Klage nr:
179/10

Avgjort:
14.03.2011

Saken gjelder:
Meglers undersøkelsesplikt

Foretakets navn:
Krogsveen AS avd Fredrikstad
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. mars 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren har solgt en leilighet gjennom innklagede, og bud akseptert 27. mai 2009 med overtakelse 24. juli 2009. I salgsoppgaven var det uriktig opplyst at to parkeringsplasser fulgte med eiendommen. Klagerens eierskifteforsikringsselskap har krevd regress fra klageren, og klageren krever at innklagede dekker dette.

Klageren er bistått ved advokat. Klagerne og hennes advokat blir i det følgende betegnet som ”klageren”.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren kjøpte en leilighet i 2002 for kr 2 000 000. Denne ble solgt gjennom innklagede i 2009. Sameiet hadde to leilighetstyper; ”Stor” med en utendørs og en innendørs parkering, og ”liten” kun med innendørs parkering. Klagerens leilighet var ”liten” og det fulgte kun en innendørs parkeringsplass med. Innklagede var på befaring i klagerens leilighet og fikk korrekte opplysninger av klageren, og fikk fysisk anvist hvor inneparkeringen var.

En familie som bodde i samme etasje, var meget interessert i å kjøpe klagerens leilighet, men var avhengig av å selge sin egen leilighet først. Denne leiligheten hadde to parkeringsplasser. Det ble derfor avtalt med innklagede at begge leilighetene skulle settes til salgs, og at den interesserte naboen skulle bli informert om alle eventuelle bud på klagerens leilighet. De ville da vurdere hvorvidt de ønsket å kjøpe klagerens leilighet selv om deres egen ikke var solgt.

Det var en vanskelig periode for kjøp og salg av eiendommer. Etter noen uker fikk klageren et bud på kr 2 000 000, som hun syntes var altfor lavt. Innklagede oppfordret klageren til å komme med et motbud. Det ble nevnt at interessenten var en ung mann som jobbet i en bank, og at han var førstegangskjøper. Klageren fikk inntrykk av at han var litt uerfaren.

Klageren regnet med at innklagede ville holde avtalen som ble gjort med naboen, og fortelle om det innkommende budet. Klageren begynte å forhandle med interessenten, og de ble etter hvert enige om en pris. Det klageren ikke var klar over, var at innklagede hadde unnlatt å kontakte naboen om det lave budet som kom inn. Naboen trakk straks sitt oppdrag fra innklagede, og hevdet at de ville ha kjøpt klagerens leilighet før de hadde solgt sin egen dersom de var kjent med det var innkommet et så lavt bud.

Etter at eiendommen var solgt, mottok klageren et regresskrav fra sitt eierskifteforsikringsselskap. I salgsoppgaven var det opplyst at det fulgte med to parkeringsplasser. Klageren mener at det tydelig ble forklart at det kun medfulgte en plass. Klageren mener at feilen kan ha oppstått fordi det fulgte med to plasser til naboens leilighet som også ble formidlet gjennom innklagede. Klageren mener det er beklagelig at hun ikke oppdaget dette da hun leste gjennom salgsoppgaven, men mener det ikke er hennes skyld. Klageren anfører at det er innklagedes ansvar å undersøke at det formidles korrekte opplysninger i salgsoppgaven.

Innklagede har opplyst at han kontaktet foretningsføreren vedrørende parkeringsplasser, som svarte ”konferer selger”. Klageren mener at hun ved første møtet ga korrekte opplysninger og at dersom innklagede i ettertid hadde konferert med klageren ville dette blitt oppklart. Det var heller ikke opplyst i kjøpekontrakten at det fulgte med to parkeringsplasser.

Klageren påpeker at kjøperen er sønnen til en som jobber i banken som holder til vegg-i-vegg med innklagede, og mener derfor at innklagede kjente meget godt til kjøperen. Klageren lurer derfor på hvorfor innklagede ”glemte” å formidle til naboen om det innkommende budet.

Klageren krever at innklagede dekker regresskravet fra eierskifteforsikringen.

Klageren mener at også hennes datter hadde negativ opplevelse av kundebehandlingen hos innklagede.

Innklagede anfører:

Innklagede forstår klagen slik at klageren ønsker vurdert hvorvidt innklagede er pliktig å yte erstatning for regresskravet fra eierskifteforsikringen, samt om innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved at kjøperen er sønnen til en bankansatt.

Innklagede vil ikke kommentere klagerens bemerkninger vedrørende datterens og naboens salg ettersom det ikke foreligger noen klage fra dem.

Eierskifteforsikringsselskapet har krevd regress fra klageren etter at kjøperen ble gitt medhold i krav om prisavslag som følge av uriktige opplysninger om eiendommen. Innklagede anfører at det følger av rettspraksis at prisavslag i siste omgang skal dekkes av selger, da prisavslag er en mangelsbeføyelse som følge av at vedkommende eiendom har en mangel som reduserer eiendommens verdi slik at balansen i avtaleforholdet mellom kjøper og selger blir gjenopprettet, og det således ikke foreligger noe økonomisk tap.

Hvorvidt innklagede er erstatningspliktig beror, ved siden av kravet om økonomisk tap og årsakssammenheng, på om han har opptrådt uaktsomt. I forbindelse med salgsoppdraget kontaktet innklagede foretningsføreren for innhenting av opplysninger. Om spørsmål vedrørende garasje/ parkering henviste foretningsføreren til klageren. Salgsoppgaven ble derfor utarbeidet etter informasjon fra klageren. For å unngå eventuelle feil og misforståelser ble salgsoppgaven oversendt klageren for gjennomlesning før eiendommen ble lagt ut for salg. I e-post av 24. februar 2009 godkjente klageren salgsoppgaven og ba innklagede sette i gang med salget.

Selgeren er meglerens primærkilde til opplysninger om eiendommen. Innklagede har imidlertid forsøkt å innhente opplysning om parkering fra forretningsføreren. Innklagede mener at klageren selv er nærmest til å korrigere eventuelle feil ved gjennomlesing av salgsoppgaven. Innklagede kan for øvrig ikke se at det foreligger andre omstendigheter som skulle tilsi at han burde forstått at opplysningen vedrørende parkering var uriktig.

Til klagerens påstand om at innklagede skal ha blandet sammen opplysningene vedrørende garasje/ parkering for dette salgsoppdraget med opplysninger vedrørende naboens salgsoppdrag, bemerker innklagede at salgsoppdragene ble gjennomført av to forskjellige saksbehandlere. Videre ble denne saksbehandleren også henvist til eier for opplysninger vedrørende garasje/ parkering.

Innklagede kan ikke se at han har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.

Klageren har hevdet at innklagede skal ha opptrådt i strid med god meglerskikk, ved at kjøperen var sønnen til en ansatt i banken ved siden av innklagedes kontor.

Innklagede bemerker at innklagede ikke var kjent med at kjøperen var i slekt med en ansatt hos banken før etter at budet var akseptert. Videre anfører innklagede at slektskapsforholdet uansett ikke har noen betydning for saken ettersom forholdet faller utenfor egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3.

Avslutningsvis vil innklagede bemerke at innklagede heller ikke har opptråd klanderverdig når det gjelder oppfølging av naboen, som hadde gitt beskjed om at de var avhengig av salg av egen bolig før de eventuelt kunne legge inn bud på klagerens leilighet.

Innklagede avviser at han har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Naboens salgsoppdrag ble inngått 3. okt 2008. Klageren fortalte dette til innklagede, og sa klart og tydelig at naboen ønsket å selge for å overta klagerens leilighet. Naboens leilighet hadde innendørs og utendørs parkeringsplass.

Klagerens inngikk oppdragsavtale med innklagede 24. februar 2009. Innklagede møtte klageren i leiligheten og fikk opplyst at klagerens leilighet var ”liten” og kun med innendørs parkering, som innklagede også fikk se ”med egne øyne”. Gjesteparkeringen var ”kun for gjester”, men klageren og innklagede parkerte der den aktuelle dagen.

Innklagede fulgte ikke forretningsførerens oppfordring om å kontakte klagerne vedrørende parkering etter dette. Innklagede oppdaget heller ikke at de ”små” leilighetene kun hadde 1 parkeringsplass til tross for at dette er meget lett tilgjengelige opplysninger. Klageren hevder at han ved få tastetrykk kunne oppdaget feilen ettersom det fantes et ”original prospekt” over bygget.

Klageren leste grundig igjennom salgsoppgaven, men tok nok det som en selvfølge at opplysningene om leiligheten var gjengitt korrekt ut fra det som hadde blitt sagt. Klageren mener at det jo er derfor man bruker en megler.

Det ble avtalt med innklagede at naboen skulle få beskjed om eventuelle bud, slik at de kunne vurdere om de ønsket å kjøpe klagerens leilighet uten først å ha solgt sin egen. Dette ville være avhengig av prisen.

På kontraktsmøtet ble klageren sjokkert da hun oppdaget av kjøperens mor befant seg på kontoret ved siden av. Dette ble røpet av kjøperen, og klageren syntes det virket som om innklagede ikke ønsket at klageren skulle få rede på dette.

Megler har for øvrig opplyst at klagerens reaksjon da han tok kontakt etter å ha mottatt kjøpers reklamasjon var at ”der hadde dere alltid parkert”. Dette mener klageren at ikke er sant. Hun har aldri sagt dette. Innklagede kontaktet riktignok klageren per telefon og mumlet at han hadde fått feil opplysninger. Klageren svarte at hun hadde gitt ham helt korrekte data over leiligheten og at det måtte være han som hadde ”misforstått” eller rett og slett gjort en feil.

Klageren har aldri selv bodd i leiligheten eller overnattet der. Den har hele tiden vært utleid, og når klageren har vært der har gjesteplassen blitt benyttet fordi klageren var ”gjester”.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder meglers undersøkelsesplikt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Reklamasjonsnemnda baserer sine avgjørelser på hva som kan dokumenteres skriftlig. Dersom partene forklarer seg ulikt, kan ikke Reklamasjonsnemnda legge mer vekt på den ene partens forklaring enn den andres.

Reklamasjonsnemnda kan således ikke ta stilling til hvorvidt det var avtalt at innklagede skulle formidle ethvert bud på klagerens bolig til naboen. Dette forholdet avvises fra behandling.

Meglers primærkilde til informasjon om eiendommen er selgeren, men megler kan i en rimelig utstrekning ha en plikt til å kontrollere at selgerens opplysninger er korrekte. Innklagede har i dette tilfellet henvendt seg til forretningsføreren som på punktet vedrørende parkering skrev ”konf. eier”. Etter Reklamasjonsnemndas syn kan det ikke forventes at innklagede skulle gjøre ytterligere undersøkelser vedrørende parkering og må da kunne legge klagerens opplysninger til grunn.

Partene er ikke enige om hva klageren opplyste i forhold til parkering. Dette kan Reklamasjonsnemnda derfor heller ikke ta stilling til. Imidlertid har innklagede bedt selgeren om å lese gjennom salgsoppgaven og kontrollere at opplysningene var korrekte. Klageren hadde selv en oppfordring til å reagere på at eiendommen ble markedsført med en parkeringsplass mer enn den hadde.

Erstatningskravet er uansett et regresskrav etter at selgeren måtte tåle prisavslag. Det følger rettspraksis, blant annet LA-2009-177115, LB-2004-8918 og LB-2002-1681 at ved prisavslag blir balansen i avtaleforholdet mellom kjøper og selger gjenopprettet, og selgeren vil således ikke lide noe økonomisk tap som følge av dette. Klageren har dermed ikke lidt noe økonomisk tap på grunn av innklagede og vil heller ikke kunne ha krav på erstatning.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved at sønnen til en bankansatt i nabobygget var kjøperen. Forholdet rammes ikke av egenhandelsforbudet i eiendomsmeglingsloven § 5-3.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold i sitt erstatningskrav. For øvrig avvises klagen.