Klage nr:
181/10
Avgjort:
04.04.2011
Saken gjelder:
Arealsvikt tomt
Foretakets navn:
ABCenter Eiendom AS, avd. Tvedestrand
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 4. april 2011. Nemnda har bestått av:
Tore Bråthen, formann
Kåre Mæland, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening
Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet
Saksfremstilling:
Klageren kjøpte en fritidseiendom som var til salgs gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakt ble undertegnet 22. mars 2007 med overtakelse 28. mars 2007. Av salgsoppgavens forside fremgår at tomten var 1 150 m2. Det har senere vist seg at arealet kun er ca 950 m2.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Klageren anfører:
Klageren ønsker erstatning for et tomteavvik på ca 20 %. Det ble oppgitt at tomten var 1150 m2 ved kjøpet, men den har senere vist seg å være ca 950 m2.
I salgsannonsen på finn.no, og i salgsoppgaven fra innklagede, var det oppgitt at eiendommen var på 1 150 m2. Det samme fremgår av kjøpekontrakten. I målebrevet, som klageren mottok første halvår 2008, er det oppgitt at tomten er 954 m2.
Klageren tok opp avviket med selgeren. I brev fra selgeren av 17. januar 2008 nevnes at klageren må regne med maksimum avvik 5 %, men det viste seg nå at dette var blitt ca 20 %.
Den 24. mars 2009 ble det sendt et rekommandert brev til innklagede, men klageren har ikke mottatt noen tilbakemelding på dette.
Det ble den 14. juni 2010 tatt takst på eiendommen i forbindelse med ligningsverdien, og det reduserte tomtearealet.
Klageren mottok 20. oktober 2010 brev fra Statens kartverk i forbindelse med for mye innbetalt dokumentavgift, og Skatteetaten Sør har ved brev av 25. oktober 2010 redusert ligningsverdien med kr 228 645. Brev av 18. november 2010 fra Skatteetaten Sør viser at ny oppmåling og kartforretning på eiendommen i 2008, medfører endring av ligningsverdien for 2008 og 2009. Klageren vil derfor få tilsendt korrigert skatteoppgjør.
Arealavviket har påført klageren utgifter og tap som hun krever erstattet;
– For mye innbetalt dokumentavgift ca kr 3 200,-
– Kostnader takstmann kr 2 856,50
– Tap av areal 196 m2 a kr 920 kr 180 320,-
– Betalt for mye grunnet for høy ligningsverdi
avregnes av ligningskontoret ____________
S u m krav kr 186 376,50
==========
Vedrørende sekretariatets spørsmål om foreldelse eller passivitet anfører klageren:
Klageren mener at kravet ikke er foreldet. Grunnen er at hun reklamerte til innklagede straks hun ble klar over arealavviket. Hun mottok målebrevet fra kommunen 9. januar 2008 og sendte brev til innklagede om arealavviket 11. januar 2008. I tillegg har hun sendt rekommandert brev til innklagede om arealavviket 24. mars 2009. Innklagede har ikke besvart noen av klagerens brev, verken muntlig eller skriftlig.
Klageren nevner også at Skatt Sør i brev av 25. oktober 2010 meddelte henne at ligningsverdien på hytta ble redusert.
Klageren mener at det ovennevnte viser at kravet ikke er foreldet og at hun ikke har forholdt seg passiv.
Innklagede anfører:
På tidspunktet hvor innklagede mottok oppdraget, forelå det, etter hva innklagede har avklart, ingen eksakte opplysninger om tomtestørrelsen. De opplysningene som var tilgjengelige viste en tomtestørrelse i overensstemmelse med det som fremkommer av salgsoppgaven. Den opplysningen innklagede bygget på var midlertidig forretning datert 10. november 2004 for den aktuelle tomten. Her fremkom det at anslått areal var 1 150 m2.
Basert på dette ble salgsoppgave utarbeidet, og salget ble også gjennomført basert på den salgsoppgaven som viser areal i overensstemmelse med de opplysningene innklagede hadde tilgjengelig på dette tidspunktet. Det forelå etter hva innklagede kan se ingen nye opplysninger om arealet på tidspunktet for budavgivelse og kontraktsinngåelse, slik at innklagede også på disse tidspunktene var henvist til å bruke arealopplysningene han hadde mottatt.
Klageren aksepterte den 14. august 2007 den avtalen som var inngått mellom selgeren og utbyggeren om grenser m.v. Etter hva innklagede kan se, har klageren her godtatt de avvikende grensene og naturlig nok også at dette kunne få konsekvenser for areal. Etter kontraktstidspunktet er det gjennomført en kartforretning den 7. september 2007 rekvirert av utbyggeren, der arealet på klagerens tomt er endelig oppmålt til 954 m2.
Klageren tok opp arealspørsmålet 10. oktober 2007. Saken ble tatt opp med selgeren som opplyste at klagerne hadde fått informasjon om at endelig oppmåling ikke var ferdigbehandlet og at hun ikke hadde merknader til det. Innklagede fikk en ny henvendelse fra klageren 11. januar 2008, dette ble besvart av innklagede 19. februar 2008. Innklagede mottok nytt brev fra klageren 28. april 2008. Innklagede engasjerte advokat for bistand. Advokaten sendte brev til klageren og utbyggerens advokat 16. juni 2008.
Det kravet klageren eventuelt måtte ha mot innklagede må være foreldet. Klageren ble kjent med målebrevet i alle fall beviselig i januar 2008, og det har gått over tre år siden dette tidspunktet, slik at foreldelse må ha inntrådt. Innklagede finner det også urimelig at klageren retter krav mot innklagede, når hun vel vitende 14. august 2007 samtykker i avtale om grensejustering samt bruksrett til sti. Innklagede mener at klageren ved å godta denne avtalen om grenser mv. den 14. august 2007, har godtatt at arealet kan bli endret.
Innklagede er uansett av den oppfatning at han har forholdt seg lojalt og korrekt til de reglene som gjelder angående innhenting av opplysningene med hensyn til areal. Innklagede mener derfor at han har foretatt megling i overensstemmelse med god meglerskikk.
Etter innklagedes skjønne ble det også gjort adskillig innsats for å få løst konflikten mellom partene uten at han var forpliktet til det. Advokatutgiftene ble betalt av innklagede.
Innklagede ser imidlertid at de brevene som er sendt i ettertid skulle ha vært besvart.
Det er innklagedes synspunkt at det ikke foreligger grunnlag for kritikk mot ham og at et eventuelt krav uansett er foreldet.
Innklagede reiser også spørsmål om det i det hele tatt er korrekt å fremme et økonomisk krav i denne situasjonen fordi arealavviket, om det skal legges til grunn, antas å ikke ha innvirkning på omsetningsverdien på eiendommen.
Klagerens ytterligere anførsler:
Innklagede hevder at kravet er foreldet. Klageren er uenig i dette og henviser til sitt brev av 20. desember 2010 til Reklamasjonsnemnda hvor det ble dokumentert at hun har rettet en rekke henvendelser til innklagede som ikke er besvart. Det har vært vanskelig for klageren å komme videre med kravet når innklagede har møtt henne med taushet. Klageren finner også innklagedes manglende håndtering av klagerens krav og hennes brev svært kritikkverdig. Det er denne treneringen som er årsak til at saken ikke er avsluttet og det er svært urimelig dersom innklagedes trenering av saken skal premieres med at kravet ansees som foreldet. Innklagede er den profesjonelle part og som forbruker mener klageren at man bør kunne forvente en mer profesjonell opptreden fra innklagedes side. Innklagede kan ikke sies å ha opptrådt i henhold til kravet om god meglerskikk.
Innklagede anfører videre at klageren har samtykket i arealavviket ved å underskrive Avtale om grensejustering samt bruksrett til sti 14. august 2007. Denne ble underskrevet fordi eieren av nabotomten hadde planer om å selge fritidseiendommen sin. Han ønsket at ny eier kunne tre inn i avtalen om bruksrett til sti over klagerens tomt. Dette kommer frem av brevet om tinglysing av servitutt (veirett) som han sendte til Statens kartverk 16. august 2007. Hensikten ved å signere avtalen om grensejustering, var å klargjøre at veiretten fortsatt skulle gjelde selv om klageren hadde overtatt som ny eier av eiendommen.
Klageren ser at hennes signering av avtalen kan forstås som hun trer inn i avtalen i sin helhet. Klagerne mener imidlertid at dette ikke har noen betydning. Grunnen til dette er at den opprinnelige avtalen om grensejustering med de opprinnelige eierne av tomten, ble inngått før innklagede fikk salgsoppdraget, antatt 15. august 2006. Grensejusteringene som følger av avtalen skulle dermed ligge til grunn da fritidsboligen ble lagt ut for salg og salgsoppgaven utarbeidet. I salgsannonsen på finn.no og i salgsoppgaven fra meglerforetaket, var det ikke tatt høyde for dette, da tomten var oppgitt å være på 1 150 m2. Fra selgeren har klagerne fått opplyst at hun kunne regne med et arealavvik på maksimum 5 %, mens hun nå opplever et avvik på 20 prosent.
I sitt tilsvar viser innklagede til at det ikke forelå eksakte opplysninger om tomtestørrelsen da han fikk oppdraget. Innklagede fremholder at opplysningene i salgsoppgaven om tomtestørrelsen bygget på midlertidig forretning datert 10. november 2004 og at dette var de eneste opplysningene om tomtestørrelse som var tilgjengelige for innklagede på det aktuelle tidspunktet. Klagerne er av den oppfatning at salgsoppgaven burde innhold opplysning om at tomtearealet var basert på en midlertidig forretning. Det hører til innklagedes risiko når dette ikke ble gjort før kontraktsinngåelsen, og klageren kan ikke lastes for det.
Innklagede anfører at arealavviket på 20 prosent antas ikke å virke inn på eiendommens omsetningsverdi. Klageren viser til klage av 26. oktober 2010 til Reklamasjonsnemnda og vedleggene 8 og 9. Vedleggene viser at Skatteetaten på bakgrunn av arealavviket på 20 prosent har redusert ligningsverdien med kr 228 645. På denne bakgrunn har klageren også fått tilsendt korrigert skatteoppgjør for 2008 og 2009. Dette er etter hennes oppfatning en sterk indikasjon på at arealavviket på 20 prosent har betydning for eiendommens omsetningsverdi.
Innklagedes ytterligere anførsler:
Innklagede beklaget i tilsvaret at det ikke var gitt tilbakemelding på henvendelse fra klageren. Innklagede mener at foreldelsesfristen ikke avbrytes med brev mv fra klagerne og dermed må kravet uansett være foreldet før klagen kom inn, det vil si januar 2011.
Den aktuelle avtalen om grensejustering er etter innklagedes syn ganske klar. Den må medføre at klagerne har tiltrådt avtalen, slik hun også har skrevet under på. At det har vært en begrunnelse som eventuelt går på veirett, kan ikke ha noen betydning for realiteten i avtalen. Innklagede mener fortsatt at denne avtalen medfører at klageren har samtykket til grensejusteringene.
Når det gjelder verdi av arealet, viser innklagede til kart, vedlegg 8 til tilsvaret. Kartet viser at endringen fra midlertidig kartforretning til endelig oppmåling, stort sett er fjellskjæring, i front og sider av tomten. Arealet har ikke stor bruksverdi og har derfor ikke noen betydning for verdien av eiendommen.
Reklamasjonsnemnda vil bemerke:
Saken gjelder arealsvikt tomt.
Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.
Reklamasjonsnemnda vil først vurdere hvorvidt saken skal behandles eller må avvises på grunn av foreldelse eller passivitet.
Foreldelse inntrer etter tre år, jf. foreldelsesloven § 9.
Klageren anfører at hun mottok målebrev første halvår 2008. Dette viste at arealet var 954 m2. Målebrevet er datert 7. januar 2008. Klageren har 24. mars 2009 sendt et rekommandert brev til innklagede, uten å ha fått noen tilbakemelding. Klagerens reklamasjon overfor innklagede er imidlertid ikke tilstrekkelig til å avbryte foreldelse, jf. foreldelsesloven § 14 flg.
Klagen er datert 26. oktober 2010 men mottatt av Reklamasjonsnemnda først 26. november 2010. Fristen ble avbrutt ved Reklamasjonsnemndas mottakelse av klagen den 26. november 2010, jf. foreldelsesloven § 16, annet ledd bokstav a. Kjøpekontrakten er datert 22. mars 2007 med overtakelse 28. mars 2007. Spørsmålet er hvilken dato fristen skal løpe fra. Dette må avgjøres på bakgrunn av foreldelsesloven § 9. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at klageren fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om skaden og den ansvarlige slik at kravet var foreldet den 26. november 2010. Kravet er dermed ikke foreldet.
Etter Reklamasjonsnemndas syn må også de henvendelser klageren har gjort til innklagede være tilstrekkelig til at saken ikke kan avvises på grunn av passivitet.
Reklamasjonsnemnda behandler forholdet mellom klageren og innklagede meglerforetak. Forholdet til selgeren (eller takstmannen) vurderes ikke.
Det er i annonsen på finn.no og i salgsoppgaven fra innklagede oppgitt at eiendommen var på 1 150 m2. Det samme fremgår av kjøpekontrakten. Av målebrevet mottatt av klageren i 2008, fremgår at tomten er 954 m2.
Ved salget i 2007 forelå Midlertidig forretning rekvirert 14. april 2004, som viser at anslått areal var 1 150 m2. Det fremgår ikke av salgsoppgaven at det er anslått areal eller at dette fremkommer av en midlertidig forretning uten grensejustering og påvisning i marken. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning var det dermed ikke angitt at det kunne foreligge et så vidt stort arealavvik som i denne saken.
Reklamasjonsnemnda har ikke forutsetning for å ta stilling til innklagedes påstand om at klageren måtte forstå at arealet ble redusert ved Avtale om grensejustering samt bruksrett til sti, som hun undertegnet den 14. august 2007.
Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har innklagede opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å informere om at arealet kun var et anslått areal og at det ville bli justert. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ikke tilstrekkelig grunnlag til å ta stilling til hvorvidt dette har påført klageren et økonomisk tap og eventuelt størrelsen på dette.
Konklusjon:
Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren et eventuelt tap som er en adekvat følge av innklagedes forsømmelse.