denne saken anses som uegnet for behandling i Nemnda. Reklamasjonsnemnda peker på at saken reiser bevisspørsmål som vanskelig kan klarlegges under saksbehandlingen, bl.a. henvist til at Reklamasjonsnemnda treffer sine avgjørelser etter en utelukkende skriftlig saksbehandling. Reklamasjonsnemnda finner dermed at saken må avvises, jf. Avtale om Reklamasjonsnemnd punkt 2.
Konklusjon:
Klagen avvises.