Klage nr:
182/10

Avgjort:
14.03.2011

Saken gjelder:
Hemmelig bud

Foretakets navn:
Eiendomsmegler 1 Stavanger
Behandlet av Reklamasjonsnemnda 14. mars 2011. Nemnda har bestått av:

Tore Bråthen, formann

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendomsmeglerforetakenes forening

Kristin Søhagen Madsen, oppnevnt av Forbrukerrådet

Saksfremstilling:

Klageren ønsket å kjøpe en eiendom som ble formidlet av innklagede. En annen budgiver innga et bud med forbehold om at budet ikke kunne formidles til andre enn selgeren. Klageren mener at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av budrunden.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren var svært interessert i en eiendom som ble formidlet av innklagede. Denne ble solgt uten visning. Taksten var på kr 4 500 000, og klageren la inn bud stort kr 4 600 000 med akseptfrist kl 10 neste dag. Innklagede opplyste om at det var seks andre som hadde meldt interesse for eiendommen og som ønsket å bli ringt opp. Klageren skulle få beskjed dersom det kom inn høyere bud.

En lokal eiendomsspekulant som innklagede kjente godt til, la inn bud på kr5500 000. Det ble satt som en forutsetning at ingen andre budgivere måtte ble informert om budet. Innklagede formidlet dette hemmelige budet videre til selgeren. Dermed ble eiendommen solgt samme dag. Klageren ble orientert om dette påfølgende dag.

Ifølge kommunen er kjøperen beskyttet mot offentligheten og det er hemmelig hvem som er kjøper av eiendommen inntil kjøpet er blitt tinglyst. Kjøperen var kjent med at klageren var interessert i eiendommen, fordi klageren drev et handelsgartneri i umiddelbar nærhet. Klageren mottok en SMS fra kjøperen hvor han orienterte om at han hadde kjøpt eiendommen, og klageren har dermed kunnet rette et tilbud om kjøp til ny eier.

Innklagede anfører:

Eiendommen ble markedsført med prisantydning på kr 4 500 000. Klageren innga et bud stort kr 4 600 000 den 24. august 2009 kl 09.00 med akseptfrist til den 25. august 2009 kl 10.00. Budet ble avgitt uten noe forbehold.

Samme dag mottok innklagede et nytt konkurrerende bud på eiendommen på kr 5 500 000 med frist til samme dag kl 18 00, men med forbehold om at budet ikke kunne meddeles til andre enn selgeren. Innklagede anmodet budgiveren på det sterkeste om å legge inn dette budet som et åpent bud som kunne meddeles til underliggende budgiver og andre interessenter. Innklagede ble gitt klar beskjed om at dersom innklagede gjorde dette, ville budet være ugyldig.

Budet ble forelagt for selgeren som mente at budet var meget god og dermed fullt akseptabelt. Innklagede diskuterte for og mot en aksept av budet, derunder muligheten for å oppnå eventuelt høyere bud og risikoen ved å avslå budet. Selgeren vurderte risikoen ved å avslå budet for stor, og kunne vanskelig se at klageren ville by så vesentlig over seg selv dersom det ikke var noen konkurrerende bud.

Budet på kr 5 500 000 ble derfor akseptert og dette ble meddelt klageren om morgenen 25. august 2009. Innklagede forstår at klageren er skuffet over ikke å ha fått muligheten til å være med i budrunden. Klageren har i ettertid gitt uttrykk for at han kunne strukket seg betydelig lenger. Da klageren innga budet sitt på kr 4 600000, ga imidlertid klageren uttrykk for at dette var en drøy pris for eiendommen. Innklagede mener derfor at han ikke hadde noe signal fra klageren om at han ville strekke seg særlig mye over sitt fremsatte bud. Dette kan selvfølgelig ha vært en taktikk fra klageren som er fullt ut legitim, men etter innklagedes syn også risikabel.

Etter at kjøperen fikk eiendommen overdratt til seg, har klageren forsøkt å kjøpe denne ved å tilby kr 6 500 000 for den.

Innklagede har ved flere anledninger gitt uttrykk for overfor klageren, at han misliker hemmelige bud, men ikke kan nekte å ta imot eller meddele et slikt bud til selgeren. Det er avtalt salgsprovisjon, hvilket gir innklagede et insitament til å oppnå en høyest mulig pris for eiendommen.

Innklagede tilbakeviser påstanden om at oppdraget er utført i strid med god meglerskikk.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede var klar over at eiendommen var svært verdifull for klageren i tilknytning til handelsgartneriet. Innklagede forsøkte å ringe klageren før eiendommen ble annonsert.

Klageren diskuterte også med innklagede at han vurderte å la andre kjøpe eiendommen for deretter å kjøpe den selv senere, fordi klageren var usikker på om selgeren ønsket å selge til ham. Innklagede opplyste om at det var mulig å by gjennom advokat. Klageren kunne ikke se noen fordel med dette da selgeren uansett ville kjenne til hvem budet kom fra. Innklagede bekreftet dette.

Prisnivået ble diskutert, og klageren uttrykte at det ville bli en dyr tomt da alle bygningene måtte rives før bolig kunne bygges.

Klageren mener at det er svært kritikkverdig av innklagede ikke å opplyse om at hemmelige bud ville bli akseptert og videreformidlet til selgeren etter at budrunden hadde startet, ettersom det var diskutert så mange forskjellige måter å kjøpe eiendommen på. Klageren mener det er helt ødeleggende for budrunden at kun noen få personer kan benytte seg av opplysninger og samtidig få videreformidlet hemmelig bud.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder om det er i strid meg god meglerskikk å formidle hemmelige bud.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 29. juni 2007 nr. 73.

Klageren har bedt Reklamasjonsnemnda om å vurdere hvorvidt innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ta imot et hemmelig bud og formidle dette til selgeren. Reklamasjonsnemnda har tidligere uttalt om hemmelige bud i klagesak 176/09:

”I forbrukerinformasjon om budgivning gis retningslinjer om budgivning. Av punkt fire fremgår det blant annet at

«…[d]et bør ikke gis bud som diskriminerer eller utelukker andre budgivere …».

I denne saken kan det argumenteres for at klageren ble diskriminert ved at han ikke fikk kjennskap til det hemmelige budets størrelse og at innklagede ikke burde ha formidlet et slikt bud. Det er ikke ønskelig med slike bud, men megleren kan normalt ikke nekte å ta imot og håndtere det slik budgiveren har krevd. Når innklagede hadde tatt imot budet, ville det stride mot selgerens interesser å videreformidle dette budet til klageren. Innklagede har derfor ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å holde tilbake informasjon om budets størrelse.”

Etter Reklamasjonsnemndas syn ville det også i den foreliggende saken stride mot selgerens interesser ikke å formidle bud til selgeren eller å formidle dette videre til klageren. Innklagede har forsøkt å påvirke budgiveren til å endre budet til et åpent bud uten at budgiveren var villig til dette. Etter dette har innklagede overholdt sin plikt til å avholde en forsvarlig budrunde.

For øvrig kan ikke Reklamasjonsnemnda se at innklagede har noen plikt til å opplyse alle interessenter om at det ikke er forbudt ved lov å legge inn hemmelige bud. En megler skal gi råd og opplysninger av betydning for handelen, med derimot ikke opplysninger om alle lovlige, men uønskete muligheter for å legge inn bud med forbehold.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem.