Klage nr:
175/10

Avgjort:
14.03.2011

Saken gjelder:
Nedsettelse av meglers vederlag

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Skjøren Eiendom

Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. mars 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har solgt sin bolig gjennom innklagede. Oppdragsavtale ble inngått 8. juni 2010. Leiligheten ble solgt 21. juni 2010 og overtakelsen fant sted 1. oktober 2010. Klagerne er misfornøyde med innklagedes håndtering av oppdraget, og krever at halve vederlagskravet til innklagede faller bort.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klagerne solgte en fireroms leilighet gjennom innklagede. Klagerne la vekt på innklagedes erfaring og lokalkunnskap da han ble valgt til å forestå salget.

Den første feilen som ble begått, var i forbindelse med at DM skulle henges opp i diverse oppganger lokalt. Det sto at leiligheten hadde et soverom mer enn det faktisk hadde. Klagerne hadde for å være samarbeidsvillige i en hektisk periode hentet disse selv, hengt dem opp, oppdaget feilen, tatt dem ned, hentet nye som igjen ble hengt opp. Dette medførte flere timers arbeid for klagerne. Innklagede har ikke tatt betaling for DMene.

Det var flere slurvefeil i første utkastet til salgsoppgave som klagerne måtte påpeke. Det var tydelig at innklagede hadde kopiert fra tidligere salgsoppgaver. Plantegningen var heller ikke oppdatert til dagens situasjon. Klagerne påpekte dette, uten at det ble rettet etter at leiligheten ble annonsert på internett.

Innklagede unnlot å informere i salgsoppgaven om at borettslaget skulle renoveres, og at dette ville medføre en økning av fellesgjelden med kr 70 000 – 100 000 til tross for at dette var tilgjengelige opplysninger. Da kjøperen oppdaget dette, ville han ikke signere kontrakten uten at kjøpesummen ble redusert. Innklagede prøvde å få klagerne til å ta en del av ansvaret, og informerte ikke om at dette var innklagedes hele og fulle ansvar. Overfor klageren hevdet innklagede at kjøperen ikke hadde noen sak og var vanskelig å samarbeide med. Kjøperen engasjerte advokat, og det ble en lite hyggelig salgsprosess som trakk ut og ga klagerne stor usikkerhet. Til slutt dekket meglers forsikringsselskap hele beløpet.

Da klagerne signerte kjøpekontrakten 3. juli 2010, var ikke ansvarlig saksbehandler til stede. En annen saksbehandler ga klagerne kontraktene som skulle signeres uten noen videre informasjon. Klagerne måtte signere kontrakten helt på egenhånd. Dette er i ettertid blitt referert av innklagede som ”kontraktsmøtet”.

Kjøperen signerte kontrakten kort tid før overtakelse. Klagerne spurte om de skulle delta på kontraktsmøtet, for å være sikre på at alt var i orden og for å komme i positiv dialog med kjøperen. Innklagede anbefalte at klagerne ikke var til stede.

Overtakelsen ble avholdt uten at innklagede var til stede. Det var ikke aktuelt med et proogamp;contra oppgjør, og klageren ringte innklagede angående et slikt skjema. Klagerne spurte om dette skulle signeres uansett som en bekreftelse på at alt var ok. Dette sa innklagede nei til, og nevnte ikke at noen andre skjemaer måtte signeres. Det ble derfor ikke signert noen overtakelsesprotokoll.

Klagerne hadde fått beskjed om at oppgjør ville finne sted ca en uke etter overtakelsen. Etter en uke ringte innklagede og etterlyste overtakelsesprotokollen. Klagerne ble anklaget for å forsinke oppgjørsprosessen fordi tinglysingen ikke kunne finne sted uten denne. Klagerne tok umiddelbart kontakt med kjøperen, som sendte en skriftlig bekreftelse på at alt var i orden. Innklagede fremskyndet oppgjøret noe, men klagerne måtte likevel be om flere betalingsutsettelser inntil oppgjøret var på plass.

Seks uker senere mottok klagerne en regning på eierskifteforsikringen, som innklagede hadde glemt å trekke fra oppgjøret. Klagerne trodde på dette tidspunktet at de var ferdige med prosessen. Dette beløpet utgjør omtrent 25 prosent av innklagedes vederlagskrav. Klagerne fremmet et krav om nedsettelse av vederlaget og nektet å betale regningen. Innklagede har avvist kravet.

Klagerne har opplevd salgsprosessen som svært lite tilfredsstillende. Klagerne mener at alle feilene samlet tilsier en reduksjon av meglers vederlag.

Innklagede anfører:

Innklagede formidlet salg av klagerens bolig, som ble solgt for kr 3 750 000 den 21. juni 2010. Overtakelse var avtalt til 1. oktober 2010.

Det ble dessverre gjort en feil i salgsarbeidet da det ikke ble opplyst i salgsoppgaven om en forventet økning av fellesgjelden, som følge av rehabilitering av gavlvegger. Dette gikk heller ikke klart frem av opplysninger fra forretningsfører. Det ble imidlertid tatt høyde for i salgsoppgaven at alle økninger av fellesutgifter allerede var blitt gjennomført.

Da innklagede ble oppmerksom på feilen, tok han umiddelbart kontakt med partene og informerte dem. Dette resulterte i en forlenget prosess og dialog, før kjøperen endelig signerte kontrakten tre uker før overtakelsen.

Innklagede tok det fulle og hele ansvaret for at kjøperen ble refundert andel fellesgjeld og at partene ble holdt skadesløs uten bruk av forsikringsselskap. Samtidig beklager innklagede på det sterkeste den påkjenningen det har påført partene frem til saken ble løst. For øvrig beklages det også at eierskifteforsikring ikke ble korrekt belastet i forbindelse med oppgjøret.

Innklagede beklager også at skrivefeil i DMene medførte ekstraarbeid for selgeren. Det er ikke blitt tatt betalt for produksjon av trykksaken.

Salgsoppgaven utarbeides i samarbeid med selgeren, og selgeren innestår til slutt for dens innhold. Første utkast ble oversendt for korrekturlesing og enkelte slurvefeil ble oppdaget. Det kan reises spørsmål om et mer fullstendig utkast skulle ha blitt oversendt, men som påpekt var hensikten med første utkast å komme frem til en optimal salgsoppgave. Hva angår påstand om kopiering av andre salgsoppgaver vil innklagede påpeke at han har solgt eiendommer i området siden 1999, og en del formuleringer som adkomst, beliggenhet og beskrivelse av områdets beskaffenhet er finpusset over tid. Det er etter innklagedes mening naturlig å benytte seg av disse formuleringene som han har hatt gode resultater ved å bruke tidligere.

Klagernes umiddelbare reaksjon da innklagede informerte partene om feilen var å tilby å betale kr 20 000 selv. Dette gikk de senere tilbake på. Innklagede aksepterte dette uten videre. Faktum er at innklagede har tatt ansvar.

Klagerne ble fulgt opp på overtakelsesdagen og informert om at fullt oppgjør var innbetalt og at overtakelsen kunne finne sted som planlagt. Innklagede stiller seg undrende til at klagerne har oppfattet at det ikke skulle signeres overtakelsesprotokoll. Dette følger som vedlegg til kjøpekontrakten, og det ble i en samtale snakket om viktigheten av at overtakelsesprotokollen ble oversendt innklagede så snart som mulig. Denne ble for øvrig etterlyst av innklagede 6. oktober 2010. Det viste seg da at ingen papirer var signert. Innklagede kan vanskelig se at det forelå noen anklage fra hans side, men en ren oppfølging for å sikre at prosessen gikk sin gang. Innklagede skyndet så på oppgjørsavdelingen for at det skulle gå så raskt som mulig og det tapte skulle bli tatt igjen. For øvrig er det opplyst at oppgjør ville kunne ta en uke utover de fem dagene som det er forbeholdt om i kjøpekontrakten.

Selve kontraktsmøtet ble avholdt på kort varsel da selgeren skulle på ferie og ønsket å få det unnagjort. Alle dokumenter ble lagt frem og gjennomgått. Akseptbrev og utkast til kjøpekontrakt ble for øvrig sendt ut per e-post til gjennomsyn.

Innklagede stiller seg uforstående til klagerens påstand om at de ble bedt om å holde seg borte fra kontraktsmøtet med kjøperen.

Eiendommen ble solgt til en meget god pris kr 150 000 over takst. Det er den nest høyeste omsetningen i området.

Innklagede finner klagernes krav om halvering av vederlaget urimelig tatt i betraktning at det ikke kan påvises noe økonomisk tap for klagerne. Innklagede motsetter seg en nedsettelse av vederlaget.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om nedsettelse av meglers vederlag.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. Dersom partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge mer vekt på den ene partens forklaring enn den andres. Påstander vedrørende innklagedes opptreden i forbindelse med overtakelse og kontraktsmøte kan derfor Reklamasjonsnemnda ikke ta stilling til.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke at det ikke er noe krav til at megler er til stede ved overtakelsen, og at det ikke er uvanlig at kjøper og selger selv håndterer overleveringen av boligen. Det fremgår også av kjøpekontrakten og oppgjørsinstruksen at overtakelsesprotokoll skal signeres og leveres til innklagede før oppgjør kan finne sted.

Klageren har påpekt at salgsoppgaven ble oversendt klagerne for korrektur i uferdig stand. Reklamasjonsnemnda mener at meglere må bestrebe seg på å gjøre salgsoppgaven så ferdig som mulig innen den oversendes selgeren til korrektur. Det er ikke tilfredsstillende dersom en salgsoppgave oversendes selgeren med så store feil og mangler at selgeren i realiteten må utforme den endelige salgsoppgaven. På en annen side må selgeren kontrollere, supplere og godkjenne salgsoppgaven, og således nedlegge noe arbeid i forbindelse med utferdigelsen av salgsoppgaver. Ettersom det uferdige utkastet ikke er fremlagt for Reklamasjonsnemnda i denne saken, har Nemnda ikke grunnlag for å vurdere nærmere om innklagede har forsømt seg på dette punktet.

Reklamasjonsnemnda vil kun vurdere hvorvidt feil opplysninger i DM vedrørende antall soverom og i salgsoppgaven vedrørende fellesgjeld, og forsinket innkreving av eierskifteforsikring tilsier en nedsettelse av innklagedes vederlag. Utgangspunktet for vederlagsjustering etter eiendomsmeglingsloven § 7-7 er at det foreligger en ”ikke ubetydelig pliktforsømmelse” ved oppdraget.

Det fremgår av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven Ot.prp. nr. 16 (2006-2007) s. 145 at nedsettelse kan kreves uansett om pliktbruddet går utover kjøper eller selger. Dersom megler har misligholdt opplysningsplikten overfor en kjøper, er det en type pliktforsømmelse som kan medføre nedsettelse av meglers vederlag.

Etter Reklamasjonsnemndas syn foreligger det en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved at det ikke ble opplyst om økning av fellesgjelden.

Klagerne ble holdt skadesløs overfor kjøper i forbindelse med feil opplysninger i salgsoppgaven, og innklagede mener dermed at de ikke er grunnlag for nedsettelse av vederlaget. Det er imidlertid ikke noe krav at oppdragsgiver har lidt et økonomisk tap for at meglers vederlag kan settes ned etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Reklamasjonsnemnda ser at det er gjort flere og betydelige feil. Etter Reklamasjonsnemndas syn tilsier dette en nedsettelse av meglers vederlag med en tredjedel.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Klageren har krav på nedsettelse av meglers vederlag med en tredjedel.